中國房地產存在問題及發展分析

摘要:當前，房地產熱是全國上下都在關心的熱點話題。前一段時間，國家先后出臺了一系列政策對房地產市場進行調控，加上國際金融風暴的影響，各地房價有所下降，但依然偏高。對當前的房價高問題，要從市場經濟的角度去分析、去思考，找出問題的癥結，采取針對性的措施予以解決。在房地產市場升溫的過程中，除了存在市場這只“無形之手”的基本作用外，地方政府這只“有形之手”更為重要。由于地方政府擔任貫徹落實中央宏觀調控政策和規范房地產市場秩序方面的重要職能，地方政府成為推動房地產升溫、拉動房價上漲的主要因素之一。

關鍵詞:中國房地產;存在問題;發展分析

中圖分類號:F293.33 文獻標志碼:A 文章編號:1673-291X(2010)10-0139-02

收稿日期:2010-02-26

作者簡介:黃漢蘭(1969-)，女，廣東梅州人，會計，從事財會工作研究。

一、關于房地產的市場問題

在市場經濟中，有買方市場也有賣方市場。當市場存在大量需求、商品供不應求的時候，也就是所謂的賣方市場存在的時候，市場商品的價格就會偏離其價值往上升;當市場需求不足、商品供大于求的時候，也就是所謂的買方市場存在的時候，市場商品的價格就會偏離其價值往下降。這是基本的市場規律。房地產市場也必須遵循這一規律。其實，稍作分析我們就不難發現，當前房地產熱的問題實質，就是房地產市場的供求矛盾，是房地產商品供不應求而導致房價居高不下。也就是說，當前的高房價源于市場的供不應求，是供求規律的必然結果。

二、關于房地產商品的價格問題

房地產商品的價格主要受以下幾個方面因素的影響:土地價格、建材價格、工人工資、相關的辦證費用和稅收等。也就是說房地產商品的價格是由土地成本、建筑成本、工人工資、辦證費用、稅收和利潤構成。拋開利潤因素不談，當前房地產價格居高不下，在工人工資增長不大、辦證費用相對減少的情況下，可以說很大程度上是由于土地成本和建筑成本的大幅增加所帶來的最終結果。近幾年，土地價格的上漲，一方面是市場關系的體現，即供不應求，另一方面是由于各地政府的操縱。因為在現行體制下，土地的處置權由各級地方政府掌控。出讓土地的收入已成為地方財政收入的一個主要來源。這就意味著在嚴控的土地指標不突破的情況下，賣出的土地價格越高，地方財政收入也就越多。因此，不少地方政府在土地出讓需“招、拍、掛”的合法外衣保護下，充分利用市場經濟規律，盡可能把土地出讓價抬至最高，以增加地方財政收入。建材價格的增長，更是一個影響房地產價格增長的復雜因素，可以上溯至鋼材甚至鋼砂的價格上漲等因素。建材價格的上漲，除了市場供求關系這一因素外，生產建材的原材料價格的大幅增長也是影響建材價格大幅增長的一個主要因素。由于土地和建材價格增長，房價自然也就水漲船高了。

三、地方政府“經濟人”行為問題

1.經濟層面。房地產業是一個消費潛力巨大，產業關聯度極高的產業，可以帶動建材、鋼鐵、水泥等多個行業的發展。據有關部門測算，在中國當前的情況下，房地產業每投入1單位的資金就可以創造相關產業2個單位的需求，帶動1.5個單位的其他消費。房地產業每吸納1人就業，就會帶動相關產業2人就業。近幾年房地產業對中國GDP的貢獻率大大超過其他行業，成為中國重要的支柱性產業。可見，不論是在拉動需求或帶動消費方面，還是在創造就業或推動其他產業發展方面，房地產業的作用都是巨大的。房地產業的健康發展是整個國民經濟平穩發展的基礎，如果房地產業發生重大波動，勢必會引起整個國民經濟的巨大震蕩。一方面出于房地產對國民經濟發展的重要影響的考慮，另一方面出于經濟職能履行的需要，地方政府必須對房地產業實施全面控制。

2.社會層面。房地產業的發展目標具有雙重屬性，即經濟屬性和社會屬性。這兩種屬性是一個矛盾綜合體，屬于效率和公平的博弈過程，過于追逐利潤最大化會使市場配置資源難以滿足社會屬性的要求，過于注重社會效益的實現則讓行政權力的行使無法達到經濟目標的最優水平。房地產業的非理性發展，使許多城市出現居住區兩極分化，加大社會貧富差距，引發新的社會不公平現象，影響社會和諧與穩定。此外，房地產業的不合理開發還會產生環境污染問題，從而最終阻礙中國社會主義和諧社會的建設進程。因此，為了在房地產業的經濟目標實現的同時能夠保證其社會目標的有效達成，需要發揮地方政府的整體協調作用。

3.政府層面。房地產業的繁榮發展，不僅帶來地方GDP的大幅度增長，還會給地方政府帶來滾滾財源。然而，在房地產高度市場化的今天，住房不是一種純粹的商品，它關系到社會公眾最基本的生存權利的保障問題，涉及到國民經濟發展和社會穩定的大局，從這一層面來說，住房具有公共物品的本質屬性——公共性。住房的公共屬性決定了其不能完全由市場提供，而要求政府公權力的介入、協調和控制。住房問題不單是社會公眾的個人問題，也是服務型政府對公民負責任的具體體現。

