房地產買賣合同無效之登記問題研究

摘要：法院判決房地產買賣合同無效或者撤銷后，已辦理的房地產登記并非當然無效。本文通過相關之登記實務問題的研究，提出汲取歷史經驗、借鑒國外制度、通過法院和登記機關的互動、破解實踐中的登記困境等，以利于房地產登記法律制度的完善。

關鍵詞：房地產；合同無效；登記

中圖分類號：D922.181

文獻標識碼：A

文章編號：1009－3060(2010)03－0117－08

《物權法》頒布實施后，已存在多年的房地產登記制度在國家法律制度層面上得到確認。但《物權法》僅規定了登記制度的基本架構，作為實踐層面上的制度仍然需要進一步細化。為此國土資源部2007年頒布了《土地登記辦法》，建設部2008年發布《房屋登記辦法》，房地產登記制度的基本框架建立，具體的操作程序也已明確。

法律體系的建立并不代表其實際運作體系的完善，在司法實踐和行政管理中，法院和行政機關由于各自的視角不同和執行法律的角色差別，引發實際操作中的不同理解，可能出現執行上的偏差，導致法律預期的目標難以實現。

一、房地產買賣合同無效后的登記處理

我國實行的是房地產登記發證制度，實踐中房地產登記引發的訴訟是作為行政案件提起的，由法院行政審判庭審理。民事審判實踐中，對于房地產買賣糾紛，法院一般僅就房地產買賣合同的效力進行審理，對房地產登記的問題大多不會涉及(即使涉及亦簡單化處理)。而實際上由于判決后的實際執行往往與登記機關有關，如果處理不好，可能導致在后續的登記中出現問題，并因此影響法院判決的執行。

以房地產買賣合同與登記的關系而論，《物權法》頒布以后，合同的效力和物權取得的效力問題在法律上已經有了明確的區分。但在房地產登記中，出現了一些操作上的銜接問題。較為典型的是司法機關與登記機關在此問題上因各自的立場和出發點不同，導致進人民事訴訟程序的房地產買賣合同糾紛案件經法院審判之后，在后續的執行中與房地產登記無法實現對接，下列案件即是典型：

產權人崔某和崔甲、崔乙為父子關系。崔某和其妻李某有位于某小區302室房屋一處，系夫妻共同財產。房產證則登記于崔某一人名下。李某于2003年去世，未留遺囑。崔乙自2000年起即居住于該房屋至今。2006年12月19日崔某與叢某簽訂房地產買賣契約，約定將該302室以36萬元之價格賣與叢某，并于同年11月12日現金付清房款，約定崔某在崔乙結婚一周時正式交付該房屋。在辦理交易手續前，崔某告之叢，妻李某已去世。同年12月21日，登記部門核準他們的過戶要求。12月29日，稅務部門核定該房屋的計稅價格為41萬元，登記部門核發了叢某的所有權證。因崔乙一直居住于該房屋之內，致使該房屋始終沒有交付叢某。2007年7月崔甲、崔乙訴至法院，請求法院判決崔某和叢某的買賣合同無效。原告認為該房依當時之市價約在60萬元左右，而崔某與叢某僅以36萬元成交，價格明顯偏低，所以叢某非善意第三人。

法院認為共有關系存續期間，部分共有人擅自處分財產的行為，應認定無效，對其他共有人的損失應由擅自處分者賠償。買賣合同約定在崔乙結婚一周時交房，說明叢某知道崔乙居住于302室之事實，且已明知李某死亡，因此其在購房時就應當對是否存在繼承和析產，是否具有其他共有人等事項負有必要的審查義務。據此法院認定叢某不構成善意第三人，判決該買賣合同無效。

依據合同法，該合同為自始至終無效。因該合同取得的財產，應予以返還。原來已經辦理的過戶如何處理?如果法院判決僅宣布合同無效或者撤銷合同，登記機關是否可以直接據此恢復原登記?程序上如何處理?因該判決并不能對登記機關自動生效，還需當事人到登記機關申請辦理，如何登記也是需要討論的。

