CPI權(quán)重調(diào)整之爭

房價高溫還沒有完全撤火，房租上漲的熱潮又洶涌襲來，原本在居民消費價格指數(shù)(下稱CPI)中并不起眼的居住類價格，正在成為新的助漲變量。

未來一段時間，房租高位運行似成定局。食品、居住類價格上漲成為推動物價上漲的重要因素之一。

然而，目前居住類消費在CPI中的權(quán)重過低，房租等價格不能更好地反映在CPI當(dāng)中，受到學(xué)者普遍關(guān)注。明年中國將采用權(quán)重調(diào)整后的CPI，房價因素在CPI中的權(quán)重提升將會更真實地顯示宏觀經(jīng)濟的走勢，為宏觀調(diào)控時機選擇提供風(fēng)向標。

房租新變量

“我自己租的房子房租也提高了1000元。”地產(chǎn)中介我愛我家控股公司副總裁胡景暉告訴《財經(jīng)》記者。

2006年底，他自己住的133平方米的大兩居房租是每月3800元。2008年北京奧運會后漲到4000元。今年初，房東提出要賣這個房子，胡景暉知道這只是托詞，于是主動提出加價，如今房租漲到了5000元，四年時間漲幅超過30%，其中今年就漲了25%。

胡景暉的情況在北京并非個案。自今年4月樓市新政以來，北京市城八區(qū)房租價格開始又一輪快速上揚。據(jù)中介公司鏈家地產(chǎn)統(tǒng)計，上半年北京全市平均每套住房租金價格為2792元/月，同比上漲18.5%左右。地產(chǎn)中介公司數(shù)據(jù)顯示，由于2009年9月到今年1月，房租波瀾不驚，此次漲價，可謂“V”型反彈式的補漲。

不惟北京，其他幾大一線城市年內(nèi)均經(jīng)歷了新一輪房租價格快速上漲。

在上海，群租堪稱一景。一套100平方米裝修不錯的房屋，被分割成七八間，塞進十幾個人。上海徐家匯，一群老外經(jīng)常會住在一套三居室中，去年租金在7000元-8000元，如今已經(jīng)漲到8000元-10000元。11月4日，上海房屋租賃指數(shù)辦公室最新報告顯示，今年10月，上海房屋租賃指數(shù)為1254點，環(huán)比上漲0.16%，雖然環(huán)比漲幅有所減少，但該指數(shù)已創(chuàng)出年內(nèi)新高。在廣州，今年6月房租單月漲幅為11.8%。而2008年和2009年廣州房租漲幅僅有3.3%和2.5%。

北京一位租客向《財經(jīng)》記者表示，“臨近合約到期，很擔(dān)心房東又提出加價要求，那意味著又一次搬家。”今年4月以來，這樣的焦慮感充盈在臨近續(xù)約的諸多租客心里。

“季節(jié)性因素已經(jīng)不能解釋4月北京房租的上漲。按常規(guī)，在旺季房租最多漲300多元即10%的幅度，可是，今年6月開始，北京市的房租漲幅普遍達到20%。”鏈家地產(chǎn)首席分析員張月說。

據(jù)介紹，4月底北京市房租已有上升的苗頭，5月-6月房租快速上升，7月，漲勢有所停止，直到8月-9月，租金維持在目前的高位。但她預(yù)測未來幾個月，特別是到明年，北京將會有更高的租金水平。但對此，亦有學(xué)者認為，這是房產(chǎn)中介希望市場轉(zhuǎn)旺的主觀推測，并不值得當(dāng)真。

另一種解釋則從房屋買賣上入手。中國房產(chǎn)信息集團分析師薛建雄分析說，“租金與房屋成交量關(guān)聯(lián)度很大，成交量上去，房租就會上漲。明年3月，如果房屋成交量大增的話，租金會進一步加速上漲。”這種情況在過去的確曾經(jīng)出現(xiàn)，但也并非總是同步，以2009年底至今年一季度為例，同期房屋成交量猛增，但租金上漲的速度仍較為落后，且有明顯時滯。

