國際旅游島背景下海南房地產行業反洗錢機制的研究

摘要:國際旅游島文件的出臺，為海南省迎來了新的發展機遇，也帶動了海南省房地產價格的迅速上漲，海南房地產一夜之間成為全國關注的焦點和投資熱點。政策利好促使海南房地產成為島外熱錢逐利目標，大量資金不斷涌入海南房地產，也為洗錢分子帶來了可乘之機。本文在介紹了房地產行業洗錢的特點及途徑、國際旅游島背景下海南省房地產交易情況的基礎上，分析了海南房地產面臨的洗錢風險，并提出了相應的對策建議。

關鍵詞:國際旅游島;房地產;反洗錢

中圖分類號:F293.3 文獻標識碼:A 文章編號:1003-9031(2010)10-0053-03

DOI:10.3969/j.issn.1003-9031.2010.10.11

2010年初《國務院關于推進海南國際旅游島建設發展的若干意見》(國發〔2009〕44號)公布以來，海南省房地產市場快速升溫，房價短期內普遍大幅“跳漲”，成為全國關注的焦點和投資熱點。政策利好促使海南省房地產成為島外熱錢逐利目標，大量資金不斷涌入海南省房地產市場，為洗錢分子帶來了可乘之機，而房地產行業反洗錢監管的真空和滯后讓為洗錢犯罪有機可乘。本文介紹房地產行業洗錢的特點，深入分析國際旅游島背景下海南省房地產行業面臨的洗錢風險并提出相應的應對措施。

一、房地產行業洗錢特點

利用房地產洗錢主要是指不法分子，尤其是腐敗分子將不正當收入投入房地產業中，通過直接投資、房產的轉讓、房屋買賣、出租等過程加以漂白。根據國際經驗，房地產行業作為保值、升值潛力巨大的行業，是洗錢分子較為青睞的洗錢目標，洗錢者對房地產行業的偏好主要基于該行業以下幾個特點[1]。

1.資金形態轉變易。在目前銀行業金融機構反洗錢日漸深入的情況下，洗錢者手中的現金無法直接變為銀行存款，而長時間大量持有現金的風險又很大。現階段房地產尤其是高檔住宅的價格高昂，且使用大量現金交易是該行業的傳統做法，這意味著洗錢者可以通過購買房產將大額非法收入一次性從現金狀態轉變為實物狀態，并在適當時機通過變賣、租賃、作假賬等途徑將其轉化為合法資金，減少了多次洗錢帶來的風險，輕易改變現金形態而不易引起注意和懷疑。

2.洗錢過程隱蔽性強。投資于房地產具有一定的私密性，目前為防范炒房的購房實名制名存實亡，洗錢分子可用他人的身份證件或假身份證件購房，同時房地產行業的信息透明度不高，全國聯網的房地產登記系統還沒有建立，異地購房沒有障礙，在全國范圍內都可以購買，沒有區域限制，在甲地的不法收入轉移到乙地買房置業，造成不易查處，便于洗錢分子轉移黑錢。

3.交易金額大，資金來源監管難。作為稀缺資源，房地產單位價值較高，單筆成交金額較大，房價的攀升使房地產市場成了大額資金的集散地。另一方面，嗜利本性驅使房地產商渴望樓盤賣個盡可能高的價格，因此他們不僅熱衷于接受洗錢分子的大額現金付款，甚至還會為其提供掩護，如此模式下難以監測資金來源。

4.行業資金密集，大額非法資金融資洗錢易。房地產行業是資本密集型行業，產業開發要求大量資金注入。過去房地產開發商多依賴銀行貸款，但近年來受宏觀調控的影響，間接融資越來越難，房地產的資金渠道正從高度依賴于銀行轉向以個人身份籌集資金等直接融資形式，這為洗錢活動創造了極大的運作空間。

二、房地產行業洗錢途徑

鑒于上述特點，洗錢分子的不法收入進入房地產領域成本極低且不宜被發覺，其進入途徑主要是以下三種:

1.通過房地產開發企業進行洗錢。洗錢者可將需要漂白的非法收入用于組建房地產開發公司，通過指定法人代表，以合法公司身份運作項目，將非法屬性分解和凈化;或洗錢者以參股的方式將非法資金注入開發公司，以股東分紅的模式獲得對非法所得的合法占有。

2.以購房者身份進行洗錢。洗錢者通過以本人名義或他人名義購買商品房或者商鋪店面，將非法所得及其收益從現金狀態轉為實物狀態，并在適當時機變賣房產，將其成為合法的貨幣資金，便可完成洗錢過程。

