基于住房公積金銀行設想的公積金貸款設計

摘要：有關住房公積金的貸款研究一直以來就引起了國內外學者的廣泛關注，住房公積金貸款的安全性問題和公平性不足造成的弊端使得金融創新成為必要。本文基于住房公積金貸款創新設計文獻綜述，提出了建立住房公積金銀行的設想，并從專業控制風險、加強金融創新、擴大受益范圍、加強資金流動、簡化貸款流程的角度分析了住房公積金銀行在貸款創新設計上的特點和作用。最后本文提出了關于住房公積金貸款業務在風險控制、檔案管理、金融創新、資金流動以及業務服務方面的設計和構想。在構建住房公積金銀行的基礎上提出業務創新的框架，進一步加深讀者對建立住房公積金銀行的必要性的理解。

關鍵詞：住房公積金銀行；住房公積金貸款；風險性；公平性

一、住房公積金貸款設計綜述

國內眾多學者提出了住房公積金貸款一些創新設計構想：關永宏，段淳林（2007）認為我國現行住房公積金貸款流程復雜，體現為環節多、周期長、效率低。馮永平（2000）提出改變住房公積金貸款的運作模式，一是由財政注入適量資本金，將住房公積金管理機構批準成立為一家非銀行金融機構；二是將住房公積金貸款業務完全交由商業銀行辦理，并由商業銀行承擔貸款風險。彭建剛等提出商業銀行可建立經濟資本管理系統，實現經濟資本約束條件下貸款決策優化，實現貸款組合一定風險下效益最大。積金肖文、錢江（2010）提出了貸款“一站式”服務，引入專業擔保機構承擔階段性擔保，同時精簡審批資料。引入專業擔保機構，給了簡化審批資料的空間，但“一站式”服務需要各個部門的配合，在實際操作中還需要很長的磨合。葉蕓蕓（2000）指出了目前個人住房貸款一般有公積金貸款、商業性貸款和組合貸款三種，居民一般采用組合貸款。作者利用Excel軟件分析，建立了最有的貸款組合，為申請個人住房貸款的居民提供了最經濟的組合貸款方式。馮祈善、王兵、高虹（2003）同樣支持個人住房貸款的組合模式，試圖建立隨收入增長的還款方式。在分析組合貸款模型時，引入合同儲蓄貸款的組合貸款理論模型并在此基礎上測算引入合同儲蓄貸款的組合貸款期限以及各年的還本付息額。

二、住房公積金銀行及其在貸款業務上的作用

（一）住房公積金銀行

本文提出的住房公積金貸款設計是基于建立住房公積金銀行的設想。住房公積金銀行兼有政策性、商業性。具體來說，政策性體現在住房公積金銀行的根本目標是落實國家的保障居民住房的宏觀政策，其資本來源于國家，風險的承擔者也是國家。商業性則體現在其追求經濟效益。但值得申明的是，住房公積金追求經濟效益在本質上有異與商業銀行，它是在承擔社會責任的基礎上去追求經濟效益，與此同時，盈利的最終的受益人是廣大的中低收入者，銀行的最終目標是保障居民的住房。

（二）住房公積金銀行的基本運營模式

1．住房公積金銀行為全國范圍內的常設機構，分散經營、統一管理。在各地設立了市級支行，方便市民辦理各項業務。住房公積金銀行由銀監會監管，受中國人民銀行的各項宏觀調控。此外，住房公積金銀行的資本充足率以及存、貸利率受央行的約束。

2.住房公積金銀行貸款的基本運營模式如下所示（圖2.1）。

（三）住房公積金銀行在公積金貸款創新設計上的作用

1.專業控制風險。由于住房公積金管理中心與受托銀行是委托與被委托的關系，二者在利益方面并不一致，所以銀行在執行貸款審批流程中，并不像處理其他商業貸款業務的嚴格，在已貸出資金的監控上也不能做到完備地實施，資金安全方面并沒有得到很好的保障。而住房公積金銀行，有獨立的風險控制系統，嚴格的審批制度，專業的管理人才，并且不受制與管理中心，不存在利益上的分歧，于是更有執行力，最大限度地保障貸款安全。

2.加強金融創新，擴大受益人群面。以長沙為例，2009年全市應繳存職工69.70萬，實際繳存職工59.58萬人，實際覆蓋率85.48%。盡管覆蓋面積在逐年上升，但依舊存在著很大的改善空間，并且那些未納入繳存住房公積金職工范圍的居民才是對住房保障最需要的人，住房公積金繳存面需進一步擴大。而住房公積金銀行能很好地解決這個問題，有利于實現住房保障的“公平性”。

