土地財(cái)政與城市擴(kuò)張的相關(guān)性分析

摘要:中國的“土地財(cái)政”加劇了地方財(cái)政對(duì)土地出讓金的依賴，也在一定程度上促進(jìn)了房?jī)r(jià)的上漲。隨著城市的擴(kuò)張，土地財(cái)政收入呈下降趨勢(shì)并最終導(dǎo)致地方財(cái)政支出加大。應(yīng)通過設(shè)定價(jià)格上限政策、標(biāo)尺競(jìng)爭(zhēng)政策、特許投標(biāo)政策、社會(huì)契約等路徑選擇，以走出地方財(cái)政困境。

關(guān)鍵詞:土地財(cái)政;城市擴(kuò)張;地方財(cái)政;新制度經(jīng)濟(jì)學(xué)

中圖分類號(hào):F810.2 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A 文章編號(hào):1003-3890(2010)07-0046-05

近幾年土地出讓金在地方財(cái)政收入中所占的比重不斷增加。2009年中國財(cái)政收入達(dá)68 477億元，同比增長11.7%。在一些大中城市，“賣地”已成為地方政府的重要財(cái)源，占地方財(cái)政收入的1/3左右，在某些城市甚至占到財(cái)政收入一半以上。“土地財(cái)政”加劇了地方財(cái)政對(duì)土地出讓金收入的依賴度，也在一定程度上助推著房?jī)r(jià)上漲。以北京市為例，2009年北京市出讓土地大約6 000公頃，土地出讓純利潤348億元，占到財(cái)政收入的30%。與此同時(shí)，北京市的商品房均價(jià)也從1月份的10 403元/m2上漲到11月份的17 813元/m2。可見，土地價(jià)格不僅僅關(guān)系著政府的收入和城市的發(fā)展，更關(guān)系到老百姓的住房問題。

縱觀2009年土地出讓金排行榜前10位的城市無一不是經(jīng)濟(jì)、科技、外貿(mào)發(fā)展的特區(qū)。以增幅最快的寧波市為例(增幅達(dá)到617%)，由于其獨(dú)有的地理位置，一直是對(duì)外貿(mào)易的主要集散地。隨著寧波市經(jīng)濟(jì)發(fā)展加速，城區(qū)面積已從解放初期18.3km2擴(kuò)展到現(xiàn)在的2 643km2，中心城區(qū)建成區(qū)面積達(dá)到241km2。由于土地本身的固定性和不可移動(dòng)性決定了土地財(cái)政收入的增加在很大程度上是以城市擴(kuò)張為代價(jià)而獲得的。

一、文獻(xiàn)綜述

(一)關(guān)于土地財(cái)政

土地財(cái)政屬于預(yù)算外收入，又叫第二財(cái)政，是指一些地方政府依靠出讓土地使用權(quán)的收入來維持地方財(cái)政支出。中國大陸搞城市經(jīng)營和土地財(cái)政最早是從中國香港學(xué)過來的。但香港是土地私有制，政府要先收購私有土地進(jìn)行初步開發(fā)后才能出讓。“土地財(cái)政”在中國大陸就是指地方政府通過出讓土地后獲得土地出讓金，以此作為財(cái)政來源的經(jīng)濟(jì)關(guān)系(百度百科)。因此，在很多學(xué)者眼中“土地財(cái)政”是一個(gè)貶義詞。陳國富等(2009)認(rèn)為，中國的土地財(cái)政是建立在農(nóng)民在土地上實(shí)體法失權(quán)和程序法失權(quán)的基礎(chǔ)上的財(cái)政補(bǔ)貼制度。實(shí)體法失權(quán)通過城鄉(xiāng)土地制度分割和政府壟斷土地供給來變?yōu)楝F(xiàn)實(shí);程序法失權(quán)則通過征地行為缺乏有力的程序約束而實(shí)現(xiàn)[1]。傅勇等(2007)認(rèn)為，中國的財(cái)政分權(quán)以及基于政績(jī)考核下的政府競(jìng)爭(zhēng)，在支出結(jié)構(gòu)上造就了地方政府“重基本建設(shè)，輕人力資本投資和公共服務(wù)”的嚴(yán)重扭曲[2]。賈奇峰、鄭光泉(2006)認(rèn)為，目前土地流失嚴(yán)重，土地出讓金財(cái)政預(yù)算管理有待加強(qiáng)，土地出讓金帶來的豐厚財(cái)政收入誘發(fā)了地方政府的短期行為。土地出讓金存在重復(fù)征稅問題，加重了納稅人的負(fù)擔(dān)，土地出讓金成本核算和收益分配機(jī)制不合理，影響土地出讓整體效益[3]。然而隨著研究的深入，筆者發(fā)現(xiàn)很多學(xué)者逐漸從正反兩個(gè)方面來看待土地財(cái)政問題。岳桂寧等(2009)指出，土地財(cái)政分為正效應(yīng)和負(fù)效應(yīng):正效應(yīng)為增加地方政府可支配收入，促進(jìn)地方城市化進(jìn)程[4]。杜雪君等(2009)認(rèn)為，土地財(cái)政帶動(dòng)地方政府的積極性和地方政府投資及支出的增加[5]。

