差三厘米 賠四萬五

伴隨著發了高燒的房價，投資購房一陣熱似一陣。有些開發商為降低建筑成本，趁機玩起了貓膩，房價不打折扣，卻在房屋質量上悄悄地打起折扣，妄圖渾水摸魚大撈一把。不過，江蘇省常熟市的一位開發商卻因此栽了跟頭，僅僅因為房屋的層高比設計高度低了3厘米，最近被法院判決賠償業主4.5萬元。這都緣于他“倒霉”地碰到了一位較真的購房者……

層高玩貓膩，購房人較真

2006年5月20日，浙江省東陽市的陳慶發先生來到常熟市，與常熟市優筑房地產開發有限公司(以下簡稱優筑房產公司)簽訂了商品房買賣合同一份，由陳慶發向優筑房產公司購買常熟某鎮集貿市場第1幢858號商鋪。合同中約定:該商鋪為商業營業用房，框架結構，建筑面積共115.89平方米(閣樓高度2.2米以下面積不計算在建筑面積中);商品房單價每平方米4800元，按建筑面積計算該商品房價款，金額為55.6272萬元。

合同除約定了付款方式外，附件中還對商鋪層高進行了明確約定:該商鋪一層層高為4米;其第二層層高為3米

合同簽訂后，陳慶發先后支付了優筑房產公司房款人民幣55.52萬元。在收到上述房款后，優筑房產公司確認陳慶發房款已繳清。2007年1月，優筑房產公司將陳慶發所購商鋪連同鑰匙交付陳慶發，雙方辦理了交接手續。但由于交接單上未寫明交接時間，雙方均不能確認具體交接日期。此后858號商鋪一直由陳慶發使用。

孰料一次偶然的機會，陳慶發在測量房高時發現，自己所買的商鋪第二層高度為2.75米，與合同約定有很大差距?！白约核Ц兜馁彿靠罘治牟簧?，為何房屋比約定的要矮?為了賺錢，開發商竟然用這么卑鄙的手段!”在與開發商協商無果后，陳慶發于2009年1月4日向江蘇省常熟市人民法院起訴，要求優筑房產公司賠償30萬元。

公說公有理，婆說婆有理

常熟市人民法院于2009年2月10日公開開庭審理了此案。庭審中陳慶發不緊不慢地提出自己的主張:“優筑房產公司交付的房屋與合同約定嚴重不符。首先，合同約定第二層層高為3米，而經過我自己測量，第二層的高度實際僅為2.75米。其次，根據優筑房產公司的房屋模型，第二層為標準層，不是坡頂層，合同也沒有約定第二層為坡頂層。而優筑房產公司提供給我的房屋第二層是坡頂層，缺少一層樓板，違反了約定。如果是這樣，根據“坡屋頂內的使用面積應單獨計算，不得列入標準層使用面積和標準層建筑面積”的規定，優筑房產公司不應按標準價格計算第二層面積的房價款，故優筑房產公司應折價退回相應房款。根據合同約定，優筑房產公司應將驗收合格的商品房交付買受人使用，但本案訟爭的商品房至今消防設施未能重新驗收合格，視為房屋未交付，優筑房產公司應對此承擔違約責任。為此，因第二層層高不符合合同約定和坡頂層缺少一層樓板，請求法院判令優筑房產公司退還給我按商品房總價折價計算的房款10萬元;和房產公司逾期交房的違約金20萬元?！?/p>

優筑房產公司認為，該商鋪所在的鎮集貿市場的第二層層高設計圖紙就是2.8米，不是3米。合同上的3米是筆誤，該筆誤在當天簽約的其他客戶的合同中同樣存在。后來優筑房產公司發現了該處筆誤，在以后的合同中已經改正。在驗收時，陳慶發也知道并且接受了這個層高。陳慶發聲稱“坡頂層缺少一層樓板”更是不符合事實，我方與陳慶發簽訂的合同中并沒有約定坡頂層要加上一層樓板。故陳慶發稱優筑房產公司違約并要求優筑房產公司退回房款10萬元，顯然沒有任何事實和法律依據。陳慶發主張因商品房未能重新驗收合格故視為優筑房產公司未交付構成違約，該主張不能成立。陳慶發已經實際使用，且領取了房產證。

法院根據陳慶發的申請，委托江蘇正成測繪技術有限公司對該商品房第二層的實際高度進行了測繪，測繪結果為:第二層商鋪層高為2.77米。陳慶發、優筑房產公司對此測繪結果均無異議。另外，法院查明，在設計編號為05088的常熟某鎮集貿市場剖面圖上，陳慶發所購商鋪及與之相同結構、類型的商鋪，第二層層高設計為2.8米，因此，實際層高少了3厘米。

