目前房地產泡沫化機理及其影響分析

[摘要]房地產是泡沫經濟的主要載體之一。目前，我國CDP的增長對房地產業依賴程度顯著提高，房地產業高速發展，已成為啟動內需、推動經濟增長的重要支柱產業之一。但由于房地產業投資和信貸的持續增長經少數投機者的操作，易形成泡沫經濟，如得不到及時化解，就會危及金融體系，沖擊整個圈民經濟的穩定持續發展。房地產的虛擬資產特征，使得房地產泡沫的形成成為可能，并對國民經濟的穩定性造成威脅，本文在分析房地產經濟泡沫內涵的基礎之上，系統而全面地對房地產泡沫的內涵、形成機制進行理論探討，并提出相應的對策對于完善和發展房地產經濟理論有著重要的學術意義，同時也具有十分重要的現實意義。

[關鍵詞]地產泡沫 形成機理 政府行為 房地產價格

一、房地產泡沫的內涵

迄今為止，經濟學界對此尚無標準定義。西方的經濟學家對“泡沫”的爭論以久，正如金德爾伯格在為《新帕爾格雷夫經濟學辭典》撰寫的“泡沫”辭條中寫道:“在編寫本辭條時，理論界尚未達成對泡沫的一致同意的定義;至于它是否可能發生，也沒有一致的看法。在辭條中金德爾伯格將泡沫界定為“一種或一系列資產在一個連續過程中陡然漲價，開始的價格上升會使人們產生還要漲價的預期，于是又吸引了新的買主——這些人一般只是想通過買賣牟取利潤，而對這些資產本身的使用和產生盈利的能力是不感興趣的。隨著漲價常常是預期的逆轉，接著就是價格暴跌，最后以金融危機告終”。弗拉德與加伯認為當實際市場價格正向地依賴于它的預期的變動率時，資產泡沫才會產生。具有理性預期的經濟主體不會有系統性的預測誤差，所以，價格及其預期的變動率之間的正相關就意味著價格與其實際的變動率之間也有類似的關系。在這種情況下，由于對價格變動的套利行為及自我完成的預期就會使實際價格變動脫離市場基礎，這種情況叫價格泡沫。英國經濟學者喬納丹#8226;泰納鮑姆認為世界經濟的架構是倒金字塔，下層是實物資本，上層是金融衍生物及虛擬資本，泡沫是虛擬資本缺乏實物資本的保證而過度膨脹的結果。我國學者曹振良對“資產泡沫”的內涵進行深入研究，人為資產泡沫是任何形式的過度投機;資產泡沫是一種資產的價格持續上漲到很高的水平直至崩潰;它是一種投機性冒險，除非有無數個參與者，否則，泡沫在本質上是非理性的;資產泡沫是指一個機構為謀取暴利，以欺騙手法將一種物品或股票的價格抬高到遠遠高于它的實際價值之上，最后就像氣泡破裂那樣，其價格猛然下降，使買主蒙受巨大損失;是買賣資信欠佳的公司以股票進行投機，使股票的價格遠遠高于它的實際價值。可見，“房地產泡沫”就是通過各種狂熱的活動如房地產開發商向銀行大量貸款開發房產，高額售房;還有一些購買者購買多套商品房為轉售或者出租來賺取利潤的投機行為使得房地產的價格猛漲，若干倍地遠離其價值，這種若干倍地猛漲形成的高價的價格，不能長期維持，虛高的價格最終會像泡沫一樣地破滅，這就是房地產的泡沫經濟現象。

