規范房地產市場秩序 嚴格土地收儲資金管理

摘要 云夢縣土地出讓收支管理工作，取得了可喜的成績，縣財政局對國土資源土地出讓資金管理的科學化、精細化、規范化管理進行了探索，還有許多工作需要繼續規范完善和深化鞏固，重點是進一步加大土地收儲資金征收使用管理力度、進一步加大土地收儲出讓工作力度、土地出讓市場清理整頓力度。

關鍵詞 房地產市場 土地收儲資金 資產管理 收支預算

中圖分類號：F127.3(263)

文獻標識碼：A

土地出讓收入是地方財政收入的重要組成部分，是地方政府促進地方經濟協調發展的重要保障。近幾年來，云夢縣財政局根據財政部和湖北省財政廳關于加強土地出讓收支管理工作的要求，更新觀念，積極探索，形成了“出讓土地市場運作、出讓收入全征全管、出讓辦證憑票把關”的管理模式。規范了國有土地資產管理，在土地供應上，做到了征地收購“一個口子進水”、土地儲備“一個龍頭放水”；在資金管理上，實現了收入“一個口徑”，支出“一個漏斗”。使云夢縣國有土地出讓管理工作邁上新臺階。

一、執行政策，推進土地出讓收支管理規范化

(一)建章建制，從制度上求規范。

為了貫徹落實《國務院辦公廳關于規范國有土地使用權出讓收支管理的通知》(國辦發[2006]100號)和湖北省財政廳等五部門《轉發財政部、國土資源部、中國人民銀行、監察部、審計署關于進一步加強土地出讓收支管理的通知》(鄂財綜發[2010]3號)文件精神，結合云夢縣實際，先后出臺了《縣人民政府辦公室轉發縣財政局、縣國土資源局關于進一步規范國有土地出讓金征收管理意見的通知》(云政辦發[2007]52號)，明確規定了土地出讓收入的征收主體、規范了土地儲備出讓、收入征繳程序、初步建立了土地出讓收支管理制度；《縣人民政府辦公室關于進一步加強國有土地出讓收支管理的通知》(云政辦發[2010]27號)，進一步明確了土地出讓收入征管程序、征繳行為、基金預算、管理職責等管理規定，促進了土地出讓收支科學化、精細化、規范化管理。

(二)夯實基礎，從管理上求規范。

一是明確主體，規范管理程序。為了更好地履行國有土地出讓收入征收主體職能，明確規定國土部門主要負責征地、收儲、供應，同時將過去由縣國土資源局代征國有土地出讓收入、代開票據、代管資金的代征土地出讓收入的管理模式，改為由財政部門直接征收。具體程序為：縣國土資源局按土地供應方式填寫《云夢縣國有土地出讓收入征收審核表》，經財政審核無誤后，財政局專人負責資金收繳、入庫與填開專用票據，縣國土資源局憑財政局開出的專用票據辦理土地出讓手續。確保國有土地出讓收入全額征收并及時繳入縣金庫或“非稅收入匯繳結算戶”。

二是組建專班，強化市場整頓。2009年，由云夢縣監察局牽頭，抽調縣國土局、縣財政局、縣房管局部分人員，成立了“云夢縣房地產市場專項整治工作辦公室”，并印發了云房治發【2009】1號及云房整字【2010】1號文件。文件要求對云夢縣2005年1月1日至2008年8月私自變更、劃撥土地、協議出讓土地使用權用地性質進行房地產開發，低于縣城區基準地價進行協議出讓國有土地使用權，未繳或少繳土地出讓收入；通過以私人名義改建、聯建、新建的私人住宅及小商品房，未按國家相關政策規定辦理建房所需手續的種種違法違規現象，都要按規定進行依法補繳或全額征繳土地出讓收入及相關所需稅費，并對違法違規者處以罰金。整治專班的成立，規范了云夢縣房地產市場秩序，減少了國有資產的流失，整治收繳土地出讓收入431萬元。同時，云夢縣財政局會同國土局按照土地出讓政策規定，結合行政許可的要求，及時下達土地出讓收入催繳通知書，部分由縣法院按法律程序收繳，共收歷欠土地出讓收入1465萬元。

三是定期會商，實現信息共享。為了切實保障報表數據的準確性和完整性，云夢縣財政局加強部門間的定期會商機制，縣國土資源局和人民銀行云夢縣支行積極配合，按規定的時間和要求，向湖北省財政廳、省國土資源廳、人民銀行武漢分行及時報送統計報表。除了按規定報送報表外，云夢縣財政局在日常工作中，加強基礎數據的統計工作，準確、及時登記宗地臺帳、及時向領導報送宗地次報表及土地出讓收入征收入庫結算表，不斷提高報表質量。