對于這種情況，通常登記機關有幾種處理方式：一是登記機關認為合同無效或被撤銷并不意味著登記無效，實際上如果權利人不要求返還財產或者恢復原登記，登記機關則從保障交易穩定角度，告知當事人可由全部真正的權利人(如本案中的崔某和崔甲、崔乙)和第三人重新補簽買賣協議。那么登記無須撤銷，登記機關只是將訴訟之后補簽之買賣合同作為登記的原因文件，補充到原登記檔案中，并在登記簿上予以注記，這樣原轉讓登記繼續保留(當然往往原被告會就賠償或者補償有約定)；其二，如果原告(權利人)要求返還財產(房地產)，則登記機關認為自己無權根據合同無效的判決而徑直決定返還房地產于某一方當事人名下(如本案尚存繼承問題)，所以登記機關亦不會撤銷登記，而是通知當事人，就房地產是否返還再進行民事訴訟，由法院決定如何返還財產于權利人。待民事訴訟確定房地產權利的歸屬，登記機關方根據判決內容或者法院的協助執行通知撤銷過戶登記，將房地產登記于法院確定的權利人名下。本案僅判決買賣合同無效，判決書沒有明確返還財產的內容，也沒有涉及登記撤銷或者恢復的內容。如果雙方和第三人叢某又未能重新達成買賣協議，這種狀況下，登記機關即可能通知原告(要求返還財產的當事人)再進行民事訴訟；其三，當事人根據法院之合同無效或者撤銷的判決書申請恢復原登記。登記機關根據申請，撤銷過戶登記，恢復原登記，而本案由于法院認定有共有情況存在，登記機關認為原登記不可能恢復。

當然，法院有時候也在民事案件中對登記進行直接認定和處理。類似的案例，筆者所見有另一種處理方式：法院認為共有人擅自處分財產的行為無效。雖然被告與第三人簽訂了買賣契約，但由于不構成善意第三人，故買賣契約無效。判決將房屋產權恢復登記到原產權人(被告)名下，過戶費用由被告承擔。該判決不僅宣告買賣合同無效，而且對于如何回復原產權登記及其登記費用的負擔均予以明確。從這個角度看，法院是明確當事人須通過重新過戶(又一新的轉移登記行為)的方式，將產權轉移登記到原產權人名下。

法院之判決過戶表面上看似乎順理成章，但實際上這類判決過戶，不無疑義。既然買賣合同無效，則買賣合同至始至終不生效，那么何來根據已判決無效之合同辦理的登記再行登記過戶(原來合同沒有撤銷)?這不就意味著原根據無效合同辦理的登記是有效的嗎?再行過戶之登記屬于哪類登記?如再辦理一次過戶登記，則在理論上前一次登記并沒有撤銷，即買賣合同撤銷，但登記未撤銷，而是再次過戶登記(即轉移登記)到原產權人名下。這意味著前次合同是無效的，而轉移登記則是有效的，這似乎有物權行為無因性的含義。如果從物權行為無因性出發，那么物權轉移的效力并非無效，原出賣人是基于不當得利請求返還所有權。或許法院判決僅從當事人便于登記的角度考慮，但對此類做法，登記機關卻并不認同。登記機關認為既然法院認定為共有房地產，如何能夠登記為非共有?如果當事人據此申請恢復原登記名義人之產權，登記機關可不予辦理。這種情況下，當事人如要求恢復原登記，則登記機關可能要求原告(共有人)與被告(登記名義人)進行約定，放棄其共有權利，表明轉讓其共有部分給原登記名義人，這樣登記機關方可以將產權登記恢復到原登記人名下。

