三亞:瘋狂的樓市

羅震光

僅僅以休假為主的三亞房價在短短一個月里面已經超越了美國的夏威夷,近在咫尺的巴厘島房價也不足我們的三分之一。如果去海南旅游度假是去巴厘島的數倍,相信國人不會再次選擇三亞了,地產出現如此概念性的不切實際的炒作,那些先富一族的跟風炒作已經注定是噩夢。

房價每平方米每天的漲跌幅可以比肩股市,這樣近乎神話的樓市K線圖,只有三亞可以畫就。

在號稱會聚海南4000億游資的背后,我們看到的是浙江、山西、東北等地的各路炒房團導演出的,大肆炒作、追漲殺跌、瘋狂搏殺等一幕幕資本逐利的金錢游戲。

從半日每平方房價漲千元到天價二手房對折拋售,在游資的推動下,三亞的樓市就如同呼嘯而過的瘋狂過山車。行程中,有人春風得意,有人哭爹喊娘,對于本就抱著夢想一夜暴富心態而去的游戲者而言,無論成就何種結局,都應有充分的思想準備。但對更廣泛層面的大眾而言,我們更關心,三亞樓市能否通過政府出臺有效調節政策,由過山車轉變為正常行駛的列車。

國際旅游島首先必須是國內旅游島,作為海南旅游精華濃縮之地的三亞,至少應該讓國人能夠消費、居住、享受得起。

規劃通過前,游資早已潛伏

1月4日,國務院正式審批通過了關于海南國際旅游島的規劃。1月6日上午,海南省委書記衛留成和省長羅保銘聯袂出席國新辦的新聞發布會,回答來自全球記者的提問。媒體評論,此次新聞發布會規格之高,可折射出海南對上馬國際旅游島規劃的期望之大和決心之堅。

果然,海南的樓市應聲而漲。整個1月在海口、在三亞,關于一夜暴富的傳奇故事,在房地產市場中頻頻傳出。“某炒房客炒鳳凰島高檔小區商品房,一周獲利千萬元”、“新盤銷售小姐,一月提成過十萬”諸如此類的報道成了各大網站財經、地產類頻道的頭條,甚至被掛上首頁,且點擊率奇高。

無論從概念炒作或價值洼地的游資流動途徑來說,國際旅游島規劃都是具有充分發揮空間的一方舞臺。相對而言,關于此信息的流傳,在某種層面早就無任何秘密可言。

大金,某溫州炒房團的組織者。他告訴記者,“去三亞炒房可能將大賺一票”的消息,去年10月就已經在圈子里悄悄流傳。

“當時,有朋友告訴我,海南有個整體開發的規劃報到國務院,通過的希望很大。如果通過,海南將會像當年的深圳、浦東那樣,超常規地發展。”文化程度并不算高的大金,對財經、金融、經濟方面的認知卻并不外行。“我和幾個朋友一說,大家立即決定過去買房。”

去年底,在國內一份相當知名的周刊上甚至出現了以“國際旅游島”為名的,長達數十頁的海南、三亞相關報道。海南省、三亞市不少與旅游產業相關的重量級官員都在其間接受了專訪,從他們的談話中,細心讀者甚至能解讀出當地政府落實規劃的一些細則。

大量游資的提前潛伏,也就不足為奇。據公開報道的數據顯示,今年1月,海南聚集的國內、國際游資達到4000億,其中僅浙江炒房團資金就已過百億。

售樓人員成了上帝

記者在三亞的實地采訪中發現,曾經在報端讀到的那么多關于房價如何一天兩漲的消息,而真實尋找策源地時,卻更多像是傳說里的故事。

David是某房地產整合營銷機構在三亞的部門經理,他告訴記者,通過一些關系在媒體發布消息,本就是行業公開的秘密。在業內,這也是一種廣告投入,只是對普通消費者而言,隱蔽性強了,公信力高了。這種操作手法,一般都是非常有針對性的,不過這回在三亞,也算是創造了一個奇跡。幾乎每個見諸報端的三亞樓市消息,都能成為各個樓盤定價、漲價的依據。

