房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與商業(yè)銀行借貸博弈分析

□文/劉快軍 秦大偉

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資現(xiàn)狀

1、上市融資和債券融資直接融資所占比例很小。目前，我國(guó)約有各類房地產(chǎn)企業(yè)3萬(wàn)余家，在滬深資本市場(chǎng)上市企業(yè)比例不到千分之三。由于受到當(dāng)局的嚴(yán)格監(jiān)管，債券融資規(guī)模在房地產(chǎn)全部投資中即使在所占比例最高的1999年，也不過(guò)2%。至于投資基金和房地產(chǎn)信托等融資方式籌集到的資金也極為有限。

2、外資在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金中有所增加但比例仍極小。盡管房地產(chǎn)業(yè)利用外資的數(shù)量在2003年后呈上升趨勢(shì)，但利用外資在整個(gè)融資渠道中所占的比重卻偏小，2007年外商投資所占比重僅占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總投資的1.75%。

3、銀行信貸資金是房地產(chǎn)企業(yè)的主要資金來(lái)源。近年來(lái)，銀行對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)投資的貸款在整個(gè)開(kāi)發(fā)資金中所占比例一直保持在20%左右，但實(shí)際上，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金構(gòu)成中來(lái)源于銀行貸款的比例比這個(gè)高得多，以2003年為例，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)其他資金來(lái)源為6，106.1億元，占全部資金的46.27%，其中大部分為訂金和預(yù)收款。考慮到其中相當(dāng)比例的部分購(gòu)房者利用按揭貸款買房，由此可推斷實(shí)際銀行貸款占全部資金的比例至少為50%。

近幾年來(lái)，由于房地產(chǎn)業(yè)本身的發(fā)展過(guò)熱，導(dǎo)致泡沫顯現(xiàn)，國(guó)家通過(guò)出臺(tái)相關(guān)政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控。從2006 年開(kāi)始，從“國(guó)六條”、“國(guó)十五條”，到多次上調(diào)貸款基準(zhǔn)利率，出臺(tái)了一系列財(cái)政和貨幣政策組合拳，一定程度上限制了房地產(chǎn)業(yè)過(guò)熱發(fā)展的勢(shì)頭。銀行貸款穩(wěn)中有降，從表1中也可以看出近幾年的國(guó)內(nèi)銀行直接貸款已降到18%左右，但直接或間接來(lái)源于銀行的總資金仍占較大比重。商業(yè)銀行仍是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)最主要的資金供給者。而對(duì)于商業(yè)銀行來(lái)說(shuō)，當(dāng)房?jī)r(jià)處于穩(wěn)定和上升的時(shí)候，房地產(chǎn)企業(yè)貸款和個(gè)人住房貸款仍是銀行較為優(yōu)良的資產(chǎn)之一，也是銀行利潤(rùn)的增長(zhǎng)點(diǎn)。雖然隨著央行“121號(hào)文件”《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》的發(fā)布，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)貸款、土地儲(chǔ)備貸款等7個(gè)方面提高了門檻，但房地產(chǎn)企業(yè)的融資結(jié)構(gòu)仍然具有明顯的銀行依賴性特征。（表1）

表1 2001～2007年我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的資金來(lái)源結(jié)構(gòu)表（單位：億元）

二、借貸博弈模型的構(gòu)建

1、模型假設(shè)。基本假設(shè)：（1）銀行和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)（以下簡(jiǎn)稱“企業(yè)”）都是理性的“經(jīng)濟(jì)人”；（2）銀行和企業(yè)是該博弈中的所有參與者；（3）雙方進(jìn)行動(dòng)態(tài)博弈，且銀行與企業(yè)在信息上是不對(duì)稱的，所以銀行和企業(yè)之間是不完美信息動(dòng)態(tài)博弈。