(二)關(guān)于城市擴(kuò)張

張庭偉(1994)認(rèn)為，控制城市擴(kuò)張已經(jīng)是一個(gè)全球性的問題[6]。魯新華(2004)認(rèn)為，城市的增長是一個(gè)自組織和他組織相結(jié)合的過程[7]。張忠國(2006)研究了不同時(shí)期中國的城市增長管理模式[8]。龍奮杰(2008)對(duì)中國主要城市住宅供給和城市增長進(jìn)行了實(shí)證分析，總結(jié)出住宅供給彈性小的城市，其價(jià)格增長較快，城市人口增長和勞動(dòng)力供給會(huì)受到不同程度的抑制[9]。

(三)土地財(cái)政和城市擴(kuò)張的相關(guān)性研究

戴雙興(2007)認(rèn)為，分稅制改革后地方政府壓力加大，為了獲得高額的土地收益采用以下四種行為:低價(jià)征地，高價(jià)出讓;高地價(jià)帶動(dòng)高房?jī)r(jià)，各項(xiàng)土地稅收收入增加;低價(jià)出讓工業(yè)用地，帶動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)和相關(guān)稅收;以土地作為融資工具[10]。龍奮杰(2009)用回歸分析法得出居住用地供給對(duì)城市增長有正影響[11]。

綜上所述，雖然在土地財(cái)政和城市擴(kuò)張的理論研究眾多，但以分散研究為主，沒有具體涉及土地財(cái)政和城市擴(kuò)張的相關(guān)分析。因此，筆者從新規(guī)制經(jīng)濟(jì)學(xué)角度來分析其成因相關(guān)性并提出解決途徑。

二、土地財(cái)政和城市擴(kuò)張相關(guān)性分析

(一)土地財(cái)政現(xiàn)狀

國務(wù)院發(fā)展研究中心的一份調(diào)研報(bào)告顯示，在一些地方土地直接稅收及城市擴(kuò)張帶來的間接稅收占地方預(yù)算內(nèi)收入的40%，而土地出讓金凈收入占政府預(yù)算外收入的60%以上[12]。根據(jù)劉紅梅[13]等的研究，中國土地財(cái)政收入由四部分構(gòu)成。由圖1可以看出，土地出讓金已成為土地財(cái)政的主要部分，而土地財(cái)政構(gòu)成了地方財(cái)政收入的主要來源。地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市擴(kuò)張必須有財(cái)政的大力支持。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市人口的增加及城市的擴(kuò)張，公共設(shè)施建設(shè)和維護(hù)都需要政府不斷地增加投入。因此，土地財(cái)政這種投資少、收益高、見效快的收入來源就成為發(fā)展GDP的不二法寶。