此外，在薛建雄看來，上海房租上漲的背后，既有城市拆遷、新建高檔房屋居多的緣故，也是一次產(chǎn)業(yè)與消費升級的自然結(jié)果。比如，一線城市的核心區(qū)大量老房子被拆除，留下的那些“老公房”，雖然居住舒適度不夠，但地理位置較好，租金自然就被抬起來了。

租賃房源的結(jié)構(gòu)性變化正是房租上漲的重要內(nèi)生動力。據(jù)機構(gòu)測算，在北京450萬套存量住宅中，約250萬套是已購公房，它們約占租賃房源的60%。2009年，大量公房被交易，業(yè)主身份發(fā)生了巨變。新的公房業(yè)主，由于購房成本高，同時還使用了杠桿性的財務(wù)工具，他們往往對租金有較高要求。從長期看，房租高位運行可能成定局。

從整個房地產(chǎn)市場看，房租升高了，扭曲的租售比似有回歸常態(tài)的跡象，這意味著一些原本買來放著等升值的房子，將進入租房市場，從長遠來看有利于平抑租金過快上漲。但更多學(xué)者擔(dān)心，這也意味著將通脹“水位推高”的可能性——房租的上漲帶給CPI上升壓力，而通脹預(yù)期又助推了房租的抬升。

國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，自2月以來， CPI出現(xiàn)上漲勢頭，7月-9月同比上漲分別高達3.3%、3.5%和3.6%，連續(xù)三個月高于3%目標警戒線。9月CPI同比上漲3.6%。新漲價因素中食品和居住價格的上漲影響度達到90%。也就是說，除去食品價格上漲的原因，居住類價格上漲已成為推動物價上漲的重要因素之一。

權(quán)重調(diào)整年

此前多年，相對于房屋銷售成交價格的快速上漲，租金價格表現(xiàn)平穩(wěn)，CPI中的居住類價格逐罕有推高。因為CPI以租金水平為主，而不是參考房屋售價，亦是國際上通行的CPI統(tǒng)計慣例。這一度被許多不明真相的公眾所批評。

如今，租金帶動居住類價格上漲，成為繼食品之外另一個重要的CPI上漲推手，同樣令許多人意外。而更敏感的是，即將到來的CPI權(quán)重調(diào)整。

國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人盛來運10月22日在三季度經(jīng)濟數(shù)據(jù)發(fā)布會上透露，今年全國正在進行CPI的基期輪換工作，明年起中國將采用新的CPI權(quán)重。

據(jù)悉，基期調(diào)整后的CPI籃子中，居住類的權(quán)重將從目前14.69%的比例上提高，而食品類則從現(xiàn)在的32%下降。另外一些新的消費品將被納入CPI，而那些已不再普遍使用的消費品將被剔除。

業(yè)內(nèi)人士認為，若明年CPI權(quán)重調(diào)整，食品價格的快速上漲將不再像以前那樣猛推CPI，但是隨著加大居住類價格所占比重，雖可以更客觀地反映居民消費結(jié)構(gòu)的新變化，但把房屋價格指數(shù)波動引入到居民消費價格指數(shù)的計算中，會令CPI對房價指數(shù)更敏感。

CPI權(quán)重具體如何調(diào)整，相關(guān)業(yè)務(wù)司局還在研究中。國家統(tǒng)計局城市調(diào)查司司長魏貴祥曾在今年4月召開的“關(guān)于居民消費價格指數(shù)暨CPI形成機制座談會”上表示，調(diào)整好CPI權(quán)重后，會及時向社會公布。

據(jù)統(tǒng)計局人士介紹，定基價格指數(shù)每五年為一個周期，即基本分類五年基本不變。隨著人們消費結(jié)構(gòu)的變化，統(tǒng)計局每年還利用城鄉(xiāng)住戶調(diào)查資料對權(quán)重進行微調(diào)。

