樓市新政 地產央企何去何從?

去年下半年以來，房地產調控政策多數屬隔靴撓癢，現在幾番調控終于直指癢處。新政之下，地產央企應該扮演何種角色?

“限退令”下，非地產主業央企進退兩難

今年三月“兩會”剛過，北京一日內就爆出三家央企“地王”。一時間，央企成為眾矢之的。媒體普遍認為央企憑借雄厚資金實力支撐瘋狂拿地，一定程度上成為了高房價的助推器。在輿論壓力面前，國資委3月18日宣布，除中糧、保利、華僑城等16家以房地產為主業的中央企業外，不以房地產為主業的78家中央企業，要在15個工作日內制訂有序退出的方案，并在半年內逐漸退出。

按國資委要求，3月18日接下來的兩周內，78家非房地產主業央企均已如期向國資委上報了退出方案，表現相當雷厲風行。然而時至今日，半年時間早已過去，78家央企退出“非地產主業”進程緩慢。有報道稱，自“清退令”發布至今，多家非地產主業央企，如中國核工業集團公司、哈爾濱電氣集團公司、中國醫藥集團總公司、中國石油天然氣集團公司等，均已在北京、上海等地產權交易所將下屬地產子公司股權掛牌。除少數“名花有主”外，其他仍乏人問津。市場反應并沒有出現預期的購買熱，估計這與4月16日出臺的一系列地產調控政策有很大關系。

據測算，欲退出的78家央企的地產資產總額約為991億元。這意味著，78家央企內部近千億元房地產資產沒有剝離出來。手握巨資的地產央企由于掛牌的地產資產無人接手，欲進不得，欲退無出。“既然無人接盤，那么只能繼續干下去。”另外，由于目前仍有在建項目，特別是一些與地方政府合作建設的安居工程、保障性住房尚未完成，所以78家央企退出地產，尚無準確的時間表。

其實，無論是國資委勸退的78家非地產主業央企，還是允許進入地產領域的16家央企，它們不斷遭受來自房地產界和媒體界的多次質疑：央企是否應該進入房地產市場?很多觀點認為，央企應徹底退出房地產，而非依靠其特殊地位獲取銀行貸款的優勢，競相拿地，制造地王。而諸多央企雖然鮮少參與爭論，但內心頗多委屈：央企既然也是企業，自然也有贏利壓力，進入地產市場逐利無可厚非。更何況，房地產業是我國支柱產業之一，國有企業沒有理由退出。這一點，雙方始終未達成共識。調控風中，保障房建設提速

去年以來，中國各地房價直線飆升，政府兌現社會保障性住房承諾的壓力也隨之增加。面對巨大的民意壓力，中央以前所未有的強硬姿態，一方面大力調控樓市，一方面對住房保障體系的建設給予了前所未有的巨大推動力。與此同時，不少地方政府明確提出“今年保障房開工量不少于總量60％”的目標。在一波緊似一波的樓市調控壓力下，保障性住房建設開始全面提速。

在中央9000億元保障房計劃的刺激下，不少國有房地產企業紛紛進行業務結構調整，進軍保障房建設的步伐明顯加快。北辰、首開、保利等眾多國企紛紛加快了參建保障性安居工程的步伐。

對于央企參與保障房建設，國資委此前曾予以首肯：“中央房地產企業在主動履行社會責任、承擔國家保障性住房和安居工程建設任務中發揮了積極作用”。退而難出的一些地產央企，在四處尋找股份合作、合作開發的同時，也伺機瞄準了未來幾年間各地政府力推的千萬套保障房。

據上海市相關部門表示，目前上海的保障房建設已形成“國企主導”的模式。以經適房為例，全部或絕大部分由國企承擔開發建設。某業內人士認為，保障房是政府扶持項目，亦是房企“親近”政府的公關手段，承建單位絕大多數是國企自是意料之中，而地方政府既得口碑又得政績，雙方皆大歡喜。

