投資性房地產的有效財務風險控制

沙曉燕

一、風險控制前奏：投資前的準備工作

1.了解市場，做好分析

知己知彼方能百戰百勝，所以做好市場分析是投資前要做的必要準備之一。包括以下幾個環節：

（1）明確定位，方有對策。投資性房地產的市場定位，簡單說就是面向承租人的水平層次。只有明確了顧客的層次，才能制定不同的經營策略，其承擔的風險也是不一樣的。以投資寫字樓為例，承租人的長期盈利能力及其公司的信譽是考慮的重點。對于經營穩定的高端企業，定位當然就在甲級寫字樓，而一些收入不穩定的小型企業，適合乙級寫字樓，回報自然相對不穩定，存在一定的風險。

（2）慎重選擇投資房產的類型。通常投資性房地產包括四大類：住宅/公寓、寫字樓、工業房地產、商業房地產。不同類型的房地產對應的市場、風險都不同，因此，投資者要權衡市場分析和個人情況，選擇適合的物業類型。拿寫字樓與住宅相比，寫字樓與住宅都具有投資功能，但它們有截然不同的屬性。它們之間的核心差異在于，住宅是一種“生活資料”，而寫字樓是一種“生產資料”。當寫字樓租不出去的時候，它只能閑置在那里。這樣不但不會產生利潤反而會消耗資金。在按揭方面，除邊緣地區的項目或項目本身檔次一般外，純寫字樓項目大多單價都很高，因此需要很高的首付能力和強有力的還款能力。

（3）選址是房地產投資的關鍵。“第一是地段，第二是地段，第三還是地段”是投資房地產項目時需要遵循的法則，而作為寫字樓也要遵循這條法則進行投資。投資者需要考慮項目是否處于商圈之內。對于以租賃為主要經營項目的投資性房產來說，應以選擇已成熟商圈為主。具體考察這幾方面的因素：第一，地段繁華。只有繁華的地段才能吸引充足的客流量。第二，交通狀況。衣食住行是每個人的基本生存條件，對于依附于人的產業來說，交通也是決定性作用之一。

2.利用當地的市場經濟狀況，判斷投資時機

我國的市場經濟要遵循價值規律，具有周期性，同樣對于市場空間的需求也呈周期性波動的特點。只有順應這個周期性循環的趨勢，才能順勢而上，而不是逆流而上。具體分析來說，多數項目在開盤時會用較低的價格吸引投資者的目光，但開盤并不是投資寫字樓的最佳時機，一般應該選擇項目整體銷售率超過50%時投資，屆時投資者應分析進駐公司的檔次及投資者所占的比例，如果進駐公司檔次較低，加之投資者比例過高，直接會影響到項目在正常使用時的整體形象。

二、微觀經濟論：加強持有期間的財務風險控制

對于投資者來說，關注微觀的情況變化對日常的經營來說，顯得尤為重要。留意財務預警指標系統，找出房地產市場風險產生的原因，以求找到相應的解決方案。投資性房地產的財務預警指標測度系統包括應收賬款、租金營業凈收入比等，利用投資者可依據其指明的方向采取相對應的財務風險控制措施。其中租金和營業費用是最敏感的指標。

1.租金是經營風險的控制先導

當警情指向租金時，企業應該從租金這方面尋找解決方法。租金是投資性房地產的主營業務收入，因此要慎重選擇相應的措施，可從以下幾個方面采取措施：

（1）調整租約的靈活性，防范經營風險的產生。第一，通過合同租金與預先指定的指數相掛鉤，一般同居民消費價格指數有聯系。消費者物價指數是反映與居民生活有關的產品及勞務價格統計出來的物價變動指標，通常作為觀察通貨膨脹水平的重要指標。第二，超額租約，當承租人的營業額收入超過某一規定數額時，由承租人支付給業主超過基本租金的部分租金。最后，按照租期的長短，繳納的金額按日期改變。一般的做法是租期越長，租金依次遞減，以此來吸引租客長期租用，獲得長期、穩定的租金收入。

（2）適當降低長期租住和信譽好的租戶的租金，來增強租戶的穩定性。只有長期租住的租戶才能在時間上保證租金的穩定性，同時也只有信譽好的租戶才能保證你按時拿到租金。從長遠利益來說，這兩類人群帶來的利益投資性房地產商營業收入的主要部分。因此為了留住這兩類人群，可以適當降低他們的租金。

2.營業費用是經營風險控制的關鍵

當警情指向營業費用時，降低營業費用是常用措施，包括合理避稅，減少不必要的開支等來降低營業費用。營業費用是投資性房地產支出最大的一部分，因此只要在法律允許的范圍內，投資者可以作適當的財務安排或稅收策劃，通過合理避稅來降低營業費用，在不違反稅法規定的前提下，以減輕或解除稅負，達到利潤的最大化。