最令人叫絕的是,David說:“對待客戶的態度要像春天般溫暖,這原來一直售樓人員培訓時強調的重中之重。客戶是上帝是金主,他們不掏錢,銷售就沒業績沒傭金。在三亞最瘋狂的時候,全都反過來了。客戶要給售樓人員賠笑臉,甚至塞紅包。我有一次偶爾聽到來看樓的一對夫妻議論我們的房子可能不太好,聽了一會才明白,原來是接待他們的那位售樓小姐笑容可能殷勤了點,他們跑了幾個樓盤,就沒遇上這么好的臉色,所以直接判斷肯定是房子有問題。”

這聽似荒謬的邏輯判斷,卻是瘋狂買房客的真實寫照。買房子就如同買白菜。David說,他的公司在北京辦事處里就有客戶只是看圖紙就買下了三亞的房子。

得消息者得利潤

沒有只漲不跌的市場。

當投機客云集三亞,一起高燒熱舞時,不少游資卻已經開始有計劃地撤退了。

記者將在春節前已經拋出手中房產,并接受采訪的幾位炒房客的情況對比后發現,他們幾乎都是去年就得到消息提早布局,然后在市場最火爆時收獲勝利果實。

黃女士,上海某區浙商會副會長的夫人,她在節前拋出了一半左右的三亞房產。談及拋售原因,她表示一是因為三亞在房產買賣方面的稅收政策還比較寬松,但房價猛漲,擔心政府會出臺調控政策;二是已經獲利豐厚,先出一半,非但已經收回總投入,而且還有利潤;三是節前三亞一旦掛牌很快成交,而且一次性付款的多,少了等待銀行貸款審批的波折。

張先生曾經是山西的煤礦礦主,在山西去年開始關閉小煤礦前,他出手了名下全部礦山,搬到了上海浦東世紀公園旁的別墅內。

每天在小區里散步,上午和妻子打打羽毛球,下午在家游會泳,這是張先生平日必做的功課。他說:“我現在基本上每年就做一兩單生意。”

張先生口中的一兩單生意,去年指的是7月份買進的20套三亞數個頂級樓盤的海景房產權式酒店公寓和別墅;今年指的是1月份拋出了19套。“剩下1套,是我自己留著度假時住的。”張先生解釋道,所以留下的那套是物業管理、會所配套都比較合乎他要求的清水灣別墅。

盡管不愿透露具體在這一進一出中動用多少現金和賺取了多少利潤,但張先生樂呵呵地指著車庫里的一輛奔馳E系跑車說:“這是春節送給兒子的禮物,大概是兩套公寓房的利潤吧。”

國家發改委、國家統計局的調查數據顯示,1月份海口、三亞房價同比漲幅分別位居全國第一、二位,同比漲幅達到35.1%和31.2%。不過業內人士表示,實際上,三亞、海口多個項目的價格在春節前的兩三個月就翻了一番。

張先生表示,他出手的價格離最高點還有一些距離。“當我看到報紙、網站上都在報道三亞房價像吹氣球一樣,每天都在漲的消息,就決定出手了。”在商場里打滾幾十年,無數的經驗教訓讓張先生近年來一直將巴菲特的名言視為金科玉律:當大家貪婪時要恐懼,當大家恐懼時要貪婪。春節后,三亞樓市價格調頭向下時,張先生考慮的是下次買入應該在什么時機。

是誰在讓三亞昂貴

把時間倒轉,讓我們把視線回眸到上世紀90年代初期,三亞樓市也瘋狂過。

那時的瘋狂,更多屬于開發商圈子里倒手漲價。從拿到土地批文開始,一塊地可以在一夜間倒手十多次,每畝地價上漲數十萬,這些擊鼓傳花的所謂房產開發商們中很多人甚至不知道那塊地在哪里。

當國家宏觀調控政策出臺后,一夜間無數工地成了爛尾樓。三亞如是、北海如是,那些在炒樓狂潮中瞬間坍塌的暴富夢背后,也意味著一個個爛尾工程如同大瘡般裸露在城市的各個角落。

