浙江省房地產金融市場現狀與發展策略研究

摘要：房地產業作為資金密集型的產業，資金成為企業的生存和發展的基礎。但目前浙江房地產行業融資結構單一，房地產企業的融資主要依靠銀行貸款，銀行系統承擔了房地產業大量風險，這些風險將影響金融系統乃至整個國民經濟的健康運行。因此為了使我省房地產業健康的發展，從而推動我省經濟可持續的平穩增長，本文借鑒西方發達國家經驗，并結合我省實際情況，提出了相應的發展策略。

關鍵詞：浙江省；房地產金融市場；發展策略

房地產業作為資金密集型的產業，資金成為企業的生存和發展的基礎。但目前浙江省房地產行業融資結構單一，房地產企業的融資主要依靠銀行貸款，銀行系統承擔了房地產業大量風險，這些風險將影響金融系統乃至整個國民經濟的健康運行；而且銀行貸款的期限通常較短，無法適應房地產開發周期長的需要；另外一些宏觀經濟政策的出臺，明確提出縮緊房地產開發貸款，使得房地產企業的資金壓力越來越大，對房地產業的發展影響較大。因此為了使我省房地產業健康的發展，從而推動我省經濟可持續的平穩增長，本文借鑒西方發達國家經驗，并結合我省實際情況，提出了相應的發展策略。

一、浙江房地產市場現狀

總體來講，2010年上半年，受宏觀調控政策的影響我省房地產市場運行呈現成交量萎縮，房價高位盤整的走勢。該運行態勢充分說明了市場的觀望氣氛非常濃厚。

1、成交量回落明顯，購房者持幣觀望。

上半年，我省商品房累計成交金額為 1696 億元，同比增長6.6%，增速比一季度回落38.8個百分點，增速大幅回落。其中，住宅累計投資 1370 億元，同比下降2.6%，增速分別比一季度回落40.8個百分點，回落幅度大于商品房。

分月度來看， 1-2 月，全省商品房月均銷售額 250 億元，3 月份為279億元，環比增幅為11.41%，4月份為445億元，環比增幅為59.66%，漲幅較大，5月份，由于受中央政府出臺一系列宏觀調控政策影響，商品房銷售額下降到 228 億元，環比下降 51.17%，成交量明顯萎縮，6月份，由于開發商一些促銷措施，商品房銷售額穩步上升，達到245億元，環比上升7.8%。年初和 5-6 月份成交量大幅萎縮，體現了購房者觀望情緒濃厚，購房意愿下降。

2、供應量緩慢增加，開發商等待觀望。

今年上半年，國家出臺了一系列房地產宏觀調控政策，投資性和投機性需求受到政策遏制迅速退潮，商品房交易量萎縮。開發商在市場形勢不明確、成交狀況不理想的背景下，有意識地推遲開盤，導致了商品房市場可售房源增加緩慢。

從杭州市區商品住宅可售房源來看，2010 年5 月份，受到國家宏觀調控政策的影響，杭州市區商品住宅銷售量環比下降 83.8%，而在同時段，杭州市區商品住宅可銷售套數從4323 套上升到 6149 套，增長幅度為42.2%，6 月份商品住宅可銷售套數為 7688 套，增長幅度為25%，遠低于銷售量下降速度。另外，據不完全統計，杭州5 月份只有 15 個樓盤開盤，比4 月份減少了 18 個，不少原定5 月份開盤的開發商將開盤計劃推遲到了6 月之后。

寧波市六區可售房源的變化情況也顯示出相似的態勢，4 月份，寧波六區商品住宅可銷售套數為 5484 套，5 月份為6010 套，增長幅度僅為9.59%。

從土地成交情況來看，也呈現出前熱后冷的特征。2010 年 1-6 月，全省共完成開發土地面積 576 萬平方米，同比增長 18.7%，增速比一季度增加40.1 個百分點。1-6 月，浙江省購置土地面積 671 萬平方米，同比增長 85.7%，增速比一季度下降 7.3 個百分點。1-6 月，浙江省土地成交額278 億元，同比增加 151.4%，增速比一季度下降 127.4%。以杭州市為例，2010 年 1-6 月，杭州市賣地收入250億元，其中，一季度賣地收入 159 億元，占上半年總賣地收入的63.6%，二季度賣地收入則為 91 億元，僅占上半年總賣地收入的36.4%。

