肅殺季節的“集智建房”

任蕙蘭

經歷了暴漲與冰凍,民間智慧顯得氣定神閑。去年在太倉成功拿地的“集智建房”項目已順利封頂,購房者順利地按當年約定價格簽了預售合同。

“新國十條”出臺一個月,似乎給躁狂的房價打了一針鎮靜劑。4月下旬,北京商品住宅銷售日均簽約套數為291套,大幅低于上中旬460多套的平均水平。4月18日至30日,上海二手房成交均價較政策出臺前回落了7%。

經歷了暴漲與冰凍,民間智慧顯得氣定神閑。去年在太倉成功拿地的“集智建房”項目已順利封頂,購房者順利地按當年約定價格簽了預售合同。

“集智建房能增加有效房源供應,而增加供應是穩定房價的唯一方法。”“集智建房”創始者錢生輝道。

我的房子我做主

上海西北方向,與嘉定雞犬之聲相聞的太倉璜涇鎮,距離鎮政府500米不到的中心路段,有一座已經封頂的高樓。一位購房者指著那幢房子告訴記者,這將是自己的窩。

璜涇距離上海市區不過1個多小時車程。去年2月和4月,錢生輝組織了兩批上海購房者到此實地考察,樣板樓為一棟14層的小高層,采用一梯一戶全復式空中花園設計,面積130平方米,提出的口號是“讓普通百姓用公寓價格買疊加別墅”。對于16名參與“集智建房”的購房者來說,這樣的距離和住在上海沒多大區別,因為他們的購房目的都是養老,不需要每天朝九晚五往返于工作單位和家庭。

“路遠一些沒關系,只要房子夠大,兒女周末來看望的時候有個房間住。”一個購房者表示,這套總面積130平方米的單元,讓他徹底告別蝸居生活,而原來市中心幾十平方米的老房子,將留給在上海工作成家的兒女。

最讓購房者稱心如意的是房型設計的人性化。一梯一戶,電梯直接通到玄關,復式結構,所有臥室和客廳全部朝南,采光性能好,戶型南北通透,通風效果極佳。

錢生輝說,從房型到小區規劃,都是買房人一次次討論后形成的,而這正是“集智”兩個字的意義。

當然,購房者參與設計,并不意味所有天馬行空的構想都能成真。最早有人提出來,搞一個10平方米的陽臺,就很快遭到了其他會員的反對,大多數人認為,陽臺太大會影響樓下居民的采光,而且增加建筑成本。

夢想照進現實,第一個吃螃蟹的購房者嘗到了甜頭。

去年4月,上海16名自然人向錢生輝表達了有意拍地造房的意圖,并交納了5萬元保證金,正因為他們有明確的購房意愿,吸引了投資者的興趣,于是錢生輝在4月30日組建麗晶公司,除了他以外,公司還有另兩名股東。

8月,受購房者委托,太倉麗晶公司拍得一幅占地4000平方米左右的住宅用地,成為全國第一個“集智建房”拍地且獲得成功的案例。

太倉拍地之際,正值全國媒體將“集智建房”項目推到風口浪尖,央視第一時間的報道使得蘇州一塊6.1畝的土地歸屬成為焦點,每畝競拍價從45萬飆升到68萬。

“集智建房和集資建房不同,一是拍地建房的資金來自房產商,不是購房者個人來出,另一個集智建房不是大家甩開房產商單干,項目需由有資質的房產商承接。”據悉,拍地建房的錢都來自麗晶公司的自有資金。

然而,成功拿地之后,“集智建房”并非一帆風順。從簽訂“集智購房”合約到工地開工乃至簽訂預售合同的這段時間,恰逢全國房地產價格接連瘋漲,錢生輝告訴記者,他的兩個合伙人曾不顧自己的反對,打算把每平方米房價由最初約定的3000元上漲到3100元,這一分歧最終導致了他與合伙人分道揚鑣。

接到漲價電話通知后,購房者們非常著急,錢生輝為眾人出謀劃策:開盤當天,大家一起去和房產商交涉,指出漲價行為違背了當初所簽的“集智建房”合約,若房產商一意孤行,他們將訴諸法律。

“其實所有開發商在漲價的時候都是心虛的,但是大部分購房者不會還價,房價一直往上跑,大家擔心自己不要的話下家就接手了。”錢生輝表示,當購房者由個體發展為集體后,他們在與房產商角力時就占了主動。

最終,預售合同如約簽訂,房價維持不變,樓盤內沒有被“集智建房”團購的其余房屋則在一個多月內以每平方米3500多元的均價銷售一空。

太倉試驗成功后,許多人期待著“集智建房”模式能盡快在上海等一線城市落地生根。其實,早在2006年錢生輝已經推出了“集智建房”概念,并在上海試驗了兩個項目,因種種原因未能拿到土地,無奈擱置。

