基于層次分析法的商業房地產項目投資風險評估

[摘 要]商業房地產的投資熱正席卷全國。由于商業房地產投資具有投資金額大、回收時間長使得投資商業房地產具有風險高的特點，評估房地產項目的投資風險顯得尤為重要。文章采用AHP分析法，在對商業房地產的投資項目的風險進行分類的基礎上，提出了對項目投資風險綜合度量的一種方法，為投資者在項目投資前的決策提供一定的依據。

[關鍵詞]商業房地產 投資風險 AHP

一、引言

項目投資作為一種新興的投資方式，因為其具有改善和提高項目經濟強度及項目債務承受能力、減少項目投資者的自有資金投入、提高項目投資收益率等諸多優勢，所以自出現以來就具有很強的生命力。目前，許多投資者投資于大型工程項目來獲得收益。但由于項目投資跨度長、涉及面廣，往往伴隨著較大的風險。

因此，企業在商業房地產項目投資的過程中如何進行有效的評估風險就顯得尤為重要，本文提出了一種利用EXCEL工具來評估投資房地產項目風險的方案選擇方法。

二、商業房地產項目投資風險的類型

項目投資的風險一般可分為內部風險與外部風險兩大類。內部風險是指項目實體可自行控制和管理的風險。外部風險是指與市場客觀環境有關，超出項目自身范圍的風險。

1.外部風險

(1)政治風險

商業房地產項目投資的政治風險主要由于各種政治因素如戰爭、國際形勢變幻而導致項目資產的收益受到損害的風險。政治風險的大小也與一國政府的政策的穩定性有關。政治因素的變化往往是難以預料的，其造成的風險也是難于避免的。由于商業房地產與國家經濟形式緊密相關，在很大程度上受到政府政策的控制。

(2)法律風險

商業房地產項目的法律風險是指東道國的法律變動或不健全給項目帶來的風險。我國當前的商業房地產處在飛速發展的階段，隨著商業競爭的不斷加劇，商業房地產中的法律也會逐步改進。法律一旦變動，投資人就必須面對和自已原來投資時點所不同的法律條款，就可能會受到某些方面的損害。

(3)金融風險

金融風險是指項目發起人不能控制的金融市場的可能變化對項目產生的負面影響。金融風險主要表現在利率風險和匯率風險及通貨膨脹風險。由于商業房地產項目的回報時間長，所以匯率波動帶來的債務負擔的加重，利率上升導致融資成本的增加，通貨膨脹影響項目的現金流量的變化。

(4)不可抗力風險

商業房地產項目從設計到建成需要一定的時間。在這段時間內，不可避免的會出現一些自然災害天氣，如地震、冰雹、泥石流等自然災害。在房屋的建造過程中出現給商業房地產的建設造成破壞的自然天氣，會對項目帶來無法估量的損失。但這種自然災害是人們無法預測的，所以不可抗力風險是不可以避免的。

2.內部風險

(1)預測風險

預測風險是指項目的制定人在項目規劃時面臨的項目完成所發生的項目收益變化的風險。由于商業房地產項目在一開始規劃時預測其可能會給投資人帶來的收益的大小，所以項目的收益是無法預測的。從項目到一開始規劃到建成有一定的時間差，在這段時間內，規劃人所預測的商機就可能發生變化。如果在投產后沒有達到投資人預想的收益，投資人就會不可避免的承擔預測風險。

(2)完工風險

項目的完工風險是指項目無法完工、延期完工或完工后無法達到預期運行標準的風險。商業房地產項目融資是以項目為導向，在項目建設階段，存在各種不確定性因素，如果項目不能按預定計劃建設投產，將導致項目建設成本的增加，項目貸款利息的加重，項目不能按計劃取得收益。

(3)生產風險

項目的生產風險是指在項目的試和生產經營階段存在的技術、資源儲量、能源和料供應、生產經營和勞動力狀況等風險因素的總稱。它是項目融資的另一個主要的核心風險。生產風險主要表現在: 技術風險; 資源風險; 能源和原材料供應風險; 經營管理風險。風險主要包括技術風險、資商業房地產是指用于各種零售、餐飲、娛樂、健身服務、休閑等經營用途的房地產形式。

(4)市場和經營風險

商業房地產具有高風險、高收益的特性。首先，由于位置的固定性，致使其必須面臨并承擔因項目所處位置的地理條件變化而帶來的項目風險;其次，由于商業房地產投資額大，開發周期長、銷售經營持續的時間也很長，各種社會經濟環境條件發生變化都會對收益產生極大的影響;第三，商業房地產的發展與整個城市經濟發展趨勢密切相關，商業房地產的投資和消費，依托于城市經濟發展的變化和居民消費水平的增減;最后，商業房地產經營過渡期的存在使開發商在這期間內隨時可能面臨調整和虧損。所以，商業房地產面臨的市場和經營風險相當大。

因此，在實際進行商業房地產項目的開發中要考慮多方面的風險。不同的項目面臨的風險表現在可能會有不同程度的內部風險和外部風險。對于項目的投資人來說，能夠有效的評估其要投資的項目的各類風險的權重對其決策有重要的意義。