時光荏苒,2009年的三亞終于成為一座沒有爛尾樓的城市。據公開報道,三亞市曾經的最高爛尾樓“擎天半島”在2009年重新開盤,每平方米售價4萬元。

人們在感嘆歲月魔力的同時,也得感嘆一聲三亞房價真昂貴。

海南省省長羅保銘在1月6日接受采訪時說,三亞樓市均價為萬元左右。這個價格放在三亞這樣自然風光、氣候如此優越的城市背景下來看,實在不算昂貴。但就連三亞市政府都公開承認,在三亞的整體開發中出現了沿海岸線“一層皮”式的開發。有了那些遠離海岸的價格低廉的房子的中和,這個萬元左右其實得往上提升不少。按照記者在三亞的實地了解,目前三亞凡能看得到海景的房間,鮮少有低于3萬元每平方米的。大年初一的三亞房展會上,鳳凰島小區更是喊出了每平方米10萬元的天價。

與之對應的則是三亞酒店的房價。

自海南獲批建設國際旅游島之后,三亞酒店房價開始全面暴漲。據攜程旅行網在上月末的統計,亞龍灣區域內的五星級酒店均價破萬元(每夜),與去年同期相比暴漲200%,與平日相比漲幅達5～9倍,不僅創下海南酒店價格歷史新高,也創下了全國城市酒店房價均價過萬的“傳奇”。

記者從各旅行網站上查詢顯示,大年初三至初五三亞亞龍灣地區的國際五星級酒店一間房一晚的價格,幾乎全部突破萬元。以初四初五的價格為例,喜來登是10120元/晚,麗茲·卡爾頓酒店更是達到了10350元/晚,而該酒店的麗水閣豪華海景房則飆至17480元/晚!此外,三亞的萬豪、凱賓斯基、紅樹林、悅榕莊等,春節期間最低房價均過萬元。除了五星級酒店外,一些海南三星級酒店一間客房在平日才賣200元,今年春節卻飆升了6倍,要賣1200元。

以祖孫三代五口之家為例,在三亞訂兩間客房住四晚,僅在三星級酒店的住宿開支費用就要近萬元,若換成五星級酒店則輕松過10萬。三亞旅游貴過馬爾代夫絕不是一句玩笑了。

三亞非但讓普通消費者買不起房,連旅游都住不起酒店。

黃牛惡炒酒店門可羅雀

今年春節,三亞的酒店客房成了黃牛眼里最大的紅包。

三亞一位不愿透露姓名的旅游業內人士透露,今年前來炒作房價的黃牛無論人數或資金投入上都遠超前幾年,而賓館方則因有黃牛們的托底,所以也乘機搭車惡漲,再加上某些新聞媒體以偏概全的報道,互相刺激之下,就形成了最后近乎瘋狂的房價。

行業內的說法是“控房”,其實就是提前全款買斷客房。買斷客房就意味著“炒房客”要提前一個多月從酒店拿到一個較低的價格,然后提前支付掉所有的房款,這樣被買斷的房源就可以由“炒房客”支配。

據介紹,“炒房客”最熱衷的房間是各高端酒店的普通標間,與豪華海景房相比,這些房間價格相對便宜,更受消費者青睞。一般來說,酒店給這些“炒房客”的房價為每間2000-6000元,“炒房客”在此基礎上至少加上1000元至2000元賣給全國其他旅行社。有時候,一個房間還會遭到多個“炒房客”轉手,價格也隨之一路飆升。

“如果不這樣炒,三亞的房價根本不可能這么高。”這位業內人士透露,“炒房客”提前一兩個月就開始向酒店預訂房間,而當時酒店方面還很難預估接下去的春節市場究竟怎樣,與其冒讓房間空置的風險,酒店當然更愿意先把春節的房間給“炒房客”。

