國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理探索

摘要:隨著我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展和經(jīng)濟(jì)改革的不斷深入，房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)濟(jì)中的地位飛速提高，并以其強(qiáng)大的生命力和依附能力不斷發(fā)展壯大，現(xiàn)在已成為關(guān)系國(guó)計(jì)民生的重要力量。然而在其發(fā)展過程中，也存在不少問題亟需解決，本文就國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的方向提出幾點(diǎn)想法和觀點(diǎn)。

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理;內(nèi)部經(jīng)濟(jì)管理;外部經(jīng)濟(jì)管理;未來走向

中圖分類號(hào):C93

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A

文章編號(hào):1672-3198(2010)23-0236-01

1國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的現(xiàn)狀

1.1當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理存在的一些問題

國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)單位一般都在一定程度建立了企業(yè)的經(jīng)濟(jì)管理制度，在基本業(yè)務(wù)管理方面算是有章可循，但依然有相當(dāng)一部分企業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)管理存在許多誤解，這就使得企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理相對(duì)薄弱，經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的隨意性變大，同時(shí)缺乏有效的監(jiān)督機(jī)制，導(dǎo)致企業(yè)在這方面比較混亂。

首先是會(huì)計(jì)基礎(chǔ)工作薄弱，致使會(huì)計(jì)信息失真秩序混亂，會(huì)計(jì)監(jiān)督流于形式，單位負(fù)責(zé)人違法干預(yù)會(huì)計(jì)工作，擾亂單位會(huì)計(jì)工作。

其次，法人內(nèi)部監(jiān)督機(jī)構(gòu)作用不明顯，在實(shí)際工作中，董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)的監(jiān)控作用嚴(yán)重弱化，往往缺乏有效的監(jiān)督作用。

再次，法律意識(shí)薄弱，部分人員法律意識(shí)薄弱，有法不依，投機(jī)取巧，執(zhí)法不嚴(yán)，姑息將就，拉人情給面子的現(xiàn)象普遍，管理松弛，造成了一系列經(jīng)濟(jì)犯罪。

最后，企業(yè)經(jīng)營(yíng)層以及普通員工的素質(zhì)不高，人力資源政策不健全。

1.2房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)管理的一般做法的利弊

企業(yè)在經(jīng)濟(jì)管理過程中的通行做法是統(tǒng)一核算、分工管理、獎(jiǎng)罰不定，項(xiàng)目策劃主要由公司統(tǒng)一決策，而財(cái)務(wù)也由公司統(tǒng)一核算和管理，項(xiàng)目人員目分工負(fù)責(zé)具體的前期開發(fā)、設(shè)計(jì)委托、工程管理、廣告銷售等工作。

上述做法雖然便于企業(yè)進(jìn)行統(tǒng)一管理和監(jiān)控，其弊端是顯而易見的。

首先，項(xiàng)目開發(fā)的責(zé)、權(quán)、利脫節(jié)，難以充分調(diào)動(dòng)一線項(xiàng)目經(jīng)理人員的積極性，僅靠公司決策層的積極性，會(huì)致使項(xiàng)目在實(shí)施中提升很大難度。

其次，由于沒有具體的業(yè)績(jī)衡量指標(biāo)，公司內(nèi)部各項(xiàng)目經(jīng)理部之間會(huì)出現(xiàn)嚴(yán)重攀比現(xiàn)象，不利于公司的和諧發(fā)展。

最后，企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)利益機(jī)制不完善，不符臺(tái)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的公平原則。如何將公司承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)具體分?jǐn)偟巾?xiàng)目經(jīng)理及每個(gè)項(xiàng)目崗位，是現(xiàn)代管理藝術(shù)的魅力所在。

2對(duì)如何改善國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的幾點(diǎn)看法

要使房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)健康正常的發(fā)展，企業(yè)內(nèi)部的經(jīng)濟(jì)管理是必不可少的，這里提出幾點(diǎn)建議。

2.1建立良好的內(nèi)部管理環(huán)境

加強(qiáng)和完善企業(yè)內(nèi)部管理，應(yīng)注意企業(yè)內(nèi)部管理環(huán)境的建設(shè)，包括經(jīng)營(yíng)理念、方式和風(fēng)格，組織機(jī)構(gòu)，授權(quán)和分配責(zé)任的方法等，只有建立良好的內(nèi)部管理環(huán)境，才能保證管理制度的真正落實(shí)，才能真正達(dá)到內(nèi)部經(jīng)濟(jì)管理的目的。

