論房屋二重買賣的法律效力

【摘要】房屋二重買賣導致房屋出賣人、第一購買人和第二購買人之間的經濟糾紛大量發生。因此，有必要在分析購買人與房產出賣人簽訂的買賣合同與房屋的過戶登記手續的法律關系、厘清債權和物權間關系的基礎上，探討如何在不違背自由買賣的市場交易原則的前提下，更好地保護第一購買人的合法權益。

【關鍵詞】二重買賣 房屋買賣合同 過戶登記 權利救濟

引 言

2010年初，全國房地產交易價格呈現出以天、甚至以小時為單位的竄漲態勢，二手房交易價格也受其影響不斷上漲，這就導致了大量房屋交易過程中二重買賣的經濟糾紛。所謂二重買賣，是指出賣人就特定物與買受人(先買受人)簽訂了買賣合同后，在特定物轉移之前，又就該特定物與第三人(后買受人)簽訂了買賣合同，從而成立了兩個買賣合同法律關系的行為。于是，房屋出賣人與先后兩位購買人之間的債權、物權關系就成為了這類糾紛中的關鍵問題。房屋的買賣合同與房屋過戶的登記手續是否具有同樣的法律效力?二者在法理上是否屬于同一范疇?當第二購買人得知房屋出賣人已經與人簽訂了買賣合同時，仍然堅持購買，是否侵害了第一購買人的權益，第一購買人是否可以向法院要求行使撤銷權，以解除出賣人與第二購買人之間的購買合同?在維護市場經濟自由競爭的原則下，應如何避免第一購買人的利益受到損失，完成其購買房屋的意愿?這些問題都亟待深入思考和研究。

房屋買賣合同與房屋過戶登記

從法理角度而言，房屋買賣合同(契約)屬于債權范疇。債權是請求他人為一定行為(作為或不作為)的民法權利，具有相容性和平等性等特點。這一特點體現為在同一標的物上可以成立內容相同的數個債權，并且其相互之間是平等的，在效力上不存在排他性和優先性。而房屋過戶登記則是對房屋的所有權進行變更，屬于物權中的不動產所有權變更。物權是指權利人依法對特定的物享受直接支配和排他的權利，其中包括所有權、用益物權和擔保物權;其范圍包括不動產(土地以及建筑等土地附著物)和動產(指不動產以外的物)。

物權是絕對權，具有排他性等特點，也就是說，物權的權利人可以對抗一切不特定的人，并且同一物上不允許有內容相容的物權并存。由于物權的絕對性和排他性，因而在法律效力的行使中，它又具有優先性的特點。物權間的優先效力體現為以物權成立時間的先后順序確定物權效力的差異，后發生的物權受到先有物權的絕對性影響而根本不可能成立。當同一標的物上物權與債權并存時，物權又具有優先于債權的法律效力。例如甲同意將5噸鋼材出售給乙，在敲定價格后甲乙雙方簽訂了買賣合同，此時乙就具有了該5噸鋼材的債權，甲就是其債務人。但簽訂合同后乙并未及時取得鋼材投入使用，而甲又將這5噸鋼材出售給丙，并在簽訂買賣合同后立即交付給丙使用。此時，丙不但具有鋼材的債權，還具有其所有權，因此乙只能要求甲承擔無法履行債務的責任，而不能要求丙歸還鋼材。這是因為物權是直接支配物品的權利，債權的實現要依靠債務人履行合同內容，債權人不能對物品進行直接支配使用。

由此可見，房屋買賣合同與房屋過戶登記不具備同樣的法律效力。我國臺灣著名法學家王澤鑒教授認為，“房屋二重買賣中的兩個買賣契約，均為債權行為之性質，此種以負擔債務為內容之法律行為，除其標的目的自始客觀不能，無從認定，違反法律強行規定，違反公序良俗及其他法律特別規定外，均為有效，出賣人是否有處分權，在所不問?；谙群筚I賣契約而生之此二重債權，系處于平等地位，無位序關系，不因先后而異其效力?！雹俚谝毁I賣合同買受人并不能因為其合同在時間上先發生于房屋所有權變更，而要求第二買賣合同無效進而認為所有權變更也不具備法律效力。恰恰相反，一旦房屋的所有權發生變更，無論買賣合同何時簽訂，都不能影響進行了房屋過戶登記的購買人行使其對該物的所有權，并且，債權人無權要求房產所有人出讓其所有權，而只能要求其債務人、也就是房屋出售人依法進行賠償。

撤銷權立法本意及其行使條件

撤銷權又稱廢罷訴權，是指債權人在債務人與他人實施處分其財產或權利的行為危害債權的實現時，得請求法院予以撤銷的權利。由于債權人對債務人的財產并無直接支配的權利，只能間接地要求債務人履行合同內容，以實現債權;但當債務人與他人實施某種行為，并且此行為造成了債務人財產的不當減少，致使債權無法實現、債權人的利益受到損失時，債權人可以向法院申請撤銷債務人與第三者間的法律關系，恢復債務人的財產，從而保護債權人的利益、保證債權得以實現。那么，在房屋二重買賣的糾紛中，第一購買人是否可以申請行使撤銷權，將已歸屬于第二購買人的房屋所有權討還，以實現其購房愿望呢?

