“土地財政”對房價影響的思考

鄭欽月

目前不斷上漲似乎看不到頂點的房價已經成為百姓之痛。在前不久召開的兩會上，房價成了兩會絕對的熱點。開發商、地方政府、經濟學家、政協委員以及人大代表就這個問題爭論不休，可謂戰火紛飛，硝煙彌漫。在這時，公眾開始逐漸認識高房價所帶來的問題以及不斷上漲的房價背后的真正大贏家——政府。

在不斷涌現出來的“地王”中，無論是民企還是央企，我們總能看到地方政府的身影，畢竟對出售土地一方的地方政府而言，土地的價格越高越好。今年兩會上有代表委員透露，2009年全國土地出讓收入約達14239億元，一些城市年土地出讓收益占到了財政收入的五六成之多。根據資料，西部某城市年財政收入為200余億元，而其年經營土地的收入竟超過了100億元，這就意味著對該城市而言，土地成為其發家致富的“法寶”。但是高地價、高房價，最終都會轉嫁成消費者負擔，加劇百姓住房難，影響和諧社會的建設。同時人為的造成地價過快上漲將吹大房地產泡沫，為經濟社會協調發展埋下隱患，如果處理不好必將帶來一場巨大的經濟危機。

在這里我們有必要分析一下商品房的成本構成要素，希望通過這樣進一步說明地方政府的“土地財政”對整個高房價的影響。

目前我國商品房的成本構成主要有六項：①土地成本和各項行政費用：包括土地出讓金和拆遷等費用，以及相關行政費用，平均占據了整個成本的近50%。②建造成本：包括住房設計費用、建筑成本和綠化配套費用，一般占整個開發費用的20%。③融資成本：也就是開發企業通過商業銀行貸款或其它途徑融資所需付出的利息，一般按7%計算。④營銷成本：一般企業按3%計算。⑤管理成本：開發企業中銷售人員和管理層的工資福利支出等。⑥利潤：一般為20%左右吧。目前通過招拍掛正常途徑取得的土地，其利潤雖然相對較高，但與其他行業相比（例如石化、電信等），也算不上暴利。

通過對商品房開發的相關成本分析，可見造成目前高居不下的房價的真正原因是日益高漲的土地成本。目前，按照目前漸趨清晰的房價成本構成，利益既得者首先是地方政府，然后是開發商。筆者以為，房地產商追求高額利潤，基于其市場逐利本性及最大利潤化，這是盈利性組織的天然屬性，是無可厚非的。但是，對于政策設計者或決策者的政府，將樓市視作GDP和財源的孵化器，顯然有悖其公共屬性。

在2009年的全國兩會期間，全國工商聯向全國政協遞交了一份名為《我國房價為何居高不下》的大會發言稿，該發言稿稱，全國九城市“房地產企業開發費用”的調查顯示，在總費用支出中，流向政府的部分（即土地成本+總稅收）所占比例為49.42%，其中上海的開發項目流向政府的份額最高，達64.5%。

因為我國土地的特殊屬性——國家所有，使擁有土地的地方政府作為土地唯一的賣家處在高度壟斷的強勢地位，使得土地買賣成為競爭性極低的市場經濟。從經濟學的角度講，現有的土地供給制度屬于供給壟斷和需求競爭，這種要素市場的必然結果是需求方惡性競爭，供給方坐收漁人之利，高房價的形成也就成了必然。

但有必要指出一點，在我國土地屬于國家而非某一個地方政府，那么土地就是公共財產，必須惠及全部國民。可是現有的土地招拍掛賣制度源于土地私有制，在這種體制下，本身就是誰賣土地誰受益，而且是賣得越高獲利越多。而政府正是通過這種看似合理的制度獲取了大量的財政收入，甚至成為了其財政支柱。同時房地產的發展帶動了地方經濟的快速發展,各級政府從土地轉讓中獲取了巨大的收益,這也就造成各地方政府會采用各種方法抵制有關房價的任何宏觀調控。

但是我們應該看到，現在地方政府把出讓土地作為地方的主要財源，在某種程度上是一種“飲鴆止渴”的短期行為，其犧牲的是未來的可持續發展。一方面，在滾滾而來的財政收益和“政績”面前，百姓的買房承受能力、耕地保護紅線都顯得蒼白無力；另一方面，一屆政府把今后50年到70年的土地收益一次性收取，實際上是預支了未來若干年的土地收益總和。這種“透支”必然影響資本、資源的合理配置，損害地方經濟協調發展。

據統計資料估算：2009年的土地出讓收入高達14239億，而在1998年，這個數據不過只是67億，由此可見土地出讓收入之巨大。而相對于城市不斷擴大的土地轉讓，是耕地面積的日益減少。我國本來就處于人多地少局面，而地方政府為了短期的政績和所謂的高漲的“GDP”不惜犧牲后代的利益，這本來就是一種極為危險的發展方式。土地是有限的，城市的發展也不可能總像現在這樣。深圳官方曾經向媒體公布：深圳土地面積相對較小，總面積為1953平方公里，可建設用地只有760平方公里。如果以每年10平方公里的速度開發，土地“分母”與人口密度及經濟產出“分子”之間將出現嚴重失衡，20年后，深圳將無地可用。

一九九八年，試水近二十年的住房改革全面啟動，延續近半個世紀的福利分房壽終正寢，中國由此大步邁向商品房主導市場的地產“黃金”歲月。1998年房改之后的城市商品住房面積是40億平方米，而2008年全國城市商品房面積增長到140億平方米，這就意味著中國城市面積翻了近兩番。而與之相對應的是耕地面積減少了832萬多公頃，這對于我們這樣一個本來耕地就稀少的國家而言是難以想象的。

同時因為房地產與數十個行業密切相關，在帶動相關行業發展、拉動經濟增長方面的作用不可小覷。也正因為作用大、獲利快，地方政府愈來愈倚重拍賣地皮、推高房價來“繁榮”經濟。因此必然形成一種惡性循環：高土地價格——高房價——更高的土地價格——更高的房價。

2009年，全國房地產開發投資較上年增長16.1%，商品住宅投資增長14.2%，遠高于GDP8.7%的增幅。在城鎮固定資產投資中，房地產投資占比超過22%。這種“虹吸效應”必然破壞經濟平衡發展，傷害經濟健康發展。

當然這樣大的固定資產投資絕對與地方政府的賣地熱情離不開的。但是正如上文所說這樣的寅吃卯糧、透支未來的賣地財政，從根本上決定了房地產市場難以持續，更意味著依靠這種方式拉動經濟發展難以持久。而且據銀監會統計，房地產開發貸款已經占全部貸款總額的20%，深圳等城市甚至達到30%以上。是泡沫，總會破。是聽任泡沫放大，還是及時控制風險，考驗調控者的勇氣和智慧。

那么我們該怎么辦？

從目前的情景看，當前的土地招掛拍制度是最好的選擇。我們能夠做的只是盡量的完善它。方法很多，筆者只想談談本人一個小想法：以土地報價和完善的土地使用規劃相結合作為競拍土地時的綜合考慮因素。不能再唯價高者得了。地方政府在拍賣土地時應該考慮土地的綜合使用，以圖發掘土地的最大價值。同時，在評價相應規劃報告時，應該聘請第三方專業評估機構，做到公開、公正和公平。而且在簽訂土地轉讓合同時，應注意土地的開發期限，避免囤地的出現。

解決“土地財政”帶來的問題已經迫不及待了，這需要我們的地方政府作出很大犧牲，但是這也是為了以后的更好更健康的發展。