宏觀調控對房地產走勢的影響分析

摘要:就宏觀調控對房地產走勢的影響進行了較為詳細的分析闡述。

關鍵詞:房地產;宏觀調控;原因;分析

中圖分類號:F29

文獻標識碼:A

文章編號:1672-3198(2010)23-0233-01

1引言

進入2009年受鼓勵住房消費政策刺激、國民經濟形勢好轉、貨幣政策寬松等因素的影響，房地產市場呈現了由回暖到活躍的局面，量價齊升，總體上反映出房地產市場已經明顯好轉。但一些大城市房價上漲較快，泡沫開始顯現。較高的房價超過了普通居民購房的支付能力。一方面會因房價抑制自住型消費需求，而使住房市場的后續住房需求接續不上，另一方面還會出現更多的普通居民買不起房的現象，不利于社會安定。根據當前的房地產運行情況，應該及時合理制定下半年調控政策，正確處理防泡沫和保增長的關系，短期與近中期政策需一并考慮，促進房地產市場平穩發展。

2國家房地產政策調整對未來房地產市場的影響

2009年12月28日，溫家寶總理接受新華社專訪有關房地產問題的表述，將市場對房調政策走向的關注度顯著升溫。溫家寶表示，“中央需要采取調控措施，穩定樓價，但在政策制定上，要深入研究及考慮各種情況，制定長遠規劃及政策，而不是“頭痛醫頭、腳痛醫腳”;同時既要發揮市場機制，又要發揮政府調控作用”。之后，一些細化的房地產新政相繼出臺，如:國務院要求加大保障房建設力度;新拆遷條例即將公示，傾向于按市場價格補償;國土部將加強土地市場動態監測與信息公開;保障性住房全面推行分戶驗收。

3未來房調政策將如何發展

2010年成為房地產市場的重要變量之一。中國房地產市場的矛盾是結構性、制度性的。結構決定功能，不解決結構性、制度性問題，中國房地產市場很難有序健康發展。國四條和國十一條中關于“加快小城鎮建設”，“提高土地使用效率”，“加快保障房建設并與政府業績掛鉤”等提法，反映了中央對現行城市化模式、城市資源配置模式、城市土地稀缺問題、政府功能與職責等問題的反思，反映出對房地產結構性矛盾的關切與行動。這方面后續政策的出臺將深刻影響中國房地產市場的格局與發展，影響中國房地產行業的發展，對企業戰略與策略也必將產生深遠影響，房地產企業應予以高度關注。

4我國近年來房價上漲過快的的原因分析

(1)市場需求過度旺盛:從需求方面講，住宅需求主要包括城市化進程加快帶來的剛性需求、城市居民改善住房條件的主動需求、城市拆遷改造帶來的被動需求以及部分投資者的投資和投機需求等。由于房地產不僅具有消費品屬性，也具有投資品屬性，所以房地產市場上的需求除了自住性需求外，還存在著大量投資性需求。尤其是近年來，一方面居民可支配收入逐年提高，另一方面銀行存款利率較低。于是，大量社會資金在缺乏其他更好投資渠道的情況下，紛紛進入房地產市場，造成部分城市的房地產投資需求迅速擴大。

(2)房地產供給結構失調，各級市場供給不足:長期以來我國住房供給結構不合理，經濟適用住房和廉租房供給比例太小，高價商品房的供給比例占據主導地位，大戶型、豪華型住房供過于求，而價格適中的中小戶型供應偏少。別墅高檔公寓每年的新開工面積相對于經濟適用房新開工面積的比重在不斷上升，前者每年增加，后者卻停滯不前甚至下降。這樣就形成了一種不合理的供給結構，即高檔住房偏多，而與絕大多數居民消費能力相適應的經濟適用房的供應明顯不足，在高檔住房“成本推動”和中低檔住房“需求拉動”的共同作用下，引起房價的全面上漲。

5宏觀調控未能奏效的原因分析

造成宏觀調控未能奏效的原因是復雜的，既有政策上的問題，也有外部環境的原因，這里只從政策層面對房價調控效應不理想的原因進行探討，具體而言，政策層面的原因主要包括以下幾個方面:

(1)調控措施著力點存在偏差:宏觀調控的重點是抑制房地產需求的過快增長，如開征房地產交易稅、提高房貸利率等都是著眼于需求方面的。但在供給方面，由于擔心投資過熱，在穩定房價的政策下，政府采取一切措施防止投資增長率的反彈，控制房地產投資。

(2)調控手段存在不足:首先，調控手段運用較為單一，經濟手段和法律手段的運用力度不夠。其次，調控手段缺乏細分。另外，從保障居民居住需求的角度而言，調控對普通商品房的傾斜政策有所欠缺。

