中國房地產的產業模式與發展初探

【摘要】改革開放三十年以來，我國房地產市場從無到有，已經獲得了突飛猛進的發展，并且形成了一套獨有的產業模式。但隨著我國市場經濟體制的不斷完善，房地產現有產業模式也暴露了一些不足，企業在融資、開發方式和競爭優勢等諸多方面都需要進一步改進。

【關鍵詞】房地產 產業模式 融資途徑 土地儲備

改革開放以來，我國房地產市場從無到有，發展十分迅速，推動了我國經濟的高速增長和人民生活水平、質量的提高。同時，伴隨著中國房地產市場化程度的不斷提高，房地產開發、經營企業也在不斷向規模化、規范化發展。

中國房地產現有產業模式

房地產產業模式主要是指房地產在投資、開發、經營、管理和服務等各個階段當中所習慣或長期采用的一套系統性的方式和方法。從上個世紀80年代以來，一系列的土地制度、城鎮住房制度改革使幾乎“消失”的中國房地產業開始重新建立起來。隨著市場的建立，中國房地產業開始推崇“香港模式”，這主要體現于:融資主要靠銀行;開發方式講求全能;競爭優勢依賴廉價土地。

融資途徑以銀行貸款為主。在改革開放之前，土地是由政府無償劃撥給各企事業單位使用的，房屋的建設則由財政撥款。改革開放之后，具有現代意義的房地產市場開始形成，相應的資金供給渠道應運而生。由于我國經濟相對落后，市場經濟體制不夠完善，所以在我國現代房地產市場建立和摸索的過程中，商業銀行的房地產信貸成為了房地產開發的重要資金來源。

從表1中可以看到，從1998年~2008年，我國房地產開發資金年年增加。十年的時間里，房地產開發投資資金總量的增幅達到了864%。其中，銀行貸款的資金量從1998年的1053億元增長為2008年的7257億元。值得注意的是，國內商業銀行貸款和自籌資金的增長趨勢十分明顯。實際上，我國房地產開發企業的自籌資金主要來源于商品房銷售收入，而這些銷售收入中大部分又來源于購房者的商業銀行按揭貸款。所以說，國內貸款和自籌資金的增長都從不同側面反映了我國房地產開發對商業銀行貸款的依賴程度。

高度重視土地儲備。從20世紀80年代起，我國進行了土地制度改革。其中非常重要的一點就是土地的使用權和所有權分離，這樣，土地使用權就真正按商品的屬性進入了市場。早期，土地一級開發政策沒有公開化、規范化，土地一級開發和協議出讓過程中存在很多幕后交易行為。因此，房地產開發企業只要能夠低價從政府購得土地，然后抵押土地向銀行貸款，再通過建筑商墊付工程款，預售以獲得流轉資金，就可坐享收益。但是，從1999年開始，國土資源部的一系列政策措施使得土地一級開發開始朝著公開化、規范化的方向發展。土地交易越來越市場化，這就意味著土地資源配置的優化，也意味著房地產企業從土地一級開發中獲取的利潤被大大壓縮。于是，我國房地產開發商開始采取不斷獲取土地資源、籌集資金滾動開發房產項目的盈利方式。相關的研究表明，房地產項目銷售在我國房地產企業的收入中占比達到90%以上，并且還有持續上升的趨勢。銷售成為房地產開發企業至關重要的盈利手段。

另一方面，隨著我國經濟穩定增長，我國的城市建設也在快速的發展。政府投入大量資金進行市政建設、環境建設，土地隨之增值，再加上房地產市場的繁榮發展，使得近年來土地價格猛漲，上漲幅度甚至超過房價上漲幅度。因此，我國的房地產業普遍存在一條經營理念，那就是:“土地儲備為王”。最終，不斷上升的土地成本和逐漸受限的房地產價格相互作用，導致的結果就是房地產開發企業的利潤不斷被壓縮，風險不斷提高。

全能型房地產開發商

所謂“全能型房地產開發商”是指一家房地產開發商獨立完成房地產開發的各項環節，包括項目融資、項目開發、房地產銷售以及物業管理等等。正是由于房地產商是“全能”的，那么，各個環節中所能得到的利潤自然也就由某一家開發商獨自占有。

