房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理系統(tǒng)的分析與設(shè)計(jì)

孫凌云

房地產(chǎn)業(yè)是近幾年中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的熱門(mén)行業(yè)，投資額大，投資收益相對(duì)較高，但從整個(gè)行業(yè)的管理水平來(lái)看，處于一種相對(duì)粗放的管理階段。全面預(yù)算管理作為系統(tǒng)整合和配置企業(yè)資源的管理工具，受到越來(lái)越多房地產(chǎn)企業(yè)的青睞。但由于大多數(shù)房企推行全面預(yù)算管理的時(shí)間較短，加之房地產(chǎn)行業(yè)本身具有不可控因素較多和多變的特點(diǎn)，如何有效地實(shí)施應(yīng)用，很多企業(yè)都還處于摸索階段。因此，對(duì)這一論題的研究就顯得非常具有現(xiàn)實(shí)意義。

一、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的特點(diǎn)

1.房地產(chǎn)業(yè)屬于典型的資金密集型行業(yè)

專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的投資數(shù)額巨大，行業(yè)內(nèi)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)除了傳統(tǒng)的產(chǎn)品、價(jià)格、服務(wù)、內(nèi)部運(yùn)營(yíng)管理等競(jìng)爭(zhēng)手段以外，資金是最重要的競(jìng)爭(zhēng)資源，資本實(shí)力的大小，以及融資渠道是否通暢和多元化，決定了企業(yè)在行業(yè)中的地位與前景。隨著國(guó)家不斷出臺(tái)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控政策，特別是央行121號(hào)文件及《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)指引》等對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)金融信貸政策進(jìn)行規(guī)范文件的出臺(tái)，大大提高了行業(yè)的準(zhǔn)入門(mén)檻，現(xiàn)有的很多小型房地產(chǎn)企業(yè)由于資金鏈的問(wèn)題，被迫轉(zhuǎn)讓或退出房地產(chǎn)行業(yè)。

2.開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的計(jì)劃性突出

根據(jù)城市規(guī)劃的整體要求及開(kāi)發(fā)項(xiàng)目本身的特點(diǎn)，按照規(guī)劃、征地、設(shè)計(jì)、施工、配套、管理“六統(tǒng)一”原則和企業(yè)的建設(shè)計(jì)劃、銷(xiāo)售計(jì)劃進(jìn)行開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)；而且企業(yè)征用的土地、建設(shè)的房屋、基礎(chǔ)設(shè)施以及其他設(shè)施都應(yīng)嚴(yán)格控制在國(guó)家計(jì)劃范圍之內(nèi)。

3.房地產(chǎn)業(yè)屬于項(xiàng)目主導(dǎo)型行業(yè)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)包括的內(nèi)容較為復(fù)雜，具體有：土地的開(kāi)發(fā)與建設(shè)；房屋的開(kāi)發(fā)、建設(shè)與經(jīng)營(yíng)；代建工程的開(kāi)發(fā)；城市基礎(chǔ)設(shè)施以及公共配套設(shè)施的開(kāi)發(fā)和建設(shè)；為商品房提供售后服務(wù)等。這所有的業(yè)務(wù)都以簽訂合同并獲得開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的形式進(jìn)行實(shí)施然后最終交付。因此，房地產(chǎn)行業(yè)屬于項(xiàng)目主導(dǎo)型的行業(yè)。

4.開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的商品性、單件性及不可移動(dòng)性

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的產(chǎn)品全部都作為商品進(jìn)入市場(chǎng)，按照供需雙方合同協(xié)議規(guī)定的價(jià)格或市場(chǎng)價(jià)格作價(jià)轉(zhuǎn)讓或銷(xiāo)售。但由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的產(chǎn)品附著于土地，具有單件性及不可移動(dòng)性，同一般商品相比較起來(lái)，其供需變化的速度要緩慢得多，使其價(jià)值含量很高。