(3)地方政府對調控政策執行不力:財稅體系以及房地產法律法規體系都存在著較大完善空間的情況下，不斷依靠一條條的行政指令進行宏觀調控顯然是隔鞋搔癢、未到要害。其次，調控手段缺乏細分。另外，從保障居民居住需求的角度而言，調控對普通商品房的傾斜政策有所欠缺。在通過提高房屋貸款利率抑制投機時，沒有對不同收入的購房群體加以區分，使得普通消費者買房的壓力增大。而且普通消費者相較于投機商而言對房貸利率的敏感度是高出許多的，投機商可以通過提高炒賣價轉嫁彌補融資成本，而普通消費者卻因為貸款利率的上升壓力倍增。

6如何促進房地產市場平穩發展

根據當前的房地產運行情況，應該及時合理制定調控政策，正確處理防泡沫和保增長的關系，短期與近中期政策需一并考慮，以此促進房地產市場平穩發展。

應該采取的短期政策有:第一，適度控制信貸規模。做到區別對待，有保有壓，要保自住型、改善型需求，支持普通居民解決住房和改善住房條件;要嚴控投資型需求，防范信貸風險，引導信貸投向實體經濟。第二，適度增加住房用地的供給。均衡供地，掌握供地節奏;完善土地拍賣規則，提高參與土地競標的資質門檻;強化政策引導，督促土地盡快開發，有效利用存量土地。第三，加強對開發商的監督、管理，規范開發商的經營行為，制止開發商捂盤惜售行為。第四，各地政府要加強房地產市場信息化建設，及時公布相關政策以及土地、住房供應、銷售等信息，提高市場信息透明度，促進住房價格的合理形成。第五，對目前鼓勵住房消費的政策，要明確繼續實施的時間，以安定人心。第六，繼續貫徹落實保障性住房制度，加快廉租房的建設，加強管理，做到公平配租、銷售。

應該采取的近中期政策是:注重基礎制度建設和解決體制、機制問題，建立促進房地產穩定健康發展的長效機制。其政策重點應包括:開征物業稅，提高存量房的利用效率;加大政策支持力度，大力發展住房租賃市場;對土地招拍掛制度、土地儲備制度的調整與完善;完善住房保障制度，擴大覆蓋范圍;多樣化的住房金融體系;降低信貸風險;健全和完善房地產法律體系等。

7房地產市場走勢好轉，不穩定因素依然存在

第一，商品房交易量有出現盤整的可能。下半年房地產銷售狀況主要取決于政策調整情況，尤其是信貸政策調整方向和力度，如嚴格實行二套房貸的政策，將對貸款炒房投機行為產生一定的抑制作用。價格大幅上漲，超過普通居民的購買能力，將抑制自住型需求的實現。受開發商捂盤、供應不足等因素影響，也將對交易量產生影響。下半年交易量會因此出現盤整，環比或出現回落。

第二，偏緊的房貸政策，將使房地產價格上升趨緩。

第三，土地價格仍然較高。隨著政府推地的增加和市場流動性的增長，土地市場下半年仍將保持活躍。由于2008年土地投放量和交易量偏小，一、二線城市地價仍將較高。

第四，房地產開發投資速度將繼續恢復。繼續向好的宏觀經濟，增強了開發商對未來的信心;寬松的貨幣政策、活躍的房地產市場，使開發商有較大的投資積極性和再投資的資金實力;2008年下半年房地產投資增速逐月下降，在統計上存在一定的翹尾因素，將使房地產開發投資速度繼續恢復。

但是應該清醒地認識到，房地產市場過快回升過程中還存在不穩定的因素，將帶來不利的影響。一是市場調整時間短，行業調整未到位，深層次的體制、機制問題并沒有徹底解決，房地產業健康發展的基礎不穩定。二是進入二季度以來，投機者大量進入，東部一些大城市的新建商品住房和二手住房的成交價格上漲較快，市場非理性行為明顯增加，透支未來的市場需求，泡沫成分增大。三是房價上漲過快，超過了普通居民的承受能力，增加社會不安定的成分。四是信貸潛在風險增加。

8結語

至今為止，我國對于房地產調控的宏觀貨幣政策未取得預期的效果。造成房價快速上漲的因素是多方面的，既有需求層面的，也有供給方面的。政府在進行多次調控后，為什么還是未能有效規范房地產市場的發展呢?究其原因，我們認為這主要是由于宏觀調控手段和調控政策的著力點不完全正確存在偏差，穩定房價的主要措施應當是充分運用多種經濟手段，避免行政干預造成的逆向調節，確保房價的穩定。