房地產市場非理性繁榮的成因及其影響

隋學深，李孟剛

（北京交通大學中國產業安全研究中心，北京市 100044）

房地產市場非理性繁榮的成因及其影響

隋學深，李孟剛

（北京交通大學中國產業安全研究中心，北京市 100044）

在全球金融危機和我國整體經濟遇到困難的大背景下，2009年至今我國房地產市場逆勢繁榮，其內在成因是房地產市場本身所具有的資本資產屬性，其外在成因是相關政策和金融市場的推動。本輪非理性繁榮對于應對金融危機具有一定的積極作用，但長期持續下去，將對經濟社會產生不利影響。為控制房地產市場非理性繁榮，應堅持以發揮一般資產屬性作用為主、以資本資產屬性作用為輔的方針，利用相關政策和金融市場引導房地產業健康發展。首先，在土地政策方面，要改革土地出讓制度；其次，在稅收政策方面，要開征土地財產稅和物業稅；其三，在貨幣政策方面，要準確掌握不動產信用控制的力度。

房地產市場；非理性繁榮；資本資產屬性；政策金融市場

國際金融危機爆發以來，我國房地產業逆勢繁榮，在持續了較長一段時期的“量價齊漲”局面后，此輪繁榮非理性的一面逐漸顯露，房地產業面臨調整壓力。

一、資本資產屬性是房地產市場非理性繁榮的內因

1.房地產市場具有典型的資本資產屬性

一種商品要成為投資品，具有資本資產屬性，必須滿足以下幾個條件：一是供應量相對有限，在價格上漲時，供給量不會迅速放大；二是價值存續期較長，資產可以長期持有；三是沒有確定的理論價值，價格主要反映未來預期收益；四是具有完善的市場，資產交易方便。由此可見，房地產具有典型的資本資產屬性。這樣，房地產市場的運行就會受到資本市場波動規律的支配，具有資本市場的波動特征。

2.我國本輪房價上漲的資本資產屬性因素分析

一般資產的價格波動特點是需求增加而引發資產價格上漲，而資本資產的價格波動特點是價格上漲引發價格進一步上漲。其實現過程是，資本資產價格持續一段時期的上漲，導致非理性贏利預期的一致性增強，進而有更多的投機者加入，客觀上導致房地產市場的實際需求增加，從而帶動價格進一步上漲，引發更多的需求。與此同時，房地產持有人會產生惜售行為，導致市場上供給量反而減少，這樣就會進一步刺激價格上漲，形成一個正反饋過程，催生一個泡沫，直到贏利預期開始下降，價格上升才會停止，隨后將面臨調整的壓力。我國本輪房地產市場非理性繁榮的本質在于房地產市場本身具有資本資產屬性這個內因。如果不出臺有效政策加以控制，只要外部條件具備，房地產的資本資產屬性就會發揮作用，房地產的價格就會按照資本資產的波動規律進行波動，產生一定程度的泡沫。[1]

二、政策和金融市場推動是本輪房地產市場非理性繁榮的外因

1.相關政策與房地產市場非理性繁榮間的關系

（1）房地產政策方面。自2008年11月以來政府采取了很多促進房地產需求的刺激政策。在開發用地方面，從兩年不開發即無償收地到兩年不開發土地仍然保留，從購地款“限期交付”到“可延期交付”。在契稅、營業稅和土地增值稅等稅費優惠政策方面，由取消到重新恢復等。

（2）經濟刺激政策方面。首先是4萬億元經濟刺激計劃中可能有一部分并未進入實體經濟，而是流入了房地產市場；其次是銀行利息的降低和信貸門檻的放寬，使原先一部分不符合放貸標準的資金有機會進入樓市，其中有不少是投機型的。