《合同法》第七十四條規定:“因債務人放棄其到期債權或者無償轉讓財產，對債權人造成損害的，債權人可以請求人民法院撤銷債務人的行為。債務人以明顯不合理的低價轉讓財產，對債權人造成損害，并且受讓人知道該情形的，債權人也可以請求人民法院撤銷債務人的行為?！雹趶闹锌梢钥闯?，撤銷權所針對的是由于債務人的不當行為，造成其責任財產的減少致使其失去賠償債務能力，從而損害債權人的利益;其處理財務的不當行為包括放棄到期債權、無償轉讓財產和以明顯不合理低價轉讓財產三種。就房屋的二重買賣而言，出賣人(即債務人)之所以與他人就同一標的簽署第二份買賣合同，是因為房屋銷售在短時間內有較大程度的漲幅，其行為的結果是使房屋的市值增加而非減少，不符合債權人行使撤銷權的前提條件，因而第一購買人不能向法院申請行使撤銷權。

那么第二購買人在明知出賣人已經和他人簽訂買賣合同后，仍堅持購買的，第一購買人是否能以“惡意購買”為理由申請行使撤銷權呢?筆者認為不可以，理由如下:

首先，前文提到房屋買賣合同屬于債權范疇，因而具有相容性和平等性。在這個意義上講，第一購買人和第二購買人分別與房屋出賣人簽署的買賣合同均為有效合同，它們之間在法律效力上不具有排他性和優先性。因此第一購買人不能以時間的先后認為第二購買人存在“惡意”。其次，根據市場經濟自由買賣的契約倫理和競爭機制，第二購買人以價格優勢獲得了房屋的使用權，這符合商品交易的基本原則。如果僅僅因為第一購買人簽訂合同在前，而行使撤銷權除去第二購買人已經獲得的房屋所有權，使所有權處于不穩定狀態中，這既違反了市場經濟買賣自由的基本原則，也不利于自由競爭機制的發展和完善。因此，即使是第二購買人在得知第一購買人存在的情況下繼續和出賣人簽訂買賣合同，也不能因此解除其對房屋的所有權。由此可見，撤銷權不適用于解決房屋的二重買賣所造成的糾紛。

對第一購買人的法律救助

由于房價過快上漲，使第一購買人在價格上難以保持競爭優勢;同時一旦出賣人與第二購買人達成購買意愿并辦理過戶登記后，第一購買人所持有的買賣合同在法律效力上又無法與房屋所有權相抗衡，那么在不違背市場經濟基本原則的前提下，該如何保護第一購買人的合法利益?

2003年最高人民法院發布了《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，其中第八條、第九條對房屋的二重買賣進行了規定:“……(八)具有下列情形之一的，導致商品房買賣合同目的不能實現的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任:(1)商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人;(2)商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。(九)出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任:(1)故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明;(2)故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實;(3)故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實?！边@兩條規定已經引起了購房者的廣泛注意，在現行的房屋買賣合同中，購買人可以此為法律根據，訂立相應的合同條款，以保證自己的購房意愿得以實現。

此外，如果第一購買人簽訂了買賣合同后，在出賣人知情的情況下，占有、使用該房屋，那么即便是第二購買人已經辦理了房屋所有權變更登記，也需要更多法律要件對其進行支持。因為第一購買人雖未辦理過戶登記，但出賣人實際上已經將房屋交付給他進行使用，并且如果買賣合同標的為毛坯房，第一購買人在入住前進行了裝修，那么其不但投入了大量財力和精力，而且正常的生活秩序也已經建立起來，在這種情況下，僅憑借一紙變更登記就要求第一購買人交還房屋，顯然有失法律的公正。但對于這種特殊情況，我國現行法律尚沒有明確的條款予以解決，因此，還需借鑒國外相似的案例并結合我國特殊國情，來完善對房屋二重買賣的法律救助方式。(作者單位:柳州職業技術學院)

注釋

①王澤鑒:《責法原理》，北京大學出版社，2009年。

②《中華人民共和國合同法(附最高人民法院關于適用中華人民共和國合同法若干問題的解釋一、二)》，北京:中國法制出版社，2009年。