房地產企業財務風險管理分析

[摘 要]本文探討了房地產行業發展及國外房地產業發展經驗，從國家政策、銀行政策、企業自身等方面結合籌資投資過程遇到的問題，對企業戰略轉型進行了基本構想。

[關鍵詞]房地產企業 籌資風險 投資風險 發展戰略

2008年9月16日美國雷曼兄弟公司破產開始，國內宏觀調控政策轉向的力度極大。全球金融危機的影響導致從對經濟過熱的擔憂，轉向了對經濟緊縮的恐懼。急劇萎縮的經濟狀況，以及09年保八的巨大壓力，4萬億財政投資無疑成為09年的政策重點。在全球金融危機導致中國出口行業的萎縮，保持增長，拉動內需，調整結構成為09年的應對措施。而房地產行業牽涉上下游60多個行業，更兼具投資和需求的雙重身份，經濟發展很難避開房地產行業的直接拉動。2009下半年，樓市出現了過熱的現象，大城市樓市投機明顯抬頭，這引起了中央的高度重視。

一、日本房地產業發展對我國的啟示

當下中國經濟正在進入一個新經濟增長周期，房地產業已成為拉動經濟增長的支柱行業。在看到房地產業對經濟的積極作用時，也應該看到在目前的中國房地產市場房地產業依然存在很多問題，如房地產投資過熱、部分地區土地和房價上漲過快和銀行信貸規模擴大等。日本的房地產泡沫為我們提供了有益的借鑒:首先，政府應加強對房地產市場的宏觀監控和管理宏觀經濟形勢和政策的改變，往往會引起國家稅收、勞動就業、居民收入、金融環境等因素的連鎖反應。其次，加強房地產二級市場的管理，防止投機者炒高樓市，房地產泡沫劇增。最后，調整房地產開發結構，大力發展安居型房地產，同時應加強市場統計和預測工作。

二、我國房地產企業發展形勢分析

由國務院發展研究中心企業研究所、清華大學房地產研究所和中國指數研究院三家研究機構共同組成的“中國房地產TOP10研究組”，自2003年就開始致力于中國房地產企業群體的研究，其研究成果引起了社會各界特別是機構投資者的廣泛關注。

中國房地產TOP10研究組采用中國房地產企業財務安全評價系數表示房地產企業的短期以及長期的財務安全。100分為滿分，最低分為0分。分數越高，安全性越高，反之企業財務安全性低，財務風險越高。

研究樣本為115家滬深房地產上市企業和28家大型中國大陸在港上市企業，對這143家企業進行2007，2008，2009半年和2009第三季度的財務安全評價。

研究所使用的定量數據都來自于企業的年報和財務報表。在進行2009中期和2009三季度的財務安全評價中，對利潤表進行了TTM(Trailing Twelve Months)處理。比如，在計算2009半年企業的經營規模因子中，營業收入一項采用了2008年下半年和2009年上半年的營業收入之和。TTM方法采用了一年的滑動窗口，保證了在各個時點財務安全的可比性。

下圖顯示了所選取的143家房地產企業樣本在2007，2008， 2009中期(1H2009)，2009第三季度(3Q2009)(28家大陸在港上市企業不參與2009第三季度安全評價)的財務安全系數均值。

從圖中可以看到，房地產企業在2008的行業低谷中財務安全系數均值低于50，但進入2009年之后，財務安全系數穩步上升。采用5%的顯著性水平進行的假設檢驗顯示2009中期和第三季度的財務安全系數均值與2008年的安全系數均值有顯著不同。到2009年第三季度，房地產財務安全平均水平已經提高到2007年水平。

進一步對房地產行業各項影響財務安全的量化指標進行了分析，考慮到行業的不均衡性，采用了量化指標在各個時間點的中值來表示行業的發展狀況，見下表:

從表中可以看出:

行業資產負債率平均為60%，流動比率為1.8，顯示了中國房地產行業的持續高杠桿特性，多數企業承擔著中長期財務風險。

現金到期負債比和凈負債率這兩項指標的變化比較明顯。2008年房地產市場低迷，行業現金到期負債比較低，隨著2009市場的回暖，這一指標逐步上升，說明企業貨幣現金逐步增加，同時，企業凈負債率逐漸減低。這兩項指標說明行業短期和中長期償債能力有所增強。

規模性指標顯示了房地產企業在總資產和營業收入兩項指標上的逐步增長。但經營效率因子的兩項指標——總資產周轉率和存貨周轉率都在降低。在企業的總資產中，存貨約占50%，這顯示多數房地產企業在拿地方面比較激進。在成長因子中，凈利潤的增長顯著，已經回復2007年水平。

