奧運會后北京市房價走勢分析

摘要：本論文主要針對北京市居民關心的熱點問題——奧運會后北京市房屋銷售價格展開討論，在介紹了中國房地產發展大背景的情況下，從房地產的投資情況等方面對北京市房地產的現狀作了深入細致的分析。在了解了北京市房地產現狀的前提下，論述了08年奧運會對于北京市房地產行業發展所起到的不容忽視的作用，并利用時間序列的方法對2010的房屋銷售價格指數做出預測，從而得出奧運會后北京市房價將繼續穩步上漲的結論。并通過與前幾屆奧運會作比較，再結合北京市自身的特點對這一結論做出了系統的論述。

本論文較全面的介紹了房地產的現狀，將統計預測方法應用到論證中，做出了合理的預測。

關鍵詞：房屋銷售價格指數；房地產；奧運會

一、 北京市房地產現狀

數據來源：《2010年北京市統計年鑒》及年度數據。通過房地產開發經營投資數據計算得出。

由圖1、表1可以看出，除了2008年以外其他年份房地產投資總額都有較大幅度地增長，08年受金融危機影響，房地產投資有4個百分點的回落，但09年在政府政策刺激和國內經濟企穩回升的態勢下，房地產投資又有了將近23個百分點的提升。預期北京市房地產投資仍可穩定增長。

但值得注意的是，隨著國家對房地產開發的調控政策日趨嚴格，2006——2009年房地產投資總額分別占當年全社會固定資產投資總額的51%、50%、49%和48%，呈現下降趨勢，可知房地產投資總額雖然在上漲，但漲幅卻低于北京市固定資產投資總額的增長幅度。并且隨著保障性住房日益占據政府投資預算比重的加大，可預見未來北京市房地產價格不會有較大幅度的增長。

二、奧運會對北京市房地產的影響

2001年7月13日，北京獲得第29屆2008年奧運會主辦權。這不僅對于北京是個歷史性的時刻，更給中國體育事業揭開新的一頁。

奧運會主辦權的取得，使北京更加朝著一個開放的，國際化的大都市發展。不僅源源不斷的外資流入這個潛力巨大的市場，更帶動了北京市很多產業的發展，其中對于北京市房地產行業的促進作用更是不容忽視的。

北京奧運會將使用37座比賽場館。在北京地區的32座場館中，新建13座、改擴建12座、臨時性賽場7座，計劃總投資200億元人民幣。《長江商報》2008年1月30日統計31個比賽場館的投資控制在130億元人民幣之內，其中，國家體育場的投資控制在35億元人民幣之內。切實做到了“節約辦奧運”的承諾。

（一）奧運會對房屋銷售價格的影響

奧運會對北京市房地產的影響，直觀的反應在奧運場館周邊房價增長十分驚人。從圖2可以看出，2007——2008年間，北京市房屋銷售均價在11000——14000元/平方米之間，只有08年2月達到了15000元/平方米。而奧運場館周邊的房屋遠遠不是這個價位可以買到的。

1、 工體在售項目均價27200元

位于東二環邊上的工人體育館與工人體育場將作為奧運會拳擊與足球的主賽場.一直以來承接重要足球比賽、重大娛樂活動等的工人體育場，是上世紀50年代北京著名的十大建筑之一。據調查發現，2007年工體周邊在售的5個項目中，銷售均價為27200元。并且在短短的半個月時間里，銷售均價漲幅高達7%，由8月初25400元/平方米漲至目前27200元/平方米。

2、 石景山五棵松在售項目均價為13750元

石景山老山自行車館是2008年自行車項目的比賽場館，與五棵松籃球館一起構成了京城西邊奧運場館陣地，也是位于奧林匹克公園之外最主要的比賽場館，2007年在售兩個項目銷售均價在13750元左右。目前紫金長安的第三期住宅均價達到22000元/平方米，與第一、二期的八、九千元相比，上漲了一倍多。

3、 大學區房價漲幅很大

分別承載了排球、舉重、跆拳道、柔道、摔跤、乒乓球六項奧運比賽項目的首都體育館、北京理工大學體育館、北京航天航空大學體育館、北京科技大學體育館、北京農業大學體育館、北京大學體育館，周邊的房價也高出北京市房屋銷售均價很多。

2007年該區域在售僅3個項目，其中兩個是普通住宅項目褐石、橡樹灣，另外一個樓盤是酒店式公寓項目輝煌國際廣場。褐石銷售均價為19000元，與年初比漲幅達19％；而將學府氣息融入樓盤建設的橡樹灣更是由年初的9000元均價上漲到如今14500元的均價，漲幅達到61％，成為房價上漲尤為突出的樓盤之一。

