論控制房價與引導中高收入家庭投資

摘要:受預期收益、風險承受能力等因素影響，有相當一部分的中高收入家庭青睞房地產投資，購買了多套住房，期望房價上漲，轉賣獲得收益。這在很大程度上增加了對住房需求，刺激了房價。這部分投資者不同于炒房客，國家不能進行打擊。要控制房價，除了采取宏觀經濟措施，必須改善投資環境，引導中高收入家庭的投資方向，把流向房地產市場的資金分流到其他投資領域。

關鍵詞:控制房價;基尼系數;投資;中高收入家庭

中圖分類號:F29文獻標志碼:A文章編號:1673-291X(2010)15-0156-03

引言

在被明確列為國民經濟支柱產業之后，二十多年來，中國房地產行業高速成長。近幾年來，房價問題已經成為社會關注的焦點之一。2007年金融危機爆發后，中國的房地產行業成為這場世界范圍的大危機之中幸存的幾個沒有受到挫傷的行業。根據國家發改委、國家統計局公布的數據，近年來中國各大中城市房屋銷售價格較前一年都有不小的漲幅。為了防止房地產行業投資過熱、控制過高的房價，中央出臺多項相關政策，包括要求銀行縮小信貸規模、提高利息等措施，加大對房地產行業的調控力度。然而，房價并沒有停止上漲，專家們預測的“拐點”始終沒有出現。大量專業機構對中國房地產市場進行了詳盡的調查，如2010年初成都市社情民意調查中心在主城區對1 200位居民展開調查，認為現行房價很高、偏高的被訪者占總數的91.6%。

數據顯示，全國房地產投資額從1999年的4 010.17億元上升到2007年的25 288.84億元，增長了530.6%;房地產投資額占國內生產總值(GDP)的比重從1999年的4.9%上升到2007年的10.13%，翻了一番以上;全國商品房銷售面積從1999年的14 556.53萬平方米上升到2007年的77 354.72萬平方米，增長了431.4%;1997—2007年，全國房屋銷售價格指數累計上漲52. 57%。

在房價上漲的同時，商品房銷售面積的增長更大，即存在著高房價高成交量的“雙高現象”。

一、住房需求結構的組成部分

對于當前中國的房地產市場，房價過高，漲幅過快是普遍的共識。1997—2007年，居民消費價格指數累計上漲為11.69%，房價的上漲幅度已經遠遠高于總體物價的上漲幅度。很多學者和機構已經針對房價問題進行了大量的研究論證，推動房價上漲的因素有以下幾種，地價推動、需求拉動、投機炒作、消費者預期、地方政府因素、開發資金運作等。

當住房在市場上交易時，它是一件商品。根據經濟學的基本原理，供求關系會影響價格。假設供給是一定的，那么需求越大，價格越高。中國的住房價格不斷上漲，主要原因還是市場上存在著大量的需求。通過分析，我們認為，住房的需求結構可以分為三部分:

第一，投機需求。部分具有雄厚資金實力的投機者，通過在市場上買進大量商品房，影響市場需求，進而刺激房價上漲。在房價上漲之后，大量拋售商品房，賺取差價。造成商品房供不應求的假象。所以，投機者不是為了獲得商品房本身的所具有的使用價值，僅僅是把商品房作為一件大宗商品買賣，并通過炒作，使房價虛高。第二，消費需求。住房的基本職能是為人們提供一個住所。中國有眾多的人口，隨著80后漸漸走入家庭，對住房的需求也會增加。對于他們來說，購買住房和購買家具一樣，是為了給以后的生活提供必要的設施。第三，投資需求。中國的部分家庭由于有一定的積蓄，希望通過投資，使得現有的貨幣保值、升值。于是，他們購買了多套住房。由于本身已經擁有一套住房，后來購買的住房只能閑置或者出租。一般來說，靠收取租金是無法彌補購房所支付的總額。但是這部分投資者預計房價會繼續上漲，到時將商品房出售，既獲得了租金也賺取了利潤。

