物業管理成本控制的有效途徑研究

劉 曉

改革開放以來，我國物業管理行業有了快速、系統的發展，隨著近幾年房地產行業的火熱，也促使物業管理行業全面發展。隨著外資企業滲入到我同物業管理行業，使得物業管理行業之間的競爭顯得日益激烈。如何在日益激烈的行業競爭中立于不敗之地，提高投資收益，有效控制物業管理成本的研究顯得日益迫切和重要。

一、物業管理成本概述

物業管理企業的工作主要是根據與客戶簽訂的物業管理服務合同，對社區內的房屋以及各項配套的公共設施、場地進行日常管理和維護、確保社區內環境衛生、維護社區內社會秩序等社區服務。物業管理成本是指物業管理公司提供物業管理服務過程中發生的各項支出，主要包括：管理服務人員的工資和按規定提取的福利費；公共設施、設備日常運行、維修及保養費；綠化管理費；清潔衛生費；保安費；辦公費；文體活動成本；物業管理單位固定資產折舊費；法定稅費等。物業管理成本具有點多、面廣、線長的特點。物業管理企業日常管理的事物繁多，包含社區的各個方面，即使是同一物業企業由于社區的物業類型、社區大小、新舊程度、客戶需求、收費標準不一樣，導致物業管理企業成本監管難度很大，很難實行統一的成本管理標準、統一的成本核算。

二、物業管理成本的現狀分析

1.物業企業組織成本較高

組織成本是企業成本的重要組成部分。物業管理企業的組織成本主要包含靜態組織成本和動態組織成本兩個方面。物業企業靜態組織成本是由企業自身組織結構決定的，動態組織成本是指組織在運行中消耗的成本。靜態組織成本主要表現在企業組織結構不完善，組織存在多頭領導、管理層次過多等。動態組織成本主要體現在組織中的人員素質參差不齊，組織決策難以有效貫徹實施等。隨著物業管理企業的不斷發展，企業組織不斷壯大，組織成本有居高不下趨勢，增加物業企業負擔。

2.物業企業管理方式簡單

我圍大多數物業管理企業提供的是一種簡單的粗放式的服務。管理服務手段智能化水平低下，科技含量低，手工操作形式比較多，這必然需要大量的物力和人力。隨著勞動力成本不斷上升，而且客戶對物業企業的要求也日益增高，造成物業管理企業成本不斷增多。

3.社區配套設施不完備，管理難度大

改革開放以來.我國的房地產事業不斷快速發展，并且社區的配套設施也不斷完善。但是部分社區在早期的規劃時，忽略了日后的物業管理，社區中的部分基礎設施不完善，難以滿足顧客需求的多樣化。例如，在早期建筑規劃中，存在機動車位比較少，甚至沒有，綠化面積少等問題，造成對其進行物業管理的難度增大，直接增加物業企業的管理服務成本。

4.物業企業經營方式單一

在我國，部分物業管理企業是由政府房管部門轉變而來的，經營方式比較單一，與現代企業制度差距還比較大。其經營范圍主要圍繞著社區內部的設備日常運行、維修及保養、清潔衛生、保安等基本服務。由于顧客需求的多樣化趨勢加強，簡單的社區服務已經無法滿足顧客的需求，造成部分資源的浪費，增加了企業成本。

三、控制物業管理成本的有效途徑

物業企業管理成本的高低對物業企業的發展起到重要的作用，加強對物業企業管理成本研究，降低物業管理成本，將促使物業企業改革并以靈活的方式開展專業經營，積極參與社會競爭，提高投資收益。

1.降低組織成本

組織成本是影響物業管理企業成本的一個重要因素。也是物業管理企業易在成本控制中所忽略的。組織成本可以分為靜態和動態兩部分。因此，降低組織成本，要從兩方面入手：

首先，要完善組織結構，也就是完善組織的硬件部分。一個物業管理處（項目中心）內部組織機構如何設置，對物業管理成本的發生影響很大。現階段各物業管理公司下屬物業管理處（項目中心）內部的組織機構基本趨同，多少年來也沒有發生多大變化。要想降低物業管理成本，首先要降低組織成本。物業管理企業在接到一個物業管理項目后，要對項目的特點、業主的需求進行仔細分析，然后有針對性地進行組織設計，做到力求合理。盡力杜絕組織結構上的先天不足。同時，也要根據市場的變化、業主需求的變化不斷調整組織結構。

其次，要完善運作機制，也就是完善組織的軟件部分。一個物業管理處（項目）內部組織機構設置后，管理處按照什么樣的程序和流程進行運作才能達到效率最高，從而降低運行成本，這也是物業管理企業要認真研究的。如：要完善決策機制、和業主的溝通機制、日常服務機制、員工的激勵機制、員工的進出機制等等。此外，還要完善現有會計制度的成本科目設置和歸集工作制度，實現會計核算、全面預算、成本控制的有效結合。

2.營造良好的組織文化

企業文化的營造是物業企業發展之源和動力之本，從本質上講企業文化是企業內部成員在長期實踐活動中所形成的并且被組織成員所普遍認可和遵循的具有組織特色的價值觀念和行為規范。組織文化能從根本上改變員工原有的價值觀念，建立起新的價值觀念，促使員工適應組織正常的實踐活動需要。組織文化作為團體共同價值觀，具有自我調控功能，使組織的目標自動轉化為個體成員的自覺行動。組織文化在組織成本控制中有著巨大作用。物業企業在注重企業形象的同時，要不斷地完善組織的文化，促進物業企業健康、快速發展。

3.促進物業企業多元化經營

物業管理企業除了提供基本的社區服務外，可以利用自身有利條件，在社區內開展多元化經營，這樣既能發現和培育新的效益增長點，又能滿足不同客戶的個性化需求，同時達到降低服務成本、提高投資收益的效果。物業管理企業在實行多元化經營過程中，既不會增加管理成本，也不會增加業主的負擔，而且還會給物業企業創造收益，因此多元化的經營策略成為物業企業控制企業成本的有效途徑。

4.提升科技含量

首先，應提升物業管理服務手段的科技含量，包括配備高科技的設施設備，以提升管理服務效率，降低服務成本。其次，要運用先進的管理方法，對管理和服務過程的組織運用系統工程、運籌學、目標管理、全面質量管理、價值工程等現代化管理方法，以降低管理和服務成本。第三，提升物業管理企業成本管理本身的科技含量，包括運用信息化技術，逐步解決成本管理中成本預測、成本分析、成本評估等工作。第四，提高人員素質，建立精通管理會計、擅長成本控制的員工隊伍。人員素質的高低是決定成本控制工作成敗的一個關鍵因素。因此，物業管理企業一方面要注重引進高素質、高知識層次的人才，另一方面要立足現有的員工隊伍，通過培訓等手段大力提高員工的業務素質。

總之，物業企業是以服務為宗旨，以經營為手段的綜合型經營組織。物業管理成本的高低直接決定了物業企業的可持續發展。因此加強對控制物業管理成本的研究，從而降低管理服務成本，實現投資效益最大化成為物業企業的當務之急。