投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式探析

張 瑩

所謂投資性房地產(chǎn)，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。目前在西方國(guó)家的企業(yè)中，將房地產(chǎn)作為一種投資手段，已是非常普遍的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。近年來(lái)，這種投資行為在我國(guó)的一些企業(yè)中流行，甚至成為一些企業(yè)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。

財(cái)政部于2006年2月發(fā)布了《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)———投資性房地產(chǎn)》（下文簡(jiǎn)稱“準(zhǔn)則”）。該準(zhǔn)則規(guī)范了投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)、計(jì)量和披露等事項(xiàng)，并規(guī)定投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按照成本進(jìn)行初始確認(rèn)和計(jì)量；在后續(xù)計(jì)量時(shí)，通常應(yīng)當(dāng)采用成本模式，滿足特定條件的情況下也可以采用公允價(jià)值模式計(jì)量；同一企業(yè)只能采用一種模式對(duì)所有投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，不得同時(shí)采用兩種計(jì)量模式。本文主要探討公允價(jià)值在投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量方面的應(yīng)用。

一、投資性房地產(chǎn)運(yùn)用公允價(jià)值進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的必要性

投資性房地產(chǎn)運(yùn)用公允價(jià)值進(jìn)行后續(xù)計(jì)量有其必要性。首先，公允價(jià)值能更好的表現(xiàn)投資性房地產(chǎn)的特性。根據(jù)我國(guó)近年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況，投資性房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值往往都高于其賬面凈值，如果按其歷史成本計(jì)量不能反映企業(yè)的真實(shí)情況。公允價(jià)值的計(jì)量模式更符合投資性房地產(chǎn)的特征，能夠更好地反映投資性房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值和盈利能力。其次，對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量模式能更好地體現(xiàn)投資者的利益。再次，引入公允價(jià)值計(jì)量有助于房地產(chǎn)企業(yè)更好地參與國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)，隨著不同領(lǐng)域的相繼開(kāi)放，房地產(chǎn)行業(yè)也將面臨外資企業(yè)的挑戰(zhàn)與競(jìng)爭(zhēng)。這要求我國(guó)的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則盡可能地消除與國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的差異。《國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第40號(hào)——投資性不動(dòng)產(chǎn)》要求企業(yè)經(jīng)常對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行重估，以使其賬面金額不至于與資產(chǎn)負(fù)債表日該項(xiàng)資產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值相差太大，要求企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表應(yīng)體現(xiàn)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的變化。

目前，我國(guó)有關(guān)于投資性房地產(chǎn)進(jìn)行公允模式計(jì)量的研究比較薄弱，對(duì)于投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值估價(jià)、估價(jià)技術(shù)、市場(chǎng)投入等問(wèn)題研究還不深入。因此，完善我國(guó)投資性房地產(chǎn)公允模式計(jì)量的理論框架成為當(dāng)前需要迫切解決的問(wèn)題。

二、投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量模式

1.成本模式

成本模式是指“企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行會(huì)計(jì)核算時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照取得的實(shí)際成本進(jìn)行計(jì)量”。若采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，就要按照投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值、使用年限等因素，按期考慮投資性房地產(chǎn)的累計(jì)折舊或累計(jì)攤銷價(jià)值，在期末對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行減值測(cè)試，如果發(fā)生減值，還要對(duì)其計(jì)提減值準(zhǔn)備。

2.公允價(jià)值模式

在公允價(jià)值模式下，日常核算過(guò)程中對(duì)投資性房地產(chǎn)不計(jì)提折舊和攤銷，在資產(chǎn)負(fù)債表日也不需要對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行減值測(cè)試，而應(yīng)該以資產(chǎn)負(fù)債表日的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，將公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額直接計(jì)入當(dāng)期損益（公允價(jià)變動(dòng)損益）。

3.應(yīng)用公允價(jià)值計(jì)量模式的優(yōu)勢(shì)

（1）公允價(jià)值能及時(shí)反映投資性房地產(chǎn)的價(jià)值

公允價(jià)值是客觀且動(dòng)態(tài)的計(jì)量屬性體系，具體表現(xiàn)為現(xiàn)行成本、現(xiàn)行市價(jià)、可變現(xiàn)凈值、未來(lái)現(xiàn)金流量的現(xiàn)值等計(jì)量屬性，與歷史成本價(jià)值的靜態(tài)計(jì)量相比，更具動(dòng)態(tài)性。投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量模式，使得企業(yè)信息更為透明，有利于公司和其他相關(guān)利益者在資本市場(chǎng)獲得正確的定價(jià)以為投資和再投資打好基礎(chǔ)。

（2）提高了企業(yè)融資能力

由于近些年房地產(chǎn)持續(xù)上漲，使得房地產(chǎn)賬面值與其公允價(jià)值之間已經(jīng)存在很大差距，但按照原有的規(guī)定，企業(yè)仍每年按一定比例對(duì)房地產(chǎn)提取折舊或攤銷，一旦企業(yè)選擇按公允價(jià)值計(jì)量，必然會(huì)使企業(yè)資產(chǎn)出現(xiàn)大幅增值，在房地產(chǎn)價(jià)格上漲的情況下，按公允價(jià)值計(jì)量會(huì)使企業(yè)賬面利潤(rùn)顯著增加，企業(yè)的業(yè)績(jī)和形象顯著提高。這將大幅提升企業(yè)價(jià)值，銀行等金融機(jī)構(gòu)和企業(yè)的借貸交易也會(huì)隨之增多，有助于企業(yè)提升融資能力，并在一定程度上緩解企業(yè)資金鏈緊張的局面。