（3）貨幣政策方面。寬松的貨幣政策導致流動性過于充沛，使得投資者對于國內通貨膨脹的預期很強烈，投資保值性需求明顯增加，促進了房價的迅速上漲。

2.金融市場與房地產市場非理性繁榮間的關系

（1）銀行信貸與房地產市場之間具有正反饋關系。房地產是商業銀行信貸最主要的抵押品之一，從信用貨幣創造的角度來看，新增房地產生產和交易數量的增加以及存量房地產交易的活躍都會增加貨幣需求，而房地產價格上漲提高了抵押品的價值，使金融機構可以創造出更多的貨幣供給。這些新增的貨幣供給不僅用于與房地產有關的交易，還流通到經濟中的其他部門，從而為經濟的繁榮提供寬松的貨幣供給環境。因此，房地產市場與貨幣供給有著直接的聯系，房地產市場的繁榮可以創造出更多的貨幣供給，而新增的貨幣數量又可以支持包括房地產在內的資產市場的繁榮。這個過程一再反饋強化，直至總信貸的增加無法繼續刺激經濟的那一點為止。此時，房地產抵押價值已經變得過度依賴于新增貸款的刺激作用，而由于信貸未能加速增長，房地產抵押品價值就開始下降。抵押價值的侵蝕對經濟活動產生了抑制作用，反過來又加強了對抵押品價值的侵蝕。到了那個階段，房地產抵押品價值已經用到了極限，輕微的下跌就可能引發清償貸款的要求，從而進一步加劇經濟的衰退。這就是自由市場條件下一個完整的房地產市場繁榮蕭條的循環周期。根據房地產市場與銀行信貸之間的正反饋關系，巨量的信貸投放必然會引發作為抵押品的房地產價格的上漲，這種上漲會增加貨幣需求，刺激經濟活動進一步增加，從而政策性地形成一個房地產繁榮期。但是，當信貸增長不能繼續提高房地產價格、對經濟的刺激作用達到臨界點時，就必須努力克服房地產蕭條期帶來的不利影響。

（2）股票市場越來越多地影響著房地產市場的繁榮程度。房地產可以作為投資對象，其價格必然采取資本化方式定價，這就使房地產具有了資本資產屬性。但房地產由于與實體經濟具有密切聯系，不可能實現完全的資本化，所以房地產同時擁有一般資產與資本資產的雙重屬性。[2]股市處于上升時期，房地產市場銷售就旺盛；股市陷入低迷時，也會波及到房地產市場。

（3）保險資金獲準進入房地產市場，客觀上增加了房地產市場的需求。新修訂的《保險法》已經將不動產列入保險資金運用的范圍，保險機構投資不動產主要是購買辦公用房、投資廉租房、養老實體和商業物業等，其目的是獲取穩定的租金收入，但保險機構并不直接參與房地產開發，不允許進行房地產炒作?？紤]到保險公司的資金流動性等問題，保險資金在投資房地產上總體還是比較謹慎的。房地產投資規模占其可運用資金的比例還是比較低的。

三、本輪房地產市場非理性繁榮產生的影響

1.對于應對此次金融危機具有一定的積極作用

在此次金融危機的強烈沖擊下，2008年四季度我國經濟顯著下滑，出口和就業突然面臨巨大困難，如果不能迅速采取有效的應對措施，就會產生一系列社會經濟問題。在這種情況下，作為國民經濟的支柱產業，房地產業發揮應有的支持經濟增長的作用是必要的。從2009年房地產市場的表現來看，房地產市場確實為經濟增長作出了一定的貢獻。如果說這輪房地產繁榮確實產生了某種程度的泡沫，那么這個泡沫也是當前客觀形勢所需要的，而且這個泡沫仍然處在可以控制的范圍之內，不會產生像美國次貸危機那樣的影響。從這一點來看，本輪房地產市場繁榮也具有一定的積極作用。

為應對金融危機，房地產和股票市場存在適當的泡沫是有幫助的，可以用空間換時間，用局部保整體，讓經濟調整周期盡量平穩和延后。但是，一定要把握好度的問題，如果超出了可以控制的范圍，泡沫吹得過大，就會帶來更深幅度的經濟調整。這個度就是對空間和時間的把握，即用多大的房地產和股票市場的上漲空間來換取多久的經濟恢復的時間。如果在房地產和股票市場泡沫破滅之前，內需、民間投資、出口這三個方面能夠及時銜接上，實體經濟能夠真正實現復蘇，那么我們就不必過分擔心房地產和股票市場泡沫問題。否則，我們必將面臨較深幅度的經濟調整。

2.對經濟社會長期發展具有不利影響

與虛擬資本資產不同的是，房地產不僅具有資本資產屬性，還是一種具有使用價值的商品，與實體經濟有著十分密切的聯系，也就是說房地產還具有一般資產屬性。如果房地產價格過度按照資本資產屬性的特征進行波動，就會影響其一般資產屬性作用的正常發揮，對實體經濟和社會發展造成傷害。[3]如果本輪房地產市場非理性繁榮時間持續過長，有可能對我國實體經濟產生以下不利影響：