(二)城市擴(kuò)張成因

由于土地是不可再生資源，為了從土地上獲得更多的收益，一個(gè)最佳的方式就是城市擴(kuò)張。在以往的研究中，多數(shù)研究者只看到了地方財(cái)政對(duì)土地的依賴程度，但忽視了另外一方面就是地方政府支出。自1994年分稅制改革以來，地方財(cái)政支出在整個(gè)財(cái)政支出的份額也在不斷提高。1983年，預(yù)算內(nèi)、預(yù)算外支出和中央地方所占的份額分別為49.7%、50.3%，34.3%、65.7%。到1995年，這一比重變?yōu)?9.2%、70.8%，15.1%、84.9%。這表明地方財(cái)政支出已占整個(gè)財(cái)政支出的2/3左右，具有舉足輕重的地位，形成“大地方，小中央”的格局。十余年來，地方財(cái)政支出的增幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過同期財(cái)政收入的增幅。地方政府發(fā)展經(jīng)濟(jì)必須要自給自足的壓力加上“賣地”的巨大利益誘惑，使得城市擴(kuò)張現(xiàn)象在各個(gè)城市蔓延。以北京市為例，在《北京市土地利用總體規(guī)劃》(1997-2010)中，規(guī)劃到2010年建設(shè)用地為6 675km2，而到2004年底，其實(shí)際建設(shè)用地面積已達(dá)6 941.2km2。城市的擴(kuò)張是多種社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素綜合作用的結(jié)果，其中土地供需和價(jià)格是重要因素之一。而土地供需和土地價(jià)格又與社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展密不可分，即土地價(jià)格受社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展力的作用，同時(shí)又反作用于城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，并最終影響城市擴(kuò)張[14]。而城市的擴(kuò)張無疑會(huì)加大政府的投入，很容易形成一個(gè)惡性循環(huán)。

(三)土地財(cái)政與城市擴(kuò)張

土地財(cái)政與城市擴(kuò)張的關(guān)系如圖2所示。P1為以土地財(cái)政收入為主要元素的地方財(cái)政收入(包括預(yù)算內(nèi)和預(yù)算外)曲線;P2為地方財(cái)政支出曲線。城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展，土地財(cái)政收入逐漸加大，隨之帶動(dòng)地方財(cái)政收入增加，Q1為城市的適宜規(guī)模，當(dāng)城市擴(kuò)張到A點(diǎn)時(shí)，城市基本規(guī)模形成，城市土地?cái)U(kuò)張已不能為地方政府帶來更多土地財(cái)政收入，地方財(cái)政收入總體水平開始下降，整個(gè)曲線呈倒U型。Q2為城市擴(kuò)張范圍邊界，隨著城市的持續(xù)擴(kuò)張，相應(yīng)的基礎(chǔ)建設(shè)和公共設(shè)施支付力度也隨之加大，在B點(diǎn)處地方財(cái)政收入和地方財(cái)政支出兩條曲線相交匯，這時(shí)土地財(cái)政已不能為地方政府帶來更多收入。Q3點(diǎn)為城市極度擴(kuò)張現(xiàn)象，到C點(diǎn)處，地方財(cái)政要應(yīng)付城市過度擴(kuò)張所產(chǎn)生的負(fù)效應(yīng)，此時(shí)，地方財(cái)政支出已遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于地方財(cái)政收入。

目前，很多城市擴(kuò)張的負(fù)效應(yīng)已在中國的許多城市上演。筆者選取了東中西部主要城市地方財(cái)政數(shù)據(jù)(如圖3)，發(fā)現(xiàn)地方財(cái)政預(yù)算內(nèi)支出普遍大于收入，并且赤字規(guī)模和城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展總體趨勢(shì)有關(guān)。北京、天津、重慶等城市的地方財(cái)政預(yù)算內(nèi)支出和收入差距較大，其城市規(guī)模基本成型，政府為城市擴(kuò)張的基礎(chǔ)建設(shè)需要更多的投入，入不敷出狀況明顯;鄭州、武漢、西安等城市還處于活躍發(fā)展中，其財(cái)政收支差距不明顯，但為了地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，很多城市依然走城市擴(kuò)張的老路，例如西安市的“西咸一體化”建設(shè)步伐在2007年后明顯加快。另一項(xiàng)數(shù)據(jù)顯示2009年地方融資平臺(tái)的最終風(fēng)險(xiǎn)集中于銀行系統(tǒng)。來自央行和銀監(jiān)會(huì)的調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，截至2009年9月底，地方融資平臺(tái)的債務(wù)規(guī)模5萬多億元，90%的項(xiàng)目融資依賴銀行貸款。地方融資平臺(tái)的貸款已占政府收入的240%。2009年初的中央財(cái)政預(yù)算報(bào)告，地方財(cái)政收入只有5.9萬億元，其中包括中央對(duì)地方轉(zhuǎn)移支付收入2.89萬億元，而地方財(cái)政支出在6.13萬億元，赤字部分由中央代發(fā)2 000億元國債來彌補(bǔ)。由此可見新政策的出臺(tái)已是迫在眉睫。