四、關于穩定房地產發展的問題分析

1.房地產市場的供求矛盾經濟分析。簡單地看，解決房地產市場的供求矛盾，一是增加供給，二是抑制需求，兩種手段都能使房地產市場的供需矛盾趨于平衡。是什么原因導致房地產市場的供求矛盾(求遠遠大于供)? 歸納起來有以下主要的幾點: 一是人口問題。中國13億人口，是巨大的市場需求的主要因素。這是基本國情，也是基本現實。二是體制問題。中國從20世紀90年代初取消福利分房政策，住房問題完全市場化至今，時間不過十多年，過渡時期太短，在這么短的時間內，把那么大的購房需求推向市場，使房地產市場一下子消化不了。三是市場培育問題。房地產市場是一個新興的市場，還很不成熟，還需進一步培育，才能健康發展。四是宣傳導向問題。五是中國城鎮化問題。中國在城鎮化政策的推動下，一批又一批農民放下褲腳走進了城鎮。這客觀上給并不寬余的城鎮住房增加了壓力(也客觀上造成了大量的農村空置房)。上述這些問題的存在，把億萬有居住要求的人們統統趕到購房市場，導致房地產市場上供求不平衡的矛盾，需求遠遠大于供給。

2.降低商品房的成本構成問題。前面我們已經分析商品房的成本構成。撇開利潤不談，在工人工資、辦證費用和稅收基本不變的情況下，商品房的可變成本就是土地成本和建筑成本。也就是說，要降低商品房的成本，主要是降低土地成本和建筑成本。降低土地成本——這一問題主要談土地市場。“招、拍、掛”方式是當前土地市場唯一的交易方式。這一方式，本無可厚非，公平競爭，出高價者勝。但這一方式，受損害最大的卻是廣大購房者，受益最大的不是房地產開發商，而是政府。降低建筑成本——減低建筑成本不僅僅是指降低建筑過程中使用的建材(包括鋼材、水泥、紅磚、砂石以及給排水材料、供電材料、消防材料等)成本。這是一個綜合的因素，政府在這方面要從生產建材的過程以及生產的原材料等方面進行調控。同時，工程承建商在這方面應發揮更大的作用，就是在如何綜合、合理利用建筑材料、如何降低損耗、節約能源、如何減少用工等方面考慮降低建筑成本。

3.地方政府介入房地產業的利益掛鉤分析。地方政府與房地產開發商的合作行為具有有限理性的特征。地方政府出于與房地產開發商利益的一致性， 以行政手段介入金融行業，幫助房地產開發商獲得穩定可靠的信貸資金投入。在房地產成本公開方面，地方政府出于與房地產開發商的合作關系的考慮，始終對成本公開持有曖昧的態度， 既沒有反對成本公開的明確主張，也沒有支持成本公開的具體措施。在輿論導向上， 地方政府報喜不報憂， 發布大量關于房地產的正面報道，或者發布有利于房地產的虛假報道。地方政府的這些有限理性合作行為， 直接造成了房地產市場的升溫和房價的上漲。

五、穩定當前房地產市場“熱”的建議思路

1.穩定住房價格。穩定住房價格關鍵是要嚴格控制土地、建筑材料的價格。各級政府要承擔起調控房地產市場的主要職責，更要充分認識穩定房地產市場的積極意義，充當起調控房地產市場的主要力量，嚴格控制土地、建材的價格，為穩定住房價格打好基礎。要控制土地價格，就要改變土地出讓的交易方式，將出讓地的土地利用率、容積率、綠化率以及擬建成商品房的房價等因子作為標的，進行綜合評比，最接近標底的為中標單位。這樣，出價最高的不一定是中標單位。政府應以此來控制土地出讓價格。

2.調整供給結構。一方面是適當增加供給，而且是適當增加普通商品住房、經濟適用住房的供給比例。同時，根據中國當前及今后的家庭結構，大力發展60～90平方米的中小戶型的住房，嚴格控制大戶型、大面積的住房建設。更要嚴格控制高檔住宅及別墅的開發建設。另一方面是要正確引導消費，緩解需求壓力。

3.遏制房地產市場的投機需求。一方面是要調整和規范市場秩序，堅決打擊虛假和炒作行為。另一方面是要建立和完善金融制度和稅收制度，規避金融風險。

六、結語

房地產“熱”是多種因素綜合作用的結果，治理房地產市場是一項艱巨的系統工程，需要各方面力量的協調合作，共同治理。由于房地產業在經濟社會發展、人民生活和公共行政目標達成等方面的影響作用，地方政府憑借公權力強勢介入房地產業實施的各種“經濟人”行為，是推動房地產市場升溫的重要因素，因此，需要從減少政府誘因、規范和制約權力運行出發，加大對行政權力行使的監控力度，嚴厲懲治并減少地方政府的各種“經濟人”行為，以實現對房地產市場的全面綜合治理，從而使房地產業沿著滿足公共利益和保障社會福利的方向發展。

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[責任編輯 吳明宇]