通州新城的地產(chǎn)誘惑

與時下遲遲不肯入舂的天氣形成鮮明對比的是高溫難擋的通州新城。

3月31日，在郭金龍市長的見證下，塔德-普拉特代表擁有百億美元的美國佩羅集團與通州區(qū)代區(qū)長岳鵬簽署了戰(zhàn)略協(xié)議，雙方合力“經(jīng)營通州新城”。按照協(xié)議，雙方將成立高層次議事協(xié)調(diào)機構，本著平等、互惠、互利原則，通過友好協(xié)商，定期就通州現(xiàn)代化國際新城開發(fā)建設中的規(guī)劃、招商、融資等問題進行研討，對招商引進的企業(yè)、新城規(guī)劃、融資工作進行審定。

值得一提的是，盡管佩羅集團旗下?lián)碛腥赖谖宕蠓康禺a(chǎn)企業(yè)HILLWOOD(希爾伍德)，在世界各地也不乏“經(jīng)營城市”的成功案例，但入主中國數(shù)年，即便在深圳開放和浦東開發(fā)兩個城市化發(fā)展的黃金時期也未有行動，此次卻選擇了牽手通州國際新城，足見其對雙方合作抱有的良好預期，也預示著通州新城建設正在逐步升溫。

高溫之下或存變局

僅僅過了5天時間，在4月6日北京國際飯店舉行的“通州國際新城項目全球企業(yè)邀約活動”上，身為佩羅集團總裁的塔德·普拉特意猶未盡，繼續(xù)唱多通州：“過去的8個月，我們到中國不同城市走訪達17次之多，最終決定要把時間和資金集中投入到通州，因為這里有我們認為全球最令人激動的項目。”

與之前不同的是，塔德·普拉特此番講話，不僅有官員聽眾，更有包括西門子、拜耳(中國)、SK集團(中國)，中國航天科技集團、中國船舶工業(yè)集團、中國石油化工集團、中國遠洋集團總公司、中糧集團等在內(nèi)的190余家對通州新城滿懷熱情的海內(nèi)外企業(yè)負責人。

先人為主的塔德·普拉特頗具自信，他再次提高聲調(diào)，“我的老板小羅斯·佩羅告訴我，在與通州區(qū)的政府團隊進行新城建設項目探討時，讓他想起了上世紀80年代和90年代在香江和浦東考察時的情景。”

如同為資本進軍通州鳴響了發(fā)令槍，繼普拉特的發(fā)言之后，各路資本在活動現(xiàn)場紛紛表達著對通州熱土的向往，追逐國際新城的熱情空前高漲。與之形成呼應的，是現(xiàn)場之外一路看漲的通州房價，在不足一月時間內(nèi)從2萬迅速摸高至3萬，相比去年同一區(qū)域的最高點上漲達330％，甚至超過了部分城區(qū)的房價，新城乃至整個通州的房地產(chǎn)幾近狂熱。

事實上，規(guī)劃面積達155平方公里的通州新城，48平方公里的核心區(qū)里，此次先期啟動的16平方公里又基本上都是產(chǎn)業(yè)用地，在“土地就是生產(chǎn)力”的今天足以引發(fā)資本和人的種種亢奮，但若據(jù)此就作出通州擁有大好“錢”景的判斷顯然為時尚早，在4月17日國務院提高二套房貸首付和利率政策公布的當天，通州新城的某一樓盤率先于全市直降三千便是沖動之下的一記當頭棒喝，其實，如此的“冷熱異常”透露出的恰恰是當前通州新城建設可能存在的隱憂：

核心區(qū)的16平方公里，可以預見低矮的破舊房屋將頃刻間被美倫美奐的高樓大廈所取代，現(xiàn)代化國際新城極有可能會淪為開發(fā)商們?yōu)榉績r飛漲尋找到的一個“美麗故事”，若如此，高燒沖動的房地產(chǎn)能否真正拉動通州前行顯然值得懷疑。即便如通州區(qū)領導所言，16平方公里基本不建住宅，那隨之形成的數(shù)百萬平米商務新空間，在諸多地產(chǎn)界“空頭大師”們認為北京商業(yè)地產(chǎn)實際空置率可能達50％的形勢下，將會吸引來哪類面孔也不得而知。