3.通過提前償還按揭貸款洗錢。房地產單位價格高，洗錢者在購房時全部使用現金目標過大，因此洗錢者往往故意選擇將部分款項通過銀行的個人住房按揭貸款支付，隨后采用提前償還的方式將手中的非法所得及其收益用于還款。通過這種方式洗錢雖然比現金購房過程復雜、耗時長，但比大額現金購房隱蔽得多[2]。

三、國際旅游島背景下海南房地產交易的基本情況

隨著國際旅游島建設的啟動，海南省房地產市場出現異常變動，短期內出現“價量齊升”的態勢。2010年1—3月，海南省房地產開發投資97.8億元，同比增長1.4倍，遠高于全國35.1%的平均增速;銷售面積295.4萬平方米，同比增長2.2倍，銷售額286.34億元，同比增長3.8倍，漲幅均居全國首位。從價格方面來看，2010年3月海口市房均價8194元，比2009年12月的5798元增長41.5%，銷售價格接近南京市和天津市，在省會城市中處于中上水平;三亞市2009年12月商品住宅銷售均價14865元，2010年2月銷售均價26817元，超過北京市、杭州市和深圳市，房價排在各大城市中的第一位，3月房價環比回落26.3%，均價19755元，排在杭州市、北京市和深圳市之后，遠超過其它沿海城市的價格水平。房地產金融方面，2010年3月末，海南省房地產貸款余額為372.4億元，比年初增加65.4億元。其中房地產開發貸款余額為152.6億元，比年初增加29.3億元，同比多增22.7億元。個人住房貸款余額195.8億元，比年初增加28.9億元，同比多增26.6億元。海南省房地產交易市場主要有以下特點①。

一是客戶以外省居民為主。目前海南省的房價已超過本地居民收入所能承受的水平，由于海南省房地產具有熱帶海島旅游房地產的屬性，市場外向程度較高，保守估計海南省房地產至少有七成由省外人士購買。

二是一次性付款比例高。海南省房地產的主要需求來自省外的養老度假，作為國內部分先富人群的奢侈消費品或投資，多數購房者買房時選擇一次性付款。有數據顯示，2010年1—3月，全省累計發放的個人住房貸款僅占住宅銷售額的13.0%，高比例的現金支付房款也增加了資金來源、性質的審查難度。

三是投資性購房占比較大。據調查，2010年1季度，海南省投資性購房比例為45.2%，其中短期轉手交易獲利為目的的購房占14.7%;自主型購房比例僅為54.8%，以度假養老為目的的自主型購房占50.0%②。

四是商品房空置率高。海南省商品房售后空置現象明顯，由于商品房多數為省外購房者，他們又以季節性、階段性、集中性居住較多，其中還有一部分屬于投資與投機性質，這給海南房地產市場發展帶來全國少有的售后空置問題。

四、國際旅游島背景下海南房地產行業洗錢風險分析

1.反洗錢監管盲點為監測帶來了困難。目前我國實行的是以中國人民銀行為反洗錢行政主管部門，國務院有關部門、機構在各自的職責范圍內履行反洗錢監督管理職責的管理模式。無論是刑事立法，還是預防性立法均未將房地產行業納入履行反洗錢職責義務主體范圍，各級人民銀行對房地產行業的反洗錢監管無章可循。而房地產行業的內部政策、監管制度也主要針對房地產的投資開發、供給、交易等，沒有涉及反洗錢，因此脫離法律支持的房地產反洗錢工作難以及時監測和防范洗錢行為。

2.房地產信息管理系統不完善增加了洗錢過程的隱蔽性。目前全國聯網的房地產信息登記系統尚未建立，房地產買賣沒有明顯的地域限制，洗錢分子可以將不法收入轉移到海南省進行房地產投資，而作為房地產信息系統的重要組成部分，海南省房地產網上售房系統自上線以來，一定程度上制止了隨意更換房屋買受人和制造虛假銷售的情況。但是由于具體措施執行不到位，仍然難以有效監測每一套新建商品房或二手房的交易信息，房地產交易的隱蔽性更加凸顯，洗錢分子可以輕易通過房屋的銷售、中介、轉讓、租賃等途徑實現洗錢的目的。

3.政策利好帶來的投資熱潮為洗錢分子提供可乘之機。國際旅游島建設為海南省迎來了新的發展機遇，也帶動了海南省房地產價格的迅速上漲，但應看到，在流動性充裕和缺乏有效投資渠道的背景下，政策利好促使海南省房地產成為島外熱錢的逐利目標，而由此帶來的投資熱潮也為洗錢分子提供了大量的可乘之機。

