休閑商務區(RBD)發展模式與建設機制研究

　　一、研究背景
　　
　　隨著城市旅游的興起，城市旅游的重要空間形式之一——城市RBD(Recreational Business District)的地位和作用日漸突出，逐漸引起了政府、旅游業者和學術界的廣泛關注。
　　RBD的概念最早是美國學者C，Stansfield和J.E.Rickea于1970在研究旅游區購物問題時提出的。他們將RBD定義為：為滿足季節性涌入城市的游客的需要，城市內集中布置飯店、娛樂業、新奇物和禮品商店的街區。RBD是建立在城鎮里，由各類紀念品商店、旅游吸引物、餐館、小吃攤檔等集中組成，吸引了大量旅游者的特定零售商業區。休閑商務區(RBD)作為城市休閑游憩設施和商業設施相對集中的特定區域，不僅是城市游憩系統的重要組成部分，同時也是城市商務的主要載體。
　　保繼剛對深圳華僑城進行案例分析時，第一次在國內的城市與旅游研究中運用了RBD概念，此后，國內許多專家對RBD進行了探索。“城市中以游憩與商業服務為主的各種設施(購物、飲食、娛樂、文化、交往、健身等)聚集的特定區域。它是城市游憩系統的重要組成部分”。
　　國內學者一般將RBD譯為“游憩商業區”。隨著科學技術的快速發展，人們休閑時間的增加，與休閑相關的活動也日益增多。RBD是城市功能分區進一步多元化發展的結果，RBD的概念進化為“休閑商務區”。考慮到休閑概念的包容性和對城鎮區域功能的引導作用，考慮到一定區域內旅游、休閑、商務綜合設施對旅游者和當地居民游憩和閑暇生活的雙重功能，本文采用休閑商務區的提法。
　　
　　二、休閑商務區的特征與類型
　　
　　(一)RBD的特征
　　城市RBD的特征是人們認識和判斷城市RBD的基本依據。
　　1　以吸引旅游者為主要目的。RBD的發展必須依托旅游消費群體和有潛力的旅游客源市場。
　　2　餐飲、娛樂、零售商業等服務設施較為集中。城市RBD必須配備一定的旅游服務設施和公共基礎設施，如接待服務中心、信息查詢服務中心、導游服務、觀光游覽服務、銀行和外幣兌換等。
　　3　以商業和特定資源為導向，RBD的類型趨向多元化。RBD主要服務于外來旅游者，同時也為當地居民服務。RBD的建設多從傳統商業區改造和發展起步，商業始終是RBD的核心要素。此外，依托特定的資源或特殊的地質、地貌形成的RBD也越來越多。例如，依托海濱形成的濱海RBD、依托郊野風光形成的郊野型RBD等，其類型正逐步走向多元化。
　　
　　(二)RBD的類型
　　RBD沒有固定的模式，與各自城市特色相結合，體現出不同的功能和形態。按照其功能取向，可以分為以下四種類型：休閑購物綜合體、特色步行街、舊城歷史文化改造區和新城旅游綜合體。
　　1　休閑購物綜合體。購物不僅體現著城市居民休閑的需要，也一直是旅游活動的重要元素。美國學者R·W·Bulter在研究加拿大West Edmonton Mall(簡稱WEM)時認為，WEN這樣的超大型購物中心，應該被視為旅游吸引物，它幾乎涵蓋人們的各種消費需求，其主要吸引力來自形象和規模，超大購物中心可為一個區域注入最強有力的商業活力，在游中購，在購中游。
　　例如，北京西單商業區，目前有西單商場、西單購物中心、西單賽特商城、中友百貨等多家大型現代化商場，“桂香村”食品店、萬里鞋店、“元長厚”茶莊等京城“老字號”商店。總建筑面積為3.5萬多平方米的西單文化廣場是目前京城中心地區規模最大、環境良好和集休閑、娛樂、購物為一體的文化活動場所。杭州大廈2009年實現銷售額43.5億元，保持單店銷售額全國第1。作為杭州首個大型商貿旅游綜合體，實現了由“店”到“城”的提升和轉型，成功打造了杭州游憩購物天堂的形象。