二、房地產泡沫的形成機理

1. 房地產的固有特性是形成泡沫的基礎

房地產自身的固有特征表現在:其一，稀缺性。由于土地自然供給的剛性以及一定社會經濟條件下土地經濟供給的有限性，因此土地始終是稀缺的。稀缺性則意味著其資產存在著價格上漲的巨大可能。其二，耐久性。土地作為重要的載體，如果得到科學利用可以實現永續利用，而土地之上的建筑物經濟持續時間通常也可以達到數十年之上。其三，需求的強勁性。人類的一切生產和生活活動都是在地球上進行的，都需要一定的物質空間作為生產和生活活動的載體，因此客觀上存在著對于房地產的需求。同時，隨著世界范圍內城市化、工業化大規模的展開，這種需求增長表現得越來越明顯。

人們的習慣性思維中還是在傳統的經濟理論中，房地產一直被認為是一種最重要的實物資產，土地和建筑其上的房屋不但是最真實的物質財富形式，而且是創造和生產其他財富的原始要素。但是在現代經濟中，房地產還是一種重要的投資品，其具有虛擬資產的重要特征并呈現出越來越明顯的趨勢。在一定程度上，由于房地產具有虛擬資產的特征從而使得泡沫現象在房地產界更加易于發生。

2.房地產投資需求缺乏真實需求支持是形成泡沫的根源

房地產泡沫產生的直接根源在于房地產市場中的投資需求缺乏真實需求的支持。對于房地產泡沫而言，只要是真實需求就不會產生泡沫，而泡沫的產生則全部緣由房地產投資市場上形成的虛擬需求。只要存在著房地產投資的虛擬需求，就存在著泡沫的可能。問題的核心在于這種投資性虛擬需求是否以真實需求為依托。假若投資市場上的虛擬需求超出了那部分必須到投資市場上得到滿足的真實需求時，泡沫就產生了。并且這種差距越大，泡沫的程度就越嚴重。

3.不健全的金融體制是形成泡沫的催化劑

房地產業是資本密集型產業，其發展往往與金融密不可分。一個健全的金融體制能夠有效地激勵社會閑散資金向生產性投資轉化，引導資金流向高效益的部門和地區。但是，金融體制的迅速發展往往與社會生產不同步，以金融為代表的虛擬經濟與實物經濟相背離的趨勢益明顯。金融機構一般以自己所掌握的信息為依據進行決策。在不健全的金融體制下，金融機構往往為追求市場份額、信貸規模，而忽視了對借款者的資信調查，低估了投資項目的潛在危機。尤其在經濟“繁榮”時期，抵押物價值上揚，使得銀行愿意為房地產部門提供更多的信貸，放松貸款條件。當投機商把這些資金投到炒作過程中時，就會加速房地產價格的上漲，造成經濟結構失衡。

4.政府宏觀調控下的房地產業政策取向是形成泡沫的間接因素

政府行為對房地產泡沫的影響主要表現在兩個方面:一是在土地市場不成熟及相應經濟體制不完善的客觀條件下，所采取政策的局限性。如土地供應采取的“雙軌制”，政府對土地市場的計劃干預過多或干預不力等。二是在土地供給有限和市場機制不完善的情況下，容易滋生權力尋租現象，為房地產泡沫的形成提供了溫床。

在經濟快速發展的中國，宏觀調控是一項長期的任務。由于工業化、城市化等多種因素的交織，因此對于房地產業的調控也將是一個長期的過程。由于房地產產品涉及全社會居民的最基本的福利，且由于其市場的自身非完全競爭性特點，因此政府在確保房地產業穩定健康發展過程中的任務責無旁貸。但在消除房地產泡沫的過程中，政策體系的實施效果有賴于以上供求兩個方面各項政策的共同協同，單獨在某一個方面的進展往往并不能有效地消除房地產市場上的泡沫。

三、防止房地產泡沫形成的應對措施

在深入分析房地產泡沫的內涵及其形成機理的基礎上，我們提出了防止房地產泡沫形成應從一下幾個方面抓起:

1.規范土地市場，保持房地產供需關系基本平衡，改變現有住房投資結構單一模式，提高現有資源的使用效率。

2.健全我國房地產稅制。

3.加強信貸監管，抑制投機。

4.大力發展和規范房地產中介。

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