用以下的博弈矩陣來(lái)表示銀行與企業(yè)之間的借貸博弈關(guān)系：

參數(shù)說(shuō)明：W表示貸款本金，r表示貸款利率，S表示發(fā)放貸款的篩選成本和以后的監(jiān)督成本之和，R表示企業(yè)投資收入，T表示企業(yè)獲得貸款的成本，I表示企業(yè)不守信用帶來(lái)的信譽(yù)損失，包括以后難以從銀行取得貸款及其合作企業(yè)的不信任所帶來(lái)的交易損失，C表示不守信企業(yè)為取得貸款多花費(fèi)的成本，包括較高的抵押物價(jià)值和掩飾成本等。

用N=｛1，2｝表示局中的銀行和企業(yè)的集合，用 M＝｛M1，M2｝表示局中人的行為空間∈M1為銀行的策略集合，表示銀行貸款表示銀行不貸款；∈M2為企業(yè)的策略集合為企業(yè)誠(chéng)實(shí)還貸為企業(yè)欺騙賴賬。

2、一次博弈分析。在一次博弈的情況下，我們可以用逆向歸納法得到該博弈的唯一納什均衡。

給定銀行在博弈的第一階段選擇信任，如果企業(yè)選擇誠(chéng)實(shí)，則其收入為：R-W-Wr-T，如果企業(yè)選擇欺騙，其收入為：W-T-I-C，大于 R-W-Wr-T；此時(shí)，理性的企業(yè)最優(yōu)選擇是欺騙。銀行能夠預(yù)期到企業(yè)會(huì)選擇欺騙，則理性的銀行第一階段會(huì)選擇不信任，收入為0，選擇信任收入為-Wr，所以銀行的最優(yōu)選擇是不信任。最后的納什均衡為：（不信任，欺騙）。由于企業(yè)利己主義性所產(chǎn)生的道德風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)誠(chéng)實(shí)守信的承諾不可置信，所以合作博弈（信任，誠(chéng)實(shí)）的帕累托改進(jìn)的情況不會(huì)出現(xiàn)。因此，在一次博弈的情況下，由于企業(yè)的道德風(fēng)險(xiǎn)，商業(yè)銀行將無(wú)法區(qū)分借款者的風(fēng)險(xiǎn)類型，且追討貸款成本較大，使各家銀行不約而同地出現(xiàn)惜貸現(xiàn)象。

3、重復(fù)博弈分析。假定一次博弈結(jié)束后，博弈雙方都預(yù)期到可能存在著下一次博弈且每次博弈的結(jié)構(gòu)相同，并假定銀行采取“冷酷戰(zhàn)略”，即銀行首先選擇信任，如果房企選擇信任，則銀行在下一階段博弈中仍選擇信任，但是如果在某個(gè)階段博弈中房企選擇欺騙，則次后銀行永遠(yuǎn)選擇不信任，也就是好企業(yè)的I值很大。

我們假設(shè)企業(yè)在T次博弈時(shí)選擇守信的概率是P，不守信的概率為1-P，則對(duì)于守信的企業(yè)來(lái)說(shuō)，其在將來(lái)的無(wú)限次重復(fù)博弈中的收益函數(shù)為：∑U2（m11，m21）＝R－W－Wr－T＋P（R－W－Wr－T）＋P2（R－WWr－T）＋……＝（R－W－Wr－T）/（1－P）；企業(yè)選擇賴賬的收益：U2（m11，m22）＝W－T－I－C，只要（R－W－Wr－T）/（1－P）＞W(wǎng)－T－I－C，好企業(yè)的理性選擇就是誠(chéng)實(shí)守信。

一般來(lái)說(shuō)，博弈重復(fù)的次數(shù)越多，企業(yè)還貸的可能性就越大。所以，在重復(fù)博弈下的納什均衡有兩種可能，當(dāng)P＞1-時(shí)，均衡為（信任，誠(chéng)實(shí)），這是大型房地產(chǎn)企業(yè)與銀行的博弈選擇；當(dāng)時(shí)，均衡將為（不信任，欺騙），這體現(xiàn)了相當(dāng)部分的中小房地產(chǎn)企業(yè)與銀行的博弈選擇。