　　2　特色步行街。特色步行街融購物、旅游、文化、休閑為一體，它與傳統的購物中心之間存在區別。首先，其街區的整體設計講求主題一致性：其次，其休閑環境不僅吸引購物者，也為休閑和旅游者創造一種能夠體驗歷史文化的空間和氛圍。傳統的商業街區不僅是人們購物的去處，更需體現城市特色，比如上海南京路之商貿繁華、蘇州觀前街之古城韻味、北京中關村之科技魅力。
　　3　舊城歷史文化改造區。具有特定歷史時期傳統風貌或民族地區特色的街區和建筑群，是城市重要的歷史文化遺存。舊城的歷史文化地段以其豐富的文化底蘊，對旅游者有相當強的吸引力。這樣的休閑區域不僅有效地保護了舊城的歷史古跡，同時也可以提高舊城區居民的就業率和居民收入，使舊城經濟得到復興和發展。
　　此類RBD發展十分重要的功能，就是對老城區歷史文化地段的改造，既保留其特色風格，又營造新形象，以其文化內涵吸引游客。典型的案例有江蘇南京夫子廟、杭州南宋御街、杭州運河橋西歷史街區和小河直街風貌協調區等。其中，具有國際影響力的是上海“新天地”步行街。新天地以上海獨特的石庫門建筑為基礎改造而成，呈現出中西融合、新舊結合的基調，將傳統的石庫門里弄與充滿現代感的新建筑融為一體。
　　4　新城旅游綜合體。這種類型最初以配套新城建設為目的，由旅游的效益帶動商業的發展和其他基礎設施的完善。大城市面臨解決城市人口膨脹和中心城市產業結構調整的壓力，新城建設往往通過地區新的經濟增長點來振興當地經濟，旅游業的發展是促進新城經濟發展的重要方向。
　　從上個世紀90年代起，深圳華僑城以主題公園為核心，啟動了集旅游、商業、文化、居住于一體的現代多功能新城的建設和發展。在浙江，杭州宋城集團以休博園為龍頭建設了旅游綜合體，千島湖國際商務度假中心旅游綜合體項目已經啟動。義烏的國際小商品城和海寧國際皮革城從專業化商貿市場起步，不僅帶動了區域產業的發展，也成為城市定位的亮點。
　　
　　三、RBD的發展模式
　　
　　為便于闡述RBD的發展模式，本文引入了“推一拉”理論框架，將影響RBD發展的因素圍繞“推”和“拉”兩種因素來研究。這里的推力因素指影響RBD發展的外在約束條件，拉力因素則指影響RBD發展的決策因素。
　　
　　(一)推力因素
　　1　資源。資源是否豐富，資源整合是否合理影響著RBD的客源。客源的吸引主要來自兩方面：一是依托人文或自然旅游資源，由旅游區提升為RBD，是旅游商業化的結果。它不僅滿足外地游客的旅游、休閑需求，而且能集合和提升本地居民的休閑消費需求，如杭州的河坊街和上海城隍廟，均是在旅游客源帶動下發展起來的。二是依托繁榮的經濟商貿優勢，由集中體現城市經濟水平和生活面貌的城市中心商務區發展形成RBD，如北京東單銀街、廣州天河城、成都春熙路等。
　　2　文脈。城市歷史文脈是一篇大文章。城市歷史文脈“究天下之際，通古今之變”，是城市演進和發展中的歷史沉淀。城市文脈不僅記載了城市大量的歷史文化信息，還傳承著城市今天的發展信息。每個城市都是一種歷史的產物和文化的凝結，都有自己特殊的文化風格和精神氣質。比如，杭州之江南風韻，上海之海派時尚，北京之皇城遺相。
　　縱觀城市RBD的發展，需要根據城市現代化的要求，注重歷史文脈的傳承。尤其是一些歷史悠久的名城，更需要加強城市的總體規劃，既明確目標，又能打造現代城市RBD的新形象。
　　3　旅游業發展現狀。第一，旅游業的發展促進了RBD的成長。保繼剛在1998年提出，江蘇的南京夫子廟地段、上海城隍廟地段、廣州天河城地段、廣州中山孫文西路步行街、廣州惠州步行街、深圳華僑城及珠海九州城地段等已經擁有城市RBD的雛形。進一步觀察上述地區所在省份的旅游業發展狀況，廣東、上海、江蘇兩省一市的旅游人數及旅游收入均處于全國前列。旅游業的蓬勃發展迫切需要城市提供滿足外來旅游者和城市游憩者各種需求的休憩空間，滿足旅游者及當地居民的休閑娛樂、游覽觀光、餐飲購物和商務需求，RBD應運而生。第二，RBD的興起帶動了當地旅游業的發展。在一些旅游資源匱乏的地區，RBD成為發展旅游業的重要推手。RBD的主要功能是旅游、購物、餐飲、娛樂、文化休閑，能夠吸引大量的人流，尤其對周邊的旅游者前來休閑和短途旅游具有強大吸引力。
