公租房的殘酷現實

為解決財力不足而將公租房產權私有化的模式設計，有可能使公租房變質為準商品房，淪為利益集團操縱房租，轉移普通居民財富的又一套工具。

6月12日，住建部等七部門聯合發布《關于加快發展公共租賃住房的指導意見》(下稱《意見》)，提出將公租房作為建立住房保障新體系的主要手段來抓，并強調通過市場化方式來促進公租房快速發展，解決城市中等偏下收入家庭的住房困難。《意見》似乎想通過政策突破來擺脫福利房建設財政輸血，止于面子工程的老路，但從《意見》的指導思想來看，政府過度抽離，甚至將公租房產權私有化的模式設計，卻有可能使公租房變質為準商品房，淪為利益集團操縱房租，轉移普通居民財富的又一套工具。

公租房難以承受之重

在公租房供應對象方面，《意見》原文規定如下：“公共租賃住房供應對象主要是城市中等偏下收入住房困難家庭。有條件的地區，可以將新就業職工和有穩定職業并在城市居住一定年限的外來務工人員納入供應范圍。已享受廉租住房實物配租和經濟適用住房政策的家庭，不得承租公共租賃住房。符合廉租住房保障條件的家庭承租公共租賃住房的，可以申請廉租住房租賃補貼?！边@段話被媒體一致解讀為公租房主攻城市“夾心層”，也就是那些既買不起商品房又不夠條件申請廉租房、兩限房、經適房的人。在很多媒體的表述里，他們的身份是剛畢業的大學生，就職于中關村、亦莊等產業園區的年輕人?！兑庖姟烦雠_之后，北京市的公租房定位也似乎向這個階層偏移?！氨本┕夥坎慌懦庥熊囎澹很囄粎⒄战涍m房標準”、“北京公租房裝修一步到位拎包即住”、“北京市公租房選址將在交通便利、配套齊全區域”等報道頻頻現諸報端。但這段話中最后一句關于準廉租戶的規定，卻具有讓《意見》中關于其他對象的表述成為空文的效力。這一點，在實踐中已被證實。

去年發布的《北京市公共租賃住房管理辦法(試行)》規定，取得廉租房、經適房、兩限房資格的家庭無須再次申請，經過登記即可進入公租房輪候范圍。公租房首先解決已取得政策性住房資格但暫時無力購房者的住房困難和過渡住房需求。而且公租房、廉租房房源合一，由同一主體持有和管理。

北京市今年的公租房建設目標是50萬平方米、1萬套，而根據北京市住保辦的統計數據，目前北京市進入政策房輪候的家庭共有14.6萬戶?？紤]到保障房僧多粥少的現實，北京市即使每年新增1萬套公租房，也難以滿足享有優先權的那部分原該去住其他保障房的居民的住房需求。公租房之于“夾心層”，只是一個泡影。

那么公租房到底是住房保障體系里有特定供應對象和功能的一個組成部分，還是在經適房、兩限房漏洞百出、飽受詬病之后，出臺的一個替代方案?如果政策本意是取代，公租房是否具備取代其他政策房的功效?如果不是，采用公租房去填空廉租房、兩限房這種拆東墻補西墻的做法，政府是否有懶政之嫌?在保障房僧多粥少的現實之下，《意見》中“中等偏下”的表述，不知道重點在于“中等”，還是“偏下”?？梢灶A見的是，在經適房、兩限房、廉租房等福利房建設的最大難題——土地財政問題解決之前，這些福利房的供應將長期嚴重短缺，公租房作為其他保障房的臨時替補，勢必久假而不歸。即便公租房直供夾心層，也一樣面臨供應短缺的問題。據我愛我家房地產經紀公司的數據，目前北京市處于出租狀態的房屋約120萬套。在年新增1萬套這樣微小的供應量面前，地方政府無論在政策輪候戶和夾心層之間如何取舍，公租房都難以有足夠的市場影響力來實現分流普通商品住宅需求，調控樓市的政策目的。

