國際金融危機(jī)對中國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響及對策研究

[摘要]由美國次貸危機(jī)引發(fā)的國際金融危機(jī)，是改革開放以來中國所遭受的最嚴(yán)重的外部經(jīng)濟(jì)沖擊，經(jīng)濟(jì)增速下滑已經(jīng)成為中國當(dāng)前經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的主要矛盾。在闡述國際金融危機(jī)傳染機(jī)制的基礎(chǔ)上，具體分析這次國際金融危機(jī)給中國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展所帶來的挑戰(zhàn)與機(jī)遇，據(jù)此提出中國應(yīng)對國際金融危機(jī)的措施。

[關(guān)鍵詞]金融危機(jī) 經(jīng)濟(jì)發(fā)展 對策研究

近幾年來，中國經(jīng)濟(jì)保持了快速發(fā)展勢頭，投資、出口、消費(fèi)形成了拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“三架馬車”，這已為各界所取得共識。由于受美國資貸危機(jī)引發(fā)的金融風(fēng)暴影響，中國的凈出口數(shù)額大幅下滑。新任美國總統(tǒng)奧巴馬上任以來，出臺了多項(xiàng)經(jīng)濟(jì)政策，以求刺激美國經(jīng)濟(jì)的快速復(fù)蘇。其中包括多項(xiàng)出于保護(hù)美國實(shí)體產(chǎn)業(yè)的貿(mào)易政策，這使得中國想依靠出口拉動(dòng)中國經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的設(shè)想又遇到了嚴(yán)重的阻礙。

一、中國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀

2008年以來，由美國次貸危機(jī)引發(fā)的金融動(dòng)蕩已經(jīng)逐步蔓延到世界各地的很多領(lǐng)域，其中也包括我國的房地產(chǎn)市場。2008年全國房地產(chǎn)銷售價(jià)格、開發(fā)投資額均繼續(xù)保持增長態(tài)勢，但商品房銷售面積和銷售額、完成開發(fā)土地面積等出現(xiàn)不同程度的下降。2008年8月份，70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格首次出現(xiàn)環(huán)比下降0.1%。1~9月份，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資21278億元，同比增長26.55%。但銷售面積大幅下降，前三季度銷售面積40321萬平方米，同比下降14.88%。

1.房地產(chǎn)投資需求過度，嚴(yán)重背離投資價(jià)值

長期持續(xù)的房價(jià)走高，讓房地產(chǎn)投機(jī)者反復(fù)炒作，使得房地產(chǎn)的本身增值性和保值性蕩然無存。通過房屋租售比的數(shù)據(jù)足可證明中國房地產(chǎn)危機(jī)的嚴(yán)重性。

國際上用來衡量一個(gè)區(qū)域房產(chǎn)運(yùn)行狀況良好的租售比一般界定為1∶300~1∶200。如果租售比低于1∶300，意味著房產(chǎn)投資價(jià)值相對變小，房產(chǎn)泡沫已經(jīng)顯現(xiàn);如果高于1∶200，表明這一區(qū)域房產(chǎn)投資潛力相對較大，后市看好。大連某小區(qū)一套90平方米的住房，目前售價(jià)8000元/平方米，月租1800元(帶部分家具)，合每平方米租金20元。租售比約1∶400。這比國際房屋警戒線還高出33.3%。

2.房地產(chǎn)過度投機(jī)，將引發(fā)中國的房地產(chǎn)危機(jī)

由于房地產(chǎn)市場的過度投機(jī)，致使中國的房價(jià)居高不下。從消費(fèi)結(jié)構(gòu)上看，我國消費(fèi)品市場已發(fā)生了新的根本性變化:居民低層次消費(fèi)已近飽和，而更高水平的消費(fèi)又未達(dá)到。改革開放20多年來，城鄉(xiāng)居民經(jīng)過了一個(gè)中檔耐用消費(fèi)品的普及階段后，目前老百姓的收入消費(fèi)還不足以形成一個(gè)新的、以高檔產(chǎn)品為內(nèi)容的主導(dǎo)性消費(fèi)熱點(diǎn)，如轎車、住房等還遠(yuǎn)不能納入大多數(shù)人的消費(fèi)主流，居民現(xiàn)有的購買力不能形成推動(dòng)主導(dǎo)消費(fèi)品升級的動(dòng)力。

