“國十條”樓市“打虎”

前有18號文百日干掉121號文的殷鑒，眼下所謂決策層雷霆出擊、地產(chǎn)商身形藏匿的局面不過是大戲剛開鑼。未到“圖窮匕首見”的一刻，誰都不能低估誰

四月“亮劍”

業(yè)主已經(jīng)將價格壓低了10萬元，還囑咐李亮說“一切可以再商量”，但三個詢價的買家搖著頭就走了?！皟芍芮埃惺畮讉€買家‘圍堵’這套房，業(yè)主甚至當場開起競標會，最后沒舍得賣?！敝钢晃毁u房者沮喪的背影，北京中原房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司陽光麗景分行業(yè)務員李亮告訴《商務周刊》，“變化太快了”。

措手不及的顯然不止房地產(chǎn)中介和持房待售的業(yè)主們，整個國家恐怕都驚異于此次中央調控政策的“快、狠、準”。從4月14日開始，上至國務院及各部委，下到各商業(yè)銀行和地方政府，全方位調控房地產(chǎn)市場的政策密集出臺。“史上最嚴厲政策”成為業(yè)界議論和媒體報道中最焦點的話題，其威力也即刻顯現(xiàn)。

4月26日，來自中國指數(shù)研究院的一周監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，在其跟蹤的35個主要城市中，有21個城市的商品房成交面積環(huán)比下跌，其中杭州跌幅最大，環(huán)比下跌73%;4個一線城市的成交量也是全面下跌，深圳下跌64%、北京下跌45%、上海下跌38%、廣州下跌2%。中國指數(shù)研究院有關分析師表示:“樓市新政對房價過快上漲的城市作用明顯，投資性需求得到有效抑制，隨著政策進一步落實，樓市將進入較長的觀望期?！?/p>

誰能想到，此情此景，一年前，甚至一個月前，都完全是另一番風光。

受2007年開始的調控措施以及隨后的金融危機影響，房地產(chǎn)業(yè)在2008年一路走低。在2009年的“兩會”上，期待中央“救市”房地產(chǎn)的言論此起彼伏。盡管最終無緣十大振興產(chǎn)業(yè)的末班車，房地產(chǎn)市場卻從去年4月份的“小陽春”開始迅速回暖。進而到第三季度恢復至歷史高點后，立即進入新房、二手房、土地市場的全線瘋狂狀態(tài)。短短不到半年，“中國房地產(chǎn)泡沫”就被《福布斯》雜志評選為“七大近在眼前的金融泡沫”第二位。

2009年12月14日，溫家寶總理主持召開國務院常務會議，明確表態(tài)“遏制房價過快上漲”，并就促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展提出增加供給、抑制投機、加強監(jiān)管、推進保障房建設等四大舉措，業(yè)界稱之為“國四條”。不到一個月，2010年1月7日，決策層又推出了更明確的房地產(chǎn)市場調控細則——《國務院辦公廳關于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，人稱“國十一條”。

但市場對這兩道“金牌”沒有絲毫理會。2010年“兩會”期間，會場內，“房價”成了代表、委員們抨擊斥責的主題詞;會場外，房價高漲，“地王”頻出，豪賭依舊，博傻依舊?！氨M管去年底中央就開始出臺政策給樓市降溫，但是實際上根本就是直線上漲?！崩盍琳J為“兩會”前后房價漲得連房地產(chǎn)界也看不懂了，“一周一天的休息也都放棄了，飯也顧不上吃”。

尤為令人震驚的是，“兩會”后連國務院總理溫家寶都“遭遇了難堪”。會前溫總理就表示，“有決心在任期內使房價能夠保持在一個合理的價位上”;會間再次明確強調，“要著力保障和改善民生……促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。要堅決遏制部分城市房價過快上漲勢頭，滿足人民群眾的基本住房需求”。可就在“兩會”結束后第二天，北京就傳來一日誕生三個“地王”的消息，北京當日成交6塊土地，總金額達143.5億元。

央視主持人白巖松調侃式的提問到:“房地產(chǎn)市場究竟是總理說了算，還是總經(jīng)理說了算?”

答案顯然是后者。以此輪房價領跑者北京為例，截至3月底，北京四環(huán)內的住宅期房均價超過3萬元/平方米，六環(huán)外的也突破萬元，二手房均價逼近1.5萬元/平方米。望京、通州，甚至毗鄰燕郊的河北香河，都在北京城區(qū)帶動下陷入全線瘋漲。

面對房價飆升在“紫禁之巔”的局面，3月底4月初，新華社連發(fā)6篇社論批評高房價和地方土地財政等問題;4月15日《南方周末》刊發(fā)的一篇地產(chǎn)文章里也提到，“是否這僅僅是一個轉瞬即逝的機會?”幾乎大部分人都已經(jīng)感受到了“山雨欲來風滿樓”的前兆。

