2009年房?jī)r(jià)上漲因素分析及2010年房?jī)r(jià)走勢(shì)預(yù)測(cè)

摘要:2009年中國(guó)房?jī)r(jià)異軍突起，經(jīng)歷了一波持續(xù)上漲的過程，從住房供給、貨幣政策、壟斷開發(fā)商、土地政策、通貨膨脹、地方財(cái)政收入等六個(gè)方面分析了2009年房?jī)r(jià)持續(xù)的原因，并通過對(duì)這些因素變化的分析，預(yù)計(jì)2010年中國(guó)房?jī)r(jià)將呈現(xiàn)一個(gè)溫和爬升的趨勢(shì)。

關(guān)鍵詞:房?jī)r(jià);上漲;因素分析;趨勢(shì)預(yù)測(cè)

中圖分類號(hào):F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)志碼:A 文章編號(hào):1673-291X(2010)10-0136-03

收稿日期:2010-02-24

作者簡(jiǎn)介:張永勝(1972-)，男，山東莒南人，院長(zhǎng)，碩士研究生，從事城市規(guī)劃研究;左祥(1991-)，男，山東臨沂人，學(xué)生，學(xué)士，從事經(jīng)濟(jì)學(xué)研究。

一、2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀回顧

2009年漲價(jià)成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的一大關(guān)鍵詞?！靶￡柎骸薄ⅰ凹t五月”、“全線飄紅”、“金九銀十”……有關(guān)樓市一連串紅火的字眼讓人眼花繚亂。從三四月的逐步回暖，到年中的火速上揚(yáng)，再到年底異常火爆?！皾q價(jià)”成為貫穿2009年房?jī)r(jià)的“主旋律”。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局調(diào)查顯示，2009年全國(guó)房?jī)r(jià)平均上漲813元，達(dá)到了前所未有的水平。難怪有人調(diào)侃道，2009年房地產(chǎn)商買的不是房，是傳奇。中國(guó)目前的房?jī)r(jià)是否合理?要界定這個(gè)問題，首先要了解房?jī)r(jià)的一個(gè)衡量標(biāo)準(zhǔn)，即房?jī)r(jià)與收入的比值。“美國(guó)弗吉尼亞州的房?jī)r(jià)與收入比為8～10倍，而在中國(guó)的深圳、上海等大城市房?jī)r(jià)與收入的比達(dá)到36倍，這令人擔(dān)憂?！碑?dāng)代行為金融學(xué)主要?jiǎng)?chuàng)始人羅伯特·希勒2009年12月11日在深圳出席“大師中國(guó)行”活動(dòng)時(shí)說。是什么推動(dòng)了房?jī)r(jià)不斷走高?弄清這個(gè)問題，對(duì)于指導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)合理健康發(fā)展，預(yù)測(cè)2010年房?jī)r(jià)走勢(shì)有著重要影響。

二、房?jī)r(jià)上漲的幕后推手

1.供給不足是房地產(chǎn)價(jià)格不斷上漲的根本原因。據(jù)興業(yè)銀行統(tǒng)計(jì)，1991—2008年間累計(jì)出售各類住宅類商品房約49億平方米，而1991—2008年，中國(guó)城鎮(zhèn)人口新增2.94億，如按每個(gè)家庭3人，需住房60平方米計(jì)，全部已售房屋只覆蓋了83.3%的新增城鎮(zhèn)居民，供給明顯不足。這里還不包括原有城鎮(zhèn)居民因改善住房條件而新增的住房面積，因此中國(guó)房?jī)r(jià)從需求上看，在長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)仍會(huì)保持上漲的趨勢(shì)。