二、浙江房地產金融市場現狀及主要問題

1、貸款額大幅波動，商業銀行隨波逐流。

2010年 1-2 月，全省房地產國內貸款平均達到94 億元，3 月份為70 億元， 4月份中央政府出臺宏觀調控政策后，我省金融機構反映迅速，嚴格按照國家政策進行貸款，4 月份全省房地產國內貸款為 52 億元，環比減少 25.11%。5 月份，由于有些銀行對三套住房政策理解和執行力度不一，房地產信貸額有所回升，全省達到了 104 億元，環比增加99.7%。到了6 月份，隨著中國人民銀行對第三套住房貸款政策的重申，全省金融機構紛紛壓縮房地產貸款規模，房地產國內貸款額降到了 33 億元，環比下降了 84.74%。

從新政以后金融機構房地產國內貸款的變化幅度來看，金融機構對房地產政策的執行力度有差別和波動，對房地產政策變化及其效果也處在觀望狀態。

2、房地產開發過多依賴于信貸資金。

2010年第二季度，浙江省房地產投資資金總額為1189.03億，同比增長24.26%。國內貸款、利用外資、自籌資金及其他資金來源占比分別為18.68%、0.61%、22.69%及58.02%。而其他資金主要是來自購房者的預售款，包括購房者定金及預收款以及個人的按揭貸款。可見目前我省房地產開發資金來源直接或間接來自銀行貸款的比例至少占50%以上。但一方面隨著銀根緊縮，房地產開發企業通過國內貸款融資難度將加大，另一方面政府可能會對預售資金進行監督管理，例如目前北京即將出臺相關政策，要求預售資金將由購房人直接存入監管賬戶，房企不能直接收存。開發商有關商品房項目預售款用款計劃需經施工單位、監理單位加以確認，分為基礎完成、結構封頂、竣工驗收、登記申請4個資金使用節點，每個節點用款額度作出明文規定。這勢必會使開發商利用購房者預售款比重下降。可見今后房地產開發企業利用銀行信貸資金來源將減少，迫切需要開拓其他開發資金來源。

3、房地產開發到位資金充裕度下降。

2010年二季度，浙江省房地產到位資金1189億元，到位資金同比增長24.62%，環比增長2%，與一季度基本持平。全國房地產到位資金17468.48億元，是浙江省到位資金的15倍，同比增速為28.14%，高于浙江省4個百分點。浙江省作為全國經濟大省，經濟發展走向與全國形勢有一定的依存關系，具有一定的代表性。

2010年第二季度，浙江省房地產到位資金1189.03億元，二季度浙江省到位資金與投資總額比為1.56，同比下降16.24，與第一季度相比下滑0.76，浙江省房地產開發資金充裕度降低，可見房地產市場調控效應顯現，銀行貸款緊縮，使房地產開發企業通過國內貸款融資難度加大。而開發資金充裕度降低勢必將影響房地產開發企業的發展。

4、缺乏對中低收入家庭住房金融支持。

目前我省個人住房貸款方式主要是商業貸款和公積金貸款。但目前我國廣大中低收入階層能夠真正獲得商業貸款和公積金貸款機率很小。商業銀行作為追求利潤最大化的金融企業，其發放住房抵押貸款要求貸款者有可靠的收入來源作保證，同時要求較高的貸款利率，而中低收入階層一般很難達到這些條件，相應地，也就無法獲得商業銀行住房抵押貸款的金融支持。而住房公積金貸款政策又存在某些缺陷，大多中低收入群體并沒有繳納公積金，也就無法享受公積金貸款優惠政策。可見，我省為中低收入提供住房資金支持的渠道尚不健全。