三、商業房地產項目投資的風險評價

我們采用層次分析法(簡稱AHP)對投資決策風險進行綜合的度量。AHP是美國匹茲堡大學的運籌學家薩迪(A.L.Saaty)教授于20世紀70年代初期提出的。該方法把復雜問題分解成若干組成因素，又將這些因素按支配關系分組形成遞階層次結構。通過兩兩比較的方式確定層次中諸因素的相對重要性。然后綜合決策者的判斷，確定相對重要性的總排序。該方法目前在許多決策規劃中得到應用，評價商業房地產項目投資風險也采用此方法進行研究。首先采用AHP法求出指標權重。它為分析復雜的社會系統，對定性問題做定量分析提供了一種簡潔的方法。用層次分析法求權重的計算步驟:

1. 對問題所涉及的因素進行分類，建立指標體系。在商業房地產的投資中，面臨各種各樣的不同的風險。其中包括政治風險、金融風險、完工風險等。在進行層次分析法時必須先把所有涉及到的風險進行分類。

2. 根據指標體系構造各因素相互聯系的層次模型。根據對商業房地產項目投資風險的分析，作者構造了如下圖的層次模型，如圖。投資者可以利用這個體系評價幾個相似的投資方案的投資風險。

3. 根據專家的意見，構造關于各個風險的判斷矩陣從而確定各個因素的權重。判斷矩陣的元素的值反映了人們對各因素相對重要程度的認識，一般采用數字1-9及其倒數的標度方法。專家通過相互比較，當相互比較因素的重要性能夠說明實際情況時，判斷矩陣相應的值可以取這個比值。

4. 通過判斷矩陣的特征根的求解得到特征向量，把判斷矩陣經過歸一化后幾位同一層次相關因素對于上一層次相對重要性的排序權值，并進行一致性檢驗。

在層次分析法中計算判斷矩陣的最大特征值兩種方法:方根法和和積法。判斷矩陣一致性指標CI=。一致性指標CI的值越大，表明判斷矩陣偏離完全一致性的程度越大，CI的值越小，表明判斷矩陣越接近于完全一致性。對于多階判斷矩陣，一致性指標CI與同階平均隨機一致性指標RI之比稱為隨機一致性比率CR=。當CR.< 0.10 時，便認為判斷矩陣具有可以接受的一致性。當CR.≥0.10時，即不滿足一致性的要求，則將信息反饋給專家，就需要調整和修正判斷矩陣，使其滿足CR.< 0.10，從而具有滿意的一致性。

5. 根據各方案的情況構造每個方案對各個因素判斷矩陣，計算各方案對于各個因素的權重，并進行一致性檢驗。

6. 把第四步所得的各個因素權重和第五步所得的各個方案對因素的權重，求其加權總和。按照所得的百分比情況得到方案的風險綜合排序。投資人盡量選擇風險最小的方案投資，這個綜合排序為商業房地產項目投資人的決策提供依據。

四、商業房地產項目投資的分險評價實例分析

在項目投資之前，投資人會面臨多種復雜的風險。本文試圖從運用AHP法定量分析商業房地產項目投資的風險，可以在安排項目投資前為投資人提供參考，為投資人進行方案的選擇提供重要依據。下面我們以和積法為例說明如何用EXCEL解AHP問題。若某投資人決定投資，經過初步調查研究，確定了三個投資方案A、B、C。從以上分析的商業房地產投資項目風險分析這三個方案的風險的大小，從而幫助投資者確定一個合適的方案。本文運用EXCEL來計算A、B、C三種商業房地產項目投資方案的風險，然后根據計算出的風險大小的排序，來有助于投資者進行科學的決策，從而有利于提高項目的投資成功率。

某房地產開發公司欲投資一個商業房地產項目，計劃通過項目融資方式獲取資金，經風險辨識后，其風險因素主要有政治風險、市場經營風險、金融風險和完工風險。并建立了如圖一的商業房地產項目融資風險評價指標體系，綜合專家群體咨詢意見，對該項目的融資風險進行了評估。根據專家的意見，列出了判斷矩陣，然后運用EXCEL對此矩陣列求和并列規范化得到的結果如表1所示。各個因素的權重和A、B、C方案對各個因素的權重如表2所示。

從以上結論可以看出A、B、C三個投資方案，就其投資風險來說，方案C的風險權重最大為35.64%，其次是方案A為33.68%，相對來說，方案B 的風險最小為30.68%。

五、結論

以層次分析法為數學工具對項目的投資風險進行評價，可以為投資決策者提供科學的決策依據，促進投資決策的科學化和規范化進程，有利于提高項目的投資成功率，從而更有效地發揮投資在國民經濟中的作用。本文僅從投資決策的角度對投資風險加以研究，但在現實生活中，投資風險對項目的作用是全過程的，因此，對投資全過程的風險控制與防范將是更具有現實意義的。通過論文所提供的決策期的風險分析方法，可以類似地進行投資全過程的風險研究，但畢竟投資決策是整個投資行為的第一步，只有順利地通過第一關，才有可能達到投資者獲取收效的目的。另外，對于投資決策來說，不僅僅要考慮項目的風險，還必須同時兼顧項目的效益。科學的投資決策是在綜合考慮風險和效益兩方面的因素后做出的。投資是一項復雜的系統工程，它的成功需要人們在理論和實踐上的共同努力，并需要投資決策者與投資項目的管理者等方方面面的人的共同參與。只有這樣才能使人們更加理解投資行為的內在規律，掌握它、運用它為經濟發展造福。

參考文獻:

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