鎮江市商品房價格合理性探討

[摘要]當前，鎮江市商品房銷售面積上升、銷售價格波動較大。本文從市場供求關系決定價格、房價收入比等三個方面來分析鎮江市商品房價格的合理性。建議采取科學規劃城市，使房價合理化，加強住房保障制度建設等措施，推進鎮江房價的合理化。

[關鍵詞]商品房 價格 合理性

近年來，鎮江市房地業發展迅猛，推動了鎮江城市建設的發展，改善了市民的居住環境和質量。然而房價的快速增長使得多數家庭，尤其是一些中低收入居民家庭住房困難，引起了各級領導高度重視和社會各界普遍關注。因此，房價的合理性對于房地產市場健康發展，對構建社會主義和諧社會致關重要。本文通過走訪調查對鎮江市房價的合理性進行分析。

一、鎮江市住房銷售情況

2004年以來，鎮江城鎮居民居住條件不斷改善，人均住房建筑面積從2004年的24平方米提高到2009年的34平方米，上升41.7%。鎮江市房地產市場在日益繁榮的同時，卻伴隨著房價上漲過快的現實狀況。雖然從2004年開始國家采取宏觀調控措施，房地產價格漲勢得到一定程度的抑制，但房價仍然居高不下，局部出現加速上漲趨勢。

1.鎮江市商品房銷售面積大幅上升

鎮江市住宅施工面積和住宅竣工面積分別從2004年的323.99萬平方米和128.58萬平方米，增加到2009年的170.24萬平方米和170.24萬平方米，分別增長了1.1倍和35.6%。市區商品房成交量從2004年的123.9萬平方米增加到2009年的559.83萬平方米，增長了3.5倍。特別是2009年鎮江市區商品房總成交30994套，與08 年相比增加19114套，增幅高達160.89%，成交量突破鎮江樓市歷史記錄。

2.房屋成交價格漲幅波動較大

2004年～2009年全市房屋銷售價格處于上升態勢。市區商品住宅均價從2004年的2478元上升到2009年的4450.93元，增長了79.6%。09 年年初價格經歷了一個短暫的平滑，之后一路穩定小幅度上揚，5月后漲幅增大，10月突破五千大關，12月增漲到最大值，創下鎮江市單月成交價最高記錄5133元/m2。

二、鎮江市商品房價格合理性分析

面對當前房產價格漲聲一片，人們開始思考房地產行業是否存在泡沫、房地產價格合理與否、房產市場能否持續健康發展的問題。就房地產價格合理性而言，我們認為鑒于商品房作為一種商品，其價格的形成機制與其他商品一樣，是由市場綜合因素變化而確定的。因此，要分析商品房價格合理性的難度非常大，以致判斷商品房價格合理性標準就更加困難。下面我們從三個方面進行探討。

1.房地產價格上漲因素分析

(1)經濟發展。經濟越發展，社會總需求就增加，會帶動對廠房、寫字樓、商店、住宅和各種娛樂設施等的需求增加，從而會引起房地產價格上漲。從鎮江歷年經濟發展水平和增長速度來看，經濟近幾年一直保持快速增長勢頭。2004—2009 年，鎮江市國內生產總值由711.97億元，增長到2009年的1580億元，年均增長20.3%。

經濟發展，居民收入也增加，人們的生活水平隨之提高，促使對房地產的需求增多，從而導致房地產價格上漲。2004年鎮江市區城鎮居民人均可支配收入突破萬元大關，達到10858元，按照匯率折合超過了1000美元，根據歷史經驗，經濟處在這一發展時期的國家和地區房地產需求都曾處于一個相對旺盛的時期。2004—2009年鎮江市區城鎮居民家庭人均可支配性收入平均增長速度為15.49%，特別是近幾年增速較快。客觀增強了居民的消費能力，人們將會有更多的資金去滿足購房需求。

(2)成本增加。就一般房地產而言，其總成本費用由土地費用與建安費用兩大部分構成。

①土地價格的上漲，推動房價上揚。首先從土地價格來看，土地的有限性以及城市化、工業化的加速對建設用地的需求增加，決定了土地增值的必然趨勢。其次土地的使用權出讓，由協議出讓變為掛牌競價和拍賣競買，也導致了地價的大幅上揚。由此可見，土地價格是推動房價上漲的重要因素。

②住房建設成本增加，促使房價上漲。近年來，受固定資產投資快速增長等因素的影響，導致建筑材料價格上漲。另外，隨著人們對住房品質的要求不斷提高，建筑材料品種更新、質量提高，一些新型環保、節能建筑材料被大量采用，商品房的配套設施和環境也在不斷改善，在一定程度上加大了商品房的建筑成本，總成本的上漲最終結果反映為房價上漲，商品住宅價格在這些費用的基礎上還要加上開發商預計的利潤，因此以上這些因素都會影響到房地產的價格。

③供需擴大。隨著工業化和城鎮化發展、城鎮人口增加，大規模城市改造和居民拆遷，使住房銷售市場的被動需求也不斷增加。近年城市拆遷量不斷增加，特別是2009年鎮江市全年累計完成房屋拆遷面積578萬平方米，比上年增長85.9%，相當于前三年拆遷量的總和，其中市區房屋拆遷面積381萬平方米，增長1.1倍，相當于前四年拆遷量的總和。

