論城市綜合體的發展現狀及開發原則

程 強 李凱歌

論城市綜合體的發展現狀及開發原則

程 強 李凱歌

城市綜合體是城市經濟發展到一定程度的產物,是中國城市發展的新動力?；趯Τ鞘芯C合體及特點的根本認識,分析了 2009年中國城市綜合體發展的十大現狀,并提出城市綜合體開發需要遵循的五點關鍵原則:“慧眼識地 ”、“綜合判斷 ”、“剛性規劃 ”、“設計市場化 ”、“以人為本 ”。

城市綜合體;發展現狀;開發原則

中國城市化、城市國際化已成為整個中國未來發展的必然趨勢,推進中國城市化進程,房地產尤其是城市綜合體的開發已成為中國最具前導性和拉動性的行業力量,是中國城市發展的新動力。

一、城市綜合體及特點

所謂城市綜合體 (HOPSCA),即將酒店 (Hotel)、寫字樓 (Office)、生態公園 (Parking)、購物(Shopping Mall)、會議會展 (Convention)、高尚公寓(Apartment)等多種都市功能集合在一定地理區域范圍內,并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動關系,形成的一個多功能、高效率、功能復雜而又統一的,與城市有機協同、功能業態間高效集約和互為價值鏈的建筑、建筑集合體或建筑街區,從而獲得良好的經濟效益、社會效益及環境效益。其中,“商業”功能可以形成最佳商業活動圈;“寫字樓”功能為城市商業中心提供多樣化的辦公空間;“公寓”功能使人們在商業繁華區內就近享受豐富的娛樂生活,促進各種娛樂休閑業的發展;“酒店”為綜合體帶來大量的流動人口,與文化、休閑、娛樂設施相結合,形成最能推動商業中心發展的動力。城市綜合體是建筑綜合體向城市空間巨型化、城市價值復合化、城市功能集約化發展的結果,成為城市功能混合使用中心,延展了城市的空間價值。

城市綜合體是一個集聚各種城市功能的建筑集合體,各種功能之間相互聯系,互為補充,在協同發展的基礎上將城市綜合體有機聯系在一起,這與城市綜合體形成的特點密切相關。其特點有:(1)容量巨大性。(2)建筑集群性。(3)功能復合性。(4)交通網絡化。(5)人流密集性。(6)環境生態性。(7)物管人性化。(8)布置均衡性。(9)效益統一性。(10)設施現代化。

二、城市綜合體的發展現狀

2009年1月,全國工商聯房地產商會商業不動產專業委員會對中國城市綜合體的開發進行了了一次普查和調研,經過半年的調研,出具一份《2009中國城市綜合體開發調研報告》,指出了我國城市綜合體的發展現狀:

1.大型城市綜合體主要指 100萬平方米以上的項目。主要集中在北京、上海、重慶、深圳等一線城市,基本上是國內、香港等有品牌影響力、有資金實力和開發經驗的大型開發企業。

2.杭州、合肥、沈陽、無錫等二線城市的綜合體,主要面積在50萬至80萬平方米左右。其開發商主要包括本土開發商、香港開發商和中國品牌開發商。業態主要以住宅和購物中心為主。

3.面積在50萬平方米以下的城市綜合體,但主要位于東部三線城市和中西部部分省會城市和市級市,業態主要以普通住宅和購物中心為主。

4.外行進入城市綜合體的開發成為城市綜合體開發的一股潮流。主要指大型品牌零售商,大型綜合商業市場管理商等,他們依靠自己的資金實力和行業優勢,通過并購、拍賣、合作等模式開發城市綜合體。其項目主要以商業為主,零星配置寫字樓和住宅。

5.目前中國城市綜合體主要集中在華東地區、華北的北京和天津,中南地區的廣東和西南地區的重慶和成都。還有一個主要的特點,除了華東地區的江蘇省的蘇州和無錫以外,城市綜合體的開發主要集中在各省會具有一定消費實力的二線城市。

6.2009年中國城市綜合體進入開發元年,基本上屬于“四四制”原則。四分之一處于銷售階段,主要以銷售住宅為主;四分之一處于開發建設階段,目前進入市場定位和準備開盤階段;四分之一處于政府計劃和招商階段,但很多城市都已經納入今年招商和開發計劃;四分之一屬于規劃階段,基本進入項目立項和規劃設計時期,但作為城市綜合體開發模式都已基本確定。