在以上三種需求中，投機需求的存在是由于存在大量“游資”，資本具有逐利的本性，流入房地產行業是單純因為利潤，與投機的對象具體是什么并不相關。消費需求是基于商品房的基本用途，這部分需求是來自生活需要，可以認為是對基本消費品的需求。而商品房的投資需求背后，隱含著多個因素，是本文重點研究的部分。

二、收入差距擴大化與家庭投資方式

隨著中國市場經濟的不斷發展，中國城鄉居民人均收入不斷增加，居民儲蓄存款增長迅猛，但是，個體之間的收入差距正在逐漸擴大。

基尼系數是20世紀初意大利統計學家基尼根據洛倫茲曲線提出的判斷收入分配平均程度的指標，國際上通常用它來衡量一個國家居民收入的總體差距。根據基尼的測算，基尼系數的取值范圍為0～1之間，其數值越小表明收入分配越趨于平均;數值越大表明收入分配越不公平。按照國際慣例，基尼系數在0.2以下表示收入分配高度平均，0.2～0.3之間表示收入分配比較平均，0.3～0.4之間表示收入分配較為合理，0.4～0.5之間表示收入分配差距較大，0.5～0.6之間表示收入分配差距懸殊，超過0.6表明收分配出現兩極分化。國際上公認0.4為收入差距的警戒線。根據計算，中國的基尼系數已經超過了警戒線。

一方面，中國有數額巨大的居民儲蓄存款，另一方面，中國的收入分配差距較大。這說明，中國的大量財富已經集中到小部分的家庭手中。國際知名咨詢公司波士頓(BCG)2008年發布的報告顯示，家庭資產超過100萬美元的中國家庭在2007年達到39.1萬戶。

滿足家庭消費開支之后，既然有足夠的盈余資金，富有的家庭就會希望進行投資。但會面臨以下幾個問題:第一，銀行存款利率低，儲蓄收益低;第二，現有產業難以進入;第三，和企業相比，家庭的風險承受能力非常有限;第四，缺乏專業的投資知識，投資技術有待改進。

于是，很多家庭選擇購買商品房，將它作為一種投資方式。這種投資方式具有以下幾種優點:

第一，所需資金較少。在市場上，和企業相比，家庭是較小的市場主體，擁有的資金比較少，無法投資大型的產業項目。家庭所擁有的儲蓄基本可以滿足購買住房所需的資金需求。對于已經擁有住房的家庭來說，取得商業銀行的貸款也相對容易，這部分家庭預期的收入也可以保證歸還貸款。并且，截至2009年底，多家商業銀行都為住房貸款提供利息優惠。

第二，預期收益較高。中國房地產市場的發展非常迅猛，每年有大量投資進入房地產行業。排除炒房造成的房價非正常上漲，基本上中國的房價每年有一定的漲幅。所以，投資房地產，能夠獲得預期的收益，而且在一線城市，收益很高。

第三，符合傳統財富觀，也為未來子女生活作準備。住房往往被歸為一種固定資產，可以構成家庭財富的一部分。在中國，住宅建設用地的使用權限是七十年。在購買住房之后，可以長期持有，由于每年的損耗很低，不像其他投資那樣需要考慮折舊成本。即使將來購入的住房無法轉賣獲利，也可以發揮其居住用途，留給子女。

第四，無需專業知識。相比較股票、債券等投資方式，購買商品房并不需要掌握專業的投資知識。在購買之前需要細致地考察，了解所購樓盤的信息，對未來的房價進行預測。但房價是隨行就市的，單個家庭作為一個極小的市場主體，無法影響整體的房價，所以在購買以后，就無需投入太多精力進行管理，只需等待一個合適的時機出售，獲得理想的收入即可。

由于購買住房這種投資方式具有以上四個顯著的優點，所以，很多家庭都購買了多套住房。據統計，2008年近三成廣東順德城鎮居民家庭擁有兩套或以上的住房， 而該市2009年的商品房成交套數已經超過24 716套，同比2008年翻了1倍。由此保守估計，目前可能已經有超過四成順德家庭擁有兩套或以上住房。既然有如此大的投資需求，推動房價上漲也是不可避免的。和投機不同，對于家庭的正當投資需求，政府不應該出臺政策進行遏制，而是應該加以引導。

