2010年北京房地產新政導向

2009年的北京房地產市場在一系列優惠政策的刺激下，走過了一段近乎驚人的飛速發展時期。為了防止房地產市場過熱給經濟健康發展埋下隱患，引導房地產市場平穩健康發展，從2009年底開始，國務院有關部門以及北京市政府開始著手醞釀出臺新政策以給房地產市場降溫。

新近出臺的房地產政策

2009年12月4日，國務院總理溫家寶主持召開國務院常務會議，研究完善促進房地產市場健康發展的政策措施，提出增加供給、抑制投機、加強監管、推進保障房建設四項舉措，即“國四條”。

2010年1月7日，國務院辦公廳下發《關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》(國辦發[2010]4號)，共列出十一項具體政策，即“國11條”。

2010年2月21日，北京市住建委等十一個部門聯合出臺了《關于貫徹國辦發[2010]4號文件精神促進本市房地產市場平穩健康發展的實施意見》(京建發[2010]73號)，共十一條，被稱為“京11條”。

2010年3月11日，針對一段時間以來在土地出讓、流轉和開發環節中存在的一些問題，國土資源部出臺了《關于加強房地產用地供應和監管有關問題的通知》(國土資發[2010]34號)。

新政策對房地產投資的限制

合理確定、調整房地產開發投資計劃。京建發[2010]73號文第一條規定：要“增加住房建設用地供應，2010年全市政府土地儲備和一級開發投資不低于1000億元。加大政策性住房建設力度，調整住房建設用地供應結構，2010年各類政策性住房用地占全市住房供地的50％以上，新開工建設和收購各類政策性住房占全市住房新開工套數的50％以上。”

國土資發[2010]34號文第一項規定：“……確保保障性住房、棚戶改造和自住性中小套型商品房建房用地，確保上述用地不低于住房建設用地供應總量的70％。要嚴格控制大套型住房建設用地，嚴禁向別墅供地。……”

可見，2010年北京市房地產開發的重點是政策性、保障性住房以及中低價位中小套型商品房開發項目，因此，對于房地產開發企業來講，今后一個時期在制定土地開發計劃時，應根據政策引導，優先考慮參與經濟適用房、“兩限房”等政策保障性住房以及中低價位中小套型商品房項目的開發，而大套型商品房和別墅項目，可能會在土地出讓、行政審批等方面受到非常嚴格的限制甚至無法取得項目用地。

規范房地產開發行為，避免發生違規情況。在土地出讓管理方面，根據京建發[2010]73號文和國土資發[2010]34號文件的有關規定，商品住房單宗土地出讓面積原則上控制在20公頃以下。土地出讓后，要在10個工作日內簽訂出讓合同，否則終止供地。合同簽訂后一個月內，要繳納出讓價款50％以上的首付款。其余價款按合同約定繳納，并且最遲不超過一年。出讓合同必須明確約定土地面積、用途、容積率、建筑密度、套型面積及比例、定金、交地時間及方式、價款繳納時間及方式、開竣工時間及具體認定標準、違約責任處理。對于不繳納出讓價款的，已出讓的土地予以收回。對于未按土地出讓合同約定期限支付地價款、開工、竣工的房地產開發企業，要嚴格追究違約責任，并限制其參與土地出讓活動。

國土資發[2010]34號文件還規定：土地出讓最低價不得低于出讓地塊所在地級別基準地價的70％，競買保證金不得低于出讓最低價的20％。對用地者欠繳土地出讓價款、閑置土地、囤地炒地、土地開發規模超過實際開發能力以及不履行土地使用合同的，禁止其在一定期限內參加土地競買。

在商品房銷售管理方面，京建發(2010]73號文要求房地產開發企業在取得商品房預售許可證后三日內一次性公開全部房源，嚴格按申報價格明碼標價，公開對外銷售。

境內個人房地產投資行為受限

在信貸政策方面，京建發[2010]73號文第四條對二套房貸的首付比例及利率政策作了新的規定，不再視情況區別對待，對所有已利用貸款購買住房的家庭，又申請購買第二套(含)以上住房的，無論是以借款人本人，還是以借款人配偶或未成年子女的名義購買，均要求貸款首付款比例不得低于40％，且貸款利率在把握標準上嚴于過去。

在稅收方面，新政策取消了執行一年的營業稅優惠政策，京建發[2010]73號文第五條規定：“……自2010年1月1日起，個人將購買不足5年的非普通住房對外銷售的，全額征收營業稅；個人將購買超過5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅；個人將購買超過5年(含5年)的普通住房對外銷售的，免征營業稅。”

境外資本的投資渠道

京建發[2010]73號文第六條要求恢復執行《關于規范境外機構和境外個人購買商品房的通知》(京建交(2007]103號)中對境外個人在京購房的居住年限和所購房屋的有無規定。

根據京建交[2007]103號文件的規定：境外個人在北京市購買自住、自用商品房的，購買后只能自用、自住，不得隨意轉讓，如果要出租、轉讓的，按境外個人投資非自住、自用商品房情形辦理。而境外個人進行商品房投資的，須按外商投資房地產的有關規定，設立外商投資企業。而且，除法律另有規定外，對于境外個人購房的，一人只允許購買一套自住商品房。

對于居住年限，根據建設部等六部門聯合發布的《關于規范房地產市場外資準入和管理的意見》第十項的規定：在境內工作、學習時間超過一年的境外個人可以購買符合實際需要的自用、自住的商品房，不得購買非自用、非自住商品房。在境內工作、學習時間一年以下的境外個人，不得購買商品房。港澳臺地區居民和華僑因生活需要，可在境內限購一定面積的自住商品房。

因此，對于境外機構或個人在今后一個時期投資北京市房地產市場的，應當嚴格按照《關于規范房地產市場外資準入和管理的意見》(建住房(2006)171號)、《關于規范境外機構和境外個人購買商品房的通知》(京建交[2007]103號)的有關規定，設立外商投資企業，依法取得《外商投資企業批準證書》和《營業執照》，按投資總額確定最低注冊資本額，并依法按期足額繳納出資，依法經營。而對于境外機構或個人購買自用型商品房的，應嚴格遵守境外個人在京購房的居住年限、房屋用途以及結購匯的有關規定。

關注房地產市場信息公布

京建發[2010]73號文第十條要求繼續加強市場統計、分析和監測，完善數據統計和發布機制，以穩定市場預期。國土資發[2010]34號文件也要求公開住房供地計劃、土地出讓公告、土地出讓和劃撥結果以及土地開發利用信息等重要信息。

政府關于房地產市場各項數據、指數的統計、監測和公布，是市場預期的主要依據，尤其是對于信息相對匱乏的普通個人購房者來講，一般只能通過政府有關部門發布的各項數據，來對未來房地產市場的發展情況進行判斷。隨著北京市房地產市場信息公布機制在真實、完整性和時效性等方面的不斷完善，投資者尤其是普通個人投資者可以通過了解有關部門發布的統計數據，準確、及時地獲得市場信息并作出相應的投資決策。

整體上看，2010年北京市房地產市場新政策的特征主要體現在：一是取消了2009年以來以刺激、扶持為主的各項救市政策，全面轉入以有效解決供需矛盾、穩定市場、平抑房價、規范市場行為為主的政策體系；二是繼續加大房屋和土地供應，但重點是確保向保障性政策性住房用地供應，對投資性購房需求采取抑制的態度。因此，在2010年房地產新政策背景下，各類投資者應當根據政策規定，理性作出投資選擇。