三、土地財(cái)政不可持續(xù):委托—代理模型的應(yīng)用

城市擴(kuò)張嚴(yán)重，“土地財(cái)政”比例持續(xù)加大，房?jī)r(jià)居高不下等現(xiàn)象，不僅僅制約了城市的發(fā)展，更影響到人民的安居樂業(yè)，國家的長治久安。筆者試從新制度經(jīng)濟(jì)學(xué)經(jīng)典的委托—代理模型入手來探討中央政府與地方政府對(duì)這些問題的解決路徑。

模型具體定義:

第一，對(duì)國家(規(guī)制者)而言，人民生活水平的提高(消費(fèi)者剩余)S比地方政府(被規(guī)制對(duì)象)獲得的土地財(cái)政(凈利潤)R更重要。筆者用?鄣∈(0，1)表示國家對(duì)地方政府土地財(cái)政重要性的評(píng)價(jià)程度。故國家的福利函數(shù)為S+?鄣R。

第二，地方政府壟斷土地財(cái)政，且對(duì)土地財(cái)政的需求函數(shù)Q(p)是中央政府(國家的權(quán)力執(zhí)行單位)和地方政府都知道的。

第三，國家可以使用規(guī)制工具，如可以為地方土地財(cái)政收益設(shè)定一個(gè)價(jià)格p，同時(shí)還可以向地方政府進(jìn)行一次性的轉(zhuǎn)移支付T。

第四，只考慮一種信息不對(duì)稱的情況，即地方土地財(cái)政的生產(chǎn)邊際成本是其私人信息，國家無法觀測(cè)，地方土地財(cái)政的固定成本雙方都是知道的。

第五，假設(shè)地方政府的邊際成本是常數(shù)?茁，?茁有兩個(gè)可能取值?茁∈(?茁L，?茁H)，令?駐?茁=?茁H-?茁L>0表示高邊際成本與低邊際成本之間的差異。地方政府從一開始就知道自己的邊際成本是低還是高，而中央政府則無法分享這一信息，也不能觀測(cè)到其真實(shí)的邊際成本。中央政府對(duì)邊際成本?茁有一個(gè)主觀概率分布，Pr(?茁=?茁L)=?茲，Pr(?茁=?茁H)=1-?茲，其中?茲∈(0，1)。運(yùn)用機(jī)制設(shè)計(jì)原理，中央政府會(huì)選擇那些讓地方政府“說實(shí)話”機(jī)制，它會(huì)提供(PL，TL)和(PH，TH)兩種方式讓地方政府自己選擇，如果地方政府的土地財(cái)政收入是低成本的，它會(huì)選擇前者，反之選擇后者。中央政府在制定規(guī)制政策時(shí)要考慮到參與約束和激勵(lì)相容約束兩個(gè)因素。

中央政府的福利函數(shù)為:

Wi=Si+?鄣Ri=Vi(Pi)-Ti+?鄣[?仔i(Pi)+Ti]=Wi(Pi)-(1-?鄣)Ri(1)

其中，Vi(Pi)是人民在價(jià)格Pi下所能獲得的最大消費(fèi)者剩余;?仔i(Pi)=Q(Pi)(Pi-?茁i)-F表示地方政府在價(jià)格Pi下所獲得最大收益，F(xiàn)為固定的土地價(jià)格。Wi(P)=Vi(P)+?仔i(P)表示在狀態(tài)i(=L，H)下價(jià)格為P時(shí)非加權(quán)的總剩余。

因此，中央政府的期望福利為:

W=?準(zhǔn)WL+(1-?準(zhǔn))WH=?準(zhǔn)[WL(PL)-(1-?鄣)RL]+(1-?準(zhǔn))[WH(PH)-(1-?鄣)RH](2)

中央政府的最優(yōu)政策通過求解來決定:

■{?準(zhǔn)[WL(PL)-(1-?鄣)RL]+(1-?準(zhǔn))[WH(PH)-(1-?鄣)RH]｝

s.t.RH?叟O，RL?叟RH+Q(PH)?駐?茁

這個(gè)最優(yōu)規(guī)劃的解為:

PL=?茁L×PH=?茁H+■(1-?鄣)?駐?茁(3)

RL=Q(PH)?駐?茁，RH=0(4)

