關于我國物業稅中“一國幾稅”問題的思考

[摘 要]適時開征物業稅，已成為我國新一輪房地產稅制改革的重要內容。本文通過對香港、澳門、臺灣三地房地產相關稅收的比較分析，提出了目前我國物業稅這一提法存在的爭議并對此提出了筆者的一見之得，希冀能為推動我國正在進行中的物業稅立法做一點貢獻。

[關鍵詞]物業稅;一國幾稅;分析;建議

隨著經濟的發展和住房制度改革，越來越多的城鎮居民擁有了自己的住宅，家庭存量財富更多地體現在自有房地產上。十六屆三中全會關于“在統一稅收的前提下，賦予地方適當的稅收管理權”的提法，以及之后通過的《中共中央關于完善社會主義市場經濟體制若干問題的決定》中指出:“實施城鎮建設稅費改革，條件具備時對不動產開征統一規范的物業稅，相應取消有關收費?！笔沟谩拔飿I稅”問題備受全社會關注，同時也成為我國財稅法領域一個重要研究課題。

一、我國物業稅改革框架

目前我國已經頒布了物權法，完善私人財產保護制度的研究與實施過程已經啟動，從而為開征物業稅創造了基本條件。據報道，中國財政部相關負責人透露，中國物業稅改革的基本框架是，將現行的房產稅、土地增值稅以及土地出讓金等稅費合并，轉化為房產保有階段統一收取物業稅。基本原則是，科學預測現行房地產稅和房地產開發建設環節收費總體規模，使物業稅的總體規模與之保持基本相當。

二、港、澳、臺物業稅現狀

1. 香港物業稅

物業稅是香港對土地及建筑物的業主所征收的稅，它是以每一課稅年度土地及建筑物的應評稅凈值作為計稅依據，用標準稅率計算和征收的一種稅。所謂應評稅凈值，是指應稅值減去差餉和若干免稅扣除額等法定扣除項目后的差額。

物業稅于1940年戰時法通過后開征，稅額為經評定的應課差餉值的5%，無任何寬免規定，應課稅人士包括所有業主。

1947年頒布《稅務條例》后，物業稅根據經評估的應稅差餉租值計算，標準稅率改為10%，并增加了20%的修理保養費寬限額。

1961年，業主自住樓宇的物業稅獲得豁免，只對有租金收入的業主征收。1965年，對公司物業作出若干豁免規定，在香港營業的任何公司，如物業的租金構成該公司賺取收入的一部分，便可申請豁免。

(1)稅率。1983/1984財政年度，物業稅應評稅值按估計租值課征改為按實際租值課征，以標準稅率計算稅額。

1988/1989年度物業稅標準稅率改為15.5%，按應評稅凈值征收，應評稅凈值為應評稅值減去20%免稅額作為修繕及保養支出用途的差額。

1995/1996財政年度起，物業稅標準稅率改為15%.

2003/2004財政年度起，物業稅標準稅率改為15.5%。

2004/2005財政年度起，物業稅標準稅率改為16%。

現行物業稅率為16%。

(2)計算公式。物業稅的計稅依據是物業的應評稅凈值，它等于應評稅減去差餉和20%免稅扣除額的差額。

應納稅額=實際租金收入總額×(1-20%)×16%

=(租金收入總額-應納差餉數額)×(1-20%)×16%

3、例題。【例】A先生擁有一座房屋，2005年4月1日訂立租約，為期一年，月租20000港元，租客須付整筆頂手費12000港元，差餉全年4800港元由業主支付，請計算A先生應繳納的物業稅。

應納稅額=實際租金收入總額×(1-20%)×16%

=(租金收入總額-應納差餉數額)×(1-20%)×16%

=(20000×12+12000-4800)×80%×16%

=31641.6港元

2. 澳門物業稅

房產稅的性質主要有兩種:一種是財產稅性質的房產稅，一種是收益稅性質的房產稅。澳門對房屋使用收益和租金收益征收的“都市房屋稅”，收益稅的特點非常明顯，有的學者認為，它是典型的收益稅之一。房屋稅是對澳門市區房屋的收益征收的一種稅，又稱“都市房屋業鈔”。有關房屋稅的法令，最早的是1964年的第1630號法令，但是這一法令不符合稅務技術的要求及稅制的演進，并顯示出征稅對象不明確、市區房屋定義不妥善、稅率不適當、保障納稅人的方法不周全以及條文文義含糊不清楚等特點。在1978年該法令被19/78/M號法律《房屋稅章程》所取代。這一規章后來經第11/99/M號法令、第38/85/M號法令修改，即為現行的《房屋稅章程》。

