應當大力推進小城市房地產開發

一、小城市房地產開發的價值

特大型城市通常對人口具有強大的集聚作用，而人口的快速集聚又成為各大城市發展的重要動因之一。因此，有人主張我國城市化應當以大城市、特大城市建設為主。實際上，這是一種誤導。在人口快速集聚的過程中，一旦城市建設和管理跟不上迅速增長的需求，各類城市基礎設施的供給滯后于城市人口的增長，就會引發一系列的矛盾，出現交通擁堵、環境污染、就業困難、治安惡化等城市病。例如，19世紀末前后，英國城市人口急劇膨脹，造成住房短缺，貧民窟比比皆是;公共衛生設施奇缺，空氣及水源污染嚴重，環境惡劣;就業競爭激烈，工人處境艱難;犯罪率居高不下等等。今天，在倫敦、巴黎，市區交通阻塞經常發生;在曼谷，由于車速過慢，整個城市就像一個停車場，甚至出現過3個月內有900名孕婦因堵車被迫在轎車中分娩的情況。交通擁堵不僅增加汽車尾氣、噪音、交通事故，還增加居民的出行時間和成本，抑制人們的日常活動，降低城市活力和居民生活質量，導致經濟社會諸項功能的衰退，引發城市生存環境的持續惡化，成為阻礙發展的“城市頑疾”。據一項最新調查顯示，北京市機動車保有量已沖破400萬輛大關，北京人每天在上下班高峰期時花在路上的時間平均達到70分鐘，而且還呈增長趨勢，首都成為“首堵”。特大城市的發展容易造成城市貧困。貧民窟問題是發展中國家的大中城市在加快城市化進程中所出現的特有現象，貧困人口多數集中于城市，而城市貧民又大部分住在貧民窟，如印度孟買、巴西圣保羅等。一方面，貧民窟居民大部分人處于貧困線，享受不到作為公民所應享有的經濟社會發展成果，居住、出行、衛生、教育條件極差，不僅影響當代人，也影響下一代人的發展。另一方面，生活水平的巨大差異造成國民感情隔閡，加之貧民窟游離于社區和正常社會管理之外，一些貧民窟為黑社會所控制，成為城市犯罪的窩點。

最近，中央經濟工作會議強調要積極穩妥推進城鎮化，提升城鎮發展質量和水平，要把重點放在加強中小城市和小城鎮發展上。城鎮化水平的提高給地產行業帶來利好，推進城鎮化要增加普通商品住房供給，地產公司將向二三線城市布局。具體說來，小城市房地產開發的重要性，主要體現在以下幾個方面:

首先，小城市房地產開發有助于全國房地產市場的結構調整。

在國家經濟刺激政策尤其是寬松的貨幣政策和通貨膨脹預期等因素的影響下，去年我國房地產市場表現遠好于預期，出現了投資加快、銷售增加、價格快速上漲和資金來源充裕等新情況。但我國房地產市場結構不盡合理，應當采取有保有壓的政策，調整結構。結構調整，一要調整產品結構，增加普通商品住宅、經濟適用房、廉租房的供應;二要加緊空間結構調整，引導一、二、三、四線城市房地產市場均衡發展。一些調查顯示，目前一、二、三、四線城市的房地產市場存在著很大差異，社會資源配置不盡合理，亟待引導。一線城市房地產市場價格偏高，投資炒房過度，存在局部泡沫。以北京、上海為代表的一線城市房價屢創新高的同時，反映真實居住需求的租金水平卻并未隨之“船高”。反觀三、四線城市的房地產市場，投資不夠力度、規劃不夠先進、產品的粗放型現象嚴重，走了一線城市早期所走的老路，重復了一線城市過去探索時所走的彎路。一方面，是由于三、四線城市的開發商絕大多數為本地企業，沒有資本實力，觀念落后，目光短淺，急功近利，小農經濟意識強烈。另一方面，是由于一些地方政府在城鎮建設、房地產開發的規劃上缺乏科學思維，一味追求眼前的GDP。三、四線城市如果都能把科學發展觀真正落實到政府每一個決策行為，吸收消化一線城市先進的城市規劃理念，引進一線城市的資本和先進的房地產開發理念，適度超前、科學地規劃城市建設與房地產開發，保障城市基礎設施不欠賬，保障普通商品住宅、經濟適用房、廉租房的供應與當地市場需求相匹配，這不僅促進了小城市的建設，也促進了全國房地產市場的均衡發展和結構調整，也促進了全國經濟社會的均衡發展。