綜上所述，目前我省房地產業主要的融資渠道是銀行信貸。銀行資金占總的開發資金的比例至少在50%以上。實踐中由于房地產開發商的“創新”該比例已達到80%甚至更高。銀行資金在房地產融資結構中占據著重要的地位。從這一現狀可以看出，我省房地產金融尚未形成完備體系，單一銀行體系支撐著中國整個房地產市場。縱觀國際上發達國家的房地產金融發展歷程，完備的房地產金融體系應該包括銀行間接和市場信用在內的一級市場以及以證券化為主要手段的二級市場，一二級市場相輔相成，共同繁榮，最終達到優化行業資源配置、發現價格和分散風險的目標。此外我省也缺乏對中低收入家庭住房金融支持。

三、西方發達國家的經驗對我們的啟示

通過對浙江省房地產市場發展現狀和房地產金融市場現狀及問題的分析，發現健康穩定的房地產金融市場對實現浙江經濟的可持續快速增長至關重要。因此，有必要借鑒國內外成功城市的發展經驗，來培育和發展浙江的房地產金融市場。建立一個市場主體多元化、金融工具多樣化、金融服務系統化、市場結構和運行有序化、具有公平競爭環境并能與國際金融市場接軌的開放性的房地產金融市場。

1、建立和健全住房金融一二級市場。一級市場不僅能為房地產市場的發展提供充足的資金來源，還可以為建立和發展二級市場奠定基礎。同時，多元化的一級市場有利于形成競爭性的資金供給格局，提高資源配置效率。而二級市場的存在不僅使得一級市場有了穩定的資金來源，而且極大地增強了房地產抵押貸款的安全性和流動性，能有效分散風險，促進一級市場發展。目前，我省一級市場不完備，抵押貸款機構基本上是商業銀行，沒有形成多元化、競爭性的市場結構。2005年12月中國建設銀行首先推出個人住房抵押貸款支持證券標志著我國住房金融二級市場的建立。當前，我們應逐步引入各類新的機構，不僅包括各類抵押貸款機構，還包括一些資產評估、信用評估、風險評估、金融擔保、法律咨詢等專業化中介服務機構，積極推廣個人住房抵押貸款證券化，形成有規模、多元化、競爭性的住房金融一二級市場。

2、建立多層次的住房抵押貸款機構體系。從國際上看，抵押貸款是購房者的主要資金來源，許多國家設立了數目眾多的各類住房抵押貸款機構，以滿足多層次、多元化的購房需求。目前，我國個人住房抵押貸款由商業銀行貸款和公積金貸款組成，但商業銀行貸款對購房者貸款條件的要求相對較高，住房公積金制度具有存款強制被動、取款和貸款限制較多、運作需要多部門共同協作、存貸利率隨市場利率、貸款期限變化、服務范圍局限于一定人員等特點，因此，不能滿足購房者多元化的需要。目前，住房儲蓄業務已經在天津試點。從實際來看，沒有參加公積金制度的私營企業、三資企業和外商駐華投資機構中的員工、個體工商業者、已購住房，不再享受公積金貸款，但希望進一步改善住房條件的居民、為長遠安排而參加住房儲蓄的年輕人及家長和需要多種渠道籌措購房資金的居民將是住房儲蓄的潛在客戶。因此，應借鑒國際經驗，結合我省的實際，以推廣住房儲蓄為突破口，逐步建立多層次的房地產抵押貸款機構體系，滿足市場多元化的需要。

3、建立多層次的產品體系，推動住房金融產品創新。目前，我省的住房金融產品較少，特別是沒有專門面向低收入家庭、剛工作的青年等特定人群的住房金融產品，因此，應借鑒美國等國際經驗，細分市場，根據不同年齡階段、收入水平、對風險的趨避程度和對未來預期等方面的不同需求，推動住房金融產品創新，建立多層次的產品體系，使住房消費者有適合自己的貸款品種。

4、積極發揮政府的調節作用。從國際上看，政府在支持中低收入家庭購房發揮了重要的調節作用。當前，政府除通過減免稅、發放津貼、提供經濟適用房和廉租住房等方式支持購房外，還可通過執行不同的貸款利率、不同的首付比例、財政貼息等多種金融手段支持居民特別是中低收入家庭購房。

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本文為浙江金融職業學院2010年度院級課題部分成果，課題編號KY083

（作者單位：浙江金融職業學院）