當前房價房租問題分析

摘 要:針對“新國十條”政策出臺后，房價并未實質下跌，房租較大幅度上漲的情況，從GDP和土地出讓金著手，分析得出目前我國地方官員考核模式和地方財政收入模式是房價房租走勢的內在原因。

關鍵詞:房價;房租;上漲;GDP;地出讓金;地方官員考核模式;地方財政收入模式

中圖分類號:F29

文獻標識碼:A

文章編號:1672-3198(2010)17-0199-01

近日來，關于房價和房租的問題得到了很多人的關注，某網站網絡調查的結果顯示，不少人認為房價下行可期，央視某新聞欄目的內容更是認為租房價格較快上漲的主要推手是地產中介的炒作，對此，筆者有些不同的看法。

回顧我國房地產市場的發展，早在2008年，中央政府就已經意識到房價過高、房價上漲速度過快已經在一定程度上影響了經濟發展，并出臺了一系列的房地產調控政策，意圖遏制這種現象，但由于美國金融危機的爆發，為了避免經濟發展停滯，中國政府宣布實施適度寬松的貨幣政策和積極的財政政策，并出臺了投資規模達4萬億元的擴大內需、促進增長的十大措施，試圖調控房價的努力就此中斷，房價繼續一路高歌猛進，直至今年3月份，國務院出臺了旨在調控房地產的“新國十條”，在一系列政策組合拳的打擊下，商品房和二手房交易量直線下跌，房地產市場不復昔日的火爆，更有不少人士預測，房價就此進入下行通道。“新國十條”實施已近半年，其實際效果似乎并不如先前某些人士預測的那樣，目前雖然房屋交易量依舊持續走低，但房價下降并不明顯，除了京滬穗等一線城市的房價略有下跌，其他城市的房價依然維持在高位，甚至有些城市的房價還出現了上漲，由此看來，中央政府做出的努力，實際效果并不明顯。對如此情況，筆者嘗試做出一些自己的分析。

首先，眾所周知，我國政府官員的業績考核中，當地GDP是一個非常重要的指標，甚至有些地方出現了唯GDP論的極端情況，地方官員自然提高本地GDP作為工作中的重中之重，而房地產業的產值在GDP中占有較大比重，房價上漲對GDP數據的推動作用不言而喻。其次，隨著房地產市場的發展，土地出讓金收入日益成為地方財政收入的主要部分，房價上漲，土地出讓金收入自然水漲船高。由以上兩點，我們可以推斷出，地方官員并沒有動力去抑制房價，甚至有些地方官員是希望房價繼續走高的。“新國十條”中提到，地方政府需要推動保障性住房建設，對于這一點，除了某些經濟較為發達的城市，我國的大部分城市由于歷史原因，在基礎建設上的欠賬較多，目前的地方財政收入大多投入城市基礎建設中，地方財政很難有余力承擔保障性住房建設的任務，“新國十條”中促進較低價格的房屋供給的舉措難以實現。雖然“新國十條”中針對住房貸款的政策效果明顯，使得購房者數量下降，但目前開發商手中并不缺乏資金(可通過上市房地產公司的財務報告得知)，即便潛在購房者持幣觀望，開發商也不急于降價售房;二手房交易的情況與之類似。所以我們看到了現在這種商品房及二手房交易量持續走低，而房價依舊高企的現象。如果地方政府官員的考核模式和地方財政收入形式依舊沒有改變，“新國十條”這樣旨在治標的政策是難以實現房價下降的目的的。

將此次房租價格上漲歸咎于房地產中介的炒作，實在有失偏頗。目前我國的租房市場上，并不存在一個可以壟斷市場的中介商，操縱市場價格也無從談起。第一，前些年我國一直存在著租售比過低的情況，有些城市的租售比甚至達到1:600，房價已等于600個月的房租，遠低于1:300的國際基準線，這也是很多人認為我國房地產存在泡沫的重要依據，其實由于儒家文化的影響，東亞地區居民對房產的需求要高于西方國家。通過觀察日韓房地產業的情況，我們也可以發現這一點，所以租售比1:300的國際基準線未必適用于我國。但不得不承認，前些年我國的租售比的確偏低(明顯低于一年期定期存款的利率)，這次房租價格的上漲，部分可視為房租價格的調整。第二，我國的經濟政策首要任務是保證就業，這種政策選擇導致我國一直存在著較大的通脹壓力，加之4萬億投資計劃的逐步實施，貨幣發行量增長較快，09年貨幣投放同比增加超過了20%，通脹壓力進一步顯現，我們也可以從糧食、副食和日常用品的價格上漲中體會到這點。這樣大背景下的房租價格上漲，其實是有其相對合理性的。第三，“新國十條”政策的出臺，抑制了一部分居民的購房需求，他們有著實際的住房需求，因此不得不轉向租房市場，從而推動的租房需求的增加，進一步抬高了房租價格。

綜上所述，我們可以發現，目前我國所存在的房價、房租價格過高的局面是歷年來貨幣政策和財政政策積累形成的，要想改變這種局面，中央政府需從地方官員考核制度、地方財政收入制度等諸多方面入手，施以綜合性政策，可謂任重道遠。

參考文獻

[1]調查:你對未來房價走勢怎么看?[EB/OL].新浪調查，2009-5-1.

[2]房租，又一個“綠豆”?[EB/OL].央視新聞1+1，2010-7-2.

[3]北京樓市租售比現1比600出租1間房40年才回本[N].北京晨報，2009-11-25.