更正登記制度與和諧物權關系研究

【摘要】更正登記制度是登記制度的一個重要組成部分，對保障不動產物權作用重大。我國更正登記制度無論在立法上，還是在理論上，均屬薄弱領域。我國應設立依申請更正登記、依職權更正登記及對不正確的標示登記更正相統一的更正登記制度，完善更正登記制度，構建和諧物權關系。

【關鍵詞】物權變動 更正登記制度 構架

物權變動是物權法的核心內容。物權變動必須以一定的公示方法表現其變動，由國家專職部門將不動產物權的事項記載于不動產登記簿，才能發生一定的法律效果。作為不動產物權的公示方法，登記制度的最主要功能是促進交易，保障交易安全。但人為的登記記載工作，總會受到各種客觀和主觀因素的影響，錯誤的記載不可避免，因此，更正登記制度作為保障不動產物權正確界定的制度，必不可少。

更正登記的內涵

更正登記是對不正確的不動產登記進行更正的登記程序。更正登記屬于登記制度的一種類型，我國物權法稱之為錯誤登記。當登記簿上記載的權利狀態與實際的權利狀態不相符合時，登記簿上的登記即為不正確登記。目前學界把由法定公示方式表征的物權稱為法律物權，把真正權利人實際享有的物權稱為事實物權。我們可以將法律物權的享有者稱為登記權利人，將事實物權的享有者稱為真正權利人。發生不正確登記時，是指法律物權與事實物權不一致，也即登記權利人與真正權利人不一致。更正登記就是針對不正確登記所設置的。

從更正登記的程序角度著眼，可以將更正登記分為兩大類，一類是由民事主體引發的更正登記，可稱為依申請的更正登記;另一類則不以民事主體的申請為條件，登記機關可以主動地依職權引發更正登記，可稱之為依職權的更正登記。前者更多地重視民事主體的權益，帶有更多私的色彩，后者則更多地注重社會利益的保護，帶有更多公的色彩。

我國更正登記制度現狀及問題存在

我國現行法律法規中規定的更正登記制度無論在體系上，還是在內容上都有進一步完善的必要。

現行法律法規中關于更正登記的規定。我國不動產登記制度包括土地登記和房地產登記，均為依法進行。我國土地和房地產登記中有關更正登記的規定最早體現在國家土地管理局于1995年12月8日發布的《土地登記規則》，該規則的第七十一條規定:“土地登記后，發現錯登或者漏登的，土地管理部門應當辦理更正登記;利害關系人也可以申請更正登記?！苯ㄔO部于1997年10月27日頒布的《城市房屋權屬登記管理辦法》中也有對不正確登記的處理辦法。該辦法所針對的對象并不是登記簿上的記載，而是房屋權屬證書。在注銷房屋權屬證書后，對于登記簿上的不正確登記如何處理，該辦法并沒有作出規定。2007年通過的《物權法》在第十九條規定了更正登記制度，共分兩款:“權利人、利害關系人認為不動產簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。不動產登記簿記載的權利人書面同意更正或者有證據證明登記確有錯誤的，登記機構應當予以更正。不動產登記簿記載的權利人不同意更正的，利害關系人可以申請異議登記。登記機構予以異議登記的，申請人在異議登記之日起十五日內不起訴，異議登記失效。異議登記不當，造成權利人損害的，權利人可以向申請人請求損害賠償。”該規定內容比較簡略，不夠細致，操作性不強。

我國更正登記制度存在的問題。從我國現行的法規規定可以得出以下結論:更正登記制度在我國登記制度中地位不高，不受重視。我國更正登記制度的現狀帶來了極大的消極后果。其一，更正登記制度是登記制度的一個重要組成部分，我國現行法將更正登記排除在登記制度之外，使登記制度缺乏體系性，立法顯得比較凌亂。而且作為登記制度的一部分，更正登記制度擔負著登記制度的部分功能，即對不正確登記進行改正。一旦將更正登記制度排除在登記制度之外，登記制度的功能便會出現缺失，從而影響到整個登記制度的運作。其二，更正登記制度的主要目的是保護真正權利人利益，保護財產靜的安全。將更正登記制度排除在登記制度之外，會削弱登記制度對真正權利人和財產靜的安全的保護，從而影響登記制度價值追求的均衡。其三，我國的登記制度并不十分發達，存在著諸多的“不統一”，有些規定還相互沖突。在這種背景下進行的登記，在登記過程中發生不正確登記的可能性是很大的，因而也就更需要有更正登記制度來進行調整。另外，對于不正確登記致使他人損失的，我國沒有建立登記機關的賠償制度以資補救。因此，更正登記制度在我國更有必要加以詳細規定，在發生損失之前改正不正確登記，避免損失發生。