一是不利于經濟保持穩步增長。房地產業是我國重要的支柱產業，如果房價嚴重偏高，就會對宏觀經濟造成嚴重的負面影響。首先，會制約房地產對GDP增長的貢獻能力。過高的房價會抑制房地產的消費性需求和投資性需求，房屋交易量就會下降。另外，交易量下降會導致存量房積壓，從而降低房地產商繼續投資的意愿，進一步影響GDP的穩步增長。其次，會擠占實體經濟中其他行業的發展空間。就我國經濟而言，不僅需要房地產業的繁榮，更需要其他各類實體經濟的全面復蘇。在實體經濟復蘇尚且亟需資金注入的時候，如果大量資金沉迷于房地產市場，就會導致流向其他行業的金融資源出現不足，對其他行業的復蘇造成很大的擠出效應，拖累經濟增長。最后，會嚴重影響我國擴大內需政策的效果。一方面，政策性居民消費補貼只能是臨時性的措施，而且也是一種沒有效率的資源分配方式，只有增加就業才是提高居民收入的根本辦法。而實體經濟作為百姓就業的主要渠道，如果實體經濟復蘇緩慢，百姓就業困難，就會從根本上抑制有效消費需求的增長。另一方面，過高的房價會使百姓過度透支自己的消費能力。如果購房者每個月的勞動報酬返還房貸之后所剩無幾，其他消費需求的滿足就無從談起。

二是不利于金融系統的健康發展。一方面，可能會導致銀行體系出現危機。國際貨幣基金組織的經濟學家通過案例研究發現了一個銀行業爆發危機的先兆，即開始時房價漲幅超過20%，而隨后兩年內又下跌超過15%，在這樣的情況下銀行幾乎無一例外地會出現危機。我國房價自2009年初至今已經有了一個“撐桿跳”式的上漲，如果房價開始回調，就必須密切關注銀行業所面臨的系統性風險。如果國家能夠控制房價回調的幅度，則有利于銀行業規避風險。另一方面，可能會引發資本市場動蕩。房地產市場與資本市場之間具有較強的相關性，如果房地產市場開始調整，必將對其產業鏈中的相關產業造成負面影響，進而影響資本市場對實體經濟贏利性的預期，從而引發資本市場動蕩。[4]

三是不利于保持社會穩定。首先，會影響百姓的安居樂業。隨著我國城市化進程的加快，城市人口不斷增加，對房地產的剛性需求也不斷增長。如果房地產市場由其資本資產屬性來主導，房價大起大落，必然會直接影響到大多數百姓的居住與生活，對安居樂業造成不利影響，給社會增加不穩定因素。其次，會拉大貧富差距。房價飆升并沒有增加任何社會總財富，只是實現了財富從百姓手中向房地產開發商等強勢利益集團的轉移，造成一種“窮者更窮、富者更富”的財富分配的“馬太效應”。貧富差距的擴大會增加維護社會穩定的社會成本，導致許多社會問題。最后，會影響到民心向背。建國前期，中國共產黨依靠土地革命政策贏得了民心，取得了政權，建立了國家。隨著我國城市人口比例的不斷擴大，房地產政策越來越關系到百姓的切身利益，成為影響民心向背的一個核心問題。

四、基本結論及政策建議

1.基本結論

房地產市場應該堅持以一般資產屬性作用為主、以資本資產屬性作用為輔的方針，利用相關政策和金融市場引導房地產業健康發展。房地產業要實現長期健康發展，為宏觀經濟的穩定與繁榮作出重要貢獻，關鍵問題就是要正確處理其兩個本質屬性的主次關系，也就是確定這兩個本質屬性誰是矛盾的主要方面的問題。如果由資本資產屬性來主導，房地產業就不可避免地會產生泡沫，會造成一定程度的非理性繁榮。這種局面短期來看，會使經濟數據變好，會形成暫時的繁榮，但如果超過了合理的度，產生過大的泡沫，其破滅將帶來嚴重的后果，甚至會導致經濟危機。美國、日本以及中國臺灣等地都曾發生過這樣的案例，我們應該認真吸取已有的教訓。[5]因此，我們應該采取有效的政策措施，讓房地產市場回歸到由其一般資產屬性為主導的正確軌道上來，還原其根據供需來定價的一般商品的本來面貌。

2.政策建議

一是在土地政策方面，要改革土地出讓制度。重新調整土地出讓利益分配機制，在個人、集體、地方政府及中央政府之間，在長期與短期之間建立一個有效的利益機制。將土地出讓金收入納入地方政府預算，實行收支兩條線管理，這不僅會增加對土地出讓金使用的約束，而且會增加使用的透明度，特別是在當期土地出讓金不夠當期使用時，能夠大大降低地方政府出讓土地的沖動。[6]土地出讓金收支公開透明，不僅可以減少地方政府官員尋租的機會，降低拍賣土地的成本，而且會提高拍賣土地的利用效率，增加土地供給。

