誰在推動房租暴漲

“買不起房就租房”，這是當下暫時無力購房民眾的唯一選擇。在一線城市，面對令人咋舌的高房價，不少人甚至轉變觀念，決心將租房進行到底，即使不買房，也能自得其樂。自今年4月份“新國十條”頒布以來，正當人們開始期待房價能有所松動，能實現“買房夢”的時候，房租卻突然“漲聲”一片，讓人錯愕不已。

“樓市不是調控了嗎?為什么現在依然買不起房，并且連房也租不起了呢?”三年前畢業于北京某重點高校的小廖疑惑不解。畢業后，他租住在北京東四環附近的一套兩室一廳里，6月份租期即到，房租從去年的2500元/月上漲到現在的3300元/月，他正在考慮搬到稍遠一些的地方，以避免交完房租后即成“月光”族的尷尬。在今年樓市調控進入關鍵時刻，房租卻出現了大幅上漲，小廖無疑道出了許多人的心聲:房租上漲。我們何處安身?

買賣與租賃:一半是海水，

一半是火焰

與“史上最嚴厲”的調控政策相伴相生的是國內樓市濃重的觀望氛圍。連續出現在多個高房價“重災區”的“零成交”讓一度“高燒”的房地產交易市場降至冰點。7月15日，國家統計局對70個大中城市的調查顯示，房地產價格6月份環比下降低了1%，二手房的價格降低了0.2個百分點。據北京房地產交易管理網數據顯示，7月上旬北京二手房總成交量僅為3161套，其中住宅成交為2910套，比6月下旬分別下跌31.4%及32.5%，同比下降超過六成。價格上，7月上旬二手房成交均價為每平方米18150元，幾乎和6月下旬每平方米18160元的均價持平。新房市場，雖然7月初迎來了開發商的集中放量，許多新樓盤開始預售，但至今還未見網簽成交。十天內共1151套的新建商品房總成交量，也比6月下旬少了256套。不少專家指出，房價下降的趨勢明顯。

正當房地產買賣市場處于各方力量博弈和膠著的狀態之時，正當輿論揣測誰將打破價格堅冰之際，房屋租賃市場卻呈現出反常的“紅火”景象。 據鏈家地產市場研究部統計，2010年上半年北京套均租金2792元/月，同比上漲18.5%左右。上海房屋租賃指數辦公室數據顯示，自去年12月至今年5月，上海房租整體平穩，略有上漲，4、5月漲幅略高。廣州中介公司滿堂紅提供的數據顯示，3月房租環比上漲3.3%，同比上漲16.7%;4月環比上漲1.5%，同比上漲19.3%。

不少市場中介機構指出，多種因素的疊加導致了房租的暴漲:首先是每年的6、7、8月份是畢業生租房的高峰期，市場需求激增;其次，樓市調控使得市場觀望氛圍濃重，從而分流出不少購房需求以租賃過渡，轉買為租，導致了房源的進一步緊張;再次，去年的房地產買賣市場活躍，租金漲幅相對滯后，使得今年出現了補漲行情;與此同時，隨著房產稅征收的傳言四起，不少房東提前把持有房產增加的成本轉嫁到租金上。

房租暴漲，誰之過

然而，這些言之鑿鑿的理論卻經不起推敲。每年都會有畢業生租房，緣何今年租金暴漲?縱使高房價的觀望氛圍會使不少人轉買為租，但這些潛在的購房者原來寄居何處?而對于尚未開征的房產稅，房東如何確定租金上漲的額度，從哪里來“轉嫁成本”之說?這些原因似被念叨得耳熟能詳，不少租戶也在此氛圍的熏陶下默認了租金的暴漲。實質上，這些原因不僅經不起推敲，同時也缺乏具體的數據支撐，“漲價”之說顯得更為撲朔迷離。

在質疑聲四起之時，7月7日，住房和城鄉建設部下屬的房地產經紀人學會通過走訪北京、上海、廣州、深圳等城市，就房租暴漲的原因進行調查，形成了初步調研報告并上交住建部。報告認為:除了季節性因素外，部分中介迫于二手房買賣生意不景氣的壓力，做“二房東”，推高房租或勸說房主抬高房租，是幾大城市房租大漲的主要原因。