（3）更具有相關(guān)性和可靠性

相對(duì)于歷史成本信息，公允價(jià)值信息更多地反映了市場(chǎng)對(duì)企業(yè)資產(chǎn)或整體價(jià)值的評(píng)價(jià)，可以與“資產(chǎn)負(fù)債表”、“利潤(rùn)表”較好地吻合，更具有相關(guān)性和可靠性。因此，新準(zhǔn)則中公允價(jià)值計(jì)量的實(shí)施對(duì)會(huì)計(jì)核算的傳統(tǒng)思維是一次全面挑戰(zhàn)。

（4）有利于與國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的趨同

國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，在計(jì)量企業(yè)投資性房地產(chǎn)時(shí)要利用公允價(jià)值計(jì)量。由于國(guó)外很多國(guó)家已經(jīng)有比較完善的資本市場(chǎng)、生產(chǎn)資料市場(chǎng)、產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)以及成熟的專業(yè)評(píng)估市場(chǎng)和技術(shù)，為公允價(jià)值模式計(jì)量的使用奠定了很有利的基礎(chǔ)。我國(guó)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則引入的公允價(jià)值計(jì)量方法雖然不完全具備成熟的市場(chǎng)環(huán)境，但將會(huì)促進(jìn)我國(guó)不斷加快完善各類市場(chǎng)的建立和專業(yè)評(píng)估能力的加強(qiáng)，這一點(diǎn)將有利于國(guó)內(nèi)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則與國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的接軌，并且這種趨同將更加方便以后投資者對(duì)比國(guó)內(nèi)、國(guó)外企業(yè)資產(chǎn)的價(jià)值做出分析決策，更加有利于我國(guó)企業(yè)的國(guó)際化發(fā)展。

三、公允價(jià)值計(jì)量模式在投資性房地產(chǎn)中的運(yùn)用

1.公允價(jià)值計(jì)量模式應(yīng)用中存在的問(wèn)題

雖然新準(zhǔn)則中允許投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，而且它的采用既適應(yīng)我國(guó)會(huì)計(jì)發(fā)展的必然趨勢(shì)，同時(shí)也是同國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則趨同的必由之路。但由于我國(guó)對(duì)公允價(jià)值理論研究起步較晚，公允價(jià)值的采用也存在一定的問(wèn)題，主要表現(xiàn)在：

（1）公允價(jià)值缺乏相應(yīng)的監(jiān)管機(jī)制

證監(jiān)會(huì)、國(guó)家審計(jì)部門和財(cái)政部門這些國(guó)家監(jiān)督機(jī)構(gòu)對(duì)公允價(jià)值運(yùn)用的監(jiān)督是有限的，他們往往只進(jìn)行不定期的抽查，而且稽查力量很不充分，這種缺失監(jiān)管體制的漏洞，就使一些不法的投資性房地產(chǎn)企業(yè)非法牟利，導(dǎo)致會(huì)計(jì)信息失去了公開(kāi)、公允性，不利于投資性房地產(chǎn)行業(yè)的順利發(fā)展。

（2）公允價(jià)值取得較為復(fù)雜

我國(guó)投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)公允價(jià)值的取得提出較為嚴(yán)格的條件，要同時(shí)滿足兩個(gè)條件：一是所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)，投資性房地產(chǎn)可以在房地產(chǎn)交易市場(chǎng)中直接交易；二是企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值做出科學(xué)合理的估計(jì)。在我國(guó)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)地區(qū)發(fā)展不平衡的條件下，許多地區(qū)不存在活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)，從而使企業(yè)無(wú)法取得投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值。

（3）公允價(jià)值可能成為新的利潤(rùn)操縱工具

新準(zhǔn)則中公允價(jià)值是通過(guò)個(gè)人的主觀判斷才能實(shí)現(xiàn)的，這就使得公允價(jià)值演變?yōu)橐环N效用價(jià)值。公允價(jià)值的效用因人而異，甚至相同的人在不同的環(huán)境下差異也很大，因此無(wú)法形成統(tǒng)一、穩(wěn)定的評(píng)價(jià)尺度。公允價(jià)值這種剛性不足而彈性有余的性質(zhì)很容易導(dǎo)致企業(yè)為了粉飾報(bào)表而利用公允價(jià)值來(lái)操縱利潤(rùn)。

2.公允價(jià)值計(jì)量模式應(yīng)用問(wèn)題的對(duì)策

從國(guó)際范圍看，已明顯表示出了對(duì)公允價(jià)值的偏向，今后在我國(guó)會(huì)計(jì)實(shí)踐中，公允價(jià)值必將成為一種重要計(jì)量模式，針對(duì)上述問(wèn)題，應(yīng)采取以下措施：