到底誰有理，法院來辨析

常熟市人民法院認為:陳慶發、優筑房產公司簽訂的商品房買賣合同合法有效。本案中，雙方簽訂合同后，陳慶發已付清全部購房款，優筑房產公司已在合同約定的期限內將驗收合格的房屋交付陳慶發使用，雙方已履行了合同的主要義務。

雙方爭議的焦點一是商鋪第二層的層高是否達到了合同約定的層高。雙方在合同中約定，商鋪第二層層高為3米?，F商鋪第二層測繪結果為層高2.77米，與合同約定相差了0.23米。雖然第二層的層高與設計層高相差僅0.03米，也并不影響陳慶發的實際使用，但是未達到合同約定的層高。優筑房產公司應承擔相應的違約責任。

那么，商鋪第二層是否應當按照房屋建筑模型的顯示來確定坡屋頂缺少一層樓板，即以坡屋頂面積充當了標準層面積?陳慶發、優筑房產公司在合同中約定了每層商鋪的層高，但對第二層是坡頂層還是應有樓板并未約定。陳慶發雖然提供了房屋模型照片，但照片并不能確切反映第二層坡頂下應有樓板。且從照片反映的情況看，房屋內還有柜臺等，應是一種效果模型。陳慶發因此認為優筑房產公司具有違約行為并主張賠償損失的理由不成立，本院不予采納。

雙方爭議的主要焦點三是優筑房產公司是否存在至今逾期未交房的違約行為，應否承擔違約責任。根據合同約定，優筑房產公司應當在2007年1月1日前，將經驗收合格的商品房交給陳慶發使用。某鎮集貿市場于2006年11月通過竣工驗收，同年12月12日消防驗收合格。嗣后，優筑房產公司于2007年1月將陳慶發所購的858號商鋪連同鑰匙交付給陳慶發，陳慶發接收該商鋪后一直使用至今，并未發現房屋主體結構質量存在問題且嚴重影響正常使用。現陳慶發認為竣工驗收是優筑房產公司通過不正當手段騙取得來的，主張逾期交房違約金，缺乏事實和法律依據，本院難以支持。至于雙方實際交付日期是否在2007年1月1日后，優筑房產公司是否應承擔逾期交房的違約責任，由于陳慶發未能向本院提供確切的交房日期，本案不予理涉。

2009年10月30日，常熟市人民法院一審判決優筑房產公司給付陳慶發人民幣4.5萬元。

訴訟討說法，購房需“較真”

陳慶發、優筑房產公司均不服常熟市人民法院一審判決，先后向蘇州市中級人民法院提起上訴。

二審中，陳慶發堅持認為，房屋模型上第二層是標準層，與坡屋頂之間有一層樓板作為整體隔斷，在功能上形成閣樓。因此，他所購買的商鋪第二層坡屋頂下確實少一層樓板。而一審判決在對房屋建筑模型的認定上偷換概念，將本來顯示房屋內部結構的正剖面圖偷換成“但照片并不能確切反映第二層坡屋頂下應有樓板”。

優筑房產公司則認為:本案所涉房屋為總體二層房屋，第二層層高設計時高度為2.8米，審圖時也是2.8米，在建筑施工時也是按圖施工的。商品房買賣合同中寫成3米層高，是工作人員因混淆而造成的筆誤。因上訴人根本無法履行交付層高3米的房屋，該約定是無效不能履行的約定，上訴人并無違約行為，根本不存在違約之說。

蘇州市中級人民法院審理后認為，從現有證據看，優筑房產公司系按圖施工，陳慶發以具有裝飾效果圖特征的模型照片主張應有樓板依據不足，對陳慶發的該上訴理由不予支持;實際層高2.77米與優筑房產公司認可的2.8米層高有差距，即使按優筑房產公司主張3米層高系筆誤的理由，優筑房產公司仍存在違約，且也應對其簽約中的錯誤承擔責任，因而原審法院酌定賠償亦無不當，對優筑房產公司的上訴不予支持。

2010年3月25日，蘇州市中級人民法院二審判決駁回了雙方的上訴，維持原判。

短短3厘米的差距，肉眼看不出區別，但是，本案的購房人陳慶發先生硬是較真了，而且最終贏得了法院的支持。其實，購房置業屬于百年大計，怎么能夠不較真呢?目前，許多投資購房人實際上走入了短視的誤區，只知道搶著把商品房攬入自己囊中，而對許多因素失之考察甚至不加考慮。也許，在若干年后，許多問題才會逐漸暴露出來。到那時候，開發商早已揣著鼓鼓的荷包揚長而去，而購房人卻“叫天天不應、叫地地不靈”了!所以，買房前還是要慎重一點，買房后還是要較真一下!

(文中當事人為化名)

編輯:董曉菊dxj502@163.com