3.加快資金流動。目前的公積金資金運營，有顯著的地域差異。貸款難度存在空間上的差異：許多相對落后地區，公積金大量閑置；而又有很多地方公積金供不應求。這是由于住房公積金管理中心是隸屬于地方政府的機構，沒有全國范圍內的聯系，資金得不到有效利用。住房公積金銀行在全國下設分行，由總行統一管理，能實現資金的全國范圍內流通，快速解決資金的地區性差異，保證貸款資金供給。

4.簡化貸款流程。在住房公積金銀行辦理貸款業務，實現“一站式服務”，和其他商業銀行辦理貸款業務類似，在出示了相關證明，經審批合格就可以取得資金。免除了在住房管理中心獲得資格，去銀行辦理業務的復雜程序，且避免了由于中心與受托銀行規則制度不一帶來的客戶重復勞動，更加有利于建立“一站式服務”。

5.提高人才的專業性與穩定性。住房公積金銀行是專業的金融機構，有專業的人才配置，專業的管理模式。員工的專業，能更好服務于客戶，避免不必要的爭端。優質的管理能夠解決住房公積金的周期與員工工作周期不一致的問題，做到有效銜接?？傊?，一切都是為了客戶服務。

三、住房公積金銀行貸款業務運作的幾點設計

（一）委托專業擔保機構、保險公司保駕護航

目前職工只需在所在企業開具收入證明，就能輕松取得貸款資格。但實際上單位開除虛假證明的情況普遍存在，這無疑加大了住房公積金的風險，通過地下渠道取得非法貸款更是違背了住房公積金“公平性”的重要原則，沒有維護其他繳存者的利益。其次，目前企業與職工之間的勞動關系是“合同制”，人才的流動很大，企業的人員調動也很大。一旦合同到期，或者中途解除合同，“企業工資證明”是否仍然具有擔保作用?加上信息的時滯性，銀行無法迅速得到相關信息，那么這個“灰色時間”內所有的風險由誰承擔？

這些問題的存在都根源于“一紙證明”，不具備法律效應，不能起到擔保的作用。

根據住房公積金銀行的需要，擔保公司按照專業的流程，負責對客戶的真實情況進行調查，對貸款申請人的資質進行項目初審與評估，簽訂專業的擔保合同，確立抵押方式，并落實還款跟蹤。銀行根據擔保合同，再進一步進行后續工作。由第三方介入的專業評估，將存在的風險也轉移到了第三方，這樣不再存在“虛假證明”的情況，最大限制保障住房公積金的安全。保險公司于住房公積金銀行的合同是進一步降低風險的舉措，雙方簽訂理賠合同，防范于萬一。

（二）專項檔案電子化管理

1．建立個人信用電子檔案。住房公積金銀行對客戶進行個人信用電子檔案。銀行借助其他商業銀行所共享的個人客戶信息，對信用情況進行評級，對于信用不佳的客戶，在貸款審批期間重點審查。除此與基本信息之外，住房公積金銀行還將把客戶的“住房信息”納入檔案，包括：“工作單位、住房公積金繳存金額及年度、有無拖欠繳存記錄、有無已使用住房公積金記錄、家庭基本住宅情況”等，建立一套完備的參考貸款審批參考系統。在客戶進行申請貸款時，確保對他們的信息已有充分的了解，作為初審的重要依據，為工作的進一步展開節省時間，提高效率。

2．電子檔案全國通用。電子檔案也在全國各網點通用，這將有效地解決職工由于工作地點或單位調動帶來的檔案信息轉移的問題，減少職工因工作調動帶來的住房公積金轉移的復雜手續，防止各地各單位之間因制度不同而帶來的糾紛，做到轉移“零成本”。此外，對于惡意通過利用異地信息不同進行住房公積金詐騙的不法分子，電子檔案也會是最佳的監督手段。電子檔案只在住房公積金銀行系統內流動，銀行將進行嚴格的管理，任何人不得未經客戶許可，隨意泄露個人信息或從事商業活動。