二是在稅收政策方面，要開征土地財產稅和物業稅。在財產稅方面，財產稅是國外稅收的主要組成部分，由于以房地產為主的財產稅易于征收而被發達國家普遍采用。開征土地財產稅后，即使土地閑置，開發商也必須每年按照評估的財產價值繳納財產稅，這樣就會加大囤積土地的成本。在物業稅方面，實施物業稅的基本原則應當是：對居民自住住房（一套）免征物業稅，對自住住房（一套）以外的住房實行按面積大小計征累進物業稅。貫徹這一原則的物業稅的實施，將有效調節房地產市場供求關系，使房價真正回歸理性，并對整個房地產市場產生廣泛而深遠的積極影響。[7]

三是在貨幣政策方面，要準確掌握不動產信用控制的力度。在貨幣政策工具中，不動產信用控制屬于選擇性貨幣政策工具，包括房地產貸款發放的最高限額、房地產貸款最長期限規定以及首付款最低限額等。不動產信用控制會產生以下效應：經濟過熱時期，不動產信用膨脹時，中央銀行可以通過規定和加強各種限制措施減少不動產信貸，進而抑制不動產的盲目生產或投機，減輕通貨膨脹壓力，防止經濟泡沫的形成；經濟衰退時期，中央銀行可以通過放松管制，擴大不動產信貸，刺激社會對不動產的需求，進而以不動產生產的擴大和交易的活躍帶動其他經濟部門生產的發展，從而促使經濟復蘇。[8]在我國經濟企穩回升的背景下，我們必須準確掌握不動產信用控制的力度，既要保證我國經濟的穩步復蘇，又要有效控制房地產市場的非理性繁榮。

[1]宋春華.金融危機背景下的中國房地產業[J].建筑經濟，2009（5）：5-7.

[2]楊建平.完善我國房地產金融市場的對策探析 [J].統計與決策，2009（10）：144-146.

[3]Roger H.Bernhardt，Ann M.Burhart.Real Property[M].北京：法律出版社，2004：94-127.

[4]周京奎.金融支持過度與房地產泡沫[M].北京：北京大學出版社，2005：15-38.

[5]Terrones，Marcos.The Global House Price Boom[A]//The World Economic Outlook：The Global Demographic Transition[M].Washington，D.C.IMF，2004：71-89.

[6]匡家在.土地出讓金制度變遷與地方政府行為 [J].中共中央黨校學報，2009（2）：46-50.

[7]張中華，朱新蓉，唐文進.房地產與資本市場 [M].北京：中國金融出版社，2009：352-377.

[8]郭金興.房地產的虛擬性及其波動研究[M].天津：南開大學出版社，2005：37-59.

Causes for the Irrational Prosperity in the Real Estate Market and the Influence of That

SUIXue-shen and LIMeng-gang
(Beijing Jiaotong University，Beijing100044，China)

In the light of global financial crisis and China's difficult economic situation,China's real estate market,moved against the whole economic situation,has been prosperous since 2009.The internal cause for that is the capital asset nature of the real estate market itself.And the external cause for that is the related policy and the promotion of the financial market.The irrational prosperity can play a positive role in coping with the financial crisis.But in the long-term,it will have some adverse effect on the economy and society.To control this,we should give more priority to its normal asset nature than its capital asset nature,take advantage of related policy and financial market to lead the real estate industry to realize the sound development and adopt some countermeasures in terms of such policy as land,taxation and currency.First,in terms of land policy,we should reform on the system of land transfer;second,in terms of policy on tax,we should impose the tax on land and property;and third,in terms of monetary policy,we should enhance control on the credit of real estate.

real estate market；irrational prosperity；capital asset nature；policy financial market

F293.3

A

1007－8266（2010）11－0077－04

隋學深（1974-），男，遼寧省東港市人，北京交通大學中國產業安全研究中心博士后，中國保險監督管理委員會博士后科研工作站博士后，主要研究方向為保險資金的投資與運用；李孟剛（1967-），男，山東省博興縣人，北京交通大學中國產業安全研究中心主任，經濟學博士，博士后，博士生導師，新華社特約經濟分析師，中國產業安全論壇秘書長，主要研究方向為產業安全理論、產業經濟學、戰略管理。

陳靜