我國更正登記制度的應然構架

依申請更正登記的設計。更正登記主要目的是保護真正權利人的利益，是對私權的保護，因此在程序設計上要以依申請的更正登記為原則，以依職權的更正登記為例外。依申請更正登記雖然在我國現行法中也有規定，但非常不完善。一方面是缺乏可操作性，另一方面是附屬于依職權更正登記。

筆者認為，在設計依申請的更正登記時，應該以當事人的兩個主要權利為中心，即以更正登記請求權和更正登記申請權為中心。要保護真正權利人的利益，就必須賦予其保護自己利益的權利。更正登記請求權和更正登記申請權就是這樣的兩種權利:一種是私法上的實體權利，一種是公法上的權利，兩者結合，能給權利人以必要的保護。建議對依申請的更正登記作以下規定:“登記簿上登記的權利與真實的權利不一致時，因該不正確登記而受損害的人可以請求因更正而涉及其權利的人同意對登記簿加以更正，并基于該同意向登記機關提出更正申請。因更正而涉及其權利的人也可以向登記機關單獨申請更正登記?！睂Ω怯浾埱髾鄟碚f，核心問題是它是否罹于消滅時效，建議在我國更正登記制度中規定:“前條所規定的請求權，不因超過時效而消滅。”至于對更正登記請求權和更正登記申請權的救濟，可以適用權利救濟的一般規定，不必在更正登記制度中另作規定。

依職權更正登記的設計。登記制度的主要目標是維護私人的利益，但基于登記機關所擔負的一定的國家職能，完全取消依職權的更正登記是不可行的。在我國進行依職權更正登記的設計時，有兩點需要注意:一是我國現存的登記制度行政色彩過強，更正登記受到強行政性的影響，《土地登記規則》所規定的更正登記就是以土地管理部門主動辦理更正登記為主的。要改變這種情況，就必須利用制度設計對依職權的更正登記進行嚴格的控制。二是依職權的更正登記具有快速、簡便的特點，更有利于對各方面利益的保護，從這一點上其具有依申請更正登記所不可比的優點。因此依職權更正登記不能被徹底拋棄。同時在筆者看來，為了最大限度地發揮依職權更正登記的優點，不僅不能徹底拋棄依職權的更正登記，而且應當在有嚴格的程序控制下適當地擴大依職權更正登記的范圍。

因此，在規定依職權更正登記時，可以采取這樣一種方法:一方面，在規定依職權更正登記的發生原因時，除明確規定法定原因外，還可以規定依職權更正登記的原則性條款。允許登記機關在符合原則性條款的情況下，自行裁量是否進行主動更正登記;另一方面，對依職權更正登記設置嚴格的程序規定，使其受到程序的羈束，如規定報請本登記機關領導核準和更正登記后及時通知更正登記權利人和更正登記義務人，違反程序進行更正登記給權利人造成損失的，登記機關負賠償責任。同時，還要為更正登記所涉及的當事人設置救濟手段，允許其向法院起訴或者向登記機關的上級主管部門申請復議。這樣，既能發揮登記機關作為管理機關的靈活性，又能使登記機關不能任意妄為，還為當事人準備了救濟手段。建議規定如下:“一、于第某某條情形，不正確登記系出于登記人員的故意或過失，且有證明文件可稽時，登記人員報經本級登記機關負責人許可后，可為更正登記，并將其事通知更正登記所涉及的權利人和義務人。二、當事人怠于更正登記，且該怠于更正登記的行為有損國家、社會利益或有礙于交易秩序時，登記人員可依前款規定進行更正登記。”

對不正確的標示登記的更正。不正確的標示登記對當事人權利的享有和行使沒有影響，但因為標示登記反映的是不動產的客觀情況，所以對國家準確掌握不動產的情況有重要意義。不正確的標示登記無疑會影響國家對不動產情況的了解和掌握，因此，對不正確的標示登記進行更正登記也是必要的。而更正登記制度作為一個體系，也應當包括對不正確的標示登記的更正登記。由于不正確的標示登記不影響權利的享有和行使，因此從更正登記的程序上來說，要比不正確的權利登記的更正簡單一些。同樣，不正確的標示登記，以其發生原因為標準，可以大致分為兩種:一種是因為測量的錯誤而發生的不正確;另一種是因為記載的錯誤而發生的不正確。對于因為測量的錯誤而發生的不正確，以重新測量為前提，登記機關依據重新測量所得的結果進行更正。對于因為記載的錯誤而發生的不正確，以原記載時依據的證明材料為依據進行更正。建議對其可規定為:“不動產標示登記不正確的，權利人和義務人可依測量結果或證明材料向登記機關申請更正登記，登記人員也可主動完成更正登記?！?(作者單位:河北政法職業學院)