果然，4月17日，“國十條”，也就是《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，砸出了一個晴空霹靂。

“國十條”雷霆之怒

“我們是有心理準備的，但是真沒有想到措施會如此嚴厲?！标柟?00置業(yè)集團副總裁范小沖在剛剛開完一場公司

策略調整會議后，在電話里對《商務周刊》說到。正如大地震之前會有反常征兆一樣，樓市新政出臺之前，一部分開發(fā)商和專家學者已經(jīng)嗅到新一輪調控的不可避免。

據(jù)中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌透露，其實4月初國務院就已經(jīng)和主管部門組織了多場研討會，有關部門也向部分專家和一些地區(qū)的主管領導廣泛征求意見，并探討過去調控政策失效的原因。

“投機客和資金的大量涌入已經(jīng)使樓市成為了賭市，而內需又始終啟動不起來?！北本┦蟹繀f(xié)委員蔡金水對《商務周刊》分析說，在民怨沸騰和外界有關泡沫崩盤的言論愈演愈烈的背景下，政府這次終于是“忍無可忍”。

“住房問題不單是經(jīng)濟問題，更是會影響社會穩(wěn)定的民生問題、政治問題!”一位不愿透露姓名的地產(chǎn)人士對記者透露，今年兩會期間一些專家就發(fā)出了一些諸如“房價猛如虎”、“要經(jīng)濟發(fā)展還是要政權穩(wěn)定”等媒體不敢照登的建言。

最終促成新政出臺的直接原因，無疑是一季度相關統(tǒng)計數(shù)據(jù)的公布。4月14日上午，國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2010年3月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲11.7%，為中國2005年7月開始發(fā)布這一數(shù)據(jù)以來的最大漲幅。當日下午，國務院總理溫家寶主持召開國務院常務會議，終于拉開了目前為止最嚴厲的樓市調控大幕。

力度空前的新一輪調控雖然涉及抑制投機、增加供給、規(guī)范市場等各個層面，但措施最嚴厲、效果最明顯的部分顯然集中在對銀行信貸政策的調整，即對投資、投機性購房的抑制上?！耙?guī)格最高，措辭最嚴，措施最狠”，上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭這樣評價新政。

他對《商務周刊》說，綜合新國四條和國十條的措施，力度最大的政策集中在三個方面:

一是貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%;二是商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風險狀況，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款，對不能提供一年以上當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款;三是，地方人民政府可根據(jù)實際情況，采取臨時性措施，在一定時期內限定購房套數(shù)。

“雖然這也將部分改善性需求一并打死，但中央這次真的是寧肯‘錯殺’，也不放過?！睏罴t旭說。

另外值得關注的是，本輪調控政策在實行更嚴格差別化住房信貸政策的同時，為了督促地方政府貫徹執(zhí)行，也突破性的加強了政府問責制，通過中央與地方聯(lián)動、金融與國土等多部門聯(lián)動，直擊樓市“七寸”?！爸啊畤粭l’中也曾提過問責機制，但放在了最后一條，而這次放在第二條，可見中央的決心?！鳖櫾撇J為，讓監(jiān)察部介入房地產(chǎn)調控，意味著維護房價穩(wěn)定已經(jīng)被納入黨紀國法的考核體系，堵死了地方官員在遏制高房價上的僥幸退路。

此外“國十條”還特別指出，地方人民政府可根據(jù)實際情況，采取臨時性措施，在一定時期內限定購房套數(shù)，而區(qū)域性樓市調控措施已經(jīng)正陸續(xù)推出?！?北京市的)政策會比‘國家級’政策更嚴格，包括一系列的保障性住房政策，以及對購買第二套、第三套房將從房地產(chǎn)貸款和許可方面進行限制性的規(guī)定?！?月27日，北京市住保辦主任王成國反復向媒體強調，“一定會按照最嚴格的措施貫徹執(zhí)行。”

四大國有銀行及眾多商業(yè)銀行這次也明確表示將嚴格執(zhí)行新的房貸政策。4月23日，中國銀行公布的房地產(chǎn)信貸管理措施顯示，中行將根據(jù)與客戶合同中的約定，在利率調整方式到期時，將存量首套、二套、三套及以上的房貸利率浮動比例分別調整至基準利率的0.85倍、1.1倍和1.2倍。中行率先上調存量房貸利率后，其他多家銀行已經(jīng)相繼跟進。

長期以來，開發(fā)商、地方政府和銀行都是一根繩上的“螞蚱”，此次中央政府前所未有的采取嚴厲措施，目的就是要打斷開發(fā)商、地方政府和銀行之間這條被認為是堅不可破的利益鏈條。

沉默，繳械還是反撲

政策正在轟趕禿鷲般的炒房客，但所有人的目光都盯著地產(chǎn)大鱷們動向。以往的調控中，房市一調控、房價一下跌，他們就紛紛喊痛，進行或明或暗的游說活動，很多政策還沒執(zhí)行到位就相繼退出。其中最經(jīng)典的案例就是，2003年6月針對房地產(chǎn)市場暴漲出臺的央行121號文，短短3個月后就被國發(fā)18號文“干掉了”。而這一次，大鱷們會乖乖就范嗎?