過去的十一年，我國房地產(chǎn)事業(yè)發(fā)展取得了輝煌的成就，它保證了中國的GDP增長率連年保持在8%以上。然而，我們在看到投資帶動(dòng)中國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展的同時(shí)，也要警惕投資泡沫給中國的經(jīng)濟(jì)帶來的崩盤危機(jī)。

房地產(chǎn)危機(jī)歷來處于經(jīng)濟(jì)和金融危機(jī)的核心環(huán)節(jié)。1990年的日本金融危機(jī)后，日本的樓市價(jià)格最大下跌了85%，由此引發(fā)了信貸危機(jī)的無底洞，無數(shù)金融機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)。在1997-1998年的亞洲金融危機(jī)中，香港樓市最大慘跌70%，數(shù)10萬人計(jì)的購房者淪為“負(fù)資產(chǎn)”一族。日本的房價(jià)泡沫破裂前的住宅空置率也只是剛剛超過5%，2008年美國住宅空置率超過3%。而中國70個(gè)大中城市現(xiàn)在的住宅空置率官方對外公布的數(shù)據(jù)是15%，其實(shí)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過這個(gè)數(shù)字。近日有媒體報(bào)道稱，京、滬、深三地不少樓盤空置率高達(dá)40%以上，房價(jià)照樣節(jié)節(jié)攀升。歷史上沒有任何一個(gè)國家的持續(xù)經(jīng)濟(jì)增長是由持續(xù)的投資實(shí)現(xiàn)的，日本房地產(chǎn)的崩盤直接導(dǎo)至日本經(jīng)濟(jì)十多的持續(xù)低迷，美國的次貸危機(jī)引發(fā)了全球的金融風(fēng)暴。

高房價(jià)即便能保住了房地產(chǎn)業(yè)這個(gè)“支柱”，卻可能擊垮其他行業(yè)。當(dāng)房價(jià)畸高、樓市成為“吸金磁場”之后，一是居民住房消費(fèi)外的可支配收入減少，高房價(jià)擠壓了居民長期消費(fèi)能力。二是大量社會(huì)資金被固化為房地產(chǎn)形態(tài)，而其他行業(yè)能用于技術(shù)改造、擴(kuò)大生產(chǎn)的資金投入減少，造成其他產(chǎn)業(yè)發(fā)展后勁不足，也不利于其他產(chǎn)業(yè)、產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)升級。科學(xué)發(fā)展，不需要房地產(chǎn)“一枝獨(dú)秀”，而需要百花齊放，春色滿園。假如房地產(chǎn)業(yè)消耗了過多社會(huì)養(yǎng)分，最后會(huì)造成“富氧化”的藍(lán)藻悲劇。

二、中國對外貿(mào)易出口面臨巨大困境

2007年下半年由美國次貸危機(jī)引發(fā)的金融海嘯，已經(jīng)引起全球性的金融危機(jī)。到目前為止，金融危機(jī)很明顯已經(jīng)越來越惡化，而且沒有任何國家的經(jīng)濟(jì)可以幸免。美國總額高達(dá)7000億美元的金融救援方案仍未顯現(xiàn)出投資者期待中的“救市”效力，與此同時(shí)，世界各國的經(jīng)濟(jì)也均出現(xiàn)不同程度的下滑。中國作為全球經(jīng)濟(jì)一體化中的一員，也不能幸免于難。在這場危機(jī)中，易受國際經(jīng)濟(jì)影響的外貿(mào)領(lǐng)域也會(huì)面臨難以估測的困難。隨著金融危機(jī)的加深，歐美等國經(jīng)濟(jì)衰退，市場萎縮，亞洲等新興市場也會(huì)出現(xiàn)波動(dòng)，中國必將進(jìn)入新一輪的困難期。

根據(jù)海關(guān)總署2008年10月31日公布的數(shù)據(jù)，前3季度中國進(jìn)出口保持了25%的增速，出口總額為10740.6億美元，相比2007年同期增長22.3%，進(jìn)口總額為8930.7億美元，增長為29%。從這些數(shù)據(jù)上可以看出中國經(jīng)濟(jì)目前基本上良好，然而出口實(shí)際增長率已降至3%，出現(xiàn)歷史最低。貿(mào)易順差明顯回落，出現(xiàn)了負(fù)增長。2008年前9個(gè)月，歐盟繼續(xù)為我國第一大貿(mào)易伙伴。根據(jù)海關(guān)總署統(tǒng)計(jì)，中國與歐盟雙邊貿(mào)易總值為3225億美元，增長25.9%，較2007年同期的27.8%下降了1.9個(gè)百分點(diǎn);同期美國繼續(xù)為我國的第二大貿(mào)易伙伴，中美雙邊貿(mào)易總值為2515億美元，增長13.8%，比2007年同期回落1.8個(gè)百分點(diǎn)。其中對美出口1891億美元，增長11.2%，比2007年同期回落4.6個(gè)百分點(diǎn)。