（二）奧運會對租房價格的影響

除了對房屋銷售價格的影響外，奧運會對房屋租賃價格的影響也很大。從2007年初開始各奧體場館周邊的租賃房源非常緊俏，一居室都被熱租。據統計國體周邊一居室的成交速度最快，價格主要集中在1800-2000元之間，而去年12月份，此地段的一居室租賃價格為1500元，租賃價格上漲20%；工體周邊的一居室價格集中在1800-2000之間，去年12月份為1600元，上漲12.5%；老山自行車館周邊兩居成交最旺，價格在1500元左右，去年12月份為1200元，上漲25%。

三、利用統計方法預測2010年房價走勢

1、指標介紹

反映商品住宅價格的核心指標有兩個，一是房屋銷售價格指數；二是北京市期房預售平均價格及其漲幅。以下就用房屋銷售價格指數來預測北京市后幾年房價。

房屋銷售價格指數是反映一定時期房屋銷售價格變動程度和趨勢的相對數，它是通過百分數的形式來反映房價在不同時期的漲跌幅度。包括商品房、公有房屋和私有房屋各大類房屋的銷售價格的變動情況。

房屋銷售價格指數的優點是“同質可比”，這種方法反映的是排除房屋質量、建筑結構、地理位置、銷售結構因素影響之后，由于供求關系及成本波動等因素帶來的價格變動。因此，它更直觀的體現北京市房價變動的情況。

2、預測過程

明顯看出從1998年到2009年，北京市房屋銷售價格指數呈上升趨勢，特別是03年以后，上漲迅速，并且無季節趨勢。因此用時間序列的無季節模型（Holter-Winter）方法，預測2010年房價。

四、北京市房價上漲有其自身特點

1、生活水平提高

根據聯合國糧農組織提出的標準，恩格爾系數在30-40%為富裕，低于30%為最富裕。2006年北京市城市居民家庭恩格爾系數就已經降到30.8%，距離最富裕只差分毫，而當居民收入水平提高時，首先追求的就是住房條件的改善。這與中國人的傳統觀念及中國歷史上在城市化與住房質量標準上欠賬過多是分不開的，因此隨著人均可支配收入的不斷提高，人們對于房屋的需求將穩步高漲。受北京市面積的制約，房地產開發有限，北京市房價不會有下降的機會。

2、居民購房需求與奧運會舉辦沒有必然聯系

08年奧運會的舉辦對北京市房地產行業的帶動作用是不容忽視的，但絕大多數居民并不是因為北京要舉辦奧運會才買房的。購房需求的上漲實屬生活需要，據2006年北京市統計局抽樣調查顯示，年齡組為20——24、25——29的男、女性人口所占比重高于其他年齡組人口所占比重，而這一年齡段人，正面臨著結婚生子、成家立業的問題，再加上各地優秀人才的涌入，據分析很多人剛剛考進北京的大學就已經在考慮在北京買房子了。因此房價高漲的基礎是供需之間的失衡，而2008年奧運會的召開只是在高漲的需求上多加一點，奧運會的結束并不會直接導致房價的下跌。

3、城鎮化擴大了對房屋的需求

為了統籌城鄉的全面、協調和可持續發展，北京市近些年加快了城鎮化進程，住房的城鎮化成為人們關注的焦點，與農村拆遷相關的項目個數2008年為273個，2009年增長了16.5%，達到318個。與其直接相關的建筑面積分別為428萬平方米和416萬平方米。2009年拆遷戶數為32662戶，城鎮化使部分農民脫離了中等收入群體，步入消費得起大面積住宅居民的行列，自然就成為北京市房屋的需求方，而且由于以前房屋的拆毀，還成為房屋的迫切需求者。需求的不斷增長與供應量有限的矛盾，必然使北京市房價一漲再漲。

參考文獻：

[1]北京住房建設規劃(2006-2010年)公告說明全文.北京市規劃委員會

[2]馬磊.2008年后北京房價會不會降? http://house.sohu.com/news/2007-08-07/347230.html

[3]任志強.房價上漲證明了對樓市的宏觀調控很成功.

http://news.hz.soufun.com/2007-08-13/1176662.htm 2007年8月13日

[4]1-7月北京市房地產市場運行情況.

http://www.bjstats.gov.cn/sjjd/jjxs/200708/t20070823_93776.htm 來源：北京市統計局國家統計局北京調查總隊 2007-08-23

[5]北京發改委：奧運后北京房價不會出現大的波動.

http://house.focus.cn/news/2007-05-17/312656.html 2007年5月17日