影響我國房價的政策因素分析

摘要:影響房價的因素錯綜復雜，其中，房地產業相關的制度和政策安排是基礎性和根源性的。本文通過分析房地產業相關的土地、財政、金融等方面的制度和政策，探討影響我國房價形成的根源性原因。

關鍵詞:房價，政策因素，分析

影響房價的因素錯綜復雜，筆者認為，與房地產業相關的制度和政策安排是基礎性和根源性的。我國土地、財政、金融等方面的制度和政策不僅規定了房地產業發展的框架，而且作為國家宏觀調控的重要工具，作用于房地產供給和需求，影響著房地產業發展的脈絡和走向。本文試圖通過分析房地產業相關的制度和政策安排，探討影響房價的根源性原因。

一、房地產的供給和需求

任何有關房地產業的制度安排都會通過供需最終影響到房價。從供給方面看，我國房地產成本主要由土地價格、建筑安裝成本及各項稅費組成。建筑安裝成本相對恒定:由于建材價格和工人工資在一定時期內的價格是相對穩定的，所以全國建設相同標準的房子造價差別不會太大。并且從長期趨勢上看，隨著技術進步和勞動生產力的提高，建筑產品和其他產品一樣，價格會相對下降。房地產稅費成本決定于財稅制度，是房價重要組成部分。土地價格是地租資本化，隨著經濟的發展，地租和地價有長期上升的趨勢。同時，地價會隨著土地供求關系的變化發生較大的波動，一國土地供需制度對地價的形成發揮著基礎性作用。因此從供給角度看，無論是土地成本還是稅費成本，政府的制度安排都發揮重要作用，從而深刻地影響著房價的形成。

房地產的需求具有雙重性，包括真實需求和投資、投機需求。根據國家統計局抽樣調查數據，中國城市化率已從上世紀90年代的28%達到了2008年的45.5%，城市人口每年增加1%左右，大約1800萬-2000萬。據此推算，2010年我國城市化水平將達到60%，城鎮人口增加到8億至8.5億。按照每個新增城市人口需住房面積22平方米計算，未來十年每年需增加住宅面積4.4億平方米。如果考慮到現有城鎮居民的改善性住房需求，按人均住房面積從當前的26平方米增加到35平方米測算，對房地產的真實需求每年將會增加5.4億平方米，至10億平方米。可見，未來10年，我國住房的剛性需求十分旺盛，決定了住房市場的長期繁榮。房地產的投資性需求彈性較強，受政府政策和宏觀經濟形勢影響顯著。房地產的投資投機性需求是可以無限放大的，如果不加限制，會導致房價的非理性上漲，形成房地產泡沫，給國民經濟造成嚴重危害。我國住房需求現狀，決定了我國的財政金融政策必須鼓勵真實住房需求，限制和打擊投資投機性住房需求。

二、我國土地供應制度

(一)我國耕地保護制度

我國人多地少，耕地資源十分緊張。與此同時，耕地保護形勢不容樂觀。國土資源部《2008年國土資源公報》顯示，2008年我國耕地總面積18.2574億畝，人均耕地面積已由10年前的1.59畝減少到1.4畝。目前，全國2800多個區縣中，已經有600多個低于聯合國糧農組織確定的人均耕地0.8畝的警戒線。

為了維護我國的糧食安全，我國實行最嚴格的耕地保護制度。例如，我國《土地管理法》規定，征用基本農田、基本農田以外的耕地超過三十五公頃及其他土地超過七十公頃的，由國務院批準。可見，我國人多地少、耕地資源稀缺的國情以及由此形成的耕地保護制度，根本上決定了我國建設用地供給的稀缺性，進而影響了房地產價格。

(二)土地制度的城鄉二元結構

我國法律規定城市土地屬國家所有，農村和城市郊區土地屬集體所有，國有土地使用權可依法流轉，集體土地使用權不允許向集體以外居民流轉，形成了土地制度的城鄉二元結構。

對于城市建設土地需求，我國《土地管理法》規定，必須依法申請使用國有土地。農民集體所有土地用于建設的，僅限于鄉鎮企業、鄉(鎮)村公共設施和公益事業建設、農村村民住宅等三類鄉(鎮)村建設。