“如果合同無效，則表明該交易本身具有不法性，不應受到法律的保護，當事人之間應當產生恢復原狀的后果。”而臺灣學者根據物權和債權行為分別的理論，認為買賣契約無效，并非物權行為無效，但由此可能產生返還財產之結果。依據臺灣學者王澤鑒的觀點，返還財產(房屋)之所有權，受讓人應當辦理轉移登記，將房地產所有權轉移登記于出賣人名下。如果物權行為無效，則臺灣學者謝在全認為，物權契約撤銷，“一切法律關系均回復為未為行為之狀況，因之物權契約一經撤銷，則物權之取得人自始即未取得其物權。”那么從這個意義上看應該是恢復原來的登記，不存在轉移登記。如此則可恢復登記至過戶前之狀態(原產權人名下)。

實際上，如果是原、被告同意恢復原登記，法院亦判決恢復原登記，從登記機關角度則認為共有人對共有財產已進行了分割處分。此種情形下當事人不可以辦理共有權登記，登記部門可撤銷原轉移登記及其據此所發放的房地產權證，并收回作廢(由于原證收回，換發新證須重新編號。但由此認定是重新過戶顯然是沒有依據的，當然新權證所記載內容應該與轉讓前完全一致)。

筆者認為法律上對于恢復原登記和返還財產所辦理之登記應該是具有不同意義的，在登記上的理解也是不同的。恢復原登記應該是撤銷據無效或者被撤銷的合同所辦理的登記，恢復原來的登記狀態。而返還財產則可能并非恢復原登記狀態，如果原登記不準確或者錯誤，則不可能恢復原登記狀態。

按照我國登記制度的設計，當事人不申請，則登記程序不能啟動，有可能就一直延續判決前的登記狀態。即便是根據法院判決而恢復原產權登記，那么是恢復到與原來完全一致的登記，還是根據新情況加以變化?如上述案件存在共有情況，原登記為非共有，如果判決后，當事人申請共有登記，是否可徑行登記為共有?從登記部門觀點看，原來登記為一人名下之房地產已經被法院認定為共有財產，因買賣合同無效或者被撤銷而撤銷原過戶登記，在恢復原登記時，不可能完全恢復為過戶前之無共有人的登記，必須根據法院的認定重新辦理共有登記。如果登記為共有，這種登記即非恢復，而是一個新的變更登記(對過戶前的原登記狀態的變更)。

目前在法定的登記制度上沒有“恢復登記”這一說法，在各地的實際操作中也未見此類型登記。雖然一些地方規定了恢復登記的程序(上海新修訂的《上海市房地產登記條例》規定“行政機關作出撤銷房地產登記的行政復議決定或者人民法院作出撤銷房地產登記的判決的，房地產登記機構應當自行政復議決定或者判決發生法律效力之日起三日內恢復原登記。”此處雖規定有“恢復原登記”，但不能據此認為存在“恢復登記”。該規定針對的是行政復議決定和法院判決撤銷登記的情況，是針對行政案件而言的，本文所列案例應無適用可能)。日本《不動產登記法》第67條規定有“恢復登記”，但限于因錯誤涂銷登記的恢復：“于申請恢復已涂銷的登記情形，有與登記有利害關系的第三人時，于登記申請書上應附具其承諾書或可對抗其的裁判謄本。”日本登記辦法規定其顯示恢復的同時，須將已錯誤涂銷的登記重新登記(須同一)。第68條具體規定了如何操作：“有恢復登記申請而進行恢復登記時，應于進行恢復登記后，重新登記與涂銷的登記同一的登記。如果僅涂銷了某登記事項，則應附記重新登記該事項。”顯然日本的“恢復登記”與我們對“恢復登記”的理解不同，上引案例并無錯誤之涂銷登記情況存在。實際上在登記機關看來，出現“恢復登記”之說是因為轉移登記的原因文件不存在而導致的。