CPI是反映與居民生活有關(guān)的產(chǎn)品及服務(wù)項目價格的物價變動指標，亦是衡量通貨膨脹的主要指標之一。一般定義超過3%為通貨膨脹，超過5%就是比較嚴重的通貨膨脹。CPI的數(shù)值高低，不僅取決于各個類別中每一個規(guī)格品的價格變化，而且取決于CPI的各個權(quán)重。

中國采用的CPI商品分類目錄和編制方法始于2000年，相關(guān)統(tǒng)計中包括八大類商品:食品、煙酒及用品、衣著、家庭設(shè)備用品和維修、醫(yī)療保健、交通通訊、娛樂教育和居住。

國家統(tǒng)計局根據(jù)抽樣選出近13萬戶城鄉(xiāng)居民家庭為樣本，在八大類中確定262個基本分類，并選出600多個規(guī)格的商品和服務(wù)項目，由3000多名調(diào)查員進入市場定期對全國500個縣市、5萬個商店、服務(wù)網(wǎng)點進行價格采集，生鮮食品一般5天采集一次，服裝等每月采集2次-3次，房租、水電等每月采集一次。

消長起爭議

接受《財經(jīng)》記者采訪的多位權(quán)威人士認為，目前中國CPI中食品類的權(quán)重高于發(fā)達國家的食品類的權(quán)重，此前幾輪價格上漲，食品類價格上漲成主要推手。一些學(xué)者認為，CPI目前的權(quán)重已不足以測度今天中國的通貨膨脹，應(yīng)該根據(jù)居民消費的實際支出比例調(diào)整CPI的權(quán)重。

2008年的通脹，僅僅是食品當(dāng)中豬肉價格的上漲，就把CPI推高2個-3個百分點。國務(wù)院發(fā)展研究中心宏觀部副部長魏加寧告訴《財經(jīng)》記者，食品類商品價格變動會在很大程度上決定CPI數(shù)值的大小。

“CPI跟現(xiàn)實情況相比誤差很大，主要是食品權(quán)重明顯過高。中國老百姓的生活支出結(jié)構(gòu)變化了，食品支出下降了，購房、買車、醫(yī)療成了三大主要支出。”北京大學(xué)國家發(fā)展研究院副院長盧峰教授告訴《財經(jīng)》記者。

長期研究通脹問題的社科院世界經(jīng)濟與政治研究所研究員徐奇淵接受《財經(jīng)》記者采訪時則表示，經(jīng)過國際(基于幾十個發(fā)展水平不同的國家)橫向比較的研究發(fā)現(xiàn)，統(tǒng)計局對CPI當(dāng)中食品賦予的權(quán)重(三分之一左右)，基本是合理的水平。“因此，我不認為食品價格所占權(quán)重過高，或者說不認為食品權(quán)重有明顯的不合理的證據(jù)。”徐奇淵說。

國家統(tǒng)計局城市調(diào)查司司長魏貴祥曾表示，上世紀80年代，食品占CPI的權(quán)重為60%左右，目前下降到34%左右。據(jù)悉，2004年食品對CPI影響程度為76%，2007年為82%， 2008年為86%，過去30年食品類權(quán)重下降了一半。

事實上，這些年來，居住類價格在中國CPI權(quán)重中的占比一直在提高。據(jù)一些學(xué)者的統(tǒng)計分析，1990年該權(quán)重不到5%，2000年提高到9.7%。現(xiàn)在則達14.69%多。房價因素進入CPI指數(shù)構(gòu)成中將會更真實地顯示宏觀經(jīng)濟的走勢，為決策當(dāng)局的宏觀調(diào)控時機和預(yù)警提供風(fēng)向標。

不過與發(fā)達國家相比，中國居住類權(quán)重依然偏低。美國居住類權(quán)重占比是42%，加拿大是36%，因此在國外，租金價格變化更是直接影響CPI走勢。

徐奇淵指出， CPI的權(quán)重體系最大的問題存在于居住費用的權(quán)重設(shè)計上，比如居住費用下面有四個二級分類:(1)非自有房，即租房對應(yīng)的房租;(2)自有住房對應(yīng)的支出(中國為房貸利率);(3)維護和修繕費用;(4)水、電、氣、油和熱能。根據(jù)最近五年的月度數(shù)據(jù)測算，前面兩項在居住費用中的占比僅為31%，而后面兩項占比高達69%，其中最后一項水、電、氣竟然占到41%，高于前面兩項的總和。