關(guān)于銀行和企業(yè)的重復(fù)博弈可知，如果銀企雙方存在著無(wú)限次博弈，并且企業(yè)足夠重視自己的信譽(yù)，那么就能夠得到更優(yōu)的帕累托均衡點(diǎn)，形成銀企之間良性的借貸關(guān)系。但是，由于銀企之間的信息不對(duì)稱，使得銀企雙方的無(wú)限次重復(fù)博弈變成一次博弈，企業(yè)和銀行的理性選擇便成了（不信任，欺騙），銀行的惜貸和企業(yè)的資金短缺也對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行產(chǎn)生了不良影響。

三、影響房地產(chǎn)企業(yè)信譽(yù)程度的主要因素

從上面的博弈模型分析可以看出，決定一個(gè)企業(yè)能否得到貸款的關(guān)鍵是企業(yè)的信譽(yù)程度，即博弈模型中的變量P，影響P值的主要因素有以下三個(gè)方面：

在這些參數(shù)中，銀行利率和本金我們假定不能改變，則作為企業(yè)實(shí)力的評(píng)定，我們可以從企業(yè)的收入、貸款成本和信譽(yù)損失三方面分析。（1）企業(yè)收入，企業(yè)收入是一個(gè)相對(duì)數(shù)，我們應(yīng)該以貸款本金的數(shù)量為基礎(chǔ)進(jìn)行比較分析，比率高的企業(yè)其盈利率較好，具有較好的還款能力。但是，很多時(shí)候我們無(wú)法分析具體企業(yè)的收益和哪一筆貸款有關(guān)，所以在進(jìn)行這種收益分析的時(shí)候一般是以整體負(fù)債的收益來(lái)替代；（2）貸款成本，一個(gè)企業(yè)的貸款成本是隨著企業(yè)與銀行的良性博弈次數(shù)決定的，即企業(yè)以往的誠(chéng)信還款記錄決定了企業(yè)為了獲得貸款所付出的實(shí)物抵押或者擔(dān)保成本的多少；（3）信譽(yù)損失，一個(gè)企業(yè)的信譽(yù)損失是多方面的，不僅涉及到以后的借貸損失，還關(guān)系到企業(yè)的品牌、產(chǎn)品銷售以及各個(gè)方面，其損失應(yīng)該進(jìn)行加權(quán)計(jì)算。

2、行業(yè)市場(chǎng)環(huán)境。2008年房地產(chǎn)行業(yè)依然是國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中最重要的支柱產(chǎn)業(yè)，從建設(shè)部2008年發(fā)布的三個(gè)工作要點(diǎn)來(lái)看，政府將大力發(fā)展保障性住房，調(diào)控非理性的商品房市場(chǎng)。2008年政府針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)密集地出臺(tái)了諸多調(diào)控政策，但從建設(shè)部的官方言論“不能讓房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，也不能讓房?jī)r(jià)過(guò)快下跌”中可以看出，政府調(diào)控只針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)里的過(guò)激和非理性行為，對(duì)于自住需求的購(gòu)房行為不在調(diào)控之列。特別是下半年全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響而導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)銷售不景氣，中央和地方各級(jí)政府出臺(tái)的一系列政策，從降低首付比例、增加貸款年限到各種契稅的調(diào)整，從各個(gè)方面促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。所以說(shuō)，目前依然擁有一個(gè)相對(duì)寬松的政策環(huán)境。

3、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境。在我國(guó)政府的經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略中，一直把內(nèi)需不足看作為我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要?jiǎng)恿χ唬诖苏叩闹敢拢鞯卣源罅Πl(fā)展房地產(chǎn)業(yè)來(lái)牽動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)。從近幾年的宏觀政策來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位依然沒(méi)有改變。