如果合同無效，已經過戶的房地產應當返還，表現為撤銷原來的過戶登記，至于是否重新登記或者是恢復原登記，存在一定分歧(與是否存在物權行為無因性之看法有關，登記機關和審判機關對此認識亦不統一)。但客觀上因為此前已經過戶，不可能自然恢復，須撤銷過戶登記，而實際操作是通過換發產權證的方式進行的。從合同法的角度看，發生的是合同無效后財產返還的效果。而從登記的角度，即便是恢復原來的登記內容，登記簿上依然還是會反映其過戶、撤銷、換證恢復的過程。

二、善意第三人的權利登記與處理

產權為共有而登記在一人名下的情況，實踐中很普遍，引發之訴訟也較多。過去的幾十年，登記機關在辦理轉移登記時，對于即便是登記在一人名下的房產，也要求當事人提供是否有共有人的相關證明，如提供婚姻狀況證明。近些年由于房地產交易激增，登記機關無法應對復雜的共有關系之認定，目前僅以產權證之登記名義人即可申請轉移登記。實踐中還采取幾種彌補性措施，如規定：共有房地產如果登記于一人名下(如夫妻共有)，那么任何時候共有人提供規定的證明文件均可以申請更名為共有(或稱夫妻共有登記，其他共有須辦理轉移登記)；或者是直接進行改變共有狀況的變更登記(如共有變更為非共有或者非共有變更為共有，或者改變共有形式或份額等，非夫妻共有則須辦理轉移登記)。但登記機關規定更名需雙方共同申請，或者提供協議(如北京市規定)，或者提供判決書、調解書等。對于雙方無法共同申請的或者無判決書、調解書的情況，一些地方規定可辦理預告登記以資彌補；或者是通過異議登記解決此類問題。

對于登記為單一產權人實為共有的情況，在交易中登記機關根據產權證所載權利人和買受人的申請，可以直接登記過戶給買受人(第三人)。登記機關根據出賣人的承諾或者通過提供官方的買賣合同示范文本中的權利瑕疵擔保條款，要求出賣人承擔無權處分的法律責任。這樣做的結果是上述類似案件漸趨增多。

房地產交易通常的規則是憑證交易，即交易時買方(第三人)只是考察賣方是否是產權證所載的合法權利人。基于信賴登記，買受人僅有了解產權證或者登記薄所載內容的義務，至于出賣人是否有其他不能出售房地產的原因，不能苛求買受人在交易時一并調查。

日本《不動產登記法》規定的預告登記，適用于涂銷或者恢復登記之訴，可保護善意第三人，這與我國登記制度中的預告登記(我國之預告登記類似日本之假登記)顯然是不同的。其第3條規定的預告登記是：“在因登記原因的無效或撤銷而提起涂銷或恢復登記之訴時進行。但是，關于因登記原因撤銷而提起的訴訟，以其撤銷可以對抗第三人者為限。”同時辦理的預告登記則類似我們的異議登記，主要目的是避免第三人再購買爭議之房地產，其對于第三人之考慮不可謂不周全。

傳統學說將善意取得限定于動產，但《物權法》已突破傳統學說。學者對于善意取得有三種歸類方法：一是原始取得；二是繼受取得；三是無所謂善意與惡意之分。原始取得指最初取得或者是不依賴于原所有權人的意志而取得的所有權。通說將善意取得歸之于原始取得。因為，“一旦因善意取得而導致標的物之上的所有權和其他物權消滅，取得人完全取得一個新的物權——而原權利人的所有權將因此而消滅。”較為典型的看法是：善意取得是國家對財富的強制性的物權配置，是依物權法的直接規定而取得，具有確定性、終局性，不得變更。因此理論上應該屬于原始取得。

據此，若第三人善意取得訟爭的房地產，則為原始取得。體現在登記上，一旦其善意第三人的地位確定，是否其原轉移登記的性質消弭而為初始登記?試想，如果法院認定前引案例之買受人叢某為善意第三人，則其為原始取得房地產，那么原辦理的房地產登記是屬不動產登記中之哪一類登記?如果屬于初始登記，在實際操作中似乎不無疑慮。