同以往調控措施出臺后眾多地產(chǎn)商紛紛抗議的慣例不同，這次一連串的政策殺招祭出，開發(fā)商集體選擇了沉默。即便出來表達意見的，也都類似于潘石屹張欣夫婦那種“樂于被調控”的態(tài)度居多，甚至素有“任大炮”之稱的任志強也在最新的博客里說出了10年來少有的軟話，“作為開發(fā)商，并不認為房價過快上漲是件好事”。

不過，這種靜默可以代表政策“飽和轟炸”下的“集體發(fā)懵”，但并不意味著地產(chǎn)商放棄了抵抗。面對房價可能由最初的觀望繼而轉入下跌的態(tài)勢分析，以保利地產(chǎn)董事長李彬海為代表的一些房地產(chǎn)開發(fā)商仍然預言“房價將來還是會漲”，其理由是中國的城市化進程還將在今后一段時間持續(xù)下去。

一些試圖消解調控壓力的努力也在進行。4月21日下午，一場地產(chǎn)形勢分析會在廣州市國土房管局會議室低調召開，與會者不僅有廣州六大開發(fā)商代表，還有四大國有銀行和銀監(jiān)會的代表和業(yè)內專家。廣州市國土房管局希望借此機會聽取市場各界對房地產(chǎn)調控的看法和建議，開發(fā)商們則普遍呼吁地方政府“手下留情”，因為“中央政策已經(jīng)夠厲害了”。

在以往的調控中，地方政府因受土地財政誘惑，的確是最易被開發(fā)商攻破的“后門”。但這次“國十條”中特別強調的“問責制”無疑使其陷入一種前所未有的兩難境地。盡管一些房價上漲過快的城市在重壓之下已陸續(xù)出臺地方版的調控細則，但此輪房價上漲最為迅猛的北京市，原定4月28日出臺的落實細則文件卻因“種種原因”被推遲公布。暗涌之下，可以想見多方力量博弈之劇烈。

事實上，這次開發(fā)商們更多選擇了低調務實的應對策略，尤其是試圖通過發(fā)債融資等資本手段，保持充裕的資金流以應對“寒冬”。進入4月份，恒大地產(chǎn)、碧桂園、雅居樂、佳兆業(yè)、恒盛地產(chǎn)等多家H股內資地產(chǎn)企業(yè)先后宣布發(fā)行海外債券。據(jù)初步統(tǒng)計，一個多星期以來，內地房企海外融資規(guī)模預計超過百億元。

但這么做的代價也是高昂的。從公開資料看，碧桂園債券利息為11.25%，恒大地產(chǎn)13%，雅居樂利率指導區(qū)間定在8.875%-9%，佳兆業(yè)最高，達到13.5%。這種發(fā)行高息債券的融資方式并不被看好，畢竟高息債券的利息比一般債券高出5個百分點。長江證券分析師蘇雪晶就表示:“高息債券一方面會吞噬企業(yè)的額外利潤，另一方面甚至可能引爆債務風險。所以房企海外融資還是非常困難的，想靠海外融資解決資金問題基本上不太可能?！?/p>

“我們的上市計劃可能要暫緩了?！狈缎_坦承陽光100在年初設定的上市計劃受新政影響，肯定要往后推一段時間。據(jù)統(tǒng)計，目前已有41家房地產(chǎn)企業(yè)融資申請被送到國土部征求意見。但決策者顯然也早就料到開發(fā)商們可能會采取多種措施來應對?！皣畻l”中已經(jīng)明確提出，要加強對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購地和融資的監(jiān)管，同時要求商業(yè)銀行加強對房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款的貸前審查和貸后管理。對存在土地閑置及炒地行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，商業(yè)銀行不得發(fā)放新開發(fā)項目貸款，證監(jiān)部門暫停批準其上市、再融資和重大資產(chǎn)重組。

中國證監(jiān)會有關部門負責人近日也表示，證監(jiān)會將采取措施，聯(lián)合國土資源部，加強對房地產(chǎn)企業(yè)融資的監(jiān)管，將結合國土部的審核結果，對房地產(chǎn)企業(yè)融資是否符合發(fā)行條件進行審核。

“泡沫破裂對誰都無益，我們也希望房地產(chǎn)市場能最終走向平穩(wěn)健康發(fā)展的道路。”采訪最后，范小沖已經(jīng)默認了政策的“正義性”，“大跌大漲并不是好事，‘軟著陸’才是最關鍵的。”但雷雨交加剛剛開始，談“軟著陸”或許太遙遠了。