4.開發、銷售主體多樣化加大了客戶身份識別的難度。海南是我國唯一的熱帶島嶼省份，其良好的生態環境、獨特的熱帶區位和稀缺的海景資源，深得國內外消費者、投資者青睞。隨著我國居民生活水平的提高、旅游服務業的發展、內需市場的培育擴大，海南省房地產形成了開發和消費高度依賴島外市場的特征，在國際旅游島建設的推動下，海南省房地產消費群體將會更大、消費區域將會更廣、消費內容將更加多樣，開發、銷售主體的多樣化加大了客戶身份識的難度，由此帶來的洗錢隱患也更大。

5.高比例的大額現金支付無法保證資金來源和性質的合法性。2010年1—3月海南省房地產開發企業到位財務資金381.49億元，國內貸款占5.63%，企業自籌資金占8.69%，利用外資占0.08%，其他資金占85.6%，其中購房者的定金及預付款占45.70%，由此可看出，房地產開發企業運營資金主要來源于大量收取購房者定金及預付款，而很大一部分購房者選擇現金支付。但據了解，無論是作為資金交易受益者的房地產銷售商，還是實際辦理資金往來業務的銀行，對資金來源的合法性審查工作均不到位，難以有效抵制和預防不法分子隱瞞資金來源和真實用途，易滋生洗錢風險。

五、完善房地產行業反洗錢機制的對策建議

1.將房地產行業納入反洗錢框架之中，加快房地產行業反洗錢進程。將房地產行業納入反洗錢領域是首要基礎工作。在房地產開發環節嚴格進行項目審查，確保項目的真實性及資金來源合法性。在房地產銷售環節應當建立健全相關內控制度，為房地產行業的反洗錢監管及審查提供制度依據。

2.提高房地產行業的信息透明度，建立反洗錢資金監測系統。盡快構建國家相關部門與企業之間信息交換平臺，建立健全全國聯網的房地產身份識別系統，與聯網核查公民身份信息系統實現對接，充分發揮直接、準確的網絡優勢，快速推動房地產開發企業的信息披露，提高信息的準確性及透明度，為反洗錢工作奠定堅實的基礎。

3.完善對購房者身份識別的管理，逐步建立客戶身份資料和交易記錄保存制度。海南省房地產行業開發、銷售主體的多元化對客戶身份的識別工作提出了更高要求。房地產行業的客戶身份識別不僅包括對購房者的身份識別，也應包括對房地產開發企業、房地產中介公司的身份識別。進行客戶身份識別時，不能簡單地從交易金額、頻率、流向等交易記錄中直接得出，而要結合客戶的身份及職業或交易目的、履約能力、交易性質及資金來源等有關情況，進行綜合分析并做出合理判斷，同時要逐步建立客戶身份資料和交易記錄保存制度，為掌握客戶真實身份、再現客戶資金交易過程、發現可疑交易提供依據。

4.在房地產行業強制推行非現金結算，建立房地產行業大額和可疑交易報告制度。根據2010年5月海南省實施的樓市“十一條”的規定，將嚴禁開發商直接收取現金、商品住房銷售應實行明碼標價、重點查處無證收取訂金等違規行為，但該規定中在實際執行中的效力仍有待驗證。在房地產行業中強制推行非現金結算方式，規定在房地產開發、銷售、二手房交易等環節大額資金交易必須實行非現金結算，嚴格審查房地產行業大額現金交易的資金來源及合法性，嚴把大額現金進出的審核關，是房地產行業反洗錢工作的關鍵。同時借鑒現有金融領域反洗錢的做法，建立以房地產開發商、房產中介、房地產交易所等部門為主體的資金監測體系，建立大額和可疑交易報告制度，明確房地產行業的大額交易、可疑交易報告標準和報告流程，從源頭上預防和遏制房地產行業的洗錢活動。

5.加強反洗錢合作，調動各方力量，提高工作效率。由于房地產的開發及銷售環節設計多個領域，任何一個部門都無法對洗錢活動進行有效徹底的預防和監管，因此需要建立一整套完善的體制建設與機構合作。同時，考慮到發達國家對于房地產領域有著豐富的經驗及理論積累，且當前通過房地產行業進行洗錢的行為大多跨境進行，因而加大外匯監管力度，建立健全國內國際合作機制，更好的監視、預防和打擊非法資金跨境流動，更加游有力地促進海南房地產行業反洗錢工作的發展。

參考文獻:

[1]史君，原源.房地產行業反洗錢的思考[J].華北金融，2009(2).

[2]許朝霞.房地產業洗錢風險分析及反洗錢監管研究[J].武漢金融，2008(9)..