按照規定，承建保障房項目的企業將獲得包括信貸支持、土地優惠、稅收優惠等多種優惠條件。保障房資金周轉速度快資金偏緊的開發商可以用保障房土地進行融資圈錢。“保障房不需要定位、不需要宣傳、不需要創新，成本也很好控制，盡管利潤較低，但在調控重壓下，不失為較為安全的經營模式。”

實際上，在如今商品房成交大幅下降的背景下，民營房企也早已看到了這一點。萬科地產、綠城集團等諸多房企在北京、南京、上海等地均參與了相當數量的保障房建設，并拓展到全國各地。萬科集團數位副總裁在不同場合均表示，萬科已將保障房建設看做住宅產業化的切口之一。綠地集團董事長張玉良也表示：“保障房業務比例將會在整體集團業務中的所占比例進一步加大。”當然，也有中小型開發商表示，進入保障房建設的渠道并不透明，很難介入。

問題頻出，保障房如何成“保質房”?

然而，就在保障房建設如火如荼之際，保障房質量問題頻頻爆出。近日。北京大興區明悅灣小區九棟保障陛住房中，八棟被查出混凝土強度未達設計要求，其中6棟被勒令拆除重建，2棟加固。耐人尋味的是，同一開發商在同一小區開發的商品房沒有檢測出質量問題，出問題的只是保障房部分。

實際上，在這之前，北京保障房已經屢屢出現問題：廣渠門危改項目——崇文區廣渠家園4棟回遷房存在“房屋質量缺陷”，被戲稱為“屋漏漏”。北京首個限價房西三旗瑞旗家園則人稱“墻脆脆”：碎墻塊用手一捏便成散沙，手指一揮，竟可捅破一面墻的墻體。明悅灣更成為首個因質量問題被責令拆除重建的保障房項目。一位不愿透露姓名的北京房地產開發商甚至在某媒體上稱，“不敢說30％，但全市范圍內至少有10％的保障房是存在質量問題的”。

而其他地區，如南京、武漢、杭州、廣州、深圳等市，部分保障房也暴露出種種問題，加之人們常常抱怨的經濟適用房、回遷小區管理差、環境差，質量差等等，一時間，保障房的質量問題令人擔憂。

據了解，商品房一個項目的利潤大概在30％，而2007年的《經濟適用住房管理辦法》規定：房地產開發企業實施的經濟適用性住房項目利潤率按不高于3％核定；市、縣人民政府直接組織建設的經濟適用住房只能按成本價銷售，不得有利潤。因此，一些開發商為了降低成本、追求利潤最大化，就在建筑施工時藏貓膩、在節省成本上耍手段，保障房因此屢屢曝出質量問題。

保障房建設是政府提供公共服務的一部分。如果出現大量質量問題，必然影響政府公信力。北京住總董事長張貴林在保障房質量問題連連曝出后，認為這一事件給住總留下的教訓是，以后民營企業作為甲方，住總作為乙方承建保障房的模式，住總原則上不會再做。一些保障房項目上是需要“貼錢”建設的，政府將保障房交由企業來完成時，如果總是虧損狀態，并不是長久之計。“國企應該成為保障房建設的主體”，張貴林認為，國有企業背靠政府，在政策房建設方面有很多優勢，可以發揮產業鏈條優勢，能夠在控制成本的前提下保證質量。

也有部分專家認為，保障房建設關乎國計民生和政府形象，須由更有責任感的國有企業承擔。更有人表示，房地產業是中國經濟的有力支撐，應該由政府控制房地產業，就像石油、通信、郵政、電力等行業一樣，將房地產業國有化，將房地產企業都變為國有企業或國有控股企業。

當然，并非由國企來建造保障房就不會出現質量問題。除了利潤不高導致某些開發商極力壓低成本外，工程的層層轉包也是一大痼疾。盡管多項法規條例都明確規定禁止違法分包，但層層轉包的全國通病愈演愈烈。不少國企競得工程之后，將其轉包給別人，而在層層轉包中，并沒有有效的監管，造成保障房質量低劣。