（三）設立創新獎勵機制，不斷開發順應市場的貸款品種

1．實地考察，開發創新產品。住房公積金銀行作為專業的銀行進行運作，有了技術，人力的支持，在堅持服從國家相關部門宏觀政策的導向下，積極進行貸款產品的創新。銀行將設專人進行市場調查，了解房市動態，把握市場行情。住房公積金總行將即時根據各地的實際調研數據，按地區做出合理調整住房公積金的貸款利率的文件，各分行嚴格實行。住房公積金銀行還應定期了解客戶的實際所需，強化為民服務的意識，積極開發靈活的貸款品種，滿足各種不同需求，擴大公積金的收益人群面積。

2．設立創新獎勵機制。住房公積金銀行會通過不同的方式鼓勵創新。在堅持國家住房公積金宏觀政策的基礎上，不斷開發新的貸款品種，配合國家住房公積金管理部門工作。并及時向相關部門提供適合市場的產品建議，為國家的住房公積金制度的建設出謀劃策。

（四）實現資金的全國范圍內流動

住房公積金銀行有總行，各地設立了分行，所以能很好地解決目前住房公積金利用的地域化差異，使大量的資金能夠實現在全國范圍內的流通，可以集中和統一管理住房公積金，建立資金融通網絡，調劑各地區的資金余缺，合理配置各地資金，滿足不同地區的資金需求，緩解區域發展不平衡問題，提高資金使用效率。以住房公積金銀行為載體，實現公積金保值功能。通過統一管理全國各地歸集資金，發揮統一調撥的導向功能、配置功能。并可以適當拓寬融資渠道，提高資金運用效率。

（五）一站式服務，簡化貸款流程

目前的住房公積金管理中心貸款審批流程需要貸款者在住房公積金管理中心、委托銀行、房屋評估機構和相關政府部門等辦理對應的手續，這既使貸款需求者感到申請程序的繁瑣，也增加了貸款的操作風險。

有了住房公積金銀行，自然免去了貸款者輾轉于住房公積金管理中心與受托銀行的麻煩，住房公積金銀行力爭在保證貸款安全的前提下，用最短的時間給客戶辦理業務。目前，商業銀行的貸款程序為：受理、初審、評估、審查、審批、和發放貸款。公積金銀行也可以借鑒該標準執行，設立相應的六個程序（如圖3.1），并在執行過程不斷地修正和改進，做到高效高質，為廣大職工服務。

（六）統一貸款審批制度

住房公積金銀行將建立一套更加完備的貸款審批制度，用商業銀行的其他資產業務一樣的條例審批貸款資格，借助全國商業銀行客戶信用系統，對信用差的客戶采取更為嚴格的申報貸款條件，更加專業化運行。格式化的程序最好地規范資金貸出，這樣一來，能防止如住房公積金管理中心人員內部作案的可能。對待已放貸款，進行實時監控，以確保資金安全，面對突發事件，如貸款人因特殊原因不能及時還款，迅速采取措施，直接面對貸款人，做到快速、準確地反應。

總之，現存的住房公積金貸款管理與住房公積金銀行的貸款管理在以下幾個方面有所不同（如表3.2），住房公積金銀行的貸款管理降低了由于貸款流程繁瑣帶來的操作風險，并用更加科學、系統的的方法展開貸款活動。

四、結語

本文針對住房公積金貸款的公平性、安全性、風險性問題，提出基于住房公積金銀行設想的貸款設計。通過與現階段住房公積金管理中心進行對比研究，得出了住房公積金銀行在專業控制風險、加強金融創新、擴大受益范圍、加強資金流動、簡化貸款流程方面的確能發揮的成效，惠及廣大職工。文章進而提出了關于住房公積金銀行在貸款業務上的風險控制、檔案管理、金融創新、資金流動以及業務服務方面的幾點構想，為它的建立構建美好的藍圖。

參考文獻：

[1]關永宏，段淳林論住房公積金貸款流程的優化措施與風險控制[J]．經濟問題， 2007，（7）

[2]馮永平．住房公積金貸款得與失．浙江金融[J]． 2000，（11）

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[5]葉蕓蕓．用Excel建立個人住房組合貸款的最優化選擇模型[J]．商業研究，2000，（1）

[6]馮祈善，王兵，高虹．個人住房抵押組合貸款模型分析[J]．重慶大學學報，2003，（6）

本文系湖南大學SIT項目（項目編號：294）《建立住房公積金銀行的必要性與可行性研究》階段性研究成果

（作者單位：湖南大學金融與統計學院）