城市化是我國經濟社會發展的重要引擎。城市化發展需要源源不斷的提供城市建設用地。在目前我國城鄉二元土地制度框架下，新增城市建設用地主要來源于農民集體所有土地。由上可知，集體土地是不能直接用于城市建設的，只有被國家征用后轉化為國有建設用地，方可用于城市建設。我國憲法規定，國家為了公共利益的需要，可以依照法律規定對土地實行征收或者征用并給予補償。目前，地方政府紛紛設立土地儲備中心，征用農民集體所有土地，進行土地一級開發，通過土地出讓形式，供應國有建設用地使用權。其中，用于商業、住宅、旅游等方面的用地，必須通過招拍掛形式進行出讓。縱觀目前我國的土地出讓制度可知，國有土地使用權的需求是市場化的，而新增城市建設用地的供給則由地方政府壟斷。地方政府壟斷土地一級開發市場，存在兩方面不利影響:一方面地方政府受資金、人員等客觀條件的限制，新增建設用地的供給能力必然有限，難以滿足我國城市化發展旺盛的建設用地需求;二是地方政府容易在財政利益最大化的動機下，調控土地供給，造成土地短缺的市場形勢，提高土地價格，獲取壟斷利益。 這必將對土地的價格并最終對房價產生重要影響。

三、財政政策因素

(一)分稅制財政體制下地方政府財力薄弱

稅收是我國財政收入的基本形式，占我國財政預算收入的90%以上。我國主體稅種為增值稅、營業稅和所得稅，其中增值稅占財政收入三成之多。我國實行分稅制財政體制，增值稅75%歸中央，25%歸地方，企業所得稅60%歸中央，40%歸地方，營業稅100%歸地方政府，所以目前財政收入格局是，中央財力比較集中，省級相對比較寬裕，地市級財力存在困難，縣級以下政府財力除東部發達地區外，普遍比較困難。最近幾年，依靠上級政府的轉移支付，縣鄉政府得以維持基本運轉，但縣級財政困難的局面并未根本得到緩解。我國預算法規定地方政府不能夠作為單獨的融資主體從金融市場融資，這樣地方政府便缺乏進行經濟建設，促進各項事業發展資金來源。由于地方政府壟斷城市建設用地供應，土地出讓收入可以較好地緩解地方政府經濟建設資金的短缺局面。地方政府紛紛加快經營城市步伐，設立土地儲備中心，征收農業用地和國有存量土地進行一級開發，集中向市場供應土地。根據國土資源部及財政部數據，2009年全國土地出讓總價款15910.2億元，占2009年全國財政收入23.22%。其中，杭州土地出讓金收入1200億元，位居第一，為地方財政收入(不含土地出讓金收入，下同)的2.3倍;上海土地出讓金收入1043億，占財政收入的41%;北京928億元，占財政收入比重45.9%。

如果考慮到房地產業發展為地方政府帶來的建筑業和房地業營業稅、耕地占用稅和土地增值稅等稅收收入，大市政費等非稅收入，目前地方財政可以說是典型的土地財政。而與土地相關的各項政府收入最終都會反映到房地產價格當中，可以說當前的財政體制對房地產市場的價格形成發揮了重要作用。

(二)房地產業稅費結構不合理，推高房地產開發成本

據統計，地方政府在房地產開發過程中所征收的費用，除了土地出讓金和雙重配套費外，還要收取藍圖審查費、防雷檢驗費、防震檢測費、綠化費、墻改費、施工放線費、規劃設計費、人防費、文物勘探費、施工合同鑒證費、預算審核費、工程造價咨詢審核費、質量監督費、土壤氡氣檢測費、室內空氣檢測費、政府價格調整基金、勞務咨詢費、職工培訓費、安全施工措施費、散裝水泥推廣費、預售許可證服務費、房屋面積界定費、房價審查服務費、管線綜合竣工圖設計費、電力委托費等多達50余項，涉及20多個部門，這些成本約占到房價的15%至20%。

除了這些收費外，政府還向房地產開發企業開征營業稅、印花稅、城建稅、教育費附加、契稅、土地增值稅、所得稅、土地使用稅、房產稅等十余項稅負。經過統計，這些稅負成本約占到房價的15%。

整體上說，政府稅費占到房價的三成至四成。最終，這些成本都會被開發商轉嫁給消費者，增加消費者的購房壓力。

四、房地產業金融政策

(一)個人住房信用貸款政策

個人按揭貸款利率政策通過影響購房者的成本，影響購房者的支付能力，最終影響到對房地產的實際有效需求。所以每次國家對按揭貸款利率的調整都會較大影響住房需求，影響房價。