　　4　居民消費水平。改革開放以來，中國的經濟走上了高速發展的道路，居民消費水平不斷提高。在旅游或休閑的過程中，人們的購買欲望和購買力不斷增強，而RBD恰恰是滿足這些需求的重要城市空間經濟形態，因而快速在各個地區發展起來。
　　5　產業結構。從RBD覆蓋的產業范圍來看，均屬于第三產業。就我國發展RBD較為成功的深圳華僑城來看。改革開放初期，華僑城是一個華僑農場。人們從事簡單的種植業，以第一產業為主。此后，“錦繡中華”、“中國民俗村”等在華僑城建設發展，華僑城開始在產業結構上不斷調整。至2001年，第三產業的產業活動單位數占華僑城內產業活動單位總數的81.3％，第二產業的從業人數占華僑城內從業人數的52.1％，土地緊缺和地價增高等因素導致第一產業退出了華僑城。華僑城已成為中國較為成功和成熟的RBD。
　　當一個地區呈現出第三產業高度集聚，第二產業相當發達，第一產業逐漸退出的產業結構特征時，該地區基本具備發展RBD的產業結構條件。
　　
　　(二)拉力因素
　　1　發展目標。城市RBD所具備的休閑商務要素是實現其功能的前提，而均衡的休閑游憩結構也是支撐RBD形成與發展的重要因素。為使整個城市協調發展，RBD須以自身特點為基礎。為自己的區域RBD定位。
　　RBD的服務對象既有本市居民，又有旅游者。RBD的形象將影響旅游者對其認知的程度和選擇的可能性。因此，RBD的發展應分析目標市場的范圍、需求特點、需求規模，通過休閑商務區內的設施、產品和服務體現其主題形象。要注意形象塑造的連貫持久性，應通過RBD標志的設計、宣傳口號的征集，保持形象核心內容在消費者心目中認知的清晰度和穩定性。
　　2　發展方式。我國RBD的發展，從某種意義上說是政策導向的。政府首先要從宏觀層面對其進行科學規劃和定位，使之與城市發展相協調，尤其在牽涉到舊城改造和新城建設的項目中，要充分發揮政府的宏觀調控職能。
　　從微觀操作層面上看，發展RBD必須意識到市場的根本作用。RBD多產業的融入，不是“拉郎配”。必須注重與市場的結合，發揮自身亮點，追求特色，形成獨特的吸引力。
　　3　發展步驟。第一。政府規劃先行。建設RBD是一項長期規劃，需要根據城市建設的總規劃，尤其是用地規劃、交通規劃，明確功能分區和布點。規劃應以商業功能為主，注重發揮旅游資源的輻射力，實現區域的全面提升。
　　第二，整合環境資源。政府在科學規劃的基礎上。做好道路改造、市政配套設施提升等方面的工作，整合資源、優化布局，使游樂區、購物區、餐飲區、觀光區等功能區相對獨立，提升RBD的整體環境。
　　
　　四、結論
　　
　　休閑商務區不僅是經濟綜合體，也是公共服務綜合體。它體現了區域范圍內個體及群體所特有的休閑觀念及休閑行為，反映了休閑產業供給和休閑商務消費需求的總和。
　　休閑商務區的規劃存在三個方面的資源依托：依托城市商務中心(CBD)。進一步突出RBD的功能，強調RBD在改善和提高民生方面的作用，為居民提供更為完備的休閑公共服務設施：依托旅游景區和旅游集散中心，發揮其客流、交通優勢，為旅游者提供新型的休閑旅游產品；依托游憩型城鎮，可以是歷史文化城鎮，也可以是自然風光為主導發展起來的觀光、度假、健身、生態等旅游資源比較集中的地區，引導城市居民走出去，促進周末短線休閑旅游市場發展。
　　RBD發展的推力因素與拉力因素，同時反映了RBD建設的內在機理。從推力因素來看，主要分析了資源、文脈、旅游發展現狀、居民消費水平和產業結構等因素對于RBD發展的推動作用。從拉力因素來看，RBD的形成和發展離不開政府導向的大背景。政府作為區域的管理者，通過出臺政策、創建組織、提供基礎設施等方式，為城市RBD的發展提供引導和保