對房地產“二次調控”政策施行的調查與思考

摘要：今年4月以來頒布的房地產調控“國十條”，以及最新9月份實施的二次房地產調控政策對我市房地產行業產生了深遠的影響。在實踐過程中房地產新政也遇到了一些問題，需要國家對此作出解釋和明確的規定，基于景德鎮在房地產新政施行中的實際，本文對國家9月份施行的房地產“二次新政”作了一個調查與分析，希望能夠引起相關部門的重視和起到拋磚引玉的作用。

關鍵詞：房地產新政；二次調控；實踐；景德鎮

今年4月份，為遏制部分城市房價的過快上漲，國務院頒布了《國務院關于遏制部分城市房價過快上漲的通知》，其中規定了實行差別化的信貸政策，對購買首套房的首付比例，二套房的首付比例以及貸款利率，三套房的信貸政策，以及房價過高，上漲過快，供應緊張的地區的三套房政策和暫停外地居民購房政策作了規定。今年9月30日頒布的房地產“二次調控”政策，名義上是還是落實“國十條”，但是實際上很多領域已經超出了“國十條”的范疇，如貸款首付比例統一調整到30%；各商業銀行暫停發放居民家庭購買第三套及以上住房貸款；對不能提供一年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購房貸款。后面這兩條是全國一刀切式的政策，不再像“國十條”那樣只要求房價過高城市有選擇性的實行。

一、景德鎮市房地產市場與金融形勢總體情況

從房地產市場方面來看，1-9月份全市房地產投資達到20.6億，同比增長5.1%。房地產新開工面積為61萬平方米，同比增長10.8%，竣工面積為54萬平方米，與去年基本持平。銷售面積為48萬平方米，同比增長1.2%。截止今年9月份，我市居民人均居住面積為30.16平方米，初步達到國家居民居住小康水平標準。7-9月份房屋銷售價格同比指數分別為108%，107.4%，106.9%，價格相對去年仍有增長，但增長幅度在減小。

從房地產金融形勢來看，截止今年9月份房地產開發貸款為156503萬元，同比增加11.8%，相比于二季度末增加1233萬元。個人住房按揭貸款為298157萬元，同比增加66%，相對于二季度末增加20478萬元。個人住房公積金貸款余額為84699萬元，同比增加49.9%，比二季度末增加6121萬元。在不良貸款方面，本期房地產開發不良貸款為118萬元，不良貸款率為0.075%，本期個人住房按揭不良貸款率為0.46%，其中個人商業性住房按揭不良貸款率為0.46%，個人住房公積金不良貸款率為0.30%。

二、房產“二次調控”所帶來的影響

從今年4月份以來的房地產調控政策，包括剛剛頒布的房地產二次調控政策，從各家房地產開發商了解的情況來看，所產生的效果是立竿見影的。

首先對于個人購房需求產生了影響。從原來的首付比例20%，到房屋面積90平方米以上且是首套住房的，首付比例不得低于30%，到現在的首付比例統一調整為30%。以及對于二套、三套房政策和外地居民購房的日趨嚴厲。使許多原本打算購房的購房者增加了不小的購房成本，無論對于首套房還是二、三套購房者，使其進入了觀望狀態，樓市銷售形勢也出現了下降的趨勢。

其次，房地產新政對于房地產開發商一個重新洗牌的機會。許多中小開發商，由于過度依賴銀行信貸資金的支持，在銀行信貸趨緊，銷售形勢不如人意的情況下，面臨著被淘汰的命運。而許多自身具有較強實力，資信情況良好，則能維持良好的勢頭，從而在這場危機中獲得更大的市場份額。

再次，房地產新政對各地的房價影響程度存在差異。對于房價過高，上漲過快的地區，在一系列房地產新政“組合拳”的攻擊下，如能夠有效貫徹，將能夠有效遏止房價的過快上漲并出現房價下跌的可能。而對于景德鎮市以及其他相似欠發達地區，房價始終處于一個比較穩定理性的軌道，房屋價格和上漲速度都在合理和控制范圍之內，筆者認為，房地產新政不可能造成我市房價的下降，應當對我市的房價有一個穩定作用。

三、房地產“二次調控”對房地產開發結構的影響

雖然之前的“國十條，以及最近房地產政策的“二次調控”對房地產開發貸款都沒有對房地產開發貸款作出明確的限制.但在房地產新政實行過程中，人民銀行和中國銀行業監督管理委員會出臺了銀發[2010]275號文件，要求各家金融機構加強對開發中低價位，中小套型和保障性住房房地產開發企業的支持.各家商業銀行紛紛出臺了內部相關的房地產開發貸款政策，這對景德鎮市的房地產開發結構產生了重要的影響。

今年以來，景德鎮市出現了多處別墅等豪宅房地產開發項目，有業內人士形容我市從今年開始進入了豪宅開發的“元年”。從景德鎮的消費結構來看，主要面向高收入人群的高檔樓盤銷售形勢良好，而主要定位于中低收入人群的中低檔樓盤，由于價格比較合理，銷售形勢也維持了一個比較好的態勢，而一些市場定位不清的高層樓盤，由于地理位置和配套實施的關系，從今年下半年以來，銷售開始呈現出下滑的趨勢。