2008年11月11日，澳門特區政府將房屋稅起征額提高至全年3500澳元(稅后抵扣)。

(1)稅率。房屋稅的稅率分為兩檔:

①按照估定租值征稅的，稅率為10%。

②其他所有按照租金征稅的，稅率為16%。

(2)計算公式。房屋稅的應納稅額根據租金或租值扣除一定的費用按適用稅率計算而得。一般公式如下:

應納稅額=租金×(1-10%)×稅率

①有租賃關系的市區房屋。有租賃關系的市區房屋，以出租人按租賃合約有權收受的租金為可課稅收益。如果該費用由出租人所承擔時，可扣除10%作為保養及維持費。分租須繳納房屋稅者，以次承租人全年交付的租金減去承租人全年交付出租人的協定租金后的差額為可課稅收益。

②無租賃關系的市區房屋。無租賃關系的房屋，以租值減除作為保養及維持費的10%為可課稅收益，租值是指相當于按照本章程規定進行估定在自由合約制度下的全年合理租金。無租賃關系的可課稅收益在房屋記錄上有所注明，并須受定期性調整。

(3)例題?！纠緼先生擁有一座房屋，出租后月租2000澳元，房屋稅由A先生負擔，請計算A先生應繳納房屋稅。

解:應繳納稅額=月租×12×(1-10%)×稅率

=2000×12×(1-10%)×16%

=3456(澳元)

3. 臺灣房屋稅

臺灣的房屋稅是對房屋所有人擁有的房屋的價值征收的一種稅，是一種標準的財產稅。

1947年臺灣公布房屋稅條例。其后經歷多次修正?，F行房屋稅條例于2001年6月20日修正公布。

房屋稅的計稅依據為房屋現值，其決定由主管稽征機關依據不動產評價委員會評定的標準核計。

前項房屋標準價格，每三年重行評定一次，并應依其耐用年數予以折舊，按年遞減其價格。

房屋稅是縣(市)的地方稅，房屋稅條例就各地不同用途的房屋現值，分別規定稅率的最高限于最低限，采用差別比例稅率。其實際征收稅率，由各縣(市)政府擬定。

應納稅額=房屋現值×征收率

三、物業稅這一提法存在爭議及改革建議

從上文可以看出我國內地采用的物業稅概念，囊括了各類經營性和非經營性房地產，而在香港稅制中，物業稅收范圍較窄(只對作用出租用途的房地產的租金收入征收物業稅)，臺灣只按房屋面積為界限(超過144平米以上按房屋總價征稅)，澳門則對有無出租關系的房產分別進行征稅。這樣一來就形成了一國內使用名稱相同，內容不同的幾個物業稅概念，即“一國幾稅”的局面。對此一部分學者提出質疑之聲。

筆者認為物業稅在一國不統一甚至一省不一致都是正常的。因為從國際實踐來看，物業稅一般歸屬地方政府，物業稅收入主要用于本地區提供公共服務，有利于形成“多征稅—多提供公共服務—財產增值—稅源增加”的良性循環機制，從而使地方政府改變以后那種短視的機會主義行為方式，納稅人會用自己的腳來投票，尤其是那些高收入者。你這個區的環境不好，我就換個好一點的區。你這個城市的環境不好，我就再換個好一點的城市。且在我國內地東西部地區、沿海與邊疆地區經濟發展極不平衡，就是在同一省份各城市經濟發展、自然條件差異也很明顯，因此若制定統一的物業稅標準則會造成“一刀切”的情況，而且剝奪了地方政府對該稅收的自主權。

筆者認為若用了“物業稅”這一名稱則大陸、港、澳、臺地區應在征收范圍上爭取縮小差距，盡量統一概念但在稅率上應允許在一定區間范圍內波動、調整，成為動態的。并根據當地情況在稅收減免上制定具體條款。

并應強調我國征收物業稅的合法性前提是取消土地增值稅、土地出讓金、房產稅等與物業稅存在重合的一次性稅費，否則舊的稅費未除，新的稅費又來。對于已購房產，則不應該再次被征收物業稅，因為在現行稅制下，這些稅費都是在購買房產時，以房價的形式交納了。如果再征，就有重復征稅嫌疑，即使房價租金上升了。

參考文獻:

[1]張青、薛剛等《物業稅研究》，中國財政經濟出版社，2006，(1)

[2]北京大學中國經濟研究中心宏觀組，《中國物業稅研究:理論、政策與可行性》，北京大學出版社，2007年1月

[3]於鼎丞，《港澳臺稅制》，暨南大學出版社，2009年8月