基于GIS的房地產智能評估系統研究

[摘 要] 在構建房地產智能評估機制的基礎上，設計開發基于GIS的房地產智能評估系統。本文闡述房地產智能評估的系統架構和功能模塊，設計GIS地理數據庫及其引領智能評估功能實現的業務流程。該系統綜合了房地產評估智能化和GIS導評的技術優勢，為GIS的推廣應用提供了可以借鑒的模式。

[關鍵詞] 房地產評估;信息系統;地理信息系統

doi : 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2010 . 09 . 029

[中圖分類號]F270.7;TP302.1 [文獻標識碼]A [文章編號]1673 - 0194(2010)09- 0075 - 04

1引言

近年來，隨著信息技術、互聯網技術的不斷發展，我國房地產評估部門紛紛借助計算機完成評估工作，但僅限于評估某些特定內容，大部分部門尚未實現對整個流程的計算機化。將評估的整個流程系統化、自動化，建立起智能的房地產評估的信息系統，將是未來房地產評估作業的主要方式。另外，由于房地產評估行業的特點，有大量的空間位置信息和周邊環境信息， 如房屋樓盤的地理位置及其屬性信息、周邊環境、估價時點等需要形象直觀地描述和表達，因此可以將GIS引入到評估系統中，建立起全方位、全流程的并且能夠實現圖形操作管理的智能評估系統。

將MIS和GIS有機結合，利用MIS實現評估流程的自動化、智能化，借助GIS實現空間圖形的形象化、直觀化，建立房產圖形、圖像、文字三位一體化管理的智能房地產評估系統，能夠針對評估行業的薄弱環節，有效彌補其不足。

2房地產智能評估系統

利用MIS建立的房地產智能評估系統有7個模塊:注冊登錄模塊、房產評估模塊、案例信息模塊、公文流轉模塊、后臺管理模塊、房產資訊模塊、電子地圖模塊。

注冊登錄模塊主要實現用戶的注冊以及登錄。智能房產評估系統是多角色參與的系統，本企業評估師、技術總監以及普通用戶都可使用，實現信息的共享。在案例信息模塊中，可以實現案例查詢、案例錄入，并可對案例屬性信息進行維護管理。公文流轉模塊主要用于實現公司內部辦公的自動化，不同身份登錄獲得不同的響應權限，登錄人員可以對公文進行增加、查閱、刪除，按照評估的流程和進度實現文件的流轉。后臺管理模塊是有操作權限的人員登錄后臺管理操作頁面，通過此頁面進行用戶信息維護管理的工作。房產資訊模塊主要是顯示與房產相關的新聞、消息等。

本系統的核心是房產評估模塊，它能夠實現計算機自動估價。評估模塊所選擇的方法為使用最為廣泛的市場比較法，通過輸入待估價的房產的基本信息，如地理位置、物業類型、估價時點、建筑面積等相關數據，選出可比案例，進而通過計算顯示待估價房產計算結果并自動生成房產估價報告。

自動估價模塊具有智能性，通過引入BP神經網絡的遺傳算法增加系統的智能學習功能，系統能夠根據輸入的地理位置片區、建筑結構、物業類型等條件，自動修正待評估對象的相關系數，如成新系數、樓層系數、朝向系數等，使評估系統具備自學習自適應的功能。

眾所周知，城區中街道、房屋等的地理位置可能出現重名或者相近的狀況，單純通過文字的錄入很難準確定位樓盤的位置。另外，評估人員還需要重復性地輸入待評估樓盤的基本信息并且保證信息的正確性。這些客觀狀況無疑使評估工作十分煩瑣，增加了工作的難度。

通過建立電子地圖模塊，用GIS引導房產評估，案例信息等相關功能模塊，實現圖文表互動，能夠迅速地改善評估流程，更能增加評估的客觀性，有效地提高房產評估質量。

3基于GIS的系統設計

3.1系統整體架構

本系統以ArcGIS的ArcGIS Server +ArcEditor為平臺，ArcGIS Server是一個發布企業級GIS應用程序的綜合平臺，提供了創建和配置GIS應用程序和服務的框架，同時也可應用.NET開發個性化應用程序，可以滿足各種客戶端的各種需求。ArcGIS Server還包含ArcSDE空間數據管理技術，ArcSDE是ArcGIS系統的一個關鍵部件，它是ArcGIS與關系數據庫之間的GIS通道。ArcEditor是標準桌面工具，用ArcEditor來設計，管理地理信息。