2.2重視企業(yè)內(nèi)部各方面的互相牽制

采取工作輪換制，根據(jù)不同崗位在企業(yè)管理中的重要程度，明確規(guī)定并嚴(yán)格控制每一員工在某一崗位的履職時(shí)間，對(duì)關(guān)鍵崗位應(yīng)做到輪換頻繁，次要的崗位可少一些，找出從中暴露出存在的問題，以及填補(bǔ)制度的漏洞、管理的缺陷。

2.3加強(qiáng)企業(yè)稽核制度

有的企業(yè)的經(jīng)營(yíng)者認(rèn)為，稽核部門不僅不能創(chuàng)造效益，而且還大量占用人員編制導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)成本增加，沒有從根本上重視稽核制度建設(shè)。而很多案例表明，一些問題的發(fā)生，并不是因?yàn)闆]有制定，而是沒有嚴(yán)格自執(zhí)行制度，缺少稽核制度。

2.4企業(yè)內(nèi)部的審計(jì)制度需要加強(qiáng)

要發(fā)揮企業(yè)審計(jì)的作用，保證審計(jì)機(jī)構(gòu)的相對(duì)獨(dú)立性，使其直接對(duì)董事會(huì)負(fù)責(zé)，這樣才能夠真正發(fā)揮企業(yè)審計(jì)的作用，監(jiān)督和保護(hù)企業(yè)的資產(chǎn)、財(cái)產(chǎn)安全，監(jiān)督企業(yè)朝著合理合法的良性方面發(fā)展，保證企業(yè)管理制度的正確執(zhí)行。

3對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理具體項(xiàng)目的思考和建議

3.1要核算并確定公司的投資總額

項(xiàng)目可行性研究報(bào)告完成并獲得批復(fù)后，由公司選擇適宜的項(xiàng)目經(jīng)理部去實(shí)施落實(shí)，以獲得批復(fù)的可行性研究報(bào)告為基本依據(jù)，并結(jié)合公司資金實(shí)力情況綜臺(tái)確定對(duì)該項(xiàng)目的投資總額。通過工程人員的初步估算后，提出項(xiàng)目資金流量表，取得公司認(rèn)可，與其它測(cè)算確定后定下的指標(biāo)一并以文字的形式確定下來，作為實(shí)施項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)管理的依據(jù)性文件執(zhí)行。

3.2要控制開發(fā)成本，確定費(fèi)用支出

控制開發(fā)成本是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理的關(guān)鍵。某一項(xiàng)目的投資總額一經(jīng)確定，開發(fā)成本的控制就是實(shí)現(xiàn)效益的主要途徑。正常的必要支出比較便于控制，而業(yè)務(wù)費(fèi)用的開銷彈性較大，報(bào)帳標(biāo)準(zhǔn)難掌握，控制起來難度較大。

解決的方法首先要增強(qiáng)經(jīng)辦人的主人翁感，自主的最大限度節(jié)約開支;其次是通過制度嚴(yán)控一切漏洞，查缺補(bǔ)漏;再次要采取費(fèi)用合理包干的辦法，費(fèi)用節(jié)約歸己。

3.3在項(xiàng)目定性前先行核算預(yù)完成利潤(rùn)

實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)是經(jīng)濟(jì)管理的最終目標(biāo)。實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的多少是檢驗(yàn)企業(yè)業(yè)績(jī)的根本標(biāo)志，獲取利潤(rùn)也是企業(yè)賴以生存和發(fā)展的基礎(chǔ)。因此，利潤(rùn)指標(biāo)的確定是一項(xiàng)硬指標(biāo)，直接影響到各方面的利益，涉及到多部門的關(guān)系，如果實(shí)現(xiàn)合理預(yù)算并分配利潤(rùn)，將會(huì)激發(fā)各部門的情緒和積極性，對(duì)企業(yè)項(xiàng)目的建設(shè)有建設(shè)性意義。

參考文獻(xiàn)

[1]盧元軍.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)管理的實(shí)踐與思考[J].房地產(chǎn)論壇，2009.

[2]彭殷曲.談房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部經(jīng)濟(jì)管理[J].科技資訊，2009，(6).