公租房市場化將面臨失控風險

對于城市“夾心層”來說，公租房成為泡影并不可怕，可怕的是公租房成為利益集團操縱房租的工具，讓“夾心層”淪入買不起也租不起的境地。此次七部委《意見》提出公租房市場化發展的思路，原意是要擴大融資渠道，提高公租房供應效率。但作為保障性住房，《意見》對公租房的定位未免過于商品化，而對于政府所應承擔的職責過于弱化。

《意見》提出，公租房建設的基本原則是“政府組織，社會參與”，政府將采取土地、財稅、金融等支持政策，充分調動各類企業和其他機構投資和經營公共租賃住房的積極性。此外還有稅收優惠、金融支持等一系列配套措施。公租房實行“誰投資、誰所有”，投資者權益可轉讓。從投資、建設、經營到退出，《意見》都為社會資金設立好了路徑。那么這個領域對社會資本的吸引力有多大呢?公租房能否打破靠地方財政輸血救濟的廉租房模式，讓政府一勞永逸，讓社會資本有利可圖?不妨來算一筆帳。

從公開的資料看來，政府在公租房上的讓利并不大。公租房土地為有償使用。以北京為例，北京市今年在西二旗公租房項目試點土地租賃制，由過去的出讓方式、一次性繳納70年土地出讓金，轉變為租賃方式、按年繳納土地租金。此外政府的讓利和支持還包括在稅費、融資方面，公租房將申請比照廉租房享受稅收優惠，申請免征房產稅和營業稅，鼓勵金融機構發放公租房中長期貸款。

2009年8月公布的《北京市公共租賃住房管理辦法(試行)》規定，公租房租金應參照同類地段類似房屋市場租金，下調一定比例。市住保辦官員日前明確表示，在保本微利的原則下，下調比例在20％以上。據中原地產研究中心今年1月份公布的數據，北京、上海、廣州、深圳的租金回報率分別為2.93％、2.33％、3.39％和2.75％。也就是說，如果政府讓利幅度不是遠遠大于租金讓利比例的話，公租房投資者的年回報率約為2％～3％?？少Y對比的是，目前銀行存款5年定存的年利率為3.6％。面對這樣一個投資項目，社會資本會做何打算?要么它們會置之不理，讓公租房停留于面子工程。要么，某些利益集團會勾結起來，尋找其中的操作空間。目前出租房屋的主要是一些擁有兩、三套住房的“散客”，按照公租房租金參照市場化租金下調一定比例的規定，利益集團很容易將市場化租金人為炒高，然后公租房租金隨行就市，水漲船高。投資公租房的年回報率會大幅提升，而最終受傷害的是租房者。那么政府能否控制房租價格?這個問題，其實是房價問題的翻版。一來公租房為有償用地，政府利益與公租房運作者利益一致；二來公租房運作是市場化行為，誰投資誰所有，政府之手也有觸及不了的邊界。而當房租和房價呈現雙螺旋上升趨勢，人才將被迫出走，城市面臨的發展困境可想而知。

公租房市場化運轉的典型版本是這樣的：在香港，政府免費提供七地并注資成立自負盈虧的機構房委會，由房委會進行公屋建設和運營。公屋低價出租，租金只占住戶收入的10％，居住人口占總人口40％。房委會主要通過兩種途徑補貼公屋，一是按市值出租公屋附屬的商業設施和非住宅設施，如商場、鋪位及停車場。二是通過各種自置居所計劃向公屋住戶以折扣價出售房屋，獲得盈利。此外，房委會還通過以商場及停車場為核心物業的領匯房地產基金從股市籌措大量資金?？梢?，公租房要市場化運轉，政府出地、出資是前提。同時，公租房租金不由市場化價格決定，而應該由居民的剛性需求決定。因為市場價格是波動的，可操控的。在這方面，美國也規定公共住房租金水平不能高于低收入家庭收入的25％-30％。而要掌控價格主導權，政府就應該扛起包袱。