“集智建房的最終目標是要在大城市落地生根,但現在還不是時機,尚有許多準備工作要做。”目前錢生輝進行的第二個項目“江南水郡”也落戶在太倉。

定制

在千篇一律的樓盤設計中,“集智建房”讓許多人恍然:哦,房子還可以蓋成這樣。

熱錢涌入,房地產市場的價格早已背離價值規律,衡量好房子的標準不再是房型設計或質量。“房產商不用告訴你這房子有多好,只需要告訴你房子會升值,就會有人買。”錢生輝坦言。

1994年涉足房地產業,錢生輝在這個行當摸爬滾打多年,他曾是推動按揭概念落地生根的第一批人。“全國12家銀行試點,上海2家。按揭是個舶來品,大家都不知道怎么操作。”當時錢生輝負責一條房地產廣告的策劃,這個樓盤長期滯銷,錢生輝靈機一動,把“全國按揭試點”放在廣告的醒目位置。第二天,問詢者絡繹不絕,房子很快銷售一空。

和當初一樣,錢生輝如今又快了市場一步——將歐美國家的房屋定制概念引入國內。

“定制的意義不止是讓購房者能對自己的房子做主,也是一種定向開發,增加有效的房源供應。”

傳統的房產開發模式是先開發再銷售,市場渠道單一,購房者只能被動地等待房產商預售開盤,因此房產商控制房源操縱市場,而政府調控無法增加有效供應,反而加劇房產商推遲銷售,造成壟斷局面更加惡化。

“如果米價上市,米商囤米,應該怎么辦?那就要增加米的供應。”

上海城市經濟學會高級經濟師顧海波認為,“集智建房”模式形成一種先預訂再開發銷售的模式,由于約定價格和交房時間,所以房產商不會囤地捂盤,無形中增加了供應渠道和市場預期,消除購房矛盾和恐慌心理。

另外,錢生輝認為定制的優勢在于根據購房需求的輕重緩急,把購房者分門別類,比如急于購房者可以適當支付加急費用購買現房,而不著急的購房者可以安心等待量身定制。

“就像一條車道,所有的車同一時間在上面跑,當然會擁堵,如果劃一條自行車道,一條機動車道,限時限流,道路就會通暢。”

讓炒房者為老百姓造房

和太倉的第一個集智建房項目不同,錢生輝把“江南水郡”的目標客戶鎖定在了炒房客身上。

房價暴漲,惡意投機的炒房行為被千夫所指,但錢生輝毫不諱言,炒房客會轉變為下一個項目的“自建商”。

根據計劃,在取得土地后,投資客可以先和開發商簽訂一個“樓盤合作開發協議”,并支付5萬元的定金,待整個別墅達到預售許可階段,投資客再向開發商支付全部房款,以獲得房屋權利。投資客可以將房屋加價轉售給普通購房者,也可以自己持有,或放棄購買后通過房產商銷售內部轉讓直接獲得差價。

由于投資客是樓盤的參建方,因此在轉讓上述別墅時,并不用支付營業稅、土地增值稅和契稅,這使得投資客有機會以比較高的投資杠桿,獲取高額的利潤。“房子總價是50萬,只要先交5萬元的定金,等房子造好了不用付清余款就能直接轉手,即使只以55萬的價格出售,也能獲得100%的利潤。”

據錢生輝介紹,整個方案正式推出至今,已有幾十名房地產“自建商”向他遞交了合作建房的申請,他將作為這些投資客的代表和合作企業訂立建房方案。

“房價不斷炒高,主要原因是投資需求缺乏合理的投資渠道。”錢生輝說,大部分炒房客還是樓市“散戶”,所以必須依賴房屋的中長期升值獲得高額的絕對利潤,而不能完全依賴定金杠桿。

就像商人到零售市場提貨后再次販賣,不僅是與消費者爭搶貨源,而且價格自然是反復加價,變成了一種“傳銷模式”,而購房者如果到“批發市場”或是“廠家”直接購房,然后再次轉賣給最終的購房者,自然可以變成一種“直銷模式”。

顧海波在調研了“集智建房”之后表示,引導投資需求獲得合理的回報,不僅規范投資,減少投資者與自住者爭搶房源,而且將炒房者發展成一種“代理商”,可以共同為購房者造好房,同時分化炒房的隊伍。低風險、長期、穩定回報的項目才是許多非職業炒家心中真正的向往,而現在此類金融投資方向實在是難以尋覓。

錢生輝期待,將來某一天這些炒房客能夠組成房地產基金,那時就有希望將定制的房源迅速銷售,在保證自己高額利潤的情況下,也為普通購房者提供大量平價房。