7.眾多號稱城市綜合體的項目,均無法完美體現城市綜合體的含義,其主要業態主要在 3個左右,大部分以住宅和商業為主。建筑類別的比例分配存在不太科學與不太合理性。

8.城市綜合體開發成為眾多品牌實力開發商的主流開發模式。

9.城市綜合體的開發與當地的經濟發展與人們的收入和消費密切相關,經濟越發達,綜合體項目越多,其項目不但體量大,價格高,其品質和生活的方便性大大超越以前的單一業態類別。

10.2009年,中國城市綜合體開發成為各地政府部門土地招標和相關開發企業投資和開發的主要方向,土地招標和規劃建設以綜合體開發為主成為 2009年地產行業新的開發潮流。

三、城市綜合體開發的關鍵原則

城市綜合體的開發系統性強、工程巨大、包容內容復雜,牽涉到城市居民、投資者和消費者的切身利益,因此,項目用地的選擇、項目前期的策劃定位、項目的統籌運營必須堅持以下五點原則:

1.“慧眼識地”原則。城市綜合體的項目選址和發展規模在開發的過程中要得到準確的定位和識別。首先,城市綜合體項目的位置選擇對于項目的成功起著決定性作用。在城市綜合體的開發過程中應該考慮到兩個因素:一是它在城市現狀中的地位,二是它在城市發展規劃中的地位。其次,城市綜合體可發展規模的判斷,簡單地說就是容積率研究。平衡好市場、產品、成本之間的關系,才能最終明確項目做多大規模比較合理。

2.“剛性規劃”原則。城市綜合體復合了商業、辦公、居住、生活娛樂等各種生活形態的部分或全部功能于一體,需要將項目建筑功能和商業功能融入城市發展規劃中,引導和主導一個城市或城區的功能定位。其商業規劃和建筑設計的編制必須以所在地城鎮建設規劃、人口規劃和商業網點規劃為依據進行編制,以實際街區或項目用地進行策劃,用科學分析的數據和策劃報審,突出土地利用與城市發展目標的完美結合,實行城市再造與城市文化內涵的融合。

3.“綜合判斷”原則。城市綜合體形成后是否能正常運作,要靠開發商綜合判斷。判斷分二部分,首先是對所在城市的市場條件進行初步分析與判斷,這是宏觀層面的,僅從所在地區的市場狀況及潛力入手判斷這座城市發展這一項目的可行性。其次,因為綜合體項目所包含的形式種類比較多,而且各種形式都存在市場成熟性的問題,所以還要有針對各業態的專題研究,也就是相對微觀的判斷。

4.“設計市場化”原則。城市綜合體的開發要面向市場,以滿足市場需要為目標,因此,城市綜合體的設計方案也要市場化?！霸O計方案的市場化”指的是:建筑師的概念設計方案必須提供給市場專家或商業策劃、運營專家甚至重要商戶,由他們提出基于市場角度的修改建議,這一階段,三方之間的溝通交流必須經過幾次循環,才可以最大限度保證最終設計方案的市場化理念,具有市場準確度。“設計方案的市場化”實際上就是傳統設計與現代商業運營的結合。

5.“以人為本”原則:城市綜合體最終是為城市居民、消費者和旅游者服務的,無論建筑體的公共空間和內部空間,都是高度人性化服務的要求,在建筑規劃設計、結構設計、空間設計、景觀設計、園林綠化、區間布局、配套施舍及安全等方面都有硬性指標,這些硬性的指標是為“以人為本”的根本目的服務的。既要方便集客和商戶經營,又要增強社會公眾參與性,給百姓創造更好的景觀文化休閑空間,具備“細節到一厘米”的物業品質,形成消費者的精神共鳴和文化認知。

[1] 閏峨.城市綜合體地下商業空間設計研究 [D].西安:西安建筑科技大學,2009.

[2] 全國工商聯房地產商會商業不動產專業委員.2009中國城市綜合體開發調研報告[R],2009.

[3] 穆建瑋.二三線城市商業綜合體開發運營的要點[DB/OL].2008-12-8.http://www.mallchina.net/news_show.aspid=42599.

程強 (1986-),男,四川成都人,教育經濟與管理專業碩士研究生,主要研究方向:教育發展戰略與管理創新。李凱歌 (1985-),女,河南開封人,行政管理專業碩士研究生,主要研究方向:公共部門人力資源管理。