除了食品和居住類價格權(quán)重的此消彼長，CPI詳細構(gòu)成的公布更為人們看重。統(tǒng)計專家、中央財經(jīng)大學(xué)統(tǒng)計學(xué)院教授李連友在接受《財經(jīng)》記者采訪時說，建議統(tǒng)計局今后應(yīng)公布具體權(quán)重的占比數(shù)據(jù)，以免公眾誤解。他指出，政府公布的許多數(shù)據(jù)在質(zhì)量方面受到一些質(zhì)疑，相當(dāng)程度上是由于數(shù)據(jù)處理方法、數(shù)據(jù)來源、原始數(shù)據(jù)等不為公眾所知。

據(jù)國家統(tǒng)計局景氣監(jiān)測中心的一位人士透露，在此之前，國家統(tǒng)計局從未公布過CPI的詳細構(gòu)成比例，現(xiàn)在市面上的數(shù)據(jù)多來源于論文及高層在一些公開場合透露的單獨數(shù)字。

國家統(tǒng)計局一位人士坦承，目前中國CPI的不足之處主要表現(xiàn)在:一是居住類、教育類權(quán)重偏低;二是一些非義務(wù)交易項目收費調(diào)查不完善;三是醫(yī)療收費和藥品調(diào)查項目不完善;四是沒有真正反映老百姓日常生活消費價格走勢的基本生活費價格指數(shù)。

進入三季度，越來越多的經(jīng)濟學(xué)家開始支持適度提升通脹容忍度。北京大學(xué)國家發(fā)展研究院副院長盧峰教授則表示，并不贊同提高對通貨膨脹的容忍度，比如將3%的目標放寬到5%。

他認為短期通脹與經(jīng)濟增速的關(guān)系需要很好研究，目前沒有理論表明一國經(jīng)濟高速發(fā)展，就需要提升CPI容忍度。“車開快了，就要容忍出事故的頻率嗎?3%應(yīng)該是中國均衡的通脹水平。上世紀90年代CPI達到6%，實際上并不在均衡的通脹水平上，一會兒上沖，一會兒下降，是不可持續(xù)的水平。”盧峰對《財經(jīng)》記者說。

他分析指出，目前CPI目標設(shè)定在3%，仍是處于平均負利率周期，房價、物價上漲很快，如果提升到5%-6%，資產(chǎn)價格上漲的速度會更快。

徐奇淵也反對提高通脹容忍度，他認為容忍更大的物價波動，實際上就是弱化物價水平在貨幣政策目標中的地位，同時強化其他目標(經(jīng)濟增長)。“我個人不認同這種看法。相反，我認為，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的調(diào)整，需要我們能夠容忍較低的經(jīng)濟增長率，但物價水平一定要穩(wěn)定。”徐奇淵說。

《財經(jīng)》記者接觸到的官學(xué)兩界人士均指出，建立一個科學(xué)、客觀的CPI統(tǒng)計體系，及時公布指數(shù)和權(quán)重信息，才可以消解公眾對通脹的誤解。“一個不能完全反映真實信息的CPI，對于宏觀經(jīng)濟管理則是更糟糕的事情。”徐奇淵說。

一些學(xué)者同時建議，應(yīng)該提高CPI權(quán)重調(diào)整頻率。在歐、美等發(fā)達國家中，為及時反映變化了的居民消費結(jié)構(gòu)和生活水平，CPI構(gòu)成中各類別價格權(quán)重的調(diào)整大致每兩年左右進行一次，而中國目前的調(diào)整頻度還比較低，不能及時反映當(dāng)前經(jīng)濟的變化，容易形成一定的偏差，不利于確保決策當(dāng)局對宏觀局勢的判斷，以致貽誤宏觀調(diào)控的時機。