個人住房貸款風險及其防范

陸繼生,陳 紅

(1.中國建設銀行泰安分行,山東 泰安 271000;2.龍口市統計局,山東 龍口 265700)

2009年 4月 14日的《每日經濟新聞》獲得的一份最新研究報告顯示,北京、上海、廣州和深圳等一線城市,房價收入比最高均超過 10,遠遠高于世界銀行 4至 6倍的一般標準,存在一定程度的泡沫。雖然我國可支配收入的統計中可能存在一定低估,這四個城市也不能代表全國的平均水平,但它至少可以反映居民住房貸款支付能力的下降,風險正在不斷積聚。

所謂的“房價收入比”,是指房屋總價與居民家庭年收入的比值,一般而言,在發達國家,房價收入比超過 6就可視為泡沫區。這一指標主要用于衡量房價是否處于居民收入能夠支撐的合理水平。北京、上海、廣州、深圳、廈門、杭州,這 6個城市的房價收入比偏高,房價應該合理回落。上海易居房地產研究院綜合研究部在這份《我國房價收入比研究:房價有所回落,一線城市依然偏高》研究報告中說,“就我國一線城市純商品住宅的房價收入比看,2007～2008年保持在 15左右的水平,明顯高于香港的合理均值,上海甚至高達17.2,接近 2007年香港房價泡沫前的水平。”

國外經驗表明,住房貸款的風險暴露期一般為 3至 8年,所以目前我國的個人住房貸款也已開始進入風險暴露期。其風險的滯后性使我們錯誤地將其視為一種優質資產,但國外的情況表明事實并非如此 (上世紀 70年代西歐大量住房信貸公司的破產和 1995年日本國際金融第一案),商業銀行作為直接的風險承擔者對此應引起足夠重視。

一、我國商業銀行個人住房貸款業務的風險

梳理近年來商業銀行個人住房貸款業務的風險案例,結合商業銀行信貸風險管理理論,導致個人住房抵押貸款風險及商業銀行信貸資金損失最主要的風險來源有以下幾個方面:

(一)來自開發商的風險。開發商經營不善,或挪用資金,造成項目不能完工,形成“爛尾”,借款人購買并用來抵押的房產形成空中樓閣;借款人購買的房產存在較大質量問題。這些情況將導致個人貸款相關合同難以履行,使借款人和貸款行的權益受到侵害。

(二)來自借款人方面的風險。個人借銀行(包括住房資金管理機構)的錢用于住房消費,如果不按期還錢便產生了風險。

(三)來源于銀行方面的風險。對借款人情況審查不嚴;對于開發商銷售情況、工程進度、售房款監管賬戶和保證金賬戶的資金流向情況控制不夠;缺乏與房屋土地部門必要的聯系,抵押登記不落實;檔案管理不嚴,丟失重要合同單據,由此造成銀行貸款風險。

(四)來自宏觀環境的風險。現行法律法規不健全,執法不力,司法不公以及所簽合同不合理,將不能有效防范貸款風險;利率及匯率的變動,也會影響信貸資產的安全;各地區政策法規不統一甚至地方政府出臺不合理規定,都會使銀行風險加大。

(五)其他風險。如二手房貸款風險、貸款結構風險、抵押物風險、第三方道德風險和非銀行部門的操作風險等等。

二、商業銀行個人住房貸款風險產生的原因

個人住房貸款市場風險是由于房價變動而導致金融機構發生損失的可能性。由于房價變動的因素很多,涉及宏觀經濟形勢、國家經濟政策、國際資金流動狀況、居民收入分配狀況、土地價格、開發商等,造成個人住房貸款市場風險的原因自然也是錯綜復雜。本文重點從房產市場、住房貸款需求、供給等角度,研究住房貸款市場風險形成的主要原因。

(一)房產市場角度——房地產周期波動

在經濟學中,經濟周期是指國民收入、就業和生產的波動,是繁榮時期和蕭條時期的更迭。房地產行業與經濟周期存在高度正相關關系,同宏觀經濟波動相適應,房屋價格也產生周期性波動,形成房地產周期。房地產周期波動導致房地產價格發生波動,而房地產與金融部門的信貸活動關系緊密,任何一個環節發生變動都會傳導到金融部門,影響信貸資產質量。當房地產周期處于衰退階段,房地產市場降溫,房價大幅跳水,房屋空置率上升,市場房屋供過于求,伴隨著房地產抵押貸款各方主體情緒和預期的變化,被迫違約風險和惡意違約風險越來越大。同時當房價下跌到一定程度時,理性違約風險也開始增加。這樣,在經濟衰退過程中借款人風險是處于不斷增大狀態的,這些不斷增大的借款人風險會越來越大的可能成為現實,從而使得發放住房貸款的金融機構因此遭受損失。