2.寬松的貨幣政策及制造業(yè)海量資金注入助推房?jī)r(jià)上漲。從2008年的從緊的貨幣政策轉(zhuǎn)變到2009年適度寬松的貨幣政策，房地產(chǎn)行業(yè)從銀行獲得的信貸支持狀況得到了改善。購房基準(zhǔn)利率七折優(yōu)惠、降低購房首付比例和二手房市場(chǎng)的稅費(fèi)優(yōu)惠等一系列寬松的金融政策使得2009年購房成本降低了近30%。低首付和低貸款利率降低了買房的門檻，使市場(chǎng)的剛性需求釋放，投機(jī)活動(dòng)活躍。此外2009年，受匯率、成本、出口退稅、國(guó)際金融危機(jī)等環(huán)境影響，中國(guó)的制造業(yè)仍沒有走出困境，企業(yè)仍然不敢將資金投入到實(shí)體經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)中。而將原本應(yīng)該投資實(shí)體經(jīng)濟(jì)的資金投入到股市或者樓市，助推了樓市高價(jià)。據(jù)國(guó)家發(fā)改委統(tǒng)計(jì)，原本用于幫助企業(yè)渡過金融危機(jī)的信貸資金有相當(dāng)大一部分流入了股市和樓市，僅2009年上半年，這部分資金可能達(dá)到數(shù)千億。大量資金涌入市場(chǎng)，助推了市場(chǎng)上漲動(dòng)力。

3.“地王”頻現(xiàn)推高房?jī)r(jià)。6月30日，中國(guó)中化集團(tuán)公司旗下方興地產(chǎn)以40.6億元拿下炙手可熱的北京廣渠路15號(hào)地，成為北京新“地王”。 “廣渠路15號(hào)”地規(guī)劃建筑面積約為28萬平方米，其樓面地價(jià)將達(dá)14 464元/平方米。如果刨去3萬平方米左右的公共建筑面積，可售面積折算出的樓面地價(jià)將達(dá)16 240元/平方米，刷新了北京公開出讓以來樓面地價(jià)的新高。至此，6月26日剛在北京“稱王”短短幾天的成都中澤置業(yè)有限公司被趕下“王座”。地王的出現(xiàn)的直接結(jié)果就是拉高了開發(fā)商和買房人對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期，簡(jiǎn)單的說就像面粉漲價(jià)，面包也跟著提價(jià)，比如北京大龍地產(chǎn)50億奪標(biāo)順義區(qū)地塊，晉升新地王后，該地區(qū)的房?jī)r(jià)應(yīng)聲而起。

4.招拍掛衍生的地產(chǎn)寡頭壟斷局面逐步顯現(xiàn)。2004年8月31日，中國(guó)終止了實(shí)行多年的協(xié)議出讓土地方式，實(shí)行土地出讓公開“招拍掛”制度，即掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)(簡(jiǎn)稱土地掛牌)，是指通過發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在土地交易市場(chǎng)掛牌公布，接受競(jìng)買人的報(bào)價(jià)申請(qǐng)并更新掛牌價(jià)格，根據(jù)掛牌期限截止時(shí)的出價(jià)結(jié)果確定土地使用人的行為。由于土地招拍掛，政府得以壟斷性賣地，多家土地需求方競(jìng)爭(zhēng)，最后得地的多半是實(shí)力資金雄厚的企業(yè)。今年二季度以來，一線城市“地王”頻現(xiàn)，樓面價(jià)連創(chuàng)高新，預(yù)示著房地產(chǎn)行業(yè)的資金門檻越來越高，房地產(chǎn)經(jīng)歷著新一輪的洗牌，將一些小的、實(shí)力弱的地產(chǎn)企業(yè)洗牌出局，留下的企業(yè)逐漸在房地產(chǎn)市場(chǎng)形成寡頭壟斷。寡頭壟斷的形成，使房?jī)r(jià)的定價(jià)權(quán)掌握在少數(shù)人手中。

5.通貨膨脹預(yù)期增強(qiáng)，使房產(chǎn)成為理想的抗通脹產(chǎn)品。金融危機(jī)后，為了振興中國(guó)經(jīng)濟(jì)，國(guó)務(wù)院出臺(tái)4萬億振興方案，使2009年上半年廣義貨幣供應(yīng)量(m2)同比增速高達(dá)24%，公眾對(duì)市場(chǎng)的通貨膨脹預(yù)期增強(qiáng)。不少人看中房產(chǎn)可住、可投資的靈活性，將存款轉(zhuǎn)化為房產(chǎn)，以求保值增值。因此，2009年房產(chǎn)受到了公眾的追捧，加上前述的低政策門檻，以及房?jī)r(jià)高速上漲所帶來的投機(jī)空間，不少消費(fèi)者競(jìng)相買房，甚至在海南還出現(xiàn)了“搶房”的現(xiàn)象，這無疑進(jìn)一步推動(dòng)了房?jī)r(jià)上漲。