臺灣學界承認物權行為，學者認為“第三人如未辦理登記完畢，則其物權行為尚未完成，猶未取得物權，自亦不在保護之列”。我國《物權法》將登記作為構成善意第三人的條件。對于正常的過戶登記，登記部門均將之歸于轉移登記，所有的稅費依正常交易情況繳納。然而單從房地產登記的角度看，既然是原始取得，則在登記實務部門的觀點，理應歸之于初始登記。由于原始取得不依賴于原所有權人，此時之登記，雖有轉移登記之外觀，但無轉移登記之內涵。既然為初始登記，那么就不應該繳納契稅等有關轉移登記之費用。而辦理了過戶登記的第三人，由于是善意取得，理論上看，前登記已繳納的契稅等費用似應退還。如此操作則又和目前財稅部門的認識存在較大的差距，在實踐中有很大的操作難度(雖然實務部門有不同認識，但根據建設部的《房屋登記辦法》，只規定了“因合法建造房屋申請房屋所有權初始登記”一種情況)。

前引案例中法院將購買房屋之第三人列為被告，所以尚不存在第三人游離于案件之外的情況。且法院認定第三人非善意，自不存在其登記權利問題。實踐中有些法院或者不通知第三人參與訴訟，或者對參與訴訟的第三人的權利回避，或者只是根據原告的訴訟請求徑行判決撤銷合同或者合同無效，給登記機關日后的工作亦造成很大的困擾。根據建設部《房屋登記辦法》第81條規定：“司法機關、行政機關、仲裁委員會發生法律效力的文件證明當事人以隱瞞真實情況、提交虛假材料等非法手段獲取房屋登記的，房屋登記機構可以撤銷原房屋登記，收回房屋權屬證書、登記證明或者公告作廢，但房屋權利為他人善意取得的除外。”如果判決沒有對第三人的權利做出認定，登記機關通過查閱登記簿可以知曉有第三人的存在，但其無法判明(也不具有這種職能)第三人是否善意，而此時撤銷登記既可能違反建設部的規定，又可能侵害善意第三人的權利。因此登記機關對于這類第三人是否善意不確定的狀態，亦會采取回避方式，即不因為法院判決合同無效或者撤銷合同而撤銷過戶登記。通常會要求當事人就第三人的問題再次進行訴訟，以訴訟確定的結果作為是否撤銷原買賣過戶登記的依據。如果訴訟標的上存有抵押權(如第三人又進行了按揭購房)，法院卻沒有對抵押登記作出處理，那么登記機關亦要求當事人清理抵押關系或者就此進行民事訴訟，待權利確定后方進行相應的登記。所以法院的買賣合同無效或者撤銷之判決并不當然導致不動產登記的撤銷。這種情況下，僅持法院的判決書在登記機關是無法執行的。

三、理論借鑒和相關建議

實踐中之所以產生此類問題，關鍵在于法律上的認識分歧。登記機關通常認為合同無效并不導致登記當然無效。筆者認為，我國登記機關的部分程序性規定延續了民國時期的登記習慣，而依據民國民法(包括迄今臺灣的法律)，大多承認物權行為和債權行為的區別，依王澤鑒先生所述，即為負擔行為和處分行為之區別。負擔行為是債權行為，處分行為是“直接使標的物權利發生得喪變更之法律行為”，而不動產之轉移登記是物權行為之意思表示，。所以強調轉移登記的意思表示。而我國《物權法》尚未明確區分物權行為和債權行為，作為法院在民事審判中對此是不予考慮的。登記部門由于歷史習慣影響，要求當事人有轉移登記的意思表示。法院民事判決通常只判決合同無效或者撤銷，不考慮轉移登記問題。登記機關按照其操作程序，則認為合同無效，相應地登記并非當然因無效而撤銷。所以有些地方的登記機關遇此類問題，要求當事人補簽合同，或者再行訴訟正是反映了這種思維習慣。