2009年鎮江市城鄉建設全面提速，城鄉面貌發生顯著變化，重點項目取得積極進展，城市綜合功能不斷完善，城市副中心的逐漸形成，種種未來的跡象都促進著房地產市場的急速發展。 其次按照鎮江市的總體規劃，到2020 年城市化水平將達到70%，城鎮人口將要增加到320萬，那就意味著還有大約30 萬農民要從農村遷入城市。與此同時，城市居民的平均面積要從當前的23.3 平方米增加到35 平方米左右。

④政策助推。自2007 年第四季度后，中央和省政府相繼出臺了很多“救市”政策來鼓勵和支持住房消費，促進了房地產市場健康穩定發展。鎮江市結合實際，出臺了《關于進一步促進我市房地產業健康穩定發展的若干意見》、《關于完善我市房地產市場調控工作的意見》等政策。這些政策加大了自住型和改善型住房的信貸力度，適度減免了住房轉讓環節的營業稅，調整放寬了土地出讓金繳納、開竣工時限，降低了開發企業用地成本及稅收負擔等。

2.房價收入比

房價收入比，是指整套房屋價格與城市居民家庭年收入之比。通過對數十個經濟發展水平不同的國家和地區主要城市居民房價的考察，世界銀行和聯合國人居中心分別得出“合理的住房價格”的房價收入比應該為3-6。根據世界銀行對全球96個國家(地區)1998年的統計資料顯示，這96個國家(地區)房價收入比的平均值為8.4，中位數為6.4。在全球范圍內，房價收入比的平均水平在6.4-8.4之間。此外，一個國家或地區合理房價收入比是隨著時間和社會經濟條件的變化而不斷變化的。

據上述資料分析，我們認為鎮江市2004年～2007年房價總體基本合理，2008年后房價收入比略顯過高，普通居民難以承受。

3.房價租售比

如果將商品房看成一種投資，那么其資產的價值就由其能夠帶來的未來若干年的年收益和貼現率所決定，這里年收益就是商品房的市場租金。與房地產價格相比，房租不存在投機的成分，因此可以通過將其資本化求得房地產的“真實價格”。

現在分析房屋租售比。房屋租售比是指房屋每平方米月租金和每平方米銷售價格之間的比值，可以用來評估住房投資價格是否合適。

從表可知，2007年～2009年租金回報率遠低于5年以上銀行貸款基準利率。從投資角度看，當前城鎮居民個人進行房地產投資，“以租養房”仍不合算，主要還是靠房屋本身升值來實現資產保值增值。

綜上所述，2009年鎮江市商品房價格總體上基本合理，局部地區房價偏高，超過當地居民的承受能力。

三、推進鎮江市房價合理化的建議

合理的房價，對于房地產業和國民經濟的發展乃至整個社會的穩定，都有著至關重要的影響。目前，從我市具體情況看，應主要從以下幾個方面入手，引導商品房價格理性回歸，促進房地產業的健康發展。

1.科學規劃城市布局。房地產價格與城市規劃密切相關，城市規模和布局直接影響房價，要使房價合理化，必須要科學規劃城市。一是要使房地產開發與城市發展規模相適應。我國城鎮化過程也是農村發展、農村人口減少過程。因此，要對城鄉一體化規劃，共同開發、共同發展。二是城市空間要科學布局，合理安排城市生產、生活區域空間。

2.加強保障性住房建設。著力建立并完善以普通住房為主體、以經濟適用住房和廉租住房為保障、以高檔商品房為補充的住房供應體系。一方面增加普通商品房和經濟適用房的建設和供應量，改變經濟適用房投資規模下降的局面;另一方面要規范經濟適用房建設和銷售中的不良行為，使經濟適用房真正起到滿足城市中、低收入家庭基本需求的作用;同時盡快對經濟適用房、房改房和多年空置房等建立政府有效回購制度，既可有效降低經濟適用房和廉租房的建設成本，又能夠快速地增加其容量。

3.加大土地調控和管理力度。首先，在宏觀調控和管理上要有總量控制、統籌規劃，避免形成無序開發，造成各方面資源的浪費。逐步加大對經濟適用房建設用地的供應力度，緩解用地矛盾。其次，要加大對閑置土地的處理力度，使有限的資源得到充分利用。第三是要定期公布基準地價，合理引導地價水平。禁止炒買炒賣建設用地，克服土地供求中的投機現象，保持土地價格的相對穩定。

4.進一步規范房地產市場秩序。建議對于當前房地產市場秩序中存在的問題標本兼治、綜合治理。緊緊圍繞房地產項目的審批、開發、交易、中介等環節，運用法律、行政等多種手段打擊房地產領域的違法違規行為。

5.強化房地產市場價格預警預報。要加強房地產市場價格監測和市場信息引導。要加快房地產市場信息系統建設，加強市場監測，定期分析房地產市場，堅持正確的輿論導向，適時向社會公布土地供應及價格、住房供求及價格等相關信息，增強政策透明度和執行力使房價理性回歸，促進房地產市場持續健康發展。

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