6.地方政府“土地財(cái)政”催高房?jī)r(jià)。所謂“土地財(cái)政”，屬于預(yù)算外收入，又叫第二財(cái)政，是指一些地方政府依靠出讓土地使用權(quán)的收入來維持地方財(cái)政支出。國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心的一份調(diào)研報(bào)告顯示，在一些地方，土地直接稅收及城市擴(kuò)張帶來的間接稅收占地方預(yù)算內(nèi)收入的40%，而土地出讓金凈收入占政府預(yù)算外收入的60%以上。其實(shí)中國(guó)的土地財(cái)政問題，追根溯源是于1994年分稅制改革有關(guān)。1993年，中央和地方財(cái)政收入在全部財(cái)政收入中占的百分比為22%和78%，而到了1994年，則分為55.7%和43.3%。也就是說，分稅制改革后地方財(cái)政收入比重下降了30%。問題在于，地方的份額少了，可上頭千條線，地方一根針，要負(fù)擔(dān)的事卻沒有減少，處處要花錢，而巧婦難為無米之炊，不得已，地方政府只好做土地的文章。

以上六大因素成為推動(dòng)2009年房?jī)r(jià)不斷上漲的主要?jiǎng)恿Α?/p>

三、溫和爬升將成為2010年房?jī)r(jià)走勢(shì)的主要特征

分析了房?jī)r(jià)上漲的主要原因后，只要判斷這些要素變化的趨勢(shì)，就能大致勾勒出2010年房?jī)r(jià)的大體走勢(shì)，即2010年房?jī)r(jià)將以溫和爬升為主要特點(diǎn)。去年底，房市再次成為經(jīng)濟(jì)工作調(diào)控的重點(diǎn)，包括江浙滬等省市均推出抑制房?jī)r(jià)快漲，保持平穩(wěn)發(fā)展的新政，但這并非是為了打壓房?jī)r(jià)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)的問題不僅僅是經(jīng)濟(jì)問題，也是社會(huì)問題，政府不希望房?jī)r(jià)出現(xiàn)大起大落，現(xiàn)在大部分家庭都擁有自己的房產(chǎn)，房?jī)r(jià)大落，許多家庭就會(huì)出現(xiàn)負(fù)資產(chǎn)，對(duì)社會(huì)穩(wěn)定沒有好處，特別對(duì)金融安全帶來威脅。 此外，2010年樓盤開工量仍明顯不足，供不應(yīng)求的局面會(huì)持續(xù)，所以樓市上漲結(jié)構(gòu)的基本面沒有改變。

其他因素的變化也印證了這一判斷。首先，2010年利率預(yù)計(jì)仍將維持低位，而低利率環(huán)境降低了購房門檻，釋放了剛性需求，十分有利于房?jī)r(jià)上漲;其次隨著中國(guó)走出金融危機(jī)的影響，經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展，人們的收入預(yù)期將繼續(xù)改善，居民購房熱情仍較為強(qiáng)烈;此外，2010年信貸增量將在7萬億元～8萬億元之間，開發(fā)商的資金仍然充足，對(duì)他們來說沒有必要降價(jià)促銷。上海金融學(xué)院副院長(zhǎng)何瑛直言，2010年房?jī)r(jià)下跌的可能性幾乎沒有，應(yīng)該是平穩(wěn)基礎(chǔ)上的“小增年”。綜合上述分析2010年房?jī)r(jià)將經(jīng)歷一個(gè)溫和爬升的階段。

參考文獻(xiàn):

[1]興業(yè)銀行.房產(chǎn)牛市還將持續(xù)20年[N].新聞晨報(bào)，2010-01-05.

[2]王東京.平抑房?jī)r(jià)應(yīng)增加房屋供給而非打壓低價(jià)[J].臨沂房地產(chǎn)，2010，(1):30-31.

[3]席志剛.樓市——漲價(jià)成為主旋律[J].鳳凰周刊，2010，(3):52.

[4]王偉民.60%土地出讓金凈收入占政府預(yù)算外收入的百分比[N].中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)，2006-09-04.

[責(zé)任編輯 吳明宇]