個人按揭貸款首付款比率通過影響個人的支付能力影響商品房的需求。調高首付款比率，可以擠出較低收入水平的購房需求，抑制投機性購房需求。調低按揭貸款首付款比例，則可以增加較低收入水平的人購房需求，減輕購房者的壓力，在經濟衰退時期可以有效地促進房地產市場的回暖。

二套房貸政策也是住房按揭貸款政策重要組成部分。二套房貸政策主要針對投資和投機需求，同時也會影響居民的改善性住房需求。我國的政策主要是抑制住房投資和投機需求，2009年為應對國際金融危機，二套房貸政策略有放松，2010年后，隨著經濟的回暖以及通脹預期的出現、房產價格的迅速上漲，國家開始要求嚴格執行二套房貸政策。

(二)房地產開發貸款政策

房地產業屬于資本密集型產業，房地產投資嚴重依賴于銀行融資，因此房地產開發企業對銀行利率非常敏感。我國的金融調控工具分為價格型和數量型。價格型如存貸款基準利率、存款準備金率調整等;數量型金融調控工具主要指國家對銀行信貸規模的直接總量控制。價格型調控對經濟影響是間接的;數量型工具調控效果則較為直接，但負面效果也十分明顯，主要是與市場經濟原則相違背。每當固定資產投資增長過快、經濟過熱的情況出現時，我國傾向于限制銀行對房地產業的貸款規模，緊縮銀根，對固定資產投資產生重大影響，對房地產市場產生深刻影響。

五、改革我國房價形成機制的政策建議

(一)政府必須加快廉租房和保障房建設

我國正處于工業化和城市化高速發展的時期，房地產需求旺盛。住房需求是人類的基本需求，保障人民的住房需求是政府的職責所在。在商品房價格水平較高的情況下，政府需要加大廉租房和保障房建設力度，發揮公共財政職能，為中低收入者提供公共產品性質的住房，保障居民的住房需求。

(二)給予農村建設用地與國有建設用地相同的流轉權利

改變當前國家征地模式，按照十七屆三中全會精神，逐步縮小征地范圍，只有公益用地才動用國家強制力量征地，經營性用地要通過土地使用者與供應者之間按照市場交易原則協商確定，賦予農村建設用地完整的流轉權，打破政府對土地一級市場壟斷，擴大城市建設用地供應量，降低土地價格，從而使房價能夠充分反映市場的供求狀況，促進房地產業健康發展。

(三)改革房地產業稅費制度，盡快開征物業稅

降低土地出讓金標準，合理制定城市基準地價，適當減少土地招拍掛過程中的稅費，根據項目開發性質降低或減免市政配套費。嚴格控制政府各部門的收費，通過聽證會的形式確定收費標準。放寬項目前期審批，以規范的城市規劃為前提，加強各職能部門的項目批后管理，盡可能避免誰審批誰來管理的局面，增強政府行政管理執法的透明度。

目前房地產業稅種主要涉及交易環節，而對房地產的持有環節基本不征稅，房地產的持有成本很低，加上房地產本身的耐用性、需求的剛性以及土地資源的稀缺性，大大刺激了對房地產的投資性需求。房地產稅制結構的改革和物業稅的開征是必然的發展趨勢。取消房地產交易環節的稅費，而對擁有和持有房產征稅，不僅可以為地方政府帶來穩定的財政收入，解決地方政府財政保障不足的局面，又可以增加持有超標房產的機會成本，減少或抑制投機性和投資性購房需求，抑制房產價格的非理性上漲，減少房地產泡沫，促進房地產市場的健康發展。

(四)進一步完善房地產業金融制度

房地產業是高度資本密集型行業，無論是房地產的供給還是需求，都離不開金融支持。只有房地產業健康發展，才能保證著我國金融的穩定，經濟的健康發展，以及社會的和諧穩定。我國房地產業金融制度應鼓勵房地產的自住性需求，抑制投資投機需求，同時減少對房地產業貸款的數量型控制，盡可能財政價格型金融調控手段，維護房地產市場的平穩運行。

參考文獻:

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[3] 楊海軍，“小產權房”相關法律問題探討，房地產法苑，2009年第3期，北京市房地產法學會

[4] 廣州日報，2009年7月27日，行政稅費成房價背后推手，行政讓利有助于平抑房價

(作者單位:中央民族大學管理學院中央財經大學經濟學院)