三、引導家庭投資的建議

由于經濟的發展，一部分家庭開始有能力購買多套房屋，根據上文分析，在種種因素的作用下，購買商品房又稱為中國居民青睞的投資方式。于是，增加了市場上對住房的需求，造成房價過快上漲，這又削弱低收入家庭的購買能力。所以，在中國，一方面人們普遍認為房價已經過高，另一方面還有人在不斷進行房屋交易。

中國的居民收入差距擴大是無法回避的事實。在市場經濟蓬勃發展的今天，政府不能限制高級知識分子、白領階級、私營企業主、國企領導等收入較高的群體通過自身努力獲得財富。政府可以通過扶持落后地區發展，破除行業壟斷，調節過高收入等方式防止或緩解收入差距擴大。要縮小收入差距，最根本的是提高低收入群體的收入，但是這是一個長期的過程，要隨著生產力水平的提高逐漸實現。

現階段，為了減輕居民收入差距擴大對房價帶來的影響，應該引導家庭投資，既使投資者獲得適當的收益，也符合中國宏觀經濟的長期發展目標。我們提出以下幾點建議，希望能有所作用。

第一，推進市場經濟體系改革。在一個完善的市場經濟體制下，價值規律能夠充分發揮其調節作用，使資源在各個生產部門之間得到優化配置，使得整個社會的福利最大化。各個行業、生產部門優勝劣汰，資金在市場上可以自由選擇流通方向，可以順利流入生產效率高的行業。在削弱甚至消除行業壁壘、行業壟斷之后，家庭投資的資金不一定以單獨的形式存在，可以進行組合，使之達到某些行業的資金要求。這其實也激活了整個民間資本，既能夠促使儲蓄轉化為投資，又不必擔心資金全部涌向房地產行業。

第二，建立綜合性的金融投資市場。近年來，中國的銀行、證券、保險、信托等行業有了很大的發展，各種金融機構紛紛成立。但是，這些機構本身還是處于一種分業經營的狀態，不能夠為客戶提供綜合性的金融服務，使得一個投資者在一家機構所能選擇的產品有限。如果選擇在多家機構購買多種理財投資產品，交易費用會大大增加，將會抑制投資者的投資欲望。金融機構是專門的投資機構，匯集了大量的專業人才，在將經營范圍擴大的同時，還應當設計更多符合居民長期或短期的投資計劃的理財產品，供其選擇。由于普通居民沒有專業的投資知識，所掌握的投資信息也比較少，在進行投資選擇時必須依靠金融機構。一個綜合性的金融投資市場能有效促進投資多樣化。

第三，完善社會保障制度。社會保障制度是國家對公民在年老、疾病、傷殘、失業、生育、死亡、遭遇災害、面臨生活困難時，由政府和社會依法給予物質幫助，以保障公民的基本生活需要的制度。人的一生分為幾個階段，在每個階段的收入和消費是不一樣的。尤其在退休之后，人不再是一個勞動者，但依舊是個消費者。改革開放以來，中國的經濟發展速度是舉世矚目的，但是，建立一個完善的社會保障制度的步伐始終落后于GDP增長的速度。中國的城鄉人均收入增長很快，但沒有完善的社會保障制度，人們必須通過增加儲蓄，尋求投資獲益為以后的生活提供保障。只有建立起完善的社會保障制度，人們的邊際消費傾向才會提高，消費占收入的比重提高了，用于投資的比重自然會下降。

結論

房價上漲，不僅僅是“炒房”的結果。中國現在面臨流動性過剩的問題，部分擁有大量資產的家庭在積極尋找投資渠道。如果能夠正確引導這些家庭進行投資，使他們不再把購買商品房作為主要的投資方式，那么購房需求就會降低，投入到房地產市場的資金就會減少。這在一定程度上能夠控制房價非正常上漲，也有利于其他行業在金融危機之后吸引資金，走出低谷。

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