房價上漲原因與對策分析

摘 要:從房屋的市場供求、房屋建造成本、黨和國家對房地產的政策引導等方面對天津地區房價上漲的原因進行分析，并提出了一些策略建議，以應對房價日益上漲。

關鍵詞:房價上漲;房地產;抑制房價

中圖分類號:F2

文獻標識碼:A

文章編號:1672-3198(2010)17-0200-01

1 房價持續上漲的原因分析

1.1 市場供求失衡:市場供應少而需求量大

(1)城市化快速發展必然會形成強大的住房需求。

伴隨著經濟的持續發展與工業化進程的不斷推進，我國正處于城市化進程加快發展的階段，2000年我國城鎮人口占總人口的36.22%，2008年我國城鎮人口占總人口的45.68%，我國城市化水平不斷的發展。城市化率的提高必然會引發大規模的居住需求。對于天津地區來說，截止到2008年年末，天津人口總數為1176萬人，城鎮人口數908萬人，城鎮人口占總人口比重為77.23%，再加上京津地區對周邊人口的吸引，城市化發展水平比較快，對房屋的需求規模亦是比較大的。

(2)房地產供給結構不合理。

目前，在我國大部分地區的房屋開發中，高檔房屋比重過高，中低價位普通商品房、經濟適用房的開發量不足。在房地產開發中忽視了供需關系狀況，造成了價格虛高的高檔商品房供過于求，同時，中低價位普通商品房、經濟適用房供不應求，導致了經濟適用房銷售違規操作和市場炒作現象。從市場的發展看，供給結構嚴重地違背需求結構，在一些檔次住房供應量不足的情況下，就會產生結構性泡沫現象。

(3)投資需求。

一般來說，過熱增長的行業是由高需求和高價格所推動的，高價格就帶來這些行業巨額的高利潤，巨額高利潤就刺激了投資需求，投資需求進一步抬高價格。隨著我國經濟的發展，居民可支配收入提高，民間資金雄厚，大量資金需要尋找投資渠道，而股票市場等投資渠道目前還不完善，這也是房地產投資需求不斷擴大的經濟背景。

1.2 建房成本的增加

成本上升，既包括建材等上游產品價格上漲帶來的成本增加、拆遷成本提高及精裝修商品房的增加，還包括新建住宅品質提升所帶來的成本增加。面對通脹預期壓力，水泥、鋼材、磚等原材料價格都會上漲，直接增加建安成本;農民工工資、管理人員工資也要上調，管理成本增加;07年以來地王項目瀕繁出現，再加上市政府基準地價統一上調等直接增加土地成本;同時消費對房屋的需求品質越來越高，品質也是建立在成本基礎之上的。

2 天津地區控制房價上漲的阻力分析

2.1 地方政府對房價上漲起了推波助瀾的作用

囤地、炒地、炒房被看作高房價的三大元兇。雖然這三個因素對高房價有助推作用，但并非核心因素。在我看來，真正的核心還是各地政府的土地財政，以及附著在房價上的各種政策性費用。《華夏時報》在2009年8月16日就有過調查報道，在土地拍賣過程中，灰色交易普遍存在，“地王”背后更是存在虛假抬價、地方政府與開發商利益分成的真相。另一個真相是，因土地拍賣款是地方政府的主要財政收人，很多地方政府一直在與開發商合謀抬高地價，來從中獲取更多的利益。各地政府通過各種手法來抬高地價，無疑是房價不斷升高的一個主要原因。2.2 房子的剛性需求過大

我國當前有巨大的房地產需求，這是由以下的幾方面的原因造成的:一是過去欠帳太多。長期以來，我國城市的住房實行高度的計劃經濟，居民獲得住房的渠道單一。二是人均GDP達到了住房消費快速增長期，近年來，人們的住房消費觀念隨著收入的增長正在發生變化，求大求新已經逐步成為一種潮流和時尚，有一套上檔次的住房，成為一個人有身份的重要標志。三是房地產已經成為了一種重要的投資手段。四是結婚人口達到階段頂峰，我國改革開放初期人口和計劃生育還比較寬松，而改革開放初期出生的人口，現在逐步進入婚育階段，從而推動婚房需求。

2.3 中央對天津地區的政策傾斜使得天津房價下降的可能性減小

京津城際快速列車投入運營使得從天津到北京29分鐘即可到達，居住在天津、工作在北京因此實現。另外，京津城際快速軌道還將與兩端地鐵網絡無縫對接。除了交通利好，國務院去年發布的“推進開發天津濱海新區”的政策傾斜，以及“北方經濟中心”的定位，也成為天津地塊升溫的助劑。根據規劃，到2020年，濱海新區人口將比目前凈增170萬，屆時需新增4000萬平方米建筑面積，這一數量已達到天津目前全市商品房的開發總量，這種預期讓開發商對天津的開發市場興趣大增。

3 抑制房價過快上漲的策略建議

3.1 增加有效供給，有效調控需求，注重市場總量均衡

目前的市場正處于供需缺口導致房價漲幅加大的狀

態，因此要努力增加有效供給，從而抑制房價上漲過快。在這方面主要可以通過政策的改變，增加今后幾年的供應量，如增加有效土地供給、嚴厲打擊企業捂盤等行為、增加同期樓盤的上市量。平衡當前市場的供求總量，僅靠增加有效供給是不夠的，還必須合理控制需求的增長，實現供需雙向調節。在這方面仍然需要政策進行適當調整優化來實現，比如提高住宅投資投機成本、強化房地產金融政策實施效果、繼續控制外資投資規模等。

3.2 堅持正確發揮政府和市場的作用

隨著住房市場化改革的深入，目前中國城鎮80%左右的住房已經通過市場交易來進行分配，在解決居民住房問題中處于基礎型地位，必須毫不動搖地堅持市場化改革的基本方向。同時，要繼續強化政府對困難群眾的住房保障職責，建立住房保障體系，政府應當發揮主導作用，解決低收入者的住房問題。在這方面，當前需要解決的問題是科學合理地確定保障對象，把解決中低收入階層的住房問題納入公共選擇程序。同時，廉租房還是房地產供給的重要組成部分，通過廉租房數量和地點選擇，可以起到防止房價大起大落的作用。

3.3 規范房地產市場秩序，抑制投機

溫家寶提出政府應做四件事來抑制房價過快上漲，其中:“要維護房地產市場秩序，打擊捂盤惜售、占地不用、哄抬房價等違法犯罪的行為。我覺得只要政府有決心解決這個問題，而且不是頭痛醫頭、腳痛醫腳，而是經過深入調查研究，統籌考慮各方面的情況，制定長遠的規劃和政策，使我國的房地產有一個穩定發展的局面，這是可以做到的。”首先，政府應當完善和改良土地交易系統。建立土地市場宏觀監測機制，加強對土地市場供需結構的宏觀調控，從而增加土地供應計劃的動態性，有效地穩定地價水平。其次，嚴格中介機構市場準入，加強市場監測，完善市場信息披露制度，依法嚴肅查處違法違規銷售行為。

參考文獻

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[2]肖衛東.我國房價上漲的主要原因及其抑制對策[J].中國科技信息，2008，(09).

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[4]崔彥峰 戴艷軍.淺析房價持續上漲的原因及對策[J].當代經濟.