三、中國房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)對國際金融危機(jī)的對策分析

綜上所述，要有效應(yīng)對這次國際金融危機(jī)對我國經(jīng)濟(jì)的影響，我們應(yīng)當(dāng)汲取以前“短期波動(dòng)沖擊發(fā)展戰(zhàn)略”的歷史教訓(xùn)，采取標(biāo)本兼治的措施，既要注重解決當(dāng)前的突出問題，努力將金融危機(jī)對我國經(jīng)濟(jì)傳染的負(fù)面影響降到最低程度，從而保證經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)增長的良好態(tài)勢。針對開發(fā)商不愿降價(jià)的情況，地方政府應(yīng)幫助指導(dǎo)房價(jià)。并且對于房屋價(jià)格調(diào)控要分類推行。做到“既保增長又顧民生”。

1.建立建全合理的房屋價(jià)格評估體系

以往按平方米價(jià)格，對低價(jià)房減免稅費(fèi)或貼現(xiàn)補(bǔ)償并對高價(jià)房追加稅費(fèi)的做法存在一定不足。我們還應(yīng)當(dāng)在價(jià)格評估體系中加入房屋的可使用最高期限，針對不同的房屋使用期進(jìn)行折舊之后進(jìn)行估值。打破現(xiàn)今房地產(chǎn)市場一鍋亂的局面

2.規(guī)范商品房與經(jīng)濟(jì)適用房的標(biāo)準(zhǔn)

在全球倡導(dǎo)低碳經(jīng)濟(jì)的今天，房地產(chǎn)作為碳排放的行業(yè)大戶，除應(yīng)在低碳技術(shù)上下大工夫之外，還應(yīng)該在新房開發(fā)與建設(shè)方面積極的想辦法。另外，作為中國這樣的一個(gè)發(fā)展中國家，在注重國家經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的同時(shí)還要對于社會(huì)民眾的安居樂業(yè)加大保障力度，有利于中國的長治久安和經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)性發(fā)展。

3.放寬第二套住房

放寬第二套住房主要是基于早先住小房子的人想要改善住房條件，他們在購新房前并不會(huì)賣舊房;購第二套住房的信用風(fēng)險(xiǎn)遠(yuǎn)小于第一套住房的信用風(fēng)險(xiǎn)，若限制二套房很有可能走美國次貸危機(jī)的老路。

4.有必要時(shí)實(shí)行政府指導(dǎo)定價(jià)

目前流行的一句話:“總理的話沒有總經(jīng)理的話有分量重”充分體現(xiàn)了市場經(jīng)濟(jì)中資本的重要作用，這給中國的經(jīng)濟(jì)改革適度調(diào)整的速度帶來了巨大的執(zhí)行阻力。有必要時(shí)要實(shí)行政府的指導(dǎo)定價(jià)策略消除這種阻力。如可以房屋價(jià)格的最高限價(jià)，對于價(jià)格高于此價(jià)位的部分，可以收取100%的超額營業(yè)稅。

5.限制超大城市的擴(kuò)張性建設(shè)

繼續(xù)大力推進(jìn)中西部內(nèi)陸地區(qū)經(jīng)濟(jì)建設(shè)投資力度，縮小城市差距。

6.調(diào)整現(xiàn)有土地政策。原有的土地政策導(dǎo)致了房價(jià)的攀高，也可能導(dǎo)致開發(fā)商為了后期成本而無法保質(zhì)保量。建議土地拍賣不僅根據(jù)價(jià)格，還要根據(jù)評定的開發(fā)商實(shí)力，但應(yīng)避免暗箱操作。現(xiàn)有土地出讓金的征收方式對房價(jià)的攀升及房地產(chǎn)商的資金壓力都有較大的影響，建議適當(dāng)?shù)卣{(diào)整征收方式，避免高地價(jià)催生出高房價(jià)問題。

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