目前，我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨著許多問(wèn)題，主要因國(guó)際經(jīng)濟(jì)衰退而導(dǎo)致的出口降低、國(guó)際貨幣市場(chǎng)上的人民幣快速升值、國(guó)內(nèi)通貨膨脹及國(guó)內(nèi)各地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡等。政府通過(guò)擴(kuò)大內(nèi)需、增加投資、穩(wěn)定出口三個(gè)方面采取多項(xiàng)政策措施穩(wěn)定和發(fā)展經(jīng)濟(jì)，同時(shí)這也促使房地產(chǎn)業(yè)也由一個(gè)快速發(fā)展階段向穩(wěn)定健康發(fā)展過(guò)度。

通過(guò)對(duì)企業(yè)實(shí)力中各個(gè)因素、房地產(chǎn)行業(yè)宏觀環(huán)境、整個(gè)經(jīng)濟(jì)的宏觀環(huán)境這三個(gè)大方面的分析，引用加權(quán)平均的系統(tǒng)評(píng)價(jià)理論，我們對(duì)于企業(yè)的借貸守信參數(shù)P可以有一個(gè)比較準(zhǔn)確而合理的分析。

四、對(duì)完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資的一些建議

1、提高企業(yè)自身信用維護(hù)意識(shí)。房地產(chǎn)企業(yè)自身信用的建設(shè)與維護(hù)不僅是為了更好地與商業(yè)銀行之間的借貸博弈服務(wù)，同時(shí)也能更好地提升企業(yè)的品牌價(jià)值、服務(wù)理念，并能和諧與業(yè)主、建筑商及政府各方關(guān)系。建立基于宏觀和微觀兩個(gè)方面的定性和定量分析的信用評(píng)級(jí)體系將能更好地促進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)注重自身的信用等級(jí)的維護(hù)和提高。

2、建立銀行業(yè)之間的信息共享機(jī)制。通過(guò)建立大型的信息庫(kù)存放所有銀行有關(guān)自己客戶企業(yè)的信貸信息，而其他銀行可以共享目標(biāo)借貸企業(yè)與其他銀行的信貸咨詢信息。通過(guò)信息的傳遞從而確定申貸者的信用級(jí)別，實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)的自凈化功能和信用機(jī)制的良性循環(huán)。信息咨詢共享系統(tǒng)大大降低了銀行事前的篩選成本，并且由于銀行與企業(yè)之間信息結(jié)構(gòu)的改善，銀行的信貸資產(chǎn)質(zhì)量也隨之提高，同時(shí)也有助于建立企業(yè)與銀行之間的長(zhǎng)期信貸關(guān)系。

3、企業(yè)與銀行之間信息對(duì)稱的必要性。企業(yè)與銀行信貸問(wèn)題的產(chǎn)生，大部分來(lái)自企業(yè)與銀行之間的信息不對(duì)稱。因此，銀企雙方都應(yīng)考慮怎樣才能減少這種信息的不對(duì)稱。作為企業(yè)，有責(zé)任提供真實(shí)的財(cái)務(wù)狀況、成本控制措施、管理制度及在建項(xiàng)目和將建項(xiàng)目的詳細(xì)情況等眾多與企業(yè)還款能力息息相關(guān)的各個(gè)方面資料說(shuō)明。作為銀行，應(yīng)重視銀行內(nèi)部激勵(lì)與約束機(jī)制，減少借貸業(yè)務(wù)中“逆向選擇”和“道德風(fēng)險(xiǎn)”的發(fā)生。

4、加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資渠道的多元化建設(shè)。受國(guó)際金融危機(jī)以及國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)泡沫的影響，商業(yè)銀行貸款已經(jīng)越來(lái)越不能滿足房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的融資需求了。因此，要加快金融創(chuàng)新步伐，積極推進(jìn)房地產(chǎn)投資權(quán)益證券化和房地產(chǎn)抵押貸款證券化，不斷推動(dòng)投資基金業(yè)的發(fā)展，將資金比較穩(wěn)定、數(shù)額巨大的保險(xiǎn)資金逐漸引入住宅融資市場(chǎng)，推進(jìn)保險(xiǎn)業(yè)尤其是壽險(xiǎn)業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)的結(jié)合，多方面促進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資渠道多元化建設(shè)。

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