這正是通州新城能否成為“現(xiàn)代化國際新城”所面臨的最大變局，倘若北京市或者通州區(qū)將新城建設悉數(shù)押寶房地產(chǎn)開發(fā)，在國家對土地和住宅價格調(diào)控升級、商業(yè)地產(chǎn)高空置率難以短期改善的雙重背景下，建設新城不僅蘊含著巨大的政治經(jīng)濟風險，也極有可能會催生出一座“有城無業(yè)無人氣”的“新睡城”。但如果能將地產(chǎn)開發(fā)與產(chǎn)業(yè)升級引進進行有機結合，這對通州而言，或許將成為實現(xiàn)飛躍的一次轉機。

新城建設不是房地產(chǎn)開發(fā)

“根據(jù)北京城市總體規(guī)劃要求，通州新城是2010年要啟動的重點新城，市委市政府將全力支持、推動通州新城建設。今天來的企業(yè)家都非常有戰(zhàn)略眼光，我相信不用太久，幾年之后，就會證明你們今天的投資決策相當英明。”面對躍躍欲試的投資商，副市長陳剛如此表示。

聽到這，坐在記者身邊一位不請自到的地產(chǎn)企業(yè)負責人悄悄告訴記者，對于此次全球邀約活動的火熱，其實他早有預料，“在中國，任何經(jīng)濟活動，各級政府都擁有著強大的影響力，最能體現(xiàn)新城價值的便是房價，北京市建設通州新城的決心加上通州區(qū)的信心，早已讓諸多地產(chǎn)大佬們按捺不住。”他環(huán)視四周之后打趣地說，“此次參會的企業(yè)80％左右都是直接或間接的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，且實力都相當雄厚，像我們這樣只有幾億資金的小開發(fā)商，經(jīng)多方打探才得到舉辦邀約活動的消息不請自到，而對于接下來能不能去新城搞房地產(chǎn)開發(fā)并沒有太大把握。”

副市長陳剛接下來的講話更是讓這位地產(chǎn)商從頭涼到了腳，“各位投資者們要重視通州產(chǎn)業(yè)發(fā)展，不要簡單地把通州新城建設當作一個房地產(chǎn)開發(fā)項目，不僅要帶著投資熱情和資金，更重要的是帶著理念，帶著產(chǎn)業(yè)定位，帶著項目，帶著技術，通過產(chǎn)業(yè)項目，把通州建設成為可持續(xù)發(fā)展、有產(chǎn)業(yè)依托的城市。”很顯然，政府并沒有給這些純粹的地產(chǎn)開發(fā)商們留有可乘之機，不希望“現(xiàn)代化國際新城”建成一座單純提供居住功能的“臥城”或者是一片待租的寫字樓。

“我們不會在通州簡單地做一個地產(chǎn)項目”。華潤置地北京公司總經(jīng)理陳鷹代表地產(chǎn)企業(yè)率先發(fā)言，“我們將依托整個華潤集團的各產(chǎn)業(yè)支持，以商務地產(chǎn)作為載體，建設一個新的城市綜合體，會引入集團的醫(yī)藥、金融、零售、服務業(yè)等業(yè)務投入到通州新城的運河核心區(qū)。”

緊隨其后的是上海綠地集團的北京公司負責人，“綠地集團在全國各地建設的大部分項目都是綜合性的地產(chǎn)項目，在超高層項目和城市綜合體開發(fā)方面積累了一些經(jīng)驗，我們希望這些經(jīng)驗能夠用在通州國際新城的開發(fā)過程中，為通州新城發(fā)展盡一份力。”