5.產(chǎn)業(yè)鏈較長(zhǎng)，受外界環(huán)境影響大

房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)內(nèi)容復(fù)雜，囊括了征地、拆遷、勘察、設(shè)計(jì)、施工、銷(xiāo)售到售后服務(wù)全過(guò)程；經(jīng)濟(jì)往來(lái)對(duì)象多，企業(yè)不僅因購(gòu)銷(xiāo)關(guān)系與設(shè)備、材料物資供應(yīng)單位等發(fā)生經(jīng)濟(jì)往來(lái)，而且因工程的發(fā)包和招標(biāo)與勘察設(shè)計(jì)單位、施工單位發(fā)生經(jīng)濟(jì)往來(lái)，還會(huì)因受托代建開(kāi)發(fā)產(chǎn)品、出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品等與委托單位和承租單位發(fā)生經(jīng)濟(jì)往來(lái)。同時(shí)，房地產(chǎn)產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)歷時(shí)時(shí)間較長(zhǎng)，受外界例如通貨膨脹、法規(guī)政策調(diào)整的影響較大。

6.開(kāi)發(fā)項(xiàng)目周期跨年度，投資數(shù)額大

從土地的所有權(quán)或使用權(quán)的取得開(kāi)始，經(jīng)過(guò)規(guī)劃設(shè)計(jì)、可行性研究、征地拆遷、安置補(bǔ)償、建筑安裝、配套工程、綠化環(huán)衛(wèi)工程等，通常要一年以上才能全部完成。而且上述每一個(gè)環(huán)節(jié)都需要投入大量資金，加上開(kāi)發(fā)產(chǎn)品本身的造價(jià)很高，需要不斷投入大量的資金。

二、房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理面臨的主要問(wèn)題

1.預(yù)算管理體系不健全，預(yù)算分析不到位

目前，許多房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)算執(zhí)行過(guò)程中沒(méi)有一套成型的報(bào)告體系、會(huì)議體系來(lái)支撐預(yù)算的反饋，不能將業(yè)務(wù)信息及時(shí)傳遞給決策層，對(duì)預(yù)算執(zhí)行難以進(jìn)行有效的控制，無(wú)法保證預(yù)算分析及時(shí)性、全面性和深入性，預(yù)算管理的作用得不到充分發(fā)揮。

2.與企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)聯(lián)系不夠，重年度預(yù)算，輕項(xiàng)目開(kāi)發(fā)預(yù)算

由于房地產(chǎn)行業(yè)缺乏規(guī)范的預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)，因而許多房地產(chǎn)企業(yè)還是套用工業(yè)企業(yè)傳統(tǒng)預(yù)算方式，在年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃指導(dǎo)下編制房地產(chǎn)項(xiàng)目的年度預(yù)算，并且通常是單項(xiàng)預(yù)算，考慮項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)期不夠，結(jié)果是集團(tuán)公司的戰(zhàn)略實(shí)施沒(méi)有具體的數(shù)據(jù)支持，企業(yè)的預(yù)算與集團(tuán)公司的戰(zhàn)略缺乏聯(lián)系。

3.缺乏有效的預(yù)算考核和激勵(lì)機(jī)制

企業(yè)預(yù)算管理目標(biāo)無(wú)法實(shí)現(xiàn)的主要問(wèn)題之一是由于很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)存在考核和激勵(lì)機(jī)制落實(shí)不到位的狀況。目前，在已實(shí)行預(yù)算管理的房地產(chǎn)企業(yè)中，較普遍地存在著考核不力的現(xiàn)象，具體表現(xiàn)在考核部門(mén)職責(zé)不明確、考核內(nèi)容不具體、考核標(biāo)準(zhǔn)缺乏規(guī)范化、考核工作未能形成制度化、致使房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理體系作用不能得到充分發(fā)揮。

三、房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理系統(tǒng)的設(shè)計(jì)

1.完善全面預(yù)算管理制度，制定全面預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)