二、規范操作，推進土地出讓收支管理精細化

(一)精細化編制土地出讓收支預算。

土地出讓收支預算是政府性基金預算的組成部分。云夢縣財政局從2008年起，按照“以收定支、收支平衡”原則，針對土地出讓收入存在不確定性、不均衡性的特征，在確定土地出讓收支預算的編制口徑、編制方法、編制時間和編制程序的基礎上，結合年度土地利用計劃和土地供應計劃確定的土地供應規模、供應結構、供應時間和控制基準地價等條件，編制了土地出讓基金預算。2010年預計土地出讓收入17330萬元，其中：國有土地總價款13930萬元、補繳的土地價款1400萬元、劃撥土地收入2000萬元；支出計劃為17330萬元，其中：征地和拆遷補償支出4366萬元、土地開發支出4193萬元、農業土地開發專項支出100萬元、土地出讓業務支出347萬元、廉租房支出210萬元、其他土地使用權出讓支出989萬元、土地利用規劃修編50萬元、全國土地第二次大調查100萬元、基本農田執法管理及違法處理10萬元、城市建設支出5930萬元、農村基礎設施建設支出1020萬元、上解上級支出15萬元。

(二)規范土地出讓收入征繳行為，確保土地出讓收入及時足額繳入國庫。

一是實行徹底的“收支兩條線”管理。根據土地出讓招投標確認書、《云夢縣國有土地出讓收入征收審核表》，縣財政局將土地出讓收入及時足額繳入縣金庫或“非稅收入匯繳結算戶”；2010年，共計出讓土地44宗，出讓面積516.516畝，實現土地出讓收入18472.09萬元，超出基金預算收入6.6％，入庫資金17405萬元。其中：對縣政府儲備土地，主要用于住宅、商業、城區工業企業的土地，以招標、拍賣的方式出讓土地17宗，出讓面積410.946畝，征收土地出讓收入10438.69萬元，入庫資金8756.2997萬元；對鄉鎮工業企業用地和個人私房轉讓，以掛牌、協議的方式出讓土地27宗，出讓面積105.57畝，征收土地出讓收入8033.4萬元，入庫資金4649萬元。對已結清32宗土地，開具土地出讓收入專用票據，并辦理用地手續，對12宗未繳清土地出讓收入的，只開往來收款收據，不辦理用地手續。

支出按年初基金預算，實行“收支分離”，統一由云夢縣城投公司代表縣政府進行支出管理。2010年，累計支出12382.2萬元。其中：征地拆遷補償支出2819.1萬元、土地開發支出3913.4萬元、稅金支出600萬元、城市建設支出4817.6萬元、土地業務費支出102.6萬元、全國土地第二次大調查100萬元、上解上級支出39萬元，占基金預算支出的72％。對未列入土地出讓收支預算的各類項目，包括土地征收項目，一律不得通過土地出讓收入安排支出，嚴格按基金預算實行“收支兩條線”管理。

二是以票管收，規范征繳行為。每宗土地通過招拍掛方式出讓的，應繳納不低于起拍價80％的出讓保證金。中標后，中標人分批繳納土地出讓總價款的，云夢縣財政局每次只開具往來收款收據，待土地出讓總價款結清后，再一次性開具土地出讓收入專用票據，才能到國土部門辦理《土地使用權證》。否則，不得辦證。其目的，一是為了遏制土地使用者長期拖欠土地出讓收入；二是規范了辦理《土地使用權證》程序，遏制了分批辦證的行為。

三是嚴格執行土地招拍掛出讓制度。按照《湖北省招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權管理辦法》規定，凡應通過招標、拍賣或掛牌出讓國有建設用地使用權的土地，云夢縣財政局對出讓全過程做到事前參與，做好宗地核算，嚴格控制成本支出等相關工作，并遵循公開、公平、公正的原則。

三、轉變觀念，切實加強對土地出讓市場的監管

國有土地既是國家的重要資源，也是政府管理的國有資產。加強土地資產管理，嚴格保護耕地，推進土地節約集約利用，是地方各級政府落實科學發展觀，促進經濟社會協調發展的重要舉措。

(一)規范出讓程序，強化土地交易行為的監管。

嚴格按照《云夢縣土地收購儲備管理辦法》(云政發[2007]9號)文件規定，規范云夢縣國有土地使用權出讓行為。逐步形成了由縣土地儲備中心對城區范圍的國有土地依法實行“五統一”管理，即統一規劃、統一收購、統一開發、統一供應、統一管理，高度壟斷城市建設用地一級市場。縣國土資源局建立規范的土地交易市場，國有土地使用權的出讓必須通過招標、拍賣、掛牌等形式公開交易。強化了土地收儲的管理職能，減少了協議出讓土地的局面。

(二)搞好市場運作，確保國有土地應有經濟價值。

2008年，云夢縣政府將4宗出讓土地推向武漢大市場，委托武漢資深拍賣行進行策劃、宣傳、包裝和拍賣。通過拍賣平臺，在全國范圍內進行招商，各地房地產開發商和工商企業參與競拍達24人，4宗土地全部拍賣成功，土地面積121.9畝。其中商住用地3宗，面積8.1畝，出讓價2400萬元，平均每畝296.3萬元，是原相同地塊出讓價格的3倍；工業用地1宗，面積113.8畝，拍賣價2020萬元，平均每畝17.75萬元，是原相同地塊出讓價格的1.5倍，最大限度地挖掘了土地的經濟價值，促進了云夢縣土地市場做大、做強。