以上結(jié)果表明:如果地方政府的土地財(cái)政是低成本的，中央政府采取邊際成本定價(jià)，地方政府享有非負(fù)的信息租;反之，如果地方政府的土地財(cái)政是高成本的，則其價(jià)格高于邊際成本，則地方政府的信息租為0。這樣的規(guī)制是激勵(lì)相容的，也就是說，低成本的地方政府一定會(huì)選擇PL并獲得RL的信息租;高成本的地方政府一定會(huì)選擇PH而不享有信息租。

公式(3)中的?準(zhǔn)表示中央政府對(duì)地方政府土地財(cái)政收入成本的一種主觀概率分布。雖然在現(xiàn)實(shí)中很難把握這個(gè)概率，但從圖3可以看出，隨著城市發(fā)展的逐步完善，如北京、上海、天津等一線城市的地方土地財(cái)政收入增長速度在逐漸放緩。因此，隨著城市各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施的發(fā)展完善，其地方土地財(cái)政的成本也逐漸加大。因此，地方政府要求有新的財(cái)政收入來源來應(yīng)對(duì)城市發(fā)展各項(xiàng)的財(cái)政支出項(xiàng)目。

四、城市發(fā)展的路徑思考

模型所提出的激勵(lì)性規(guī)制關(guān)注的是在市場(chǎng)失靈，特別是在公共物品、外部性和自然壟斷范圍內(nèi)，為取得與市場(chǎng)均衡同樣的市場(chǎng)成果而必須采取一些激勵(lì)性規(guī)制措施。這直接涉及到尋找更有效率的規(guī)制方式，即政府可以運(yùn)用某些特定的激勵(lì)性規(guī)制工具來實(shí)現(xiàn)理論上的最優(yōu)規(guī)制[15]。

(一)設(shè)定價(jià)格上限政策

城市化進(jìn)程中大量資金投入到基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)中，這些費(fèi)用的逐步傳導(dǎo)，進(jìn)而導(dǎo)致一級(jí)土地開發(fā)成本上升，最終導(dǎo)致地價(jià)上升。而在房?jī)r(jià)的構(gòu)成中，地價(jià)成本平均占到50%。土地價(jià)格上漲導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲似乎成為必然的結(jié)果。一級(jí)土地開發(fā)成本上升導(dǎo)致的地價(jià)上升尚屬于合理范疇，而分稅制后中央政府與地方政府在土地財(cái)政方面形成的特殊利益格局，導(dǎo)致地方政府存在推高地價(jià)的動(dòng)機(jī)，利用所謂公平的土地招拍制度，存在“打左燈向右轉(zhuǎn)”的嫌疑，即地方政府以至高無上的“公平”的名義開展招拍，為天價(jià)地王的出現(xiàn)尋找合理注解。因此，中央針對(duì)各地的經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況，出臺(tái)一些土地價(jià)格的硬性規(guī)定，設(shè)定土地價(jià)格的上限，就不會(huì)有各地“地王”爭(zhēng)相涌現(xiàn)的情況出現(xiàn)，同時(shí)也增加地方政府提高效率的積極性。

(二)標(biāo)尺競(jìng)爭(zhēng)政策

近年來，以城市為主要單元的地方經(jīng)濟(jì)地位日益上升，城市正成為國家經(jīng)濟(jì)增長的重心和基點(diǎn)。中國城市競(jìng)爭(zhēng)力報(bào)告課題組組長倪鵬飛認(rèn)為，城市發(fā)展得好或不好，直接影響國家財(cái)富積累和國家未來的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。對(duì)中國而言，中國能否在未來競(jìng)爭(zhēng)中取勝，從某種意義上講，就看中國是否建立了一大批具有全球競(jìng)爭(zhēng)力的城市。這可以概括為:“當(dāng)城市成功時(shí)，國家也就成功了”。“京滬之爭(zhēng)”、“成渝之爭(zhēng)”，這些城市之間的角逐早已成為不爭(zhēng)的事實(shí)。倪鵬飛指出，由于目前中國經(jīng)濟(jì)制度還處在轉(zhuǎn)型期，區(qū)域經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)化程度還有待進(jìn)一步提高，一些城市在體制、管理等不少方面缺乏合理的規(guī)則。許多競(jìng)爭(zhēng)流于“數(shù)字化”、“表面化”、“指標(biāo)化”。“標(biāo)尺競(jìng)爭(zhēng)”就是針對(duì)各地區(qū)的發(fā)展速度，國家不要單純地以GDP來論功行賞，而應(yīng)根據(jù)地域把城市分類，讓同一基準(zhǔn)線的城市之間良性競(jìng)爭(zhēng)，使其在看到其他城市的發(fā)展下，提高自身的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度，而不是盲目地趕超，以至于城市擴(kuò)張無度的局面頻頻出現(xiàn)。