其次，小城市房地產開發有助于農村人口和小城市居民改善居住、生活條件。

自改革開放以來至上個世紀90年代末，隨著一部分人經濟條件的逐步好轉，越來越多的人選擇在縣城或縣級市自建住宅。據估算，全國小城市居民自建房累計約數億平方米。居民自建房，存在諸多弊端:一是土地浪費嚴重。絕大多數自建房只有二至三層，容積率低，土地利用率低。二是自建房開發規模小、配套差、建筑密度大、房屋設施不全、科技含量低，影響采光、通風，車輛出入不方便，影響生活質量。進入21世紀，一部分縣城、縣級市的房地產開發興旺起來。數萬甚至上十萬平方米有小區開發，新穎的戶型設計，輔之以園林景觀和配套設施，給人以全新的感受，許多居民賣掉了原來苦心經營并打算住一輩子的自建房，搬進了小區樓房。

差不多與小城市房地產開發興起的同時，越來越多的打工者選擇在家鄉縣城或縣級市購房落戶。45歲以上、文化水平較低的打工者，絕大多數是賺錢回鄉建房;45歲以上、文化水平較高的打工者則不同，他們不喜歡信息資訊不發達、交通不便、生活比較單調的農村，對城市產生了很強的歸屬感，適應了城市的環境以及生活的方式和習慣，渴望成為城市的一員。一項調查顯示:打工者中71.4%的女性和50.5%的男性表示，如果條件許可，愿意在城市定居生活。他們中有些人甚至把回鄉定居視為失敗的同義詞。考慮到生活成本、交通條件等諸多因素，少部分打工者選擇在打工城市買房定居，大部分則選擇兩邊跑，選擇介于農村和都市之間的中小型城鎮買房居住。中小城鎮一般基礎設施已相當完善，交通擁擠很少出現，生活更加寧靜、隨意，工作壓力較小，各種現代化、新潮娛樂方式和設施也幾乎與大城市同步，滿足了新生代農民工對時尚和新潮的追求。而中小城鎮的住房價格及生活成本就像為新生代農民工量身定做一樣，非常適合他們。

第三，小城市房地產開發有助于擴大就業。

房地產業具有勞務密集用工量大，資金密集用材量大，資源密集用地用公共配套量大等特點，對增加就業貢獻率之大是其它行業無法相比的。首先是直接吸納大量工程技術和施工人員，尤其是以農民工為主體的建筑工人是顯示易見的。小城市房地產開發過程中，吸引大量農民工就近打工。這些農民工農忙時回家務農，農閑時進城務工，還能做到農、工兩不誤。房地產業解決了億萬農村富余勞動力的轉移，緩解了農村的就業壓力，幫助了千千萬萬個農村家庭脫貧致富。其次房地產業直接拉動數十個產業，尤其是鋼鐵、建材、工程機械、金融等行業，間接拉動廣告、家居、裝潢、物業管理、市政配套等行業，不僅創造了大量就業機會，還催生了房地產開發策劃、幕墻工程師、智能建筑工程師等一批新職業。

筆者曾走訪瀏陽市、澧縣、靖州縣等地，切實感受到小城市的房地產開發改善了城鎮居民居住條件，加快了縣城建設和縣城面貌改變，促進了財政增收和縣域經濟發展。

二、推進小城市房地產開發的建議

一是積極推進戶籍制度改革，取消小城市戶籍管制。長期以來，與我國城鄉二元分割結構相適應的戶籍制度，以行政管制限制了公民的遷徙自由，各種利益競相攀附在戶口上，使得城鄉居民在就業、醫療、入學、社會保障等諸多方面與生俱來就不平等，有悖于起碼的公正與平等，必須廢除。新的戶籍制度以取消農業與非農業戶口劃分為前提，按照居住地登記戶籍管理，允許公民自由遷徙，國家平等地向每個公民提供基本福利與社會保障，以相應的制度安排予以保證。這樣一來，我們才能建立至少在法理上確認是平等、在人權上是平等的戶籍管理制度，為農村人口進城掃除障礙，引導他們有序地進城，鼓勵他們就近進城。