從目前登記機關對法院判決的執行情況看，也反映了這種思維慣性。根據法院判決辦理登記，實踐中分兩種情況：其一，當事人持判決書、調解書、裁定書或者仲裁機關的裁決書(需證明已生效)直接辦理過戶手續，但要求上述法律文書要有明確的房地產轉移或者變更產權的確定內容，即判決或者仲裁的內容具有設立、變更、轉移所有權的明確意思表示。如2009年發布的《上海市房地產登記技術規定(試行)》規定：“因人民法院、仲裁機構已經發生法律效力的判決、裁定、調解、裁決申請房地產轉移登記的，申請人應當是判決、裁定、調解、裁決等法律文件指向的房地產權利人。”天津市也有同樣的規定；其二，依據法院的執行文書轉移或者變更房地產權利，須提交法院的判決書、裁定書、協助執行通知書及其相關的法律文件。對登記機關而言，最便捷的方式就是持法院的協助執行通知書辦理登記，但這對于當事人來說，又是非便捷的方式。

區分物權和債權行為的歷史影響目前尚難以完全消除。臺灣學者認為物權變動“須意思的因素和現實的因素(登記或交付)二者兼具”才能產生物權變動的效力，這種思維方式在登記機關的登記工作中時有反映，如登記機關對登記申請的重視即是。雖然我們現在對于物權行為無因性等問題仍然有爭議，但須看到，在登記部門的實際工作中，這種影響也還有所表現。筆者認為，從登記便利原則出發，還須務實地對待。正如王澤鑒先生所云：“歷五十余年之解釋適用，物權行為之理論業已生根，已成為法律生活不可分離之重要成分矣。”目前登記機關有不少延續民國登記制度的具體操作傳統，在文化上也表現出一脈相承性。因此，法院審理房地產案件、登記機關辦理房地產登記時，應該采取靈活態度，不必拘泥于物權和債權的區分理論問題，而應從實際案件的處理出發，以實現操作上的流暢銜接。

回看現代登記制度的形成，可以發現民國時代的不動產登記制度有許多可取之處。如果通過涂銷登記來處理本文所述案例之問題，那么思路就清晰多了。涂銷登記可以反映原過戶情況，又可看出合同無效的情況，最終可在登記簿上記載返還財產或者恢復登記的情況。而且權利人對于登記錯誤或者非善意第三人可以提起涂銷登記之訴，以保障自己的合法權益。

民國時代的涂銷登記十分具有特色，涂銷是在原有的登記上以紅筆涂銷，原登記記錄尚能看出，整個登記變化過程顯示得明明白白，在其中體現了登記的連續性和登記內容變化的所有細節。

現代臺灣登記制度對我們處理類似問題仍具有一定的啟發意義。根據臺灣《土地登記規則))143條規定：“依本規則登記之土地權利，因權利之拋棄、混同、存續期間屆滿、債務清償、撤銷權之行使或法院之確定判決等，致權利消滅時，應申請涂銷登記。”第7條規定：“依本規則登記之土地權利，除本規則另有規定外，非經法院判決涂銷確定，登記機關不得為涂銷登記。”限制了登記機關的涂銷的行為(偽造和登記機關錯誤可由登記機關涂銷，見下文)，使得法院在處理類似案件時，必須對登記進行處理。

日本《不動產登記法》第147條更是具體規定了涂銷的方法：“(一)進行涂銷登記后，應以紅筆涂銷應涂銷的登記。(二)于前款情形，于登記用紙中相當部事項欄內，應記載第三人權利的標示，并記載因某權利登記的涂銷而進行涂銷的意旨。”這樣可以將物權變動的過程和記錄清楚地表達出來。如其規定：“于申請書上附具證明所有權以外的登記名義人就甲地承諾消滅其權利的書面或可對抗該登記名義人的裁判謄本時，于乙地登記用紙中相當部事項欄內應移載有關其權利的登記，記載接受申請書的年月日及收件號數，登記官應蓋章。于此情形，于甲地登記用紙關于其權利的登記旁，應附記其權利就甲地消滅意旨，并用紅筆涂銷該登記。”日本《不動產登記法》規定記載時要求“刪除的文字，應留存尚能辨認的字體。”其優點是可以看出登記的連續性，其所有的登記過程完整地保留。