（1）加大公允價(jià)值計(jì)量和披露的監(jiān)管力度

我國(guó)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)企業(yè)會(huì)計(jì)操作的監(jiān)督與控制，加大國(guó)家監(jiān)管機(jī)構(gòu)，證監(jiān)會(huì)、國(guó)家審計(jì)部門和財(cái)政部門的監(jiān)督范圍及力度，對(duì)投資性房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行定期的抽查和評(píng)審，防止企業(yè)的非法操縱。此外，投資性房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)最大限度地依據(jù)市場(chǎng)信息，最小限度地參照企業(yè)判斷，以增強(qiáng)報(bào)告信息的可靠性，增強(qiáng)會(huì)計(jì)信息的可靠披露。

（2）建立數(shù)據(jù)庫(kù)以防止利潤(rùn)操縱

公允價(jià)值的使用本身就是一把雙刃劍，在促進(jìn)會(huì)計(jì)信息公允性、相關(guān)性的同時(shí)，也為一些投機(jī)者提供了利用公允價(jià)值操縱利潤(rùn)的可能。新準(zhǔn)則實(shí)施中利用公允價(jià)值粉飾利潤(rùn)的情況，大都是利用會(huì)計(jì)政策的變化和會(huì)計(jì)估計(jì)的變更來(lái)操控利潤(rùn)的。因此企業(yè)會(huì)計(jì)政策選擇和會(huì)計(jì)估計(jì)變更時(shí)，應(yīng)依據(jù)重大事項(xiàng)的標(biāo)準(zhǔn)予以清晰詳細(xì)披露選擇會(huì)計(jì)政策和會(huì)計(jì)估計(jì)的合理性原因以及對(duì)利潤(rùn)的影響數(shù)，使信息使用者對(duì)于上市公司業(yè)績(jī)的變化有一個(gè)準(zhǔn)確了解。如此一來(lái)，投資者對(duì)于上市公司財(cái)務(wù)指標(biāo)的異動(dòng)原因可以一目了然，上市公司利用公允價(jià)值粉飾利潤(rùn)將被發(fā)現(xiàn)。對(duì)于公允價(jià)值的來(lái)源，不同地方會(huì)有不同的情況，但是在一定范圍內(nèi)，市場(chǎng)價(jià)格是一定的。因此，應(yīng)當(dāng)建立統(tǒng)一的數(shù)據(jù)庫(kù)使得企業(yè)采用的公允價(jià)值合法并且合理，從而杜絕企業(yè)在使用公允價(jià)值方面通過(guò)提高價(jià)格來(lái)達(dá)到操縱利潤(rùn)的目的。

（3）加強(qiáng)對(duì)公允價(jià)值框架的研究

我國(guó)實(shí)行投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值模式計(jì)量的關(guān)鍵就是應(yīng)制定一個(gè)具有可操作性的公允價(jià)值計(jì)量的理論及應(yīng)用框架。這個(gè)指導(dǎo)框架應(yīng)包含對(duì)計(jì)量目標(biāo)的明確闡述、對(duì)公允價(jià)值所包含的經(jīng)濟(jì)要素的界定，使獲得投資性房地產(chǎn)計(jì)量信息的成本有一個(gè)合理的范圍。對(duì)于一般的投資性房地產(chǎn)交易，可以直接采用當(dāng)時(shí)當(dāng)筆交易價(jià)格（即歷史成本）或市場(chǎng)價(jià)格作為公允價(jià)值。對(duì)于偶然性房地產(chǎn)交易，可以通過(guò)充分競(jìng)爭(zhēng)的交易方式來(lái)獲得其公允價(jià)值。在制定公允價(jià)值理論框架時(shí)，還要充分考慮到其易于操作性。這樣才能很好應(yīng)用于投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)中，使會(huì)計(jì)政策能夠落實(shí)到具體問(wèn)題的解決。

（4）建立公允價(jià)值計(jì)量理論體系

在完善公允價(jià)值體系過(guò)程中應(yīng)建立現(xiàn)值和公允價(jià)值的理論來(lái)闡釋和估計(jì)公允價(jià)值，以規(guī)范和指導(dǎo)會(huì)計(jì)職業(yè)人員對(duì)公允價(jià)值的應(yīng)用。通過(guò)與國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則理事會(huì)討論，學(xué)習(xí)借鑒國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則理事會(huì)與美國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則委員會(huì)的經(jīng)驗(yàn)與教訓(xùn)，并結(jié)合我國(guó)的市場(chǎng)環(huán)境情況制定我們自己的現(xiàn)值和公允價(jià)值計(jì)量理論體系。

雖然公允價(jià)值在我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)用中仍然存在著很多問(wèn)題，但是從公允價(jià)值的國(guó)際應(yīng)用來(lái)看，公允價(jià)值的引入符合我國(guó)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展的現(xiàn)實(shí)需要，符合國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則公允價(jià)值計(jì)量發(fā)展的總體趨勢(shì)。公允價(jià)值計(jì)量屬性對(duì)于我們來(lái)說(shuō)已經(jīng)不是一種選擇，而是一種現(xiàn)實(shí)。