從金融支持方面來看，國家和相關金融機構并沒有出臺相關明確的政策限制金融機構向豪宅項目發放貸款，并且豪宅項目的發售一般采取的是現房銷售和準現房銷售，相對于普通樓盤采取的期房銷售，更能保護消費者和金融機構的利益，并且從以上分析來看，高檔樓盤在我市有一個比較固定的消費群體和良好的銷售市場，增強了房地產開發企業的還貸能力。但對于金融機構來說，高檔樓盤存在著抵押變現的困難，高檔樓盤價格相對較高，能夠接手的消費者較少。且高檔樓盤的過度開發不符合國家“居者有其屋”和保持地方房價基本穩定的房地產政策，造成一個地方房地產均價的提高。因此，在國家不斷出臺房地產新政的情況下，景德鎮市金融機構的對于高檔樓盤和豪宅項目貸款采取了一個比較謹慎的態度，如采取了減少貸款數額和提高貸款利率等措施。

四、房地產“二次調控”在施行過程各方所反饋的問題

繼今年4月份國家出臺《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》后，9月30日，今年樓市迎來了第二次調控，在信貸政策方面，實行了更加嚴格的調控措施，主要包括：房價過高、上漲過快、供應緊張的城市，要在一定時間內限定居民家庭購房套數。各商業銀行暫停發放居民家庭購買第三套及以上住房貸款；貸款購買商品住房，首付款比例30%及以上；購買第二套住房，首付款比例不低于50%，貸款利率不低于基準利率1.1倍。對不能提供一年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購房貸款。根據本地金融機構和房地產企業的反饋，房地產新政在施行的過程中面臨以下幾個方面的問題：

（一）如何界定二套房。按照國家相關規定，對二套房的認定實行了認房又認貸的政策，而在如何“認房”方面，一般有以下方法，一是了商業性個人住房貸款中居民家庭住房套數，應依據擬購房家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同）成員名下實際擁有的成套房數量進行認定。二是按當地監管機構要求嚴格開展借款人家庭住房登記記錄查詢工作。三是如因當地暫不具備查詢條件而不能提供住房登記查詢結果的，應要求借款人提交家庭住房實有套數書面誠信保證。在實踐中，認定二套房遇到了以下問題：有貸款記錄的，通過貸款記錄發現其已購住房；如無貸款記錄，則商業銀行可通過向當地房管局查詢已購住房套數。但如果購房者在外地已經購買房屋的，又回到本地購買房屋；或者購房人在全國各地購房，如何查詢當事人的購房記錄成為一個現實難題？如考慮在全國間建立居民購房記錄的詳細記錄，則又必將對公民的隱私權造成侵害。

（二）對外地購房者能否實行更加靈活的政策。根據國家最新出臺的房地產調控政策，對不能提供一年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購房貸款。以上政策對于一線大城市房價上漲過快地區抑制投機炒房行為具有積極的意義。但是景德鎮房價始終處于一個理性的狀態，且外地居民來此購房目的是城市化進程的結果，是一種購房的剛性需求，而非處于投機炒房的目的，在這種情況下，該規定的目的和意義就不能實現。另外，從金融機構的角度出發，外地購房者計劃來本市定居，都是有備而來，具有良好的經濟基礎和還款能力，能夠最大限度的降低金融機構的信貸風險，金融機構是否在對外地居民購房問題上根據自身情況實行更加靈活的信貸政策值得審視。

（三）房產新政所帶來的金融風險。伴隨著今年一系列的房地產調控政策，各家商業銀行內部也出臺了相關的房地產管理辦法，不僅對個人住房按揭貸款從首付比例、貸款利率方面施加了更加嚴格的限制，并通過規模限制的方法對房地產開發貸款。景德鎮市三季度房地產開發貸款只增加1233萬元，各家商業銀行收緊房地產開發貸款勢必造成房地產開發商資金壓力加大，甚至于尋求其他渠道獲取資金，如民間借貸，而民間借貸等融資方式融資成本遠遠高于銀行信貸。在國家整體打壓房價的情況下，如在房價未能如開發商所預期實現增長，甚至于出現下降的現象，從而可能造成房地產開發商無法償還所借民間資金和破產倒閉，以至于無法償還金融機構已借貸資金，從而產生金融風險和損害廣大購房者利益。

五、對策建議

（一）建立全國間居民購房記錄查詢系統。系統應當以尊重居民隱私權為基點，只有在居民授權商業銀行進行查詢的情況下，商業銀行方可查詢，其他單位和個人均無權查詢。

（二）實行差異化的外地居民購房信貸支持政策。對于房價合理、且未出現過快上漲的地區，對于外地居民購房實行審核，對非出于炒房投機目的而確實想到本地定居而購買商品房的，且自身資信情況良好的，可以實行靈活的信貸政策。

（三）嚴格監控房地產企業的融資渠道，防范金融風險。對房地產企業的各種融資渠道應當進行嚴格監控，引導企業依據自身實力和市場變化情況進行融資，形成有效市場退出機制。房地產企業創新各種形式，如合伙等形式共同應對資金壓力。

（作者單位：中國人民銀行景德鎮市中心支行）