不過，房地產開發商的全能化也帶來了不少問題。首先，房地產開發商全能化發展導致企業缺乏核心競爭力。眾所周知，企業的成功與否，歸根到底，往往取決于其商業模式的正確與否。商業模式表達的就是價值主張，從而衍生出企業所瞄準的消費者目標群體， 進而可以明確其分銷渠道和客戶關系， 據此進行企業資源和活動的價值配置，并形成核心競爭力。然而遺憾的是，目前我國的“全能型房地產開發商”的角色定位使得房地產企業的商業模式千篇一律，無明確的價值主張，更談不上核心競爭力的培養與定位。

其次，全能化經營制約企業發展，弱化企業優勢。受到企業實力和水平的限制，一家房地產開發商往往只精通某一個或某部分房地產開發環節。然而，由于我國整個房地產業的經營模式都是全能化的，很少有專業致力于開發某一特定環節的企業，很多房地產企業都被自己經營的弱勢環節所拖累，無法完全發揮優勢來經營。這對房地產開發企業乃至整個房地產業的發展都是十分不利的。

再次，房地產開發商全能化發展對資金需求大，不利于降低風險。一家房地產開發企業要獨立完成全部開發環節，自然會有很大的資金需求。這對開發商籌集和周轉資金的能力是很大的考驗。就現實情況來說，房地產開發商在籌集資金環節嚴重依賴銀行貸款，在實現利潤階段又主要依賴房屋銷售。一旦國家宏觀調控政策發生變化或是經濟出現波動，就會嚴重影響到我國房地產開發企業的整體運營。

中國房地產業未來發展初探

結合中國的實際情況以及美國等發達國家的經驗，筆者對中國房地產業未來的發展做如下建議:

拓展房地產業資金渠道，發展房地產金融市場。除了銀行貸款以外，房地產融資的途徑還有很多種，如股權融資、債券融資、合作開發、海外基金、證券化、商業信用融資，等等。就我國實際情況來說，要拓展房地產市場資金渠道，首先需要發展我國房地產金融市場。目前，我國房地產市場還處在發展的最初階段，存在著各種問題，如市場金融機構單一、市場競爭程度較低、保障性金融服務缺失，等等。因此，我國應建立具有專業性的住房金融機構和住房融資擔保、保險機構。同時，還應考慮發展住房抵押貸款二級市場，并積極推進證券化，以擴大房地產市場的資金渠道。此外，政府部門還應充分考慮實際發展狀況，參考國內外經驗，有步驟地鼓勵房地產金融產品的創新，以提高房地產金融市場的效率。

引導房地產企業競爭優勢的轉變。如前文所述，土地是房地產企業追逐的對象。因為獲取更多的、相對廉價的土地是房地產企業競爭優勢和贏利的關鍵所在。而在房地產市場相對發達的美國，我們可以發現諸多的不同。美國房地產企業在經營上更加注重對消費對象的分析和對服務品質的提升以及品牌形象的確立。同時，美國的土地市場發展十分成熟，擁有一套健全、完備的機制。

由此看來，中國的房地產業在成長過程中應注意企業競爭手段和發展方式的改變。一方面，要積極探索消費群體的構成，確立目標客戶，并對其進行深入的需求分析;另一方面，注重對于自身服務的提升和品牌的確立，把短期的開發、銷售行為轉變為長期的、高品質的、專業化的服務行為。

市場向專業化分工轉變。目前，我國房地產企業大多為“大而全”的企業。例如萬科、合生創展、保利、恒大等大型房企，采用的都是一種典型的全程式、粗放型的開發模式。但隨著市場化程度的不斷提高，這種“全程式”的企業模式已越來越不適應房地產市場的需要。首先，這種縱向一體化的開發模式對資金需求巨大，容易對開發商形成較大壓力。其次，隨著有效需求的不斷減少、投資者逐漸趨于理性，房地產市場越來越迫切地需要專業化的分工。在美國，房地產開發的每個環節均由相應的專業公司來完成。例如，項目的融資、投資由房地產投資公司完成，房屋由專業的房地產開發公司修建，銷售和物業等也是由相應的專業公司負責。如此細致的市場分工，使各個公司通過完成自己的任務獲得相應利潤。而主導這一切的，是基金或投資銀行。建筑商、中介商、銷售商等都是圍繞在地產基金周圍的協作者。實際上，這是我國房地產業發展的趨勢。市場需要的是高品質的產品和服務。 “大而全”的開發模式，僅僅適合于產業發展的初期。(作者單位:西南財經大學金融學院)