房地產智能評估系統選擇Windows 2000 Advanced Server/ Windows Xp作為操作系統，采用分布式的B/S結構， 支持環境為IIS 5.0，數據庫采用Microsoft SQL Server 2005數據庫。Microsoft SQL Server 雖然沒有擴展對空間數據類型的支持，其二進制類型，即Image字段，可以完全管理復雜的二進制數據流。在普通的和高級的GIS應用中，都需要這些二進制流來表達復雜的線要素和多邊形要素。ArcSDE用來管理Microsoft SQL Server 2005數據庫。系統服務器為ArcGIS Server和處于中間處理層的Web服務器。采用目前先進的開發技術Visual Studio 2005+Ajax+Asp.net對系統進行開發。系統架構如圖1所示。

3.2基于GIS的電子地圖模塊

3.2.2電子地圖的框架結構

工作人員登錄房產評估系統后，將進入由電子地圖引導的主頁面。電子地圖模塊顯示的是房屋的圖像信息和屬性信息。圖像信息即二維電子地圖。屬性信息包括4個特征信息:區位特征信息、建筑特征信息、鄰里特征信息、多媒體特征信息。區位特征信息表示的是樓盤的地理位置，并表明樓盤所屬的板塊片區。建筑特征信息反映房屋的建筑年代、物業類型、樓層、廳室、建筑面積等。鄰里特征信息反映周邊樓盤小區、物業、交通、學校、醫院等情況。多媒體特征信息是通過影像、聲音、虛擬三維場景等全面地、形象真實地了解房屋的基本特征。

點擊地圖上的樓盤，可以查看樓盤的4個特征屬性信息，同時電子地圖上也會顯示進入其他模塊如房產評估模塊、案例信息模塊等5個模塊的導航標識，使得地圖功能與系統其他模塊功能融為一體。

3.2.2電子地圖的功能設計

系統模塊設計如圖2所示，其中電子地圖模塊用于查詢定位分析房屋的地理位置及其基本信息，引導進入房產評估模塊、案例信息模塊、房產資訊模塊。它的主要功能有基本功能和拓展功能，其基本功能為:

(1) 地圖瀏覽功能。包括基本的放大、縮小、全圖顯示、漫游、移動、距離測量等。

(2) 地圖查詢功能。包括屬性查詢和空間查詢，屬性查詢即利用屬性表的相關屬性對房產所在區域進行查詢。通過輸入房產名稱或者案例編號，可以在電子地圖上定位此房產并顯示關聯的屬性信息。空間查詢，即在地圖上選擇地圖元素，可以顯示相應的地圖信息和關聯的屬性信息。由此可以實現由文查圖，由圖查文。

(3) 地圖屬性信息顯示功能。地圖屬性信息包括區位、建筑、鄰里、多媒體特征。通過文字、表格、圖片、影像和聲音等多種方式，全方位、多角度展示房屋的特征。

(4) 地圖打印功能。根據當前的視圖范圍生成地圖，然后通過瀏覽器的打印功能將其打印出來。

電子地圖的拓展功能主要是與其他模塊的交互，通過電子地圖引導至其他功能模塊，其主要功能如下:

(1) 引導評估功能。在電子地圖上點選某樓盤，選擇房產評估標識，進入房產評估模塊，在自動評估子模塊中將顯示此樓盤的已知信息，如地理位置(用板塊片區表示)、物業類型、建筑結構等。將待填信息如樓層、估價時點、裝修狀況等補充完整，即可進行房價自動評估。智能學習和碼表維護子模塊中也顯示該樓盤的相關情況。

(2) 引導案例信息功能。在電子地圖上選擇某樓盤，并點擊案例信息標識，可進入案例信息模塊，在案例查詢子模塊中，將顯示該樓盤已有的評估案例信息。在案例錄入中，可錄入關于該樓盤的新案例信息。在案例維護中，可對該樓盤的案例參數、數據進行修改維護。