意欲投資的地產(chǎn)商們開發(fā)理念轉型讓人們感受到了通州新城的潛力，但若短時期內(nèi)就建成一批承載產(chǎn)業(yè)發(fā)展和人氣聚集的城市綜合體項目，現(xiàn)階段仍然薄弱的通州教育、醫(yī)療、道路、市政等配套是否能夠跟上便成了一個迫切問題。

對于這種擔心，通州區(qū)代區(qū)長岳鵬顯得比較從容，他告訴記者，目前通州已經(jīng)規(guī)劃了一些配套設施地塊，由政府統(tǒng)籌進行合理布局。“我們已經(jīng)對規(guī)劃區(qū)域內(nèi)的公共配套設施確定了優(yōu)先建設、重點完善的方針，這些規(guī)劃的教育、醫(yī)療、交通的配套設施將由政府統(tǒng)一開發(fā)，提前開工，2011年通州就將建成一批高水平的醫(yī)院和學校來完善通州新城的配套。”

陳剛副市長的表態(tài)也再次讓各界看到了市政府對于通州新城的堅定支持，“新城建設要體現(xiàn)以人為本理念，要配置齊全交通設施、知名學校、醫(yī)院等一系列為民服務的配套設施，建成一個典范城市。”

劍指民營企業(yè)新總部

此次活動的一個細微變化，同樣體現(xiàn)著通州區(qū)的深意。 在領導發(fā)言的安排中，并沒有遵循以往按級別或先國家再市區(qū)的慣例，全國工商聯(lián)副主席孫曉華被安排到了最后一個作壓軸發(fā)言。

“全國‘兩會’剛結束，北京市就聯(lián)合全國工商聯(lián)召開了推進北京非公經(jīng)濟發(fā)展的座談會，有一些外省市的知名企業(yè)家提出來想在北京建總部，當時劉淇書記就說了，‘那沒問題，可以到通州去建。”’他的發(fā)言也讓在場的人讀到了另外一層信息，那就是通州新城確定的大力發(fā)展總部經(jīng)濟，其政策和方向將側重于民營企業(yè)。

談及通州的民營總部經(jīng)濟發(fā)展，不得不提2004年將北京公司設在通州的蘇寧電器公司。在活動現(xiàn)場，蘇寧電器公司不僅以自身的快速發(fā)展來大力宣傳通州區(qū)良好的投資環(huán)境，更不失時機地表達了將加大投資參與新城建設的意愿，“蘇寧電器集團將借助通州新城的發(fā)展契機，在運河核心區(qū)域選擇合適地塊建設華北地區(qū)總部，實現(xiàn)蘇寧在華北快速發(fā)展。同時，也想在運河核心區(qū)域選擇合適區(qū)域建設大型的高端商業(yè)綜合體——蘇寧廣場，該項目將涵蓋蘇寧旗艦店、高星級酒店、甲級寫字樓、高檔公寓等業(yè)態(tài)。蘇寧廣場建成后也將成為通州新城標志性建筑，在提升城市整體商業(yè)組織同時，也為城市建設及商務環(huán)境發(fā)展做出自己的貢獻。”蘇寧電器華北公司負責人表示。

看到蘇寧電器這樣的民營企業(yè)巨頭對新城投資表現(xiàn)出的巨大信心，孫曉華希望通州新城不僅要實現(xiàn)高標準規(guī)劃，更應結合現(xiàn)有的文化創(chuàng)意、現(xiàn)代物流、高端制造等產(chǎn)業(yè)基礎形成鮮明特色。

“如今北京提出集中資源、聚焦通州，實際上就等于告訴民營企業(yè)參與通州現(xiàn)代化國際新城建設，就等于參與首都建設，參與新一輪的中國經(jīng)濟社會發(fā)展，這對快速發(fā)展壯大的民營企業(yè)而言面臨著大好機遇。”孫曉華說。

作為全國工商界的領導，他表示將會盡快組織一些與通州產(chǎn)業(yè)定位相符合，有意把總部遷至北京實現(xiàn)更大發(fā)展的民營企業(yè)與通州區(qū)進行對接，將通州新城打造成全國優(yōu)秀民營企業(yè)的新總部。