房產新政為何短期收效甚微

為遏制房價過快上漲，國務院頒布出臺了被稱為“新國十條”之房產新政，然而，時間過去已久，北京、上海、廣州等一線城市，房價并未如人們預料那樣，咣一家伙，應聲而落，個別樓盤，反而繼續上揚，有的漲幅還相當不小。前些日子，京城順義，招標賣地，地價仍然超過每平方米15000元，建成之后，房價過20000元已是鐵板釘釘之事，這似乎放出一個信號，國家房產新政，對調控房地產市場，收效甚微。

這是什么原因?為什么人們曾經寄予厚望、力度前所未有此番調控，效果仍然不理想呢?

我們先來看看，房產新政，要點何在。

國家此番調控政策，大大小小，若干措施，但質而言之，重點還是這么兩條，一是增加保障性住房和普通商品住房供給。二是抑制投資投機性購房需求。經濟學理論告訴我們，商品價格，與供給成反比，與需求成正比。國家此番調控，既增加了供給，又抑制了需求，方向非常對頭，目標也挺明確，房價為什么沒有降下來，或者說，降得并不明顯呢?

原因很簡單，因為，國家房價調控措施，比不得尋常打針吃藥，一針下去，三片下肚，燒就退了，肚子不疼，病也好了。從此次擴大供給看，政府主要舉措，是明令各地今年必須加大保障性住房和普通商品住房土地供給，并且要求，將這些土地盡快落實下去，盡快建成樓房，讓更多收入不多的老百姓，能夠擁有或者租上自己哪怕小小的一套住房。為達此目的，前些日子，住房城鄉建設部還和各地政府簽訂保證書，不能完成此一目標者，立此字據，須受相應懲處也。

此一方法，對不對頭?當然對頭，非常對頭。但我們曉得，一幢樓房，從拆遷征地到圖紙設計，從落實建設方到打樁施工，再一層一層，將水泥磚頭砌將上去，沒有一年兩年，怎么可能完成?而一兩年后住房供給的寬松，對當前房價的影響，一時怎么看得出來?

說完供給，再說需求。此番調控措施，政策比較具體，對于購買第二套房者，銀行貸款必須收緊，有的城市，規定最多只能貸給50%。對于第三套住房，則各大城市幾乎全亮紅燈，一律不準再買!這些措施，指向非常明確，就是要遏制住房投資者和投機者。但說句實話，全國各大城市，買房者中究竟有多少是為改善自己住房條件的正當剛性需求，又有多少是為了實現貨幣保值升值的投資或者投機需求?這是沒有人認真調查過，當然，也是沒法認真調查清楚的。所以，二套也好，三套也罷，雖然對買房者總需求有所遏制，但能占多大比例呢?在飛速實現城市化進程的當今中國，因為沒有住房，所以需要買房，或者雖然有房，但需要由小換大者，在各大中城市畢竟還是占了絕大多數。這個剛性需求不解決，房價要降，難矣哉。

寫此文章之時，筆者正在山西出差，與人聊起一新聞。山西某市，有一煤管局長，此人不但管理別人辦礦，自己也親自動手，辦了煤礦，后來山西煤炭行業調整，市里要將此礦兼并關停。局長大人不干，找人活動，要求上面派人下來，查辦當地領導，孰料弄巧成拙，搬起石頭砸了自己腳，一查二查，把他老兄辦礦之事給抖摟出來了。司法部門一查，好家伙，此人在京既購有普通公寓，也買了豪宅別墅，總數竟達36處!

由小見大，讓人震驚，亦令人深思。京城房產市場，究竟有多少是當地居民購買，又有多少是外地資金進入?倘若外地購買量達到很高比例的話，你這限制二套三套貸款的房產新政，到底能起多大作用，恐怕就要打一個大大的問號了。

概要言之，當今房產市場的現狀是，擴大供給措施，一時難以見效，而遏制需求措施，又制止不了絕大多數剛性需求，所以，此番國家調控，見效也就很難。不過話說回來，有措施總比沒有措施強。即使擴大供給尚需時日，即使剛性需求仍然存在，但是，畢竟，人們已經看到了國家抑制房價過快上漲的決心，預見到宏觀調控可能產生的效應，那些剛性需求的買房者，即使手中有錢，也已按兵不動，準備觀望觀望。所以，房價即使一時未見跌落，猛漲的勢頭，畢竟已經剎住，這也應該看做是中央調控政策的初見成效吧。

至于此番調控的真正顯效，大約要在一年兩年之后。因為，屆時，大量價位低廉的保障性住房，將會陸續上市，腰包不大鼓的百姓們，或買或租，需求得到滿足，城市房價，自然也就會消停下來，起碼，再不會漲得那么邪乎，那么嚇人了。

(作者系《人民日報·海外版》原總編輯)