總體來看，多數房地產企業在2009年現金流開始增加，短期財務安全有所提高。但多數企業在經營策略上比較激進，存貨周轉率逐年降低，這對于房地產行業的中長期財務安全埋下隱憂。

三、房地產企業財務風險管理應對措施

1.籌資階段。房地產業作為國民經濟的重要行業，既對經濟企穩回升有重要影響，同時也是關系民生的重要領域。而作為資金密集型行業的房地產行業，對銀行等金融機構的信貸依賴較大，也受到貨幣政策影響較大。銀行信貸資金是房地產發展的重要資金來源，因此，房地產信貸渠道、籌資成本、對政府政策和貨幣政策合理的運用關系到房地產的健康發展。籌資風險主要表現在籌資渠道單一，資產結構不合理;對國家政策不合理的運用導致籌資風險膨脹;房貸利率高，籌資成本高。

解決房地產籌資問題可以采取以下措施，包括拓寬籌資渠道，豐富籌資方式。充分利用民間資本，合作開發籌資，對于緩解發展商自身資金壓力，共擔風險大有益處。有條件的房地產企業，盡量發行股票融資。此種籌資方式具有永久性，沒有到期日，也無需償還，可有效改善資本結構，保證企業對資本的最低需求，維持企業長期穩定的發展。有條件的房地產企業可考慮通過發行中期票據方式融資。多管齊下，有效控制籌資風險。中國房地產企業應以自身和市場所能承受的合理價格出售房產，便于快速回籠資金，縮短資金周轉期，足以令企業在金融風暴的打擊下及時償還貸款，創造出開發商和購房者的雙贏局面。于此同時，需加強資金管理，提高資金的利用率。

2.投資階段。房地產投資決策階段風險，其中分為開發區域的風險，由于各個地區發展不平衡，經濟和政策相差懸殊，各地房地產影響因素種類和個影響因素影響程度各不相同，使得經濟環境、政治環境和政策環境對房地產投資決策具有更重要的意義。開發時機風險，房地產興衰受經濟環境、政治形式、政策導向、人口增減狀況、收入水平升降以及消費心理變化等風險因素。房地產開發周期較長，期間經濟、政治等因素的變化對房地產開發的結果具有不可忽略的影響。房地產項目土地獲取階段的風險。房地產銷售階段風險。其中又分為租售合同風險，銷售時機風險。

投資風險控制可以從幾方面解決。首先是預測到在某邊貿地區長期效益不能保證或某個地區將有自然災害頻繁發生等可以通過放棄某地區的房地產開發，有效地避開風險源地可完全解除某種風險。其次采用多樣化(或組合化)投資。將投資放到多種類型的房地產開發項目上。可投資建造不同收入層次居民所需的不同類型住宅、寫字樓、商店和娛樂場等，以減少未來收益的不確定性。因為各種不同類型房地產的收益高低相應不同，開發風險大小不一。還有就是以財務方式控制風險。具體有以下三種基本方法:第一，通過正當、合法的非保險手段(如合同條款的擬定)將風險轉嫁給其他經濟單位。第二，通過向保險企業投保，以繳納保險費為代價，將風險轉移給保險企業。第三，以自身財力，直接承擔風險損失的補償責任。

房地產企業財務風險管理應建立一種危機管理模式。要求房地產企業必須樹立明確的危機意識和理念，將危機預防放在首要位，真正做到“未雨綢繆”、“防微杜漸”。要求房地產企業從戰略高度開展危機應對工作，從危機中發現問題并對原有的資源及組織結構進行戰略性調整，將最重要的戰略資源集中到最主要的最急需的地方，最大限度地發揮資源的效用，切實提高企業的核心競爭力，形成企業的競爭優勢。要求房地產企業在危機應對中養成一系列良好行為習慣，建立一套系統有效的危機管理機制，包括靈敏的預警系統、預控系統、實施系統、總結系統、恢復系統，使企業盡快重新走上良性發展的軌道。房地產企業必須密切注意“新國十條”背景下房地產市場的發展動態，加強市場分析和調研，把握房地產市場的發展規律，認識和捕捉市場發展的機會，認識、分析、排除潛在的和面臨的危機，將戰略管理與危機管理緊密結合在一起，既要進行著眼未來的戰略調整，適時調整企業經營方向和策略，又要開展維持企業日常運轉的危機管理，促進業務有序發展。

參考文獻:

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