美國次貸危機對我國房地產市場的啟示

摘要:美國的次貸危機給美國乃至全球經濟帶來嚴重沖擊。次貸危機起源于住房抵押貸款市場。通過分析次貸危機產生的主要原因，對于促進我國房地產業與社會經濟協調發展可以提供一些啟示:要重視住房抵押貸款背后隱藏的風險;控制房地產市場的投機行為，防止房地產價格過快上漲;充分認識住房抵押貸款證券化的風險;完善住房供應結構，加強保障性住房建設等。

關鍵詞:次貸危機;房地產;住房抵押貸款

中圖分類號:F293.35 文獻標志碼:A文章編號:1673-291X(2010)11-0087-02

一、美國次貸危機產生的主要原因

(一)次級住房抵押貸款的基本特征

隨著次貸危機在全球的蔓延，次級住房抵押貸款成為人們關注的焦點。所謂次級住房抵押貸款是指金融機構專門為那些信用度差、收入低，或是曾經有過破產經歷的階層提供的一種住房貸款。其基本特征可以歸納為以下三點:(1)次級住房抵押貸款的借款人信用記錄比較差，信用評分較低。在正常的情況下，除非個人可支付高比例的首付款，否則根本不符合常規的抵押貸款條件。(2)在次級住房抵押貸款中，貸款/房產價值比以及月供/收入比都比較高。平均的抵押貸款與房產價值之比在84%，有的超過90%，甚至100%，這意味著次級抵押貸款的平均首付低于20%，甚至是零首付，其中蘊含著潛在的道德風險。而較高的月供/收入比意味著借款人可自由支配的收入有限，抵抗風險的能力較差。3.次級住房抵押貸款的拖欠率和取消抵押贖回權比率較高。次級抵押貸款在借貸的最初2—3年適用比通常的市場利率低的固定優惠利率，盡可能地減輕借款人的償還負擔，2—3年后過渡到比通常市場利率高5%左右的浮動利率。因此，在貸款利率上升時，借款人的債務負擔會加重，導致拖欠和取得抵押贖回權的風險加劇。

(二)次貸危機產生的主要原因

1.美國次貸危機的產生與美國貨幣政策的變動有很大的關系。進入21世紀后，美聯儲為了刺激美國經濟采取了寬松的貨幣政策，經過多次降息，將美國的政策利率從6.5%調低至1%。在低利率的情況下，許多商業銀行為拓展業務，紛紛調低了個人抵押貸款的首付標準，甚至出現了零首付的狀況，從而刺激了房地產貸款尤其是次級抵押貸款的迅速發展。與此同時，低利率的環境也刺激了房地產市場需求的增加，造成美國房價一路攀升，房地產市場日益活躍。低利率環境和房產價格一路飆升，在很大程度上掩蓋了次級抵押貸款的風險，使美國次級抵押貸款進入了一個快速發展期。有數據顯示，在美國的住房貸款總額中，次貸的份額由2003年的大約9%上升到2006年的24%。為防止市場消費過熱，從2005年開始，美聯儲重新進入加息周期，截至2006年底，美聯儲先后加息17次，將利率從1%提高到5.25%。利率大幅攀升加重了借款人的還款負擔。同時，美國房價大幅降溫，借款人的還款意愿受到影響。貸款利息大幅上升和房價下跌兩者共同決定了次級抵押貸款的違約率。據統計，2007年美國次級抵押貸款的拖欠率達到了13.3%，而與之相對應的正常抵押貸款的拖欠率僅為2.57%。

2.住房抵押貸款證券化帶來信貸市場不穩定。從21世紀初開始，在美國華爾街出現了把信息技術與金融相結合，通過金融創新開拓新的金融商品以及新的金融服務的趨勢。金融創新在次級住房貸款業務中得到具體運用的是住房抵押貸款證券化。住房抵押貸款證券化是指銀行等金融機構將其所持有的住房抵押貸款債權向專業機構轉讓，專業機構在資本市場上將抵押貸款債權進行結構性重組，經政府或私人機構擔保和信用增級后，在資本市場上發行和銷售由抵押貸款組合支持的證券的過程。由于證券化產品過于復雜，很多機構投資者對證券化產品的投資判斷只好主要依據信用評級機構的信用評級。為了讓機構投資者放心大膽地買入次級抵押貸款證券，美國的金融機構設法請信用評級機構給這些證券做偏高的信用評級，導致機構投資者對次級抵押貸款證券的非理性追捧。由于次貸產品設計本身存在缺陷，且過度衍生，在信貸環境改變，特別是房價下跌的情況下，資產證券化不但不能分散風險，反而將次級住房抵押貸款的違約風險以更復雜的方式轉嫁給更多的人，最終演變為影響廣泛的金融危機。

3.金融機構放松監管是導致次貸危機的重要因素。通常，美國的借款人必須有良好的信用記錄和充足的抵押擔保才能獲得銀行貸款。然而，為了通過房地產行業來拉動美國經濟的恢復和發展，美國政府采取了向低收入階層提供住房貸款的優惠政策，加上過度使用資產證券化手段，導致了對次級債市場的監管力度遠遠落后于次級債市場的發展。由于證券化市場的存在，住房貸款機構能夠將貸款作為證券化資產打包出手。所以，貸款機構在發放次級住房抵押貸款時，自然就降低了對借款人的審查，對借款人的信貸評級沒有嚴格要求，對貸款的抵押與擔保也沒有嚴格約束，這必然擴大貸款風險。當市場風險積累到一定程度時最終引發次貸危機。