要明確責(zé)任中心的權(quán)責(zé)，界定預(yù)算目標(biāo)，制定預(yù)算、匯總、復(fù)核與審批、預(yù)算執(zhí)行與控制管理、業(yè)績(jī)報(bào)告及差異分析、預(yù)算指標(biāo)考核等一系列全面預(yù)算管理制度；根據(jù)企業(yè)管理模式和房地產(chǎn)行業(yè)特點(diǎn)以及經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)分析，建立一套房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本、費(fèi)用科目體系，做好成本數(shù)據(jù)積累。同時(shí)，在標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行過(guò)程中，不斷改進(jìn)、完善，逐步形成企業(yè)自身的成本、費(fèi)用定額標(biāo)準(zhǔn)。

2.要合理安排好編制周期

由于房地產(chǎn)行業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期至少2～3年，政策變化大，不確定因素多。要想緩解資金壓力、保證各項(xiàng)目正常開(kāi)展及后續(xù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的資金儲(chǔ)備，預(yù)算編制工作就一定要考慮周全。在編制周期上，應(yīng)按年、季、月，甚至按周安排資金預(yù)算的編制、調(diào)整，分析和監(jiān)控，保持資金鏈的正常運(yùn)行。

3.改進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算編制方法

預(yù)算編制不僅要反映年度財(cái)務(wù)狀況，而且要反映項(xiàng)目綜合情況，因此，房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算應(yīng)做好匯總分解工作。首先，對(duì)總體構(gòu)成進(jìn)行分解，將土地、前期、基礎(chǔ)、建安、配套等成本項(xiàng)目根據(jù)工程逐步分解，并對(duì)應(yīng)到相關(guān)成本項(xiàng)目中；將收入總體與開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)產(chǎn)品類(lèi)型、面積、擬銷(xiāo)售均價(jià)掛鉤，預(yù)測(cè)出各房型的銷(xiāo)售總價(jià)。對(duì)新增工程項(xiàng)目，應(yīng)及時(shí)補(bǔ)充、修訂成本預(yù)算依據(jù)。其次，對(duì)構(gòu)成項(xiàng)目按時(shí)間進(jìn)行分解，結(jié)合項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期進(jìn)行各個(gè)年度、月份的分解，將預(yù)算責(zé)任落實(shí)到各個(gè)單位直至各個(gè)項(xiàng)目。

4.側(cè)重現(xiàn)金流量的預(yù)算管理

房地產(chǎn)行業(yè)由于其資金密集程度高，預(yù)算控制聚焦在目標(biāo)成本和現(xiàn)金流量的預(yù)算與管理上，因此，在方法上要求從粗到細(xì)，先從宏觀上做好項(xiàng)目投資進(jìn)度計(jì)劃、項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃，再細(xì)化分解，針對(duì)每一份合同單獨(dú)制定付款計(jì)劃，并匯總制定企業(yè)周、月、年度計(jì)劃，最后實(shí)行跟蹤管理，當(dāng)有其他原因?qū)е赂犊钣?jì)劃變更時(shí)，及時(shí)調(diào)整預(yù)算并妥善處理有關(guān)事宜。

5.加強(qiáng)預(yù)算考核與激勵(lì)

依據(jù)集團(tuán)戰(zhàn)略和發(fā)展規(guī)劃制定的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)年度量化目標(biāo)，明確考核的核心指標(biāo)，下屬各業(yè)務(wù)單位預(yù)算年度的工作必須為完成核心指標(biāo)而努力。各責(zé)任部門(mén)成本控制的成果直接與部門(mén)績(jī)效掛鉤，以此調(diào)動(dòng)部門(mén)和員工成本控制的積極性。常見(jiàn)的成本績(jī)效考核指標(biāo)有“目標(biāo)成本達(dá)成率”、“目標(biāo)成本節(jié)約額”等。

全面預(yù)算管理作為一項(xiàng)非常實(shí)用和有效的管理工具，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)全面推行，應(yīng)該結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)和企業(yè)實(shí)際情況，強(qiáng)化預(yù)算管理的預(yù)測(cè)和控制職能。