城市間住宅享樂價格指數及其實證研究

摘要享樂(Hedonic)分析是基于商品價格取決于商品各方面屬性給予消費者的滿足這一效用論而進行分析的一種方法;享樂價格指數是指通過商品各方面屬性變動反映商品價格變動建立起來的價格指數。本文對于通過Hedonic價格歸因法進行享樂價格指數的編制，并利用我國2003-2007年主要城市數據進行了實證研究。

關鍵詞享樂 價格指數 城市住宅

中圖分類號:F293.3文獻標識碼:A

1 城市住宅享樂價格指數

在競爭性市場的均衡條件下，住房購買者所付出的價格應該補償其各種屬性所帶來的舒適程度。假設各家庭的消費偏好和收入水平類似，則這個市場的住房價格是這些屬性的函數，將享樂價格函數設置為:

In(Pti)=ct+atj(Xtij)+ti(1)

其中Pti為第t年城市i的住房價格水平，Xtij為第t年城市i的第j個舒適屬性(共J個)。

利用Hedonic價格歸因法(HI)進行價格指數的構建時認為:產品特征不存在固有價值，即享樂價格函數f(Xti)(一般為半對數模型函數)中的斜率和截距均發生變化，則可以在每個樣本期估計獨立的Hedonic價格方程，并構建價格指數。首先根據價格歸因法可分別建立報告期與基期的Hedonic回歸方程，并對其進行估計:

基期的Hedonic回歸方程為:

In(Ptj)=c0+an，0(X0nj)+0j (2)

報告期的Hedonic回歸方程為:

In(Ptj)=ct+an，t(Xtnj)+tj (3)

本文在此采用拉氏價格指數(LI)和派氏價格指數(PI)進行編制。拉氏價格指數根據基期特征值計算，佩氏價格指數根據報告期特征值計算。T時期的價格指數可通過從到T的小區間價格指數的乘積來計算。

FPt=(4)

2 享樂價格指數的編制

按照前文闡述的住房享樂價格理論，選取各典型屬性變量的平均數計算享樂價格。

In(Pt)=ct+atj(Qtj) (5)

式中:Pt為第t期住房價格;atj為第t期的第j種住宅屬性變量的回歸系數，ct為第t期回歸方程的截距項;Qtj為第t期第j種屬性變量Xtj的平均數。表1列出了享樂價格模型回歸分析結果。

表12003-2007年住房典型屬性變量回歸分析結果

則采用拉氏價格指數(LI)和派氏價格指數(PI)進行編制的模型如下:

LI = EXP(∑atj(Q0j)+ct)│EXP(∑a0j(Q0j)+c0)(6)

PI = EXP(∑atj(Qtj)+ct)│EXP(∑a0j(Qtj)+c0) (7)

式中:LI表示拉式公式，PI代表派式公式;atj和a0j分別表示報告期(以t表示)和基期(以0表示)第j中特征屬性的單位價格;Qtj和Q0j分別為報告期(以t表示)和基期(以0表示)第j中特征屬性的平均數;ct和c0分別為報告期和基期回歸方程的截距項。

3 主要城市享樂價格綜合指數

本文在此使用數據來源于搜集的中國35個主要城市的住房價格以及35個主要城市環境評價指標(即城市住房屬性)。住房價格數據來源于中國統計局發布的城市房價統計公告以及《中國房地產統計年鑒》(2004年-2008年)，35個主要城市環境評價指標數據來源于中國統計局發布的《中國城市統計年鑒》(2004年-2008年)。搜集的35個主要城市變量及相關數據具體見附表。表2是根據樣本資料整理和計算出來的各典型屬性數據。(見表2)

將回歸系數將表1中的回歸系數和表2中的屬性平均數的數據按年份分別帶入方程函數(6)和(7)，可分別求出2003-2007年的標準住房價格。以不同時期的住房屬性變量的平均數為權數，對不同時期的回歸系數加權，可求出以2003年為基數，2003年—2007年為報告期的中國主要35個城市住房享樂價格指數，本文將分別用拉式公式和派式公式求出價格指數。

求出的2003年—2007年為報告期的中國主要35個城市住房享樂價格指數如表3所示。(見表3)

可以看出，2003-2007年享樂價格指數均大于100，并且2005年、2006年、2007年的系數逐漸變大，由于城市間享樂價格分析方法是把城市自然環境、經濟環境、社會服務環境等屬性作為城市住房特征屬性來衡量城市住宅價格的，此時的城市住宅價格是用城市屬性來表示的，這說明我國主要城市的舒適性在逐漸提高，即城市的自然環境、經濟環境和社會服務環境在逐漸改善。根據享樂價格理論，城市舒適屬性可以顯性化到城市住房價格上，城市舒適屬性的提高最終將促進城市房價的提升。

參考文獻

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