臺灣和德國均規定有涂銷登記。臺灣《土地登記規則》第144條規定：“依本規則登記之土地權利，有下列情形之一者，于第三人取得該土地權利之新登記前，登記機關得于報經直轄市或縣(市)地政機關查明核準后涂銷之：一、登記證明文件經該主管機關認定系屬偽造。二、純屬登記機關之疏失而錯誤之登記。前項事實于涂銷登記前，應于土地登記簿其它登記事項欄注記。”德國《土地登記簿法》第46條(涂銷權利和處分限制)規定對于無標的登記可以涂銷，“(1)通過記載涂銷注明的登記來涂銷權利或處分限制。(2)一宗土地或一宗土地的部分被移轉到另一張土地登記簿頁，而所登記的權利并不同時轉移，則就該宗土地或該土地部分而言，權利視為被涂銷。”

內地各城市大多規定有注銷登記，沒有規定涂銷登記，而撤銷登記很少見之于規定。建設部《房屋登記辦法》僅第81條規定房屋登記機構可以撤銷原房屋登記，收回房屋權屬證書、登記證明或者公告作廢。北京、上海等大部分地區均規定有注銷登記，無撤銷登記。

注銷和撤銷登記在我們現行的登記制度下是有所區別的。根據建設部規定，我國內地目前對房屋滅失和抵押權、地役權消滅，辦理的是注銷登記。所有權注銷登記適用于房屋滅失、放棄所有權和法律、法規規定的其他情形；抵押權注銷登記適用于主債權消滅、抵押權已經實現、抵押權人放棄抵押權和法律、法規規定抵押權消滅的其他情形；另外尚有地役權消滅須辦理注銷登記等。北京規定房屋所有權注銷登記包含業務細類共三項，分別為：因房屋滅失辦理注銷登記、因放棄房屋所有權辦理注銷登記、因生效法律文書辦理注銷登記。上海市規定：因房屋倒塌、滅失，建設用地使用權終止，建設用地使用權、房屋所有權拋棄，登記機構依職權等可辦理注銷登記，亦規定了抵押權注銷登記和地役權注銷登記。

臺灣地區的涂銷登記是涵蓋一部分注銷和撤銷登記的，但同時也規定有建筑物滅失之消滅登記。就上述案件的處理，我們認為，涂銷登記及其操作方法更能夠反映房屋轉移、轉移無效、返還產權的過程，如本文所述案件，法院可以徑行判決涂銷登記，這樣登記機關不必考慮第三人問題(包括抵押權)而可徑直涂銷登記。如涉及法院未考慮之第三人權利，登記機關可在依據法院判決涂銷登記時，通知第三人，以便于其主張權利或提起訴訟。因此更重要的是需要房地產登記機關和法院就相關問題加強協調，統一認識，從便利當事人、節約行政管理成本和司法資源的角度出發，在現行的法律框架內正確處理房地產訴訟和房地產登記的銜接問題。通過法院和登記機關的互動，破解實踐中的登記困境。如此則有利于對房地產權利的動態追蹤和管理，于糾紛處理、完善登記制度，實現不動產登記與法院判決的動態對接具有重要的理論價值和實踐意義，亦有利于房地產交易在法制環境下的規范發展。

綜上，我們認為在處理買賣合同無效或者被撤銷后的房地產登記問題時，應該考慮案件的具體情況，重視登記制度的歷史沿革，借鑒中外登記制度的長處，在現有的法律框架內，構建適合國情的房地產登記制度，促進房地產法律體系的發展與完善。