“‘炒房客基本上都是海南當地的地接社。”他表示,三亞至少40%的酒店都存在客房被“炒房客”占據的情況。這些“炒房客”掌握了市場銷售渠道的資源,但囿于資金,所以近幾年來三亞春節期間的房價就是他們能力的極限。但是,今年會聚海南的游資適逢其會,一些游資參與其中做一把短線,立即就把今年三亞炒房的規模、檔次提升了好幾個級別。而真正在春節里訂房的價格,其實已經回落了許多,個別賓館甚至降至一成。記者在三亞當地電視臺滾動播出的各酒店客房門市價目表中發現,自大年初一開始,絕大部分酒店的客房價格都已經回復至往年的正常價格,最貴的麗茲·卡爾頓酒店起價也已經降至8000元左右。

以節前號稱春節期間平均房價高達34500元的三亞文華東方酒店為例,大年初一那天,酒店的門市價也不過才5000多元,甚至有被采訪的住客稱,因為臨時加房,找了旅行社,居然拿到的房價才1500元。

三亞每逢黃金周、春節長假就出現炒房的現象,已經有好幾年的歷史。而這次島內黃牛和國內游資的成功接頭,讓人對未來假期里三亞的酒店房價平添幾分憂慮。

海南省酒店業資深人士、省旅游協會旅游飯店分會會長張會發說:“我認為政府應該在特殊時期出臺最高限價標準。”張會發說,如果真的就這么隨行就市的話,最終受損的還是酒店業,廣東在春交會和秋交會的時候,也存在客房緊張的問題,當時廣東政府也出臺了最高限價,“從長遠來看,政府應該這么做”。

太高了,總會被傷著

在國際旅游島的刺激下,海南島已經成為冒險者的樂園。樓市在發燒,酒店房價在發燒,這必將成為發展國際旅游島最大的阻礙。

進入2月中旬以來,三亞樓盤銷售量大幅下跌。根據搜房網的統計,2月中旬三亞商品房總簽約數環比2月上旬下滑幅度達65.37%,對比1月同期的總簽約數下滑幅度達74.7%。海口的樓市成交量也出現明顯下滑。

記者搜集到的三亞酒店客房方面的信息表明,高房價嚇跑了不少游客,最后,不少房都“爛”在了旅行社和炒房者手上,酒店實際入住率最好的也只有六七成。多家酒店的反饋信息顯示,不少海景房價格大跳水,兩天之內房價最大可相差60%之多。

形勢似乎在一夜間發生了突如其來的180度原地調頭,但其實對于先前的過熱乃至發燒,擔憂的情緒早就在業內高層蔓延。

春節前,記者就通過朋友關系聯系了三亞某知名樓盤的銷售總經理進行采訪,但那對方婉拒了。朋友告訴記者,那位總經理覺得三亞樓市太熱了,他們的樓盤四期還在打樁,按照相關規定還不能預售,但已經有無數客戶手捧現金找門子、托關系要求買房。數錢數到手抽筋從來都是發財夢的標志,但真的夢想成真時,那位總經理卻感到心慌沒底氣了。追著他買房的人越多,泡沫的感覺就越強烈,因此他開始力求降低曝光率。

中建國際副總裁雷越姝撰文指出,海南,即使對于中國人來說,也不過僅僅是個國際旅游島,但“任何需求都可以有替代方案,當成本太高時。海南作為海島旅游,或許在國內暫無可替代,但放眼東南亞,競爭對手遍地都是。如果海南的旅游成本太高,大家就會更傾向于去普吉島、巴厘島或者是菲律賓的長灘島以及太平洋和印度洋上無數尚未命名和挖掘的海島”。

早在春節前,北京銀騰投資咨詢有限公司總經理孫旭東就發出警告:“伴隨著新年旅游旺季的過去,海南即將面臨一次房價的巨大崩潰。”他指出,“僅僅以休假為主的三亞房價在短短一個月里面已經超越了美國的夏威夷,近在咫尺的巴厘島房價也不足我們的三分之一。如果去海南旅游度假是去巴厘島的數倍,相信國人不會再次選擇三亞了,地產出現如此概念性的不切實際的炒作,那些先富一族的跟風炒作已經注定是噩夢。”