二是優先保障小城市建設的土地供應。2004年以來，國家不斷嚴格土地管理政策，嚴格控制建設用地增長，嚴保耕地特別是基本農田不被占用，嚴防隨意調整規劃基數。為了確保土地管理政策的全面實施，為了抑制房價、實現宏觀經濟調控，房地產開發的土地供應自然也在嚴格管理范圍之內。現在的問題是房地產大鱷囤地現象嚴重，擾亂了房地產市場的土地管理，而且大量閑置土地都集中在一線城市。大量已出讓的土地沒有轉化為商品住宅而上市，造成了目前樓市短期供應的緊缺，形成了“地荒”假象。在房地產開發土地供應總規模受限的前提下，一線城市大量供應土地，大量土地閑置，這不利于抑制一線城市房價，不利于全國房地產市場的均衡發展。規范房地產土地供應市場，首先必須嚴格土地監管。要嚴肅查處囤地行為，嚴格執行閑置土地逾期回收的政策，甚至可以考慮開征土地閑置稅。要嚴格查處三級市場上的不法土地交易行為，讓囤地無利可圖。2009年12月23日國土資源部官員表示，為全面執行國務院有關房地產市場調控政策，進一步嚴格土地供應和開發利用的監管，重點強化房地產開發土地供應和利用的全程監管，同時還通報了九個省十八宗房地產開發土地閑置情況，并督促各地方政府及國土資源部門進一步落實閑置土地處置有關政策，警示開企業根據實際開發能力理性取得土地，及時開發利用。這里必須特別注意地方政府對中央土地管理政策的落實情況。其次，要加大土地供應，特別是保障普通商品房、經濟適用房、廉租房開發的土地供應，特別是要加大三、四線城市普通商品房、經濟適用房、廉租房開發的土地供應。

三是完善道路、交通、管網、污水處理等基礎設施。城市基礎設施建設是促進經濟高速發展的重要動力，也是經濟快速發展的重要保證，而經濟發展又為建設更完善的基礎設施提供后續資金保障。這是良性互動，相得益彰的并進互促的關系。充分認識、正確處理好這一關系，對于利用城市基礎設施建設來推動經濟和社會的發展，建設高質量、高標準、高效益的美麗城市，促進要素集聚、優化資源配置、提高人民生活質量等都具有極為重要的作用。在一些城市，財政與招商引資相結合，先期完善基礎設施，結果是房地產開發興旺與城市亮麗同步實現。基礎設施建設支撐城市提質、促進房地產開發，具有四兩撥千斤的功效。完善小城市基礎設施，首先，要科學規劃小城市的基礎設施建設。要充分發揚民主，發揮專家團隊的智庫作用，綜合考慮區域經濟特點、人口規模、小城市歷史文化傳統、地理特征、社會變遷趨勢等因素，在全國城市化布局背景下，科學制定每個小城市個性化發展規劃，對城市基礎設施建設統籌安排。其次，要多渠道解決小城市基礎設施建設的資金問題。中央、地方各級財政要聯手加大投入，逐步解決小城市基礎設施建設欠賬問題。要積極運用BOT、PPP等模式，引進民間資本參與小城市基礎設施建設。要把發行地方公債、設立產業投資基金與運用商業銀行信貸資金結合起來，要把基礎設施建設與房地產開發結合起來，全面推進小城市建設。

四是利用規劃把關，引導小城市科學開發房地產。我國社會經濟發展的不平衡性，在房地產開發領域表現為:許多三、四線城市房地產市場呈現戰國時代的縮影，有些“亂世繁榮”景象:開發總量大幅增長，房地產價格行情一路攀升，開發理念也在快速提升，但國家宏觀調控政策、房地產市場監管常規政策沒有落實到位(如預售遠期樓花，賣紅線圖等)，一些開發商觀念落后，目光短淺，產品粗放現象嚴重，走了一線城市早期所走的老路，重復了一線城市過去探索時所走的彎路。房地產開發要做到規范、健康、高層次，首先土地供應要適當提高門檻。地幅大一些，便于成片開發，有利于城市建設，有益于吸引一、二線城市品牌開發商，有益于淘汰開發理念落后、沒有資本實力的開發商。其次，地方政府要做到城市雖小但規劃好、服務優。小城市規劃部門要著力快速提升科學規劃城市、科學規劃城市房地產開發土地供應、建筑工程規劃的能力，要著力快速提升運用行政許可引導開發商的服務水平。一些調查研究顯示:小城市的房產開發仍以有園林綠化、幼兒園、會所等配套設施的小區開發模式最受歡迎。從建筑形態來看，多層板樓住宅最受歡迎，近年來隨著小高層、高層產品的出現，購房者開始逐步接受與認可。目前眾多小城市基本上都處于由多層產品向高層、小高層產品過度的發展階段;南北通透、采光良好的板樓是市場的主流。從戶型來看，小城市戶型的需求正在由傳統的大三室占絕對主流向中小三室和兩居室過度;二居室的戶型一般在80-100㎡左右，三室戶型面積則在110-130㎡左右。此外，新型建筑材料的運用也有較大提升空間。產品是決定小城市項目成敗的關鍵。地方政府要善于運用非行政手段(比如發揮地方房地產協會的作用)，引導開發商加強市場調研，更新觀念，提升開發品質，“不要先生孩子再整容”。

(作者單位:天津商業大學)