(三)特許投標(biāo)政策

特許投標(biāo)原義指政府在提供公共服務(wù)或公益事業(yè)服務(wù)時(shí)，給予企業(yè)特許壟斷權(quán)。在不定期的特許期結(jié)束后，再由競(jìng)爭(zhēng)投標(biāo)來決定特許權(quán)授予能以更低(最低)價(jià)格提供服務(wù)的企業(yè)。這樣，既保證了規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益又實(shí)現(xiàn)了福利最大化[21]。從這幾年越來越高的地價(jià)與房?jī)r(jià)可以看出，中國現(xiàn)行土地批租制度已到了必須重新梳理的時(shí)候。當(dāng)?shù)胤秸畬⑹种形沼械呐貦?quán)由“行政手段”變異為“壟斷經(jīng)營”時(shí)，注定了其將自己置身于房地產(chǎn)利益鏈條的起點(diǎn)并融入其中難以自拔[16]。在上海，2006年普陀區(qū)地塊出讓，掛牌要求“獨(dú)立競(jìng)買人或聯(lián)合競(jìng)買人中至少1家必須是世界500強(qiáng)企業(yè)(以2006年美國《財(cái)富》雜志公布的名單為準(zhǔn))或其控股子公司，且該企業(yè)必須占聯(lián)合競(jìng)買投資比例50%及以上”。有業(yè)內(nèi)人士稱，這幾乎算得上為最終土地獲得者——李嘉誠旗下“長和系”(長江實(shí)業(yè)與和記黃埔)量身定制。而最終的結(jié)果也是一如所料，“長和系”成功拿地。由此看出，制定完善的招投標(biāo)制度也是未來中央政府必須考慮的關(guān)鍵因素。

(四)社會(huì)契約制

社會(huì)契約制是指在城市的發(fā)展過程中，中央政府給地方政府在經(jīng)濟(jì)、環(huán)境、福利等各方面指標(biāo)中設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)達(dá)到或超過后予以獎(jiǎng)勵(lì)的一種方式。政府最大的責(zé)任在于實(shí)現(xiàn)工作重心由以職能為核心向以流程為核心的轉(zhuǎn)變。而以流程為核心就是要求地方政府的社會(huì)責(zé)任制度化、透明化，減少中間代理人環(huán)節(jié)。市民作為委托人與政府的代理人之間存在著信息不對(duì)稱關(guān)系。作為政府與市民的中間環(huán)節(jié)，代理人可以既不承擔(dān)直接責(zé)任又不受市民的直接監(jiān)督。代理人的“舞弊”行為往往在直接損害了委托人利益的同時(shí)，對(duì)政府的政績(jī)?cè)斐闪藟毫17]。官員政績(jī)考核的主要指標(biāo)是GDP增長率，而房地產(chǎn)業(yè)正是城市GDP增長的主要發(fā)動(dòng)機(jī)，且城市發(fā)展主要獲益者是政府而不是城市。這使得許多市長在上任期間“拋頭顱，灑熱血”并沒有考慮到城市整體的可持續(xù)發(fā)展問題。因此，只有真正界定清楚“公共利益”，才能取得國家發(fā)展和城市發(fā)展的“雙贏”。

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責(zé)任編輯:武玲玲

責(zé)任校對(duì):王巖云

Correlation Analysis between Local Finance and Urban Expansion

Zhou Xiaowei， Wang Hui

(International Business School， Shanxi Normal University， Xi'an 710062， China)

Abstract: In China， land financial makes the local finance depending on land-transferring fees much more. This also causes the housing price rising to a certain extent. The land financial revenue is on a downward trend andthe local financial expenditure will increase along with the urban expansion. So we should set up the upper limit for price， the standand competition policy， the franchise tender policy and the society contract to settle the local finance dilemma.

Key words: land finance; urban expansion; local finance; new institutional economics