(3) 引導房產資訊功能。選擇樓盤，并點擊房產資訊標識，將進入該樓盤的房產資訊模塊，可以查看關于該樓盤的消息、新聞、政策、文件等。

4技術實現要點

4.1數據庫設計:SQL Server數據庫和Geodatabase

SQL Server數據庫用來存儲系統所需的數據，包括用戶信息、資訊信息、案例信息、工作文件信息、修正系數和系數說明數據等。此外，SQL Server還存儲本系統中的GIS空間數據字典，包括矢量、柵格、TIN、網絡、地址等。

評估系統中存放于SQL Server的GIS數據不能直接被ArcGIS Server所讀取，必須借助于ArcSDE實現GIS原始數據到Geodatabase的轉變。ArcSDE屬于中間件技術，其本身并不能夠存儲空間數據，ArcSDE負責從SQL Server中提取GIS空間數據字典，通過SDE運行的程序包，將GIS高端數據整合到應用層ArcGIS Server中。

本系統采用地理數據庫是ArcSDE Geodatabase，它將系統所涉及的地理要素以表格的形式存儲，每行記錄代表一個要素。Geodatabase作為一個全新的空間數據模型，是建立在關系型數據庫SQL Server數據庫之上的空間數據庫。它在一個公共模型框架下對系統GIS所表達的地理空間特征如矢量、柵格、TIN、網絡、地址進行同一描述。

4.2創建Geodatabase

(1) 定義Geodatabase的庫結構。ArcSDE Geodatabase表現的是本系統中樓房等建筑物這些地理空間要素的行為、規則和關系。它用可擴展的建模語言(XML)圖表的形式表達，并將庫結構模型分為:要素類﹑要素數據集﹑表和關聯類。

(2) 創建要素類。要素類包含了一系列相似的空間幾何對象，即點﹑線﹑面這些幾何圖形的對象化，本文把系統所需的地圖文件導入數據庫產生要素類。

(3) 創建要素數據集。要素數據集由一組具有相同空間參考的要素類組成。將地圖文件中的房屋建筑要素類(用點、線、面表示)歸入專題要素數據集。地圖中其他標示物如街道、行政區界、河流等具有幾何特征的要素歸入平面拓撲要素類。

(4) 創建表。可以通過導入已有二維數據表格的方式創建Geodatabase表，本系統數據庫中的表主要包括標示物的分類編碼表和空間分析結果表、房產的基本屬性信息表。這些表是實現信息系統功能的重要信息源。

(5) 創建關聯類。Geodatabase的關聯類存儲了要素類、表之間的關聯關系，本系統使用關聯類將房屋的空間地理數據要素類和基本屬性信息表聯系起來。通過關聯類、要素類﹑屬性表和分析結果表之間架構便捷的信息通道，實現了信息的高效傳遞和利用。

(6) 建立房屋屬性文件目錄空間。系統中房屋基本屬性中的多媒體文件、圖像文件等存儲在文件目錄空間中，根據存儲的文件類型不同建立3個目錄:…\\Images保存柵格文件， …\\Docs保存文檔文件，…\\Medias保存多媒體文件。

5結束語

基于GIS的房地產智能評估系統通過GIS引領評估業務的進行，經過評估企業的應用，已經證明本系統能夠順利地完成評估工作，較之以前的手工作業和半計算機化作業已經有了本質上的提高。本系統不僅適用于評估行業，也適用于銀行信貸等涉及房價評估和房屋統計分析的企業，也適用于一般用戶對房屋進行評估。

本文從一般的房地產評估系統出發，構建GIS的房地產智能評估系統。本文提出了GIS的功能模塊、設計方案以及關鍵技術要點。GIS將緊密結合MIS房產智能評估系統，使評估工作更加便捷，提高工作效率以及工作的準確性、實效性。

房地產業已成為拉動中國投資和消費的重要動力， 成為拉動經濟和內需的重要行業。構建基于GIS 技術的數字化、智能化房地產將是未來房地產業信息化的重要內容。將信息技術、GIS技術、多媒體技術、智能化知識應用評估系統中，建立空間維、時間維、價值維的多維立體評估系統，能夠全面提高估價行業的效率、水平和質量， 促進房地產評估行業的健康、持續和快速發展。

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