二、美國次貸危機對我國房地產市場的啟示

1.要重視住房抵押貸款背后隱藏的風險。房地產行業屬于資金密集型行業，和金融行業密不可分。目前，我國房地產業處于上升周期，房價上漲較快，個人住房按揭貸款發展迅速。美國次級抵押貸款危機提醒我們，越是在市場繁榮的時期，我們越應當加強風險控制和監管。首先，要加強對住房貸款申請者信用和還款能力的審核。我國的商業銀行應該充分重視美國次貸危機的教訓，避免商業銀行或信貸機構因為利益的驅使而放松借款者的資格標準，或對其有可能虛假的信息不進行必要的審核。銀行在進行貸款調查時，要調查貸款人的基本情況、收入情況、借款用途、還款來源、還款能力及方式等。與此同時，我國應該建立個人信用評級制度，給商業銀行評價消費者信用提供一個合理的依據。其次，培養住房貸款居民的風險意識。有些居民對自己以后的還貸能力沒有充分的估計，為以后的無力償債埋下了隱患。在這方面，要求貸款銀行信貸人員應該與借款人面談，讓借款人充分了解其中的風險，幫助其分析各種風險產生的可能性。

2.控制房地產市場的投機行為，防止房地產價格過快上漲。美國次貸危機直接起源于美國房地產市場的降溫。目前，我國部分地區房地產市場投機行為比較嚴重，使得房價不斷飆升，房地產市場面臨著較大的泡沫。泡沫的產生緣于投機者沒有得到有效的規制，現有的規制對他們投機帶來的成本遠遠小于其將獲得的利益。由于我國抗危機的經濟實力遠不如美國，因此，我們不論是出于房地產市場的健康發展還是出于防止類似危機在我國爆發的目的，都不可放松對房地產市場泡沫的警惕。而要遏制房地產市場泡沫的滋生，就得嚴厲打擊房地產市場中的炒作與投機行為。政府應在建設、交易、保有等環節，利用規劃審批、土地供應、金融(首付比率、利率、還款期)、稅費(物業稅、增值稅、契稅)、產權交易等多種手段，保護居民的自住消費需求，抑制投機需求。比如，我國在房地產稅方面強調流轉環節而忽視了保有環節，造成了房地產市場上的不合理現象:由于房價高，許多人買不起房;與此同時，養房的成本很低，有的人買了房子空在那里，沒有人住，造成較高的空置率。針對房地產市場上的過度投機行為，應當通過財稅政策來提高投機活動的成本。一方面，針對流通環節的過度投機征收房地產交易所得稅;另一方面，應當針對保有環節的過度投機開征物業稅，提高過度占用資源的成本。

3.充分認識住房抵押貸款證券化的風險。國外金融界一直認為，資產證券化能夠改善金融結構、豐富投資品種、擴大融資渠道、提高資產流動性和化解金融風險。基于這些認識，資產證券化在美歐各國得到了極大的發展。次級住房抵押貸款證券也是在這種認識基礎上發展起來的。在豐富金融市場投資品種和提高資產流動性方面，資產證券化確實作出了貢獻。但是，資產證券化具有分散風險和放大風險的兩面性。雖然在理論上資產證券化將市場參與者的風險進行了分解，使得不同風險偏好的參與者承擔不同的風險和收益，每個市場參與者的風險已經轉移出去，但是，從整個金融市場來看，所謂的轉移只不過是從金融市場的一個環節轉移到另外一個環節，而整個市場的風險沒有減少。從美國次貸危機產生的原因看，其資產證券化的缺陷在于住房抵押貸款的質量，即證券化的資產是信貸公司向那些風險高、還款能力較差的人發放的高利率次級抵押貸款。次級抵押貸款證券化造成信用風險從次級債供應商傳遞給了資本市場上的機構投資者，從而造成次級債供應商和次級債持有者一榮俱榮、一損俱損的局面。目前，我國房地產開發、經營、消費的資金主要來源于商業銀行的貸款，并且商業銀行面臨嚴重的“短存長貸”的問題。通過住房抵押貸款證券化的設計，可以提高信貸資產的流動性，解決銀行的流動性風險。但我國推進住房抵押貸款資產證券化時，一定要選擇優良資產進行證券化，并加強對資產證券化業務的監管。

4.完善住房供應結構，加強保障性住房建設。美國次貸危機的一個重要教訓是讓無支付能力的低收入者進入購房市場，不僅事與愿違，還會產生許多負效應。因為低收入階層的信用風險較高，且對利率和房價較為敏感，嚴重依賴從商業銀行獲得的房屋抵押貸款，無疑將增加整個金融系統的風險。所以，在住房供應結構上，要建立包括商品房、經濟適用房、廉租房等多層次的住房供應結構。政府相關部門在住房政策設計時要考慮不同群體的收入狀況，把中低收入階層分離到經濟適用房、廉租房等保障性住房市場。政府必須承擔起住房保障的責任，實行住房分類供應，高收入者和中高收入者在市場上購買商品房，中低收入者則通過住房保障制度來解決住房，二者的比例隨著經濟狀況、保障政策不同而不同。像我國這樣居民平均收入較低的發展中國家，住房問題更不能完全推給市場。我們應當建立以保障居民基本住房需求為核心、同時兼顧經濟增長的房地產市場。

參考文獻:

[1] 蔡林海.美國樓市泡沫的故事——次貸危機與中國股市震蕩[M].北京:經濟科學出版社，2008.

[2] 何帆，張明.美國次級債危機是如何釀成的[J].求是，2007，(20) .

[3] 蔡金水.吸取美國次貸危機教訓 改革我國房地產開發模式[J].北京房地產，2009，(2).