不少專家指出，少數中介能夠推動房租暴漲，在深層次上反映的是中介市場地位的提升，從而對市場進行干預和操縱。記者在調查中發現，在不少提供租賃信息的網站上的信息多為中介發布，他們用比較低廉的虛假租金信息吸引租戶的注意，當租戶進行咨詢時，則被告知房源已租出，順勢推出價高的租房信息。北京某中介公司的小梁告訴記者，他們每天的工作內容之一就是搜集網上的出租信息，勸說房東提高價格，控制房源。記者根據北京市房地產管理官方網站統計得知，今年1～6月北京前10家中介公司所簽租賃合同量共計93215件，占據北京至少90%以上的市場份額。名列前5的中介公司所簽租賃合同量，占前10家總量的96%，中介公司的壟斷特征已經有所顯現。如果占市場主要份額的多家中介公司，聯手操縱租賃市場，那將會對整個市場產生很大的危害。

而此次中介公司如此操盤，與此輪房地產調控也不無關系。“由于二手房買賣業務量銳減，有些公司就想出‘漲房租’這個餿點子，來彌補業務不足的缺。”一位業內人士說。另外，也有業內人士認為，是中介公司看到了“商機”，借力“操作了一把”。

多管齊下，緩解租房難題

眾所周知，供求關系決定價格。房價的快速上漲，與日益增多的需求有密切的關系，以北京市場為例，據鏈家、我愛我家、中原等多家房地產中介公司提供的租賃成交量估算，今年上半年，北京市住房租賃市場成交約63.5萬套，比去年同期增加6.1%。 通過對多家中介門店的調查，記者了解到，北京多數熱點居住區的租賃供求比基本在1∶3～1∶5之間。同時，適合大多數普通租房者的中低價位的普通住宅供應不足，而高檔公寓則供過于求。據鏈家地產提供的數據，目前北京普通住宅租賃供需比已經達到1∶4，高檔公寓則為2.7∶1。

縱然如此，房租暴漲中介公司仍難辭其咎。房屋需求的相關數據主要是房地產中介來提供，中介本身是這個利益鏈條中的一環，這樣的數據很難說不是為牟取利益而虛構的。如何客觀地體現房屋市場的需求，一個第三方的權威公正數據是非常有必要的，在這個環節中，監管部門不可失語。否則，這樣的數據就缺乏可信度，同時很難洗脫幕后推手的嫌疑。而目前，特別是在某些環節中，在監管不到位的情況下，“租賃市場可以說完全掌握在了中介公司手中，是漲是跌他們說了算。”分析人士指出。

專家指出:近期租金上漲，以及房地產市場調控帶來的房價穩中有降，這種市場變化會鼓勵更多人把閑置的房屋用于出租。這有可能促使租金水平逐步穩定下來。此外，除了市場自身調節之外，要使租房市場平穩，還需要有關部門盡快出臺相應的鼓勵措施，如通過降低租賃環節稅收、征收房屋空置稅、政府提供租賃補貼等方式增加住房租賃市場供給。有媒體通過夜晚亮燈和是否裝修，判斷北京部分樓盤空置率達到30%，從而估算出空置的房子可以供2億人居住。這樣的消息來源過于馬虎和隨意，但卻刺激著社會的“仇富”心理，滋生不恰當的社會情緒。因此，除了遏制房價飛漲的景象重現，樓市調控更要通過政策杠桿和立法程序，讓空置的房子盡快進入租房市場，抑制房租過快上漲。

除了盤活存量房之外，加快廉租房和公共租賃房建設則被認為是增加租賃市場供應的最有效手段。尤其是面向中低收入家庭、新就業人員和外來務工人員供應的公共租賃房，租金低于市場水平，不僅直接增加總供應量，還能改善供應結構，改變目前租賃市場普通住房供不應求的現狀。今年全國共將建設約37萬套公共租賃房。預計再經過兩三年左右的時間，公租房將形成較大的供應規模，對滿足老百姓租房需求、穩定房地產市場、穩定租房價格都將起到重要作用。

經濟學泰斗梅納德·凱恩斯有句名言，社會心理決定了人類永久的經濟問題。在高房價的大趨勢下，希望房價合理的回歸，是所有人的期望。因此，社會作為一個整體，出現急迫心理就在所難免。而無疑這種心理在一定程度上會對高房租產生默認心理。中介對于房源的集體捂盤，造成了房源的緊張，所宣傳造勢也在一定程度上造成了租戶的緊張心理，接受高漲的租價。從另外一個方面來說，一線城市的大中介作為市場參與者直接干預市場價格的動機和能力都已經具備，如果不能及時遏制此次房租暴漲的風潮，中介推動房價高漲的現象還將再度發生，這對目前以及今后的房地產監管，都是一個不能回避的問題。畢竟，在沉重的現實面前，比起等著買房的家庭，更多租房人的無處安身的現實困境更值得社會的關注。