(二)貸款需求者角度——貸款人投機心理

呈鮮味氨基酸測定結果表明，在雞胸肉、腿肉和肝臟部位A2組和B2組分別為0.026 7%和0.085%、0.101%和0.102%、1.22%和1.83%，表明無抗養殖在雞胸肉和肝臟中呈鮮味的氨基酸總量明顯低于有抗養殖。

當前相當部分購房者屬于投機購房,是沖著物業在短期內的資本收益,其行為特征是購房者短期內多次大量吸納和拋售所購房產或購房權利證明,賺取低吸高拋的差價,類似于炒股,所以也稱為炒房。投機買房者的判斷能力和行為模式是欠成熟的,體現為對市場的判斷不夠理性,盲目跟風炒作,追漲殺跌,普遍有“撈一把就走”的心態,更有甚者,為了攝取暴利,不惜鋌而走險,玩“空手道”的把戲,故意造假騙取銀行的信貸資金去冒險。危險在于,投機者的行動是建立在一個假設基礎上,即未來房價一定會漲,顯然,這是不合理的,房市與股市一樣也有高低潮,當房價達到峰值,隨之而來的就是加速下滑和長期低迷的形勢,而投機者的資金周轉是需要不斷有下家接盤才能實現的,接最后一棒的炒房者的資金會因遇上房產市場衰退而被套牢,炒房者也就喪失了償還的能力。銀行的風險就在這樣的非理性行動中不知不覺倍增,待投機者炒作失利,違約的概率就會竄升。投機行為的盛行會擾亂房產市場的秩序,加劇房價乃至房地產周期的波動,是形成房地產泡沫的主因,提高了房地產整體行業風險,同時,它變相掠奪社會財富,引起社會分配不公,嚴重侵犯到本已對負擔房價感覺吃力的中低收入群體的權益,致使他們不堪重負,風險進而經由銀行跟借款人之間的資金鏈傳遞到金融系統,侵蝕金融資產。

(三)貸款供給者角度——住房消費對銀行的依賴以及銀行的非理性行為

銀行面臨個人住房貸款的市場風險,這不僅僅是在于房地產市場和購房者等外在因素,實際上銀行自身對于市場風險的蘊藏和發生也有著不可推卸的責任。房地產周期可以在沒有銀行危機的條件下發生,銀行業的危機也可以在沒有房地產周期的條件下發生。但無論是發達國家,還是發展中國家,這兩種現象在各種不同的制度安排下,都有著顯著的關聯性。其影響的結果取決于一國經濟體系對銀行體系的依賴程度。從國內發展情況來看,個人住房消費對銀行依賴程度極高,一方面表現在由于房價因素,很多消費者特別是中低收入者采用大額按揭貸款的方式購房,另一方面表現在個人住房貸款目前僅通過單一銀行渠道。這樣一來,房地產消費資金的風險大大轉移于銀行系統之上,一旦住房價格有大的波動,勢必傳染到銀行的住房貸款業務,使之遭受巨大損失。

競爭更是助長了銀行的這種非理性和脆弱性。假設有兩類互為競爭對手的銀行:前者沒有“危機短視癥”,它在進行交易定價時假定嚴重的外部沖擊事件有一定的可能性;后者有“危機短視癥”,它在進行交易定價時假定嚴重的外部沖擊時間不會發生。在一個競爭性的市場上,前者的市場份額勢必會被搶占。因此,即使銀行對預期收入有所懷疑,也會因為其他銀行的行為而打消這種懷疑。因此,銀行的非理性行為主觀上助長了房地產泡沫的產生、加速和膨脹,房地產泡沫一旦迸裂再反過來進一步造成銀行貸款的風險爆發,這是一個相互作用的過程。銀行自身對其貸款的市場風險的形成也起著重要的作用。

三、個人住房貸款業務的風險防范控制措施

為更好地開展個人住房貸款業務,針對上述業務發展中存在的風險及原因分析,重新認識個人住房貸款業務內部控制管理的重要性,必須從嚴規范各個環節的工作,應從以下幾個方面對個人住房抵押貸款中的風險進行管理、控制。

(一)對開發商風險的控制手段

(二)提高針對借款客戶的信用風險狀況的預警能力

為了分析其償債意愿要調查借款申請人的品德,住房貸款人品格的了解是住房消費貸款信用分析的重要一環。住房貸款借款人的經濟償還能力主要反映在借款申請人的職業與收入、財產狀況、債務狀況三方面。要認真核對借款申請人的基本情況,提高信貸員的鑒別能力,防止受騙上當。檢查買賣雙方交易是否真實、合法,防范開發商利用關系戶搞虛假按揭交易,欺騙銀行,套取個人住房消費貸款。對借款人目前家庭情況、居住地址、工作單位和通訊方式資料進行核實。考察借款人及配偶 (或財產共有人)是否按要求簽署了同意抵押登記、參加保險、公正并承擔相關費用的文件。另外,我國尚未建立一套完整的個人信息管理系統,也未建立個人財產申報制度,金融機構就很難確定個人收入的真實性,無法明確借款人的還款能力。另外,目前已有的信息機構還不成熟,無法防止超收入超能力的多筆貸款,無法核實外地的借款人信息。隨著銀行業務的擴展和消費信貸業務的拓展,在個人信用難以確定的情況下,銀行的信用風險也有所增加,因此無論銀行是謹慎還是敷衍,對借款人的收入和信用狀況其實無法了解,這就給不道德的借款人騙貸款以可乘之機。

(三)擔保風險的控制措施

住房抵押貸款的擔保方式,應優選所購房產抵押或以有價證券進行足額質押,確保抵 (質)押行為的合法性和安全性。針對缺乏個人信用征信體系的問題,通過保險產品轉嫁借款人信用風險也是一種很好的擔保方式,但操作中要注意保險公司賠付的條件和信用保險文件的法律效力。專門為銀行住房貸款提供信用保證的置業擔保公司是一種新的擔保機構,銀行在操作中要審查置業擔保公司的資信情況和財務狀況,尤其要重視擔保公司擔保余額與其注冊資本的比例關系、擔保公司的營業期限和擔保收入的運用等問題。還要嚴格執行貸款抵押的估價制度,合理評估抵押物價值,根據風險度確定抵押率。對房地產價格上漲過快地區和高檔房地產項目以及投資性購房,在發放個人住房貸款時適當降低貸款成數。

(四)內部操作風險的控制措施

銀行要根據實際操作中存在的問題,不斷完善規章制度、細化各項業務操作流程,統一規范合同文本。按資產負債管理要求,在充分考慮償還能力的前提下,合理確定貸款期限,力爭縮短貸款期限,增強資金的流動性,把風險降到合理限度。銀行要合理設置機構,選調懂業務、會管理、具有信貸工作經驗和開拓精神的骨干,保證一定數量的高素質信貸人員,構建一支適應國際化競爭的個人信貸隊伍,加強業務培訓,實行個人信貸人員上崗資格考試制度,促進個人信貸從業人員素質的不斷提高。按照“統一授信、審貸分離、分級審批、責權分明”的原則完善個人授信管理體制。為防范多頭貸款風險,需要對客戶家庭進行統一授信。銀行利用自己掌握的信息開展客戶家庭成員收入狀況、財產和負債的完全核查,確定一個自然人家庭的總的授信額度,對自然人家庭消費貸款實行授信余額控制。要以科技為依托,把個人信用評分模型導入貸款評審實際工作中,建立一整套符合業務發展要求、與國際化大銀行標準接軌的風險管理體系。推廣重點項目主辦信貸員制度,積極探索建立個人授信客戶經理制。加強對經濟環境、地區狀況、房地產行業的發展、市場走向的分析研究,指導個人住房貸款工作,防范市場風險、周期性風險。

(五)加強貸后管理

目前住房貸款抵押物主要為期樓,為避免樓盤爛尾風險,確保售樓款專款專用,要對開發商項目進行跟蹤,監控信貸資金的使用。貸款發放后,根據要求完善檔案,健全檔案管理制度,檔案的填寫、查詢、借閱、結清等都應嚴格按照銀行信貸檔案管理辦法執行;貸款管理部門應定期或不定期對借款人執行借款合同情況、資信情況、收入情況、抵(質)押物現狀及擔保人情況進行跟蹤調查和檢查,防止貸款風險的發生;對不良貸款,要加強催收和管理,必要時候通過法律手段減少損失,還可暫停其開辦資產狀況差的業務品種,直至將不良率降到合理的水平為止。商業銀行必須密切監督企業盡快辦理抵押物的登記手續,并以此作為判斷開發企業誠信和貸款安全性的重要因素。依靠法律中介組織的服務,加強對文本 (購房合同和收入、身份)及貸款文本的制作和審查,以消除今后萬一需要訴訟操作時的隱患。一般商業銀行會邀請律師事務所進行相關的前期調查工作,針對這種情況委托銀行有必要建立律師事務所的準入和淘汰機制,優勝劣汰,采取對律師事務所必要的監控手段,對有風險跡象的借款人和重點客戶應采取定期和不定期的拜訪制度,并對有風險跡象的借款人